Міністерства та відомства України
Про внесення змін до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України
Наказ від 29 серпня 2007 року № 703/5
Зареєстровано в Міністерстві юстиції України 29 серпня 2007 р. за № 994/14261
(витяг)
З метою вдосконалення порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України НАКАЗУЮ:
1.
Унести до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 № 20/5, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 03.03.2004 за № 283/8882, такі зміни:пункт 38 викласти в такій редакції:
«38. Угоди про відчуження та заставу майна, що підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється. У разі застави майбутнього майна або створення забезпечувального обтяження в майбутньому майні нотаріусу надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому.
При посвідченні угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.
В разі наявності заборони угода про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується лише у разі згоди кредитора і набувача на переведення боргу на набувача.
Посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна провадиться за місцем розташування вказаного майна або за місцезнаходженням однієї із сторін правочину.
Угоди про відчуження жилого будинку, стороною в яких є фізична особа, та будівництво якого не закінчено і здійснюється з використанням коштів місцевих бюджетів, посвідчуються за наявності рішення виконавчого комітету місцевої ради або відповідної місцевої державної адміністрації про згоду на таке відчуження.
Іпотечні договори, предметом іпотеки за якими є нерухомість, яка належить третім особам і стане власністю іпотекодавця після укладання такого договору, посвідчуються до моменту оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість.
Після оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість. Якщо іпотечним договором передбачено накладення заборони відчуження нерухомого майна, яке є предметом іпотеки, нотаріус накладає таку заборону за повідомленням іпотекодержателя.
Іпотечні договори, іпотекою за якими є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчуються за умови подання документів, які підтверджують майнові права на нерухомість.
Після закінчення будівництва збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору. У цьому разі іпотекодержатель на підставі документа про право власності реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість. Якщо іпотечним договором передбачено, нотаріус накладає заборону на відчуження нерухомості, яка є предметом іпотеки, за повідомленням іпотекодержателя. У разі зміни характеристик нерухомості, яка є предметом іпотеки (зміна площі нерухомості, зміни у плануванні приміщень тощо), нотаріус на підставі документа, який підтверджує право власності на нерухомість, зобов’язаний зробити відмітку на примірнику іпотечного договору, що належить іпотекодержателю. При цьому нотаріус не має права вимагати додаткових документів та згоди іпотекодавця»;
пункт 60 виключити
.<...>
Міністр О. Лавринович
коментар редакції
Нотаріально посвідчити іпотеку нерухомості можна до реєстрації права власності
Наказом, що коментується, унесено зміни до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (далі — Інструкція), у частині
порядку нотаріального посвідчення угод з відчуження та застави майна, права на яке підлягають державній реєстрації.Остерігатися, що в діяльності нотаріусів щось істотно зміниться, не варто, оскільки результат унесених змін зводиться до того, що тепер пункт 38 Інструкції повністю повторює зміст статті 55 Закону України «Про нотаріат» від 02.09.93 р. № 3425-XII (далі — Закон про нотаріат). Тому проведемо лише стислий огляд того, що ж усе-таки змінилося в Інструкції.
Після внесення змін Інструкція як умову посвідчення угод з відчуження та застави майна, права на яке підлягають державній реєстрації, передбачає
подання документів, що підтверджують право власності на майно, яке є предметом угоди, і вже не передбачає необхідності подання документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно. Насправді в цій частині зміни не такі істотні, як може видатися на перший погляд, адже, як і раніше, нотаріуси щодо майна, право власності на яке підлягає обов’язковій державній реєстрації (тобто щодо нерухомості), такими документами вважатимуть тільки правовстановлюючі документи, на яких стоїть позначка про держреєстрацію відповідних прав.Проте тепер із цього загального правила передбачено деякі винятки. Так, із унесенням змін абзац шостий пункту 38 Інструкції вказує, що
іпотечні договори, предметом іпотеки за якими є нерухомість, яка належить третім особам і стане власністю іпотекодавця після укладання такого договору, посвідчуються до моменту оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість. Зазначені зміни дозволяють безперешкодно реалізувати на практиці положення ч. 5 ст. 18 Закону України «Про іпотеку» від 05.06.2003 № 898-IV, згідно з якою у випадку, якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно. Унесення змін, що коментуються, зняло питання про можливість одночасного посвідчення договорів і купівлі-продажу об’єкта нерухомості, і його ж іпотеки. Річ у тім, що в листі від 15.08.2007 р. № 31-50-2547 Мін’юст, незважаючи на присутність у Законі про нотаріат ч. 6 ст. 55, зазначав, що в разі якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту на придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, «одночасно посвідчити договір купівлі-продажу цього нерухомого майна і договір іпотеки не вбачається можливим». Проте це роз’яснення Мін’юсту після внесення змін до Інструкції вже не є актуальним.Зазначені зміни також узгоджуються з вимогами Цивільного кодексу України, ч. 2 ст. 576 якого допускає, щоб предметом застави було майно, яке заставодавець набуде після виникнення застави.
Серед інших змін, унесених до Інструкції, слід відзначити також пряму вказівку на те, що для нотаріального посвідчення застави майна, право власності на яке перейде в майбутньому, подати потрібно тільки документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому (наприклад, договір дарування з обов’язком передати подарунок у майбутньому). Зауважимо, що зареєструвати заставу на майно можна тільки після державної реєстрації права власності на це майно (ч. 4 ст. 23 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV).
Щодо внесених до пункту 38 Інструкції положень, згідно з якими при посвідченні угод про відчуження чи заставу об’єктів нерухомості нотаріус перевіряє відсутність заборони відчуження або арешту такого майна, то вони і раніше були закріплені в пункті 47 Інструкції. Перевірити ж наявність або відсутність відповідної заборони чи арешту нотаріус може, звернувшись до Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна. Крім того, не слід забувати і про обмеження в розпорядженні майном, що перебуває в податковій заставі. Незважаючи на те що пункт 38 Інструкції відповідних положень не містить, вони є в пункті 47, який передбачає обов’язок нотаріуса перед посвідченням договору про відчуження або заставу майна перевірити відсутність податкової застави.
Зміст пункту 60 Інструкції, який як місце посвідчення угод про відчуження або заставу нерухомого майна називав його місцезнаходження і який було скасовано із внесенням змін, повторено в абзаці четвертому пункту 38 Інструкції з єдиним доповненням — тепер
посвідчити таку угоду можна не тільки за місцезнаходженням нерухомого майна, але й за місцезнаходженням однієї зі сторін правочину. У цій частині Інструкція суперечить ч. 2 ст. 13 Закону України «Про заставу» від 02.10.92 р. № 2654-XII, яка не пропонує альтернативи у вигляді можливості посвідчення договору застави за місцезнаходженням однієї зі сторін договору. Проте, ураховуючи положення ст. 647 Цивільного кодексу України, яка як місце укладення договору зазначає місце проживання фізичної особи або місцезнаходження юридичної особи, нотаріальне посвідчення за місцезнаходженням об’єкта нерухомості тепер скоріше слід вважати винятком із загального правила, який має бути обумовлено в договорі. Саме таку позицію займає Мін’юст у своєму листі від 01.02.2006 р. № 31-34-19. У цьому ж листі звертається увага на те, що термін «місцезнаходження» може застосовуватися тільки до юридичних осіб, а отже, нотаріальне посвідчення договору відчуження або застави об’єкта нерухомості за місцем проживання фізособи проводитися не може, тому якщо обома сторонами договору є фізичні особи, нотаріальне посвідчення договору має здійснюватися тільки за місцезнаходженням об’єкта нерухомості.Як бачимо, зміни що коментуються, скоріше спрямовані на приведення Інструкції у відповідність до положень чинного законодавства і до існуючої практики проведення нотаріальних дій, ніж на зміну останньої.
Зміни набули чинності 09.09.2007 р.
Олена Уварова
