Теми
Вибрати теми статей
Сортувати за темами

Оренда державного та комунального майна: особливості 2007 року

Редакція ПБО
Податки & бухоблік Липень, 2007/№ 59
В обраному У обране
Друк
Стаття

Оренда державного та комунального майна: особливості 2007 року

 

У 2007 році існують особливості як власне у передачі в оренду державного та комунального майна, так і в порядку обчислення орендної плати за його використання, розгляду яких і присвячено цю статтю.

 

Андрій Брильов, юрист
Георгій Сфінцицкі, юрист

 

Документи статті

Закон № 2269 —

Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII.

Закон № 489

Закон України «Про Державний бюджет України на 2007 рік» від 19.12.2006 р. № 489-V.

Розпорядження № 301-р

розпорядження Кабінету Міністрів України «Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна» від 23.05.2007 р. № 301-р.

Методика № 786

Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 р. № 786.

Порядок № 43

Порядок перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, затверджений наказом Фонду державного майна України від 18.01.2007 р. № 43.

Постанова № 1846

постанова Кабінету Міністрів України «Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна» від 27.12.2006 р. № 1846.

Методика № 1891

Методика оцінки майна, затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 р. № 1891.

Порядок № 2149

Порядок проведення конкурсу на право оренди державного майна, затверджений наказом Фонду державного майна України від 13.10.2004 р. № 2149.

ГПК

Господарський процесуальний кодекс України від 06.11.91 р. № 1798-XII.

ГКУ

Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV.

ЦКУ

Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

 

Які особливості?

Статтею 118 Закону № 489

установлено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах, передбачено, що орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до його ринкової вартості, а також що договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року, протягом шестимісячного строку підлягають обов’язковому перегляду відповідно до зазначеної норми.

Отже,

у 2007 році існують такі особливості: обов’язкове проведення конкурсів при передачі в оренду державного та комунального майна, застосування ринкової вартості при визначенні орендної плати за його використання, а також необхідність перегляду раніше укладених договорів оренди.

Розглянемо ці особливості докладніше, оскільки під час їх утілення виникають різноманітні запитання.

 

Перегляд раніше укладених договорів оренди

Показник вартості об’єкта оренди застосовувався і раніше, проте він використовувався для обмеження в деяких випадках розміру річної орендної плати, наприклад, при оренді цілісного майнового комплексу. Так,

ч. 1 ст. 19 Закону № 2269 установлено, що розмір річної орендної плати за цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів не може перевищувати десяти відсотків від вартості орендованого майна, але тут же передбачається і виняток із цього правила (у разі визначення орендаря на конкурсній основі умовами конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної плати).

Застосування

саме ринкової вартості об’єкта оренди, що є державним або комунальним майном, при визначенні орендної плати за його використання раніше не вимагалося, тому і підхід до перегляду договорів оренди державного і комунального майна, укладених до 1 січня 2007 року, відповідно до вищезгаданої норми Закону № 2269 є неоднозначним.

Деякі органи місцевого самоврядування розглядають

перегляд договорів оренди як розірвання діючих та укладення нових, але вже на конкурсній основі (що припускає участь у конкурсі вже як мінімум двох претендентів на оренду державного та комунального майна), інші ж наполягають на переукладенні діючих договорів оренди з переглядом розміру орендної плати у бік збільшення. Здається, мають рацію останні.

Отже,

чи всі договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року, підлягають обов’язковому перегляду протягом шестимісячного строку в частині визначення орендної плати виходячи з ринкової вартості об’єкта оренди і чи всі орендарі зобов’язані це зробити?

Стаття 118 Закону № 489

дає на ці запитання однозначну відповідь — усі, за винятком договорів на оренду державного і комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також договорів щодо цілісних майнових комплексів. Таким чином, якщо орендар не орендує цілісний майновий комплекс або не є бюджетною установою чи органом Пенсійного Фонду України, то він зобов’язаний брати участь у перегляді укладених ним до 1 січня 2007 року договорів оренди державного та комунального майна і, на нашу думку, не повинен від цього ухилятися, якщо бажає зберегти у своєму користуванні об’єкт оренди.

Частина 2 ст. 21

Закону № 2269 установлює, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї зі сторін у випадках, установлених законодавчими актами України, а норми ст. 118 Закону № 489 є саме таким випадком. Крім того власне договір оренди може містити й інші випадки перегляду розміру орендної плати на вимогу однієї зі сторін (наприклад, зміна методики розрахунку, зміна централізованих цін і тарифів тощо), тому вважатимемо «законність» перегляду договорів оренди державного та комунального майна, укладених до 1 січня 2007 року, установленою.

 

Розв’язання спорів при ухиленні орендарів від перегляду договорів

У випадках, коли орендар ухиляється від перегляду укладених ним до 1 січня 2007 року договорів оренди державного та комунального майна в частині зміни розміру орендної плати, а орендодавець на виконання норм

ст. 118 Закону № 489 зобов’язаний їх переглянути, виникає спір, який підлягає розв’язанню відповідно до чинного законодавства (ч. 4 ст. 21 Закону № 2269).

Відповідно до

п. 1 ч. 1 ст. 12 ГПК спори, що виникають при зміні господарських договорів, підвідомчі господарським судам. Крім того, власне договір оренди може містити посилання на те, що спори розв’язуються у судовому порядку, тобто у господарському суді.

У таких випадках

орендодавець , посилаючись на норми ст. 118 Закону № 489, може звернутися до господарського суду з позовом про зобов’язання орендаря укласти додаткову угоду до договору оренди, і у разі ухвалення судом рішення на його користь (після набуття цим рішенням чинності) орендар буде вимушений уносити орендну плату за новими ставками.

Можливий і інший варіант розвитку подій у разі, коли

орендаря не влаштовує новий розмір орендної плати і він бажає відмовитися від подальшої оренди.

Беручи до уваги, що

одностороння відмова від договору оренди не допускається (ч. 1 ст. 26 Закону № 2269, ч. 1 ст. 291 ГКУ), орендар може достроково його розірвати тільки за узгодженням з орендодавцем (ч. 3 ст. 26 Закону № 2269). Загальний порядок розірвання договорів встановлено ст. 188 ГКУ.

У разі

відсутності згоди орендодавця орендар має право звернутися до господарського суду з позовом про дострокове розірвання договору оренди (із зустрічним позовом, якщо орендодавець подав позов про зобо’язання орендаря укласти додаткову угоду до договору оренди, і справа вже розглядається), проте в орендаря можуть виникнути труднощі з обґрунтуванням своєї позиції, оскільки загальні підстави розірвання договору оренди на вимогу орендаря (ст. 784 ЦКУ) не дають йому такої можливості. Виходом з цієї ситуації може бути звернення до ст. 652 ЦКУ, яка дозволяє розірвати договір у зв’язку з істотною зміною умов, якими сторони керувалися при укладенні договору.

 

Як проводиться перегляд договорів оренди державного та комунального майна?

Правила перегляду договорів оренди

нерухомого державного майна визначені Порядком № 43, який регулює процедуру перегляду договорів оренди нерухомого майна, укладених Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями та представництвами, а також Фондом майна АР Крим і державними підприємствами. Так, п. 3 Порядку № 43 встановлено, що перегляд здійснюється відповідно до встановленої ст. 118 Закону № 489 норми про визначення орендної плати відповідно до ринкової вартості в порядку, установленому Кабінетом Міністрів України (далі — КМУ). Такий порядок установлено Методикою № 786, якою передбачено, що орендні ставки розглядаються як стартові для проведення конкурсів на право оренди державного майна (на яких і визначається ринкова орендна плата), а власне ставки істотно змінено. Перегляд договорів оренди згідно з абзацом 3 п. 3 Порядку № 43 здійснюється в частині розміру орендної плати відповідно до встановлених Методикою № 786 орендних ставок.

Пунктом 5 Порядку № 43

встановлено, що перегляд договорів має бути здійснено шляхом укладення додаткових угод до договорів оренди у строки, передбачені графіком перегляду договорів, розробленим Фондом державного майна України. Єдиним базовим місяцем для розрахунків орендної плати за новими ставками встановлено січень 2007 року, а орендарям запропоновано в додаткових угодах першим місяцем оплати за новими ставками також визначати січень 2007 року. Орендна плата за січень 2007 року визначається на основі розрахованої відповідно до вимог пунктів 8 і 12 Методики № 786 орендної плати за грудень 2006 року з урахуванням зміни розміру орендної ставки та індексу інфляції за січень 2007 року (пункт 13 Методики № 786).

Пунктом 6 Порядку № 43

встановлено, що договори оренди, строк яких закінчується у 2007 році, можуть бути продовжені в порядку, визначеному законодавством, за умови перерахунку розміру орендної плати за ставками, визначеними постановою № 1846.

У зв’язку з тим, що

Порядком № 43 регулюється тільки процедура перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, виникає запитання, як переглядати договори оренди іншого державного майна (наприклад, рухомого індивідуально визначеного), а також комунального майна.

Вважаємо, що ці договори слід переглядати за процедурою, аналогічною процедурі, установленій

Порядком № 43.

Це побічно підтверджується тим, що

ст. 118 Закону № 489 КМУ надано право затверджувати індикативні ставки орендної плати для державного та комунального майна, яке передається в оренду в містах обласного значення, містах Києві і Севастополі. Для виконання цієї норми КМУ розпорядженням № 301-р рекомендував органам місцевого самоврядування застосовувати у 2007 році під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно, що передається в оренду в містах обласного значення, містах Києві і Севастополі, орендні ставки, затверджені Методикою № 786.

Отже,

суть перегляду договорів оренди державного та комунального майна зводиться до приведення їх у частині розміру орендної плати у відповідність до орендних ставок, затверджених Методикою № 786.

Законом № 2269 і Порядком № 43

не передбачено необхідність проведення нової незалежної оцінки для визначення вартості об’єкта оренди при перегляді договорів оренди державного та комунального майна (зміні розміру орендної плати), тому, на нашу думку, правові підстави для її проведення відсутні.

 

Розрахунок орендної плати при перегляді договорів оренди державного та комунального майна

Що стосується плати за оренду комунального майна, то методика її розрахунку, а також порядок використання (розподілу) між підприємством — орендодавцем і бюджетом територіальної громади затверджується відповідним органом місцевого самоврядування (найчастіше тією чи іншою місцевою радою).

Плата ж за оренду державного майна визначається відповідно до Методики № 786. Останні зміни було внесено до Методики № 786 постановою № 1846. Розглянемо ці зміни докладніше.

Постановою № 1846

було змінено (переважно у бік збільшення) базові орендні ставки за оренду цілісних майнових комплексів державних підприємств (додаток 1 до Методики № 786), а також нерухомого майна, що знаходиться в державній власності (додаток 2 до Методики № 786). Крім того, переліки майна, за оренду якого було встановлено базові орендні ставки, було істотно видозмінено та доповнено. Фактично додаток 1 і додаток 2 до Методики № 786 було викладено в новій редакції.

Як

приклад зміни в бік збільшення базових орендних ставок можна навести такі дані:

— базова орендна ставка за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств електроенергетики, газової, хімічної і нафтохімічної промисловості, чорної металургії, зв’язку, швейної промисловості, громадського харчування (крім ресторанів) раніше складала 6 відсотків залишкової вартості основних фондів, а зараз збільшена до 8 відсотків вартості майна, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки;

— базову орендну ставку за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств автомобільного транспорту, побутового обслуговування, металообробки, освіти, науки та охорони здоров’я, легкої (крім швейної), паливної промисловості було встановлено в розмірі 4 відсотків залишкової вартості основних фондів, а зараз вона становить 6 відсотків вартості майна, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки;

— базова орендна ставка за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств інших об’єктів становила 3 відсотки залишкової вартості основних фондів, а зараз — 5 відсотків вартості майна, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки;

— базова орендна ставка за використання нерухомого державного майна за цільовим призначенням для розміщення казино, інших закладів грального бізнесу складала 20 відсотків вартості нерухомого майна, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки, а зараз її встановлено в розмірі 100 відсотків вартості нерухомого майна, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки;

— базова орендна ставка за використання нерухомого державного майна за цільовим призначенням для здійснення концертної діяльності становила 15 відсотків вартості нерухомого майна, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки, а зараз — 25 відсотків вартості нерухомого майна, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки;

— базову орендну ставку за використання нерухомого державного майна за цільовим призначенням для розміщення туристичних агентств було встановлено в розмірі 15 відсотків вартості нерухомого майна, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки, а зараз вона становить 22 відсотки вартості нерухомого майна, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки;

— базова орендна ставка за інше використання нерухомого державного майна становила 10 відсотків вартості нерухомого майна, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки, а зараз — 15 відсотків вартості нерухомого майна, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки.

Задля справедливості слід зазначити, що

орендні ставки для вітчизняних юридичних і фізичних осіб — суб’єктів малого підприємництва, які здійснюють виробничу діяльність, застосовувалися з коефіцієнтом 0,8 , а зараз орендні ставки для орендарів — вітчизняних юридичних і фізичних осіб, що є суб’єктами малого підприємництва, які здійснюють виробничу діяльність безпосередньо на орендованих виробничих площах (крім офісів), застосовуються з коефіцієнтом 0,7.

Оскільки

величини базових орендних ставок за оренду майна, що знаходиться в державній власності, використовуються в розрахунку річного і відповідно місячного розміру плати за оренду цілісних майнових комплексів і нерухомого майна за формулами, наведеними в Методиці № 786, неминучим наслідком їх збільшення є збільшення річного і місячного розмірів орендної плати.

Так, розмір плати за оренду державного майна за 1 місяць після укладення договору оренди або перегляду розміру орендної плати визначатиметься за формулою (

п. 12 Методики № 786):

Опл.міс = Опл.рік
    12
 х Іп.р х Ім,

 

де Опл.міс — місячний розмір орендної плати, грн.;

Опл.рік — річний розмір орендної плати, розрахований виходячи з нових базових орендних ставок, грн.;

Іп.р — індекс інфляції за період з початку поточного року (у разі оренди нерухомого майна — з дати проведення незалежної оцінки) до дати укладення договору оренди або перегляду розміру орендної плати;

Ім — індекс інфляції за перший місяць оренди.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної оплати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць (

п. 13 Методики № 786).

Зміни в розмірі орендної плати легше за все проілюструвати на такому прикладі.

Приклад.

Підприємство з 1 січня 2006 року орендує приміщення під ресторан з умовною вартістю 200000 грн. на рік. Цю вартість було визначено шляхом незалежної оцінки. До внесення змін до

Методики № 786 базова орендна ставка становила 15 %.

Якби розмір орендної плати у 2007 році не переглядався, то підприємство сплачувало б щомісячну орендну плату (з подальшою індексацією з урахуванням інфляції) в такому розмірі:

200000 х 15 % = 30000 (грн.).

З 1 квітня розмір орендної плати було переглянуто виходячи зі змін, унесених до

Методики № 786. Зокрема, підвищено базові орендні ставки до 20 %. У зв’язку з цим новий розмір орендної плати, що вноситиметься вже у травні, буде визначено так:

400000
12
     
х 1,01 х 1 = 33666, 67 (грн.),

 

де 400000 (200000 х 20 % = 40000 грн.) — річний розмір орендної плати, розрахований виходячи з нових базових ставок;

12 — кількість місяців у році;

1,01 — індекс інфляції в абсолютному виразі за 3 місяці 2007 року;

1 (100 %) — індекс інфляції за квітень 2007 року.

Для розрахунку річної орендної плати за оренду цілісних майнових комплексів сьогодні продовжує застосовуватися стара формула, згідно з якою розмір річної орендної плати розраховується виходячи зі ставок орендної плати, наведених у

Додатку № 1 до Методики № 786, у відсотках від залишкової вартості орендованих основних засобів цілісного майнового комплексу.

З набуттям чинності змінами в

абзаці другому п. 5 Методики № 786, що відбудеться одночасно з майбутніми змінами до Методики № 1891 (їх іще не внесено), при розрахунку орендної плати замість залишкової вартості орендованих основних засобів цілісного майнового комплексу буде враховуватися вартість необоротних основних коштів (без незавершеного будівництва), визначена шляхом незалежної оцінки. Змінена формула розрахунку річної орендної плати за оренду цілісних майнових комплексів буде така:

орендна плата = вартість основних засобів (без незавершеного будівництва), визначена шляхом незалежної оцінки, помножена на базову орендну ставку.

Збільшилася

і мінімальна гранична величина орендної плати за оренду нерухомого майна, що знаходиться в державній власності. Раніше розмір орендної плати за таке майно не міг становити менше 5 % орендованого майна (а якщо орендар є суб’єктом малого підприємництва — 4 %). З набуттям чинності змінами ці величини складають відповідно 10 і 7 %.

 

Деякі суперечності

Звернемо увагу на деякі суперечності між положеннями

Методики № 786 і Закону № 489. Так, у ст. 118 Закону № 489 зазначено, що розмір орендної плати за державне або комунальне майно визначається виходячи з його ринкової вартості, тоді як у Методиці № 786 немає жодної згадки про термін «ринкова вартість». Натомість у тексті Методики № 786 дуже часто зустрічається згадка вартості майна, визначеної шляхом незалежної оцінки. Часто ці поняття не є тотожними. Так, відповідно до п. 2 Методики № 1891 незалежною оцінкою є визначення певного виду вартості майна суб’єктом оціночної діяльності на підставі договору із замовником (на відміну від стандартизованої оцінки, якою є оцінка, що здійснюється самостійно державними органами приватизації (органами, уповноваженими керувати державним майном) із використанням стандартної методології і стандартного набору початкових даних).

У

п. 2 Методики № 1891 зазначено декілька видів вартості та їх поняття:

початкова вартість майна — вартість, з якої починається продаж майна встановленими законодавством способами, що передбачають конкуренцію покупців;

переоцінена вартість активів — вартість, за якою активи відображаються в передавальному балансі підприємства, складеному на дату оцінки, у тому числі активи, що підлягали переоцінці на принципах незалежної оцінки відповідно до порядку і у випадках, передбачених цією Методикою;

сукупна вартість цілісного майнового комплексу — сума вартості активів підприємства, що відображені у його передавальному балансі;

чиста вартість цілісного майнового комплексу — сукупна вартість цілісного майнового комплексу, зменшена на суму зобов’язань, але ринкова вартість серед них відсутня.

Якщо ж усе-таки припустити, що для цілей застосування

Методики № 786 ринкова вартість і вартість, визначена шляхом незалежної оцінки, усе ж таки є тотожними, то тоді виникає нова колізія між нормами Методики № 786 і Закону № 489 у частині того, відносно оренди якого майна як базис для визначення розміру орендної плати приймається його ринкова вартість.

Зі змісту

Методики № 786 можна зробити висновок, що на підставі вартості, визначеної шляхом незалежної експертної оцінки, в обов’язковому порядку визначається орендна плата тільки за використання цілісних майнових комплексів і нерухомого майна, що знаходиться в державній власності. Стосовно ж оренди іншого індивідуального державного майна (відмінного від цілісних майнових комплексів і нерухомого майна) орендодавець може (але не зобов’язаний) провести незалежну оцінку його вартості.

Більш чітко в

Методиці № 786 тепер прописано умови щодо плати за суборенду державного майна. Так, зокрема, у п. 18 Методики № 786 зазначено, що розмір плати за суборенду нерухомого та іншого індивідуального державного майна визначається виходячи з положень Методики № 786 . Водночас вимагає подальших роз’яснень порядок визначення розміру плати за суборенду приміщень у будівлях, що становлять частину цілісного майнового комплексу. Думається, що Фонд державного майна України має видати відповідні роз’яснення з цього приводу.

 

Обов’язкове проведення конкурсу

Обов’язковість передачі в оренду

державного та комунального майна виключно на конкурсній основі (тобто до участі в конкурсі має бути залучено не менше двох претендентів) у 2007 році встановлено ст. 118 Закону № 489, отже, для отримання в користування вищезгаданого майна інших можливостей, крім участі в конкурсі, немає.

Технологію проведення конкурсів

на право оренди державного майна досить детально описано в Порядку № 2149, дія якого поширюється тільки на цілісні майнові комплекси державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів (філій, цехів, ділянок) та нерухоме майно — будівлі, споруди, приміщення, що належать до державної власності, проте, на нашу думку, цю технологію може бути використано і при проведенні конкурсів на право оренди інших видів державного майна, а також комунального майна.

 

Визначення розміру орендної плати за результатами конкурсу

У

Методиці № 786 з’явилася достатньо цікава норма (абзац четвертий п. 2), згідно з якою у разі визначення орендаря на конкурсній основі орендна плата, розрахована на підставі Методики № 786, приймається як базова, а її розмір може бути визначено за результатами конкурсу.

Ураховуючи,

що у 2007 році на підставі ст. 118 Закону № 489 державне та комунальне майно може передаватися в оренду виключно на конкурсній основі (тобто до участі в конкурсі має бути залучено не менше двох претендентів), це положення Методики № 786 є достатньо актуальним. Проте, на жаль, сама Методика № 786 не містить принципів і критеріїв, на підставі яких може бути збільшено розмір орендної плати в результаті проведення конкурсу. Приблизне уявлення про це нам може дати Порядок № 2149, що описує технологію проведення конкурсів і поширюється на такі об’єкти оренди: цілісні майнові комплекси державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів (філій, цехів, ділянок) і нерухоме майно — будівлі, споруди, приміщення, що належать до державної власності.

Так, відповідно до

п. 7 Порядку № 2149 однією з умов конкурсу є розмір орендної плати, при цьому основним критерієм визначення переможця конкурсу є запропонований ним максимальний розмір орендної плати за обов’язкового виконання інших умов конкурсу (п. 8 Порядку № 2149).

Стартова орендна плата визначається згідно

з Методикою № 786, а у разі надходження від орендарів (до оголошення конкурсу) разом із заявами на оренду різних пропозицій з орендної плати як стартова для визначення умов конкурсу використовується найбільша з пропозицій (абзац другий п. 8 Порядку № 2149).

За підсумками

проведення конкурсу з переможцем конкурсу укладається договір оренди, в якому крім інших умов зазначається і запропонований ним розмір орендної плати (п. 25 Порядку № 2149).
Оформи передплату та читай все Передплатити журнал
stop

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити
App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Дякуємо, що читаєте сайт Factor Увійдіть та читайте далі безкоштовно