Судова практика щодо оренди землі: тези та коментарі
Продовжуючи тему земельних відносин (див. статті «Плата за землю у 2008 році: розрахунок, звітність, сплата» та «Платники земельного податку: хто вони?» // «Податки та бухгалтерський облік», 2008, № 6), сьогодні публікуємо коментар до оглядового листа ВГСУ (на с. 5), присвяченого практиці вирішення судових спорів, пов’язаних з орендою земельних ділянок. Оскільки в листі розглядаються спори про оренду землі державної та комунальної власності*, то така інформація, без сумніву, буде корисною нашим читачам. Матеріал складено таким чином, що правова позиція суду щодо того чи іншого конкретного спору простежується з тексту самого листа, а короткий опис суті спору та ставлення редакції до проблем, розглянутих у ньому, викладено нижче.
Ігор ХМЕЛЕВСЬКИЙ, економіст-аналітик Видавничого будинку «Фактор», igor.khmelevskiy@id.factor.ua
* Зауважимо, що, на думку Верховного Суду України (див. постанову ВСУ від 29.05.2007 р.), спори за договорами, укладеними суб’єктом владних повноважень (зокрема, органом державної влади або органом місцевого самоврядування) та суб’єктом господарювання, розглядаються господарськими судами в порядку господарського, а не адміністративного судочинства.
Рішення ради і договір оренди землі: «нам не жити один без одного»
Як випливає з першого пункту листа, що коментується, спір між сільською радою (позивачем) та суб’єктом господарювання (відповідачем) зводився до визнання недійсним (а в зустрічному позові — до визнання дійсним) договору оренди земельної ділянки, укладеного між сторонами. При цьому вимоги
Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV (далі — Закон № 161) щодо письмової форми такого договору (ст. 14) та його державної реєстрації (ст. 18) було повністю дотримано, проте незважаючи на це позивач вимагав визнати його недійсним. Позов було мотивовано тим, що рішення сільради, яким спірна земельна ділянка передавалася в оренду відповідачу, у ході розгляду іншої цивільної справи було визнано недійсним з моменту його прийняття.У свою чергу, відповідач подав зустрічний позов, вимагаючи визнати зазначений договір дійсним на тій підставі, що відповідно до
ч. 2 ст. 290 Господарського кодексу України від 16.01.2003 р. № 436-IV (далі — ГКУ) договір оренди земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню, а сільська рада ухиляється від здійснення нотаріальних дій. У цьому випадку на підставі ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-IV (далі — ЦКУ) існує можливість визнання такого договору дійсним у судовому порядку, причому його подальше нотаріальне посвідчення не потрібне.Слід зазначити, що сьогодні в чинному законодавстві існують певні суперечності щодо форми договору оренди земельної ділянки, оскільки згідно з
ч. 1 ст. 14 Закону № 161 договір оренди землі лише може бути посвідчений нотаріально за бажанням однієї зі сторін. Більше того, на думку Державного агентства земельних ресурсів України, якщо сторони не бажають нотаріально посвідчувати договір оренди земельної ділянки, це не є самовільним зайняттям земельної ділянки (лист від 08.08.2007 р. № 14-13-13/3124). Інакше кажучи, такі дії сторін Держземагентство вважає правомірними, що свідчить, певно, і про дійсність власне договору оренди землі.Проте, за судовою практикою, що склалася (див., наприклад,
постанову ВГСУ від 14.07.2005 р. № 10/27, постанову ВСУ від 07.06.2005 р. у справі № 2-1/11330-03), договір оренди земельної ділянки доцільніше все-таки нотаріально посвідчити. У разі відмови іншої сторони можна скористатися нормою ч. 2 ст. 220 ЦКУ, що й було зроблено відповідачем за цим спором шляхом подання зустрічного позову. Місцевий господарський суд такий позов задовольнив, а апеляційний — залишив без змін рішення суду першої інстанції. Проте спір не було вирішено на користь орендаря, оскільки ВГСУ не погодився із жодним з них, направивши справу на новий розгляд.Головний аргумент на користь такого результату:
частиною 1 ст. 124 Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. № 2768-III (далі — ЗКУ) установлено, що передача в оренду земельних ділянок державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Договір оренди, який укладається з метою реалізації такого рішення, як зазначає ВГСУ, є похідним від власне рішення місцевої ради.Суди ж попередніх інстанцій, розглядаючи прийняття рішення про надання суб’єкту господарювання земельної ділянки в оренду та укладення власне договору оренди як самостійні акти волевиявлення місцевої ради, не вважали скасування такого рішення підставою для визнання недійсним договору оренди. Крім того, ВГСУ нагадав, що факт скасування зазначеного рішення через певний час після його прийняття, установлений судом за іншим цивільним позовом, мав обов’язково враховуватися при розгляді цього спору господарськими судами (так звана преюдиціальність фактів) згідно з вимогами
ст. 35 Господарського процесуального кодексу України від 06.11.91 р. № 1798-XII (далі — ГПК).І наприкінці ВГСУ звернув увагу на наявність у матеріалах справи ще одного рішення тієї самої сільської ради, яким з її власної ініціативи скасовувалося попереднє рішення про надання відповідачу спірної земельної ділянки. Цей факт також не було належним чином оцінено в ході попередніх судових слухань.
Повторимо, що Вищий господарський суд направив справу на новий розгляд, оскільки як касаційна інстанція обмежений рамками перегляду справи, установленими
ст. 1117 ГПК. Проте з п. 1 листа, що коментується, чітко простежується його правова позиція: факти, що свідчать про скасування або визнання недійсним рішення місцевої ради про надання землі в оренду, повинні неодмінно враховуватися при визначенні дійсності договору оренди, укладеного на підставі такого рішення. І, найімовірніше, вони можуть потягти за собою визнання зазначеного договору оренди недійсним. Хоча щодо конкретного спору, наведеного в п. 1 листа ВГСУ, говорити про це поки що зарано — про результати повторного розгляду справи в ньому не повідомляється.Гадаємо, що в контексті викладеного вище більшість орендарів земельних ділянок державної та комунальної власності замисляться над тим, як убезпечити себе від різних непередбачених обставин, що можуть виникнути вже після укладення договору оренди. На жаль, готових рецептів тут немає. Як бачимо, найслабкіша ланка в цьому випадку — відповідне рішення місцевої ради, яке згідно із законом є підставою для укладення договору оренди землі (
ст. 648 ЦКУ, ст. 124 ЗКУ).Ситуація ускладнюється тим, що, з одного боку,
приймаючи рішення про надання земельної ділянки в оренду, місцева рада діє як суб’єкт владних повноважень, а отже, таке рішення може бути оскаржене в порядку адміністративного судочинства будь-якою особою, права, свободи та інтереси якої при цьому порушено. Тому якщо в результаті оскарження буде визнано, що рішення місцевої ради приймалося з порушенням вимог законодавства, це означатиме наявність підстави для визнання недійсним самого договору оренди як такого, що суперечить актам законодавства (ч. 1 ст. 203 ЦКУ).З іншого боку,
у договірних відносинах місцева рада і орендар повинні виступати рівноправними суб’єктами, для яких рівною мірою обов’язкові вимоги ЦКУ та ГКУ. Серед них — вимога про недопустимість розірвання договору в односторонньому порядку. З цього випливає однозначний висновок — скасування місцевою радою на її розсуд власного рішення про надання землі в оренду, якщо це не пов’язано з порушенням закону, не може в безумовному порядку спричинити розірвання договору оренди. Якщо місцева рада все ж таки наполягатиме на його розірванні, в орендаря є всі підстави звернутися до суду за захистом своїх прав.У зв’язку з цим особливої актуальності для орендаря набуває питання, протягом якого строку є ризик того, що рішення, на підставі якого було укладено договір оренди земельної ділянки державної та комунальної власності, може бути визнано судом недійсним. Відповідно до
Кодексу адміністративного судочинства України від 06.07.2005 р. № 2747-IV (далі — КАСУ) цей строк становить один рік. Безумовно, через специфіку відносин, які мають місце на стадії прийняття рішення про передачу в оренду таких земельних ділянок, обумовлену необхідністю врахування як інтересів територіальної громади чи держави, так і інтересів суб’єкта господарювання, було б виправданим установлення спеціального строку (скороченого порівняно із загальним строком в один рік) для оскарження рішення про надання землі в оренду.На завершення звертаємо увагу ще на одну обставину, яка, на думку Вищого господарського суду, має істотне значення для вирішення спору. Ідеться про наявність на земельній ділянці, що орендується, декількох об’єктів нерухомості. При цьому ВГСУ зазначає, що питання про право власності на ці об’єкти, а також їх подальшу долю у зв’язку з укладенням договору оренди, що оспорюється, та про право користування земельною ділянкою власником (власниками) нерухомості взагалі не досліджувалися судами попередніх інстанцій.
У зв’язку з цим варто нагадати про приписи
ст. 377 ЦКУ (щодо переходу права власності або права користування земельною ділянкою до власника нерухомості, розташованої на цій ділянці) та попередньої редакції ст. 120 ЗКУ (такий перехід має відбуватися на підставі окремих цивільно-правових угод або договору оренди землі), які сукупно надають власнику нерухомості переважне право викупу або отримання в оренду земельної ділянки під нею.Отже, якщо виявиться, що відповідач і є тим власником нерухомого майна, то дії сільської ради, яка в різні способи ухиляється від надання спірної ділянки в оренду, є незаконними, оскільки порушують право власності, яке охороняється законом та підлягає захисту. Тому в перспективі можна припустити, що на цій підставі суд при повторному слуханні підтримає суб’єкта господарювання. Хоча практика розгляду аналогічних спорів у Вищому господарському суді настільки суперечлива, що абсолютної впевненості в цьому в нас немає.
Цільове призначення та умови використання землі — «дві великі різниці»
У цьому випадку (див.
п. 2 листа, що коментується) орендар земельної ділянки звернувся до суду з позовом до його суборендаря про усунення перешкод у користуванні цією ділянкою. А оскільки земля, про яку йдеться в спорі, належить до комунальної форми власності, то незрима присутність органу місцевого самоврядування виразно простежується і тут. Та інакше й бути не могло, оскільки цей орган є орендодавцем за договором оренди землі, а договір суборенди є похідним від нього. Більше того, без дозволу місцевої ради на передачу земельної ділянки чи її частини в суборенду жодна суборенда неможлива (якщо, звичайно, таке право орендаря прямо не передбачено самим договором оренди).З матеріалів справи випливає, що згаданий дозвіл орендарем було отримано, а от державна реєстрація договору суборенди не здійснювалася. Тим часом згідно з
ч. 5 ст. 8 Закону № 161 така реєстрація необхідна, а відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦКУ правочин, що підлягає державній реєстрації, є вчиненим з моменту такої реєстрації. Оскільки вимоги законодавства до форми договору суборенди виявилися порушеними, місцевий господарський суд задовольнив позов за мотивами відсутності відомостей про держреєстрацію такого договору.На цьому, у принципі, можна було б і завершити, якби не протилежне рішення суду апеляційної інстанції, що угледів порушення в діях самого позивача, які пов’язані з нецільовим використанням спірної земельної ділянки. На думку суду, оскільки на орендованій позивачем землі розташовано кафе, власником якого є не він, а відповідач, то позивач не може самостійно використовувати таку ділянку без порушення її цільового призначення. Суд визнав, що використання землі за цільовим призначенням у цьому випадку можливе тільки власником або орендарем зазначеного закладу.
ВГСУ підійшов до проблеми інакше, зауваживши, що
передбачене договором оренди використання земельної ділянки з комерційною метою (облаштування літнього майданчика до кафе) є не її цільовим призначенням, а лише умовами її використання відповідно до договору. Тим самим підкреслюється думка про необхідність розмежування цільового призначення земель (громадської та житлової забудови, промисловості, зв’язку, транспорту тощо), установлення та зміна якого відбувається в порядку, передбаченому ЗКУ, та умов використання конкретної земельної ділянки в межах тієї чи іншої цільової категорії земель, які включено безпосередньо до договору оренди.У зв’язку з цим наведемо думку Держкомзема України, висловлену ним у
листі від 27.12.2006 р. № 14-17-7/9942: якщо земельну ділянку було надано для розміщення об’єкта або для використання в межах будь-якої категорії відповідно до ст. 19 ЗКУ, але через деякий час на ній було розміщено інший об’єкт або земельна ділянка використовується по-іншому, але в межах первісно наданої категорії, то використання землі не за цільовим призначенням у цьому випадку відсутнє. До речі, такий самий висновок, але іншими словами, сформульовано ВГСУ як головну тезу до цього пункту оглядового листа, що коментується.У тексті цього пункту Вищий господарський суд нагадав, що і
цільове використання земельної ділянки, яка передається в оренду, і умови її використання віднесено до істотних умов договору оренди землі (ст. 15 Закону № 161). На жаль, міркування суду на цю тему не пішли далі, оскільки наявність чи відсутність порушення позивачем умов такого договору не були предметом цього спору. ВГСУ лише акцентував увагу, що недотримання орендарем будь-яких умов договору оренди не спричиняють виникнення прав третіх осіб на орендовану земельну ділянку.Продовжуючи думку, висловлену судом, зауважимо, що
договір оренди, мабуть, вважатиметься порушеним не тільки тоді, коли дії орендаря спричинили зміну цільового призначення земельної ділянки (правові наслідки таких дій обумовлено ст. 21 ЗКУ, яка припускає в тому числі й визнання недійсними правочинів із земельними ділянками), а й у тому випадку, якщо орендар без узгодження з орендодавцем змінює умови використання землі, що орендується, порівняно з умовами, включеними до договору.У випадку, який розглядається, це означатиме, що якщо замість літнього майданчика до кафе орендар розмістить на земельній ділянці інший об’єкт, то відповідно до
ч. 2 ст. 651 ЦКУ орендодавець в особі місцевої ради матиме всі підстави для розірвання в судовому порядку договору оренди у зв’язку з істотним порушенням такого договору іншою стороною. Адже внаслідок таких дій орендодавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору, а саме таке порушення вважається істотним з точки зору ЦКУ.Водночас, якщо орендар передає земельну ділянку чи її частину в суборенду третій особі (зрозуміло, з дотриманням установленої процедури), а суборендар використовує таку ділянку з дотриманням умов, на яких земля первісно виділялася орендарю, то такі дії останнього не можуть вважатися порушенням умов договору оренди. Інакше б взагалі унеможливлювалося існування інституту суборенди землі, передбаченого як земельним, так і господарським законодавством. Єдине застереження для суборендарів, яке ми ще раз повторимо: договір суборенди землі має бути зареєстровано в тому самому порядку, що й власне договір оренди.
І нарешті, останнє зауваження до пункту, що коментується, оглядового листа ВГСУ. Визнавши слідом за судом першої інстанції відсутність у відповідача (суборендаря) правових підстав для користування спірною земельною ділянкою, ВГСУ ніяк не відреагував на те, що саме відповідач є власником кафе, розташованого на цій ділянці. І якщо, наприклад, такий об’єкт було отримано відповідачем у власність за цивільно-правовою угодою, а не споруджено в результаті самовільного будівництва, то на підставі
ст. 377 ЦКУ та ст. 120 ЗКУ власник має право вимагати від місцевої ради надання йому земельної ділянки в розмірі, необхідному для експлуатації та обслуговування цього кафе* (у тому числі і для облаштування літнього майданчика до нього). Ось тоді, упевнені, усе стане на свої місця: законним землекористувачем буде власник нерухомості, а необхідність в укладенні договору суборенди землі відпаде сама собою.* На це ми звертали увагу в коментарі до п. 1 оглядового листа ВГСУ.
«Ми будували, будували та...» так і не побудували: чи порушено цільове призначення землі?
Теза, якою ВГСУ починає третій пункт свого листа, дещо ширше спірної ситуації, яку в ньому описано. Судом розглянуто тільки випадок, коли
орендар землі не приступив до використання ділянки (принаймні про це заявляв позивач в особі місцевої ради), що, на думку ВГСУ, вважатиметься істотним порушенням договору оренди внаслідок неможливості досягнення іншою стороною мети такого договору (див. ч. 2 ст. 651 ЦКУ).Друга ж частина тези вже прозвучала в попередньому розділі цієї статті:
орендар також не може на свій розсуд побудувати на орендованій земельній ділянці інший об’єкт архітектури, не передбачений договором оренди землі. Інакше такі дії однієї сторони можуть бути підставою розірвання договору за ініціативою іншої сторони з тієї самої підстави.Отже, рішення суду щодо розглянутого ним спору стосується першого випадку: позов місцевої ради до орендаря про розірвання договору оренди землі ґрунтувався на тому, що останній не використовує земельну ділянку за призначенням, оскільки до певного строку взагалі нічого не побудував на ній. Метою ж передачі цієї ділянки в оренду відповідачу було будівництво та комерційна експлуатація АЗС.
Крім того, рішенням місцевої ради зазначену земельну ділянку було віднесено до земель промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення (саме так у
ст. 19 ЗКУ названо одну з категорій земель за їх цільовим призначенням). Але оскільки АЗС на момент подання позову не побудовано, то, за твердженням органу місцевого самоврядування, немає підстав вважати таку земельну ділянку такою, що належить до цієї категорії. У цьому й полягає порушення цільового призначення землі відповідачем.ВГСУ (як і суди попередніх інстанцій) у своїх міркуваннях не став із факту незавершення будівництва об’єкта орендарем робити висновок про нецільове використання ним орендованої земельної ділянки. Навпаки, як доказ використання землі за цільовим призначенням суд прийняв отримані орендарем дозвільні документи на виконання будівельних робіт, а також рішення одного з держорганів про тимчасову заборону будівництва АЗС, з яких випливало, що будівництво було розпочато, але з об’єктивних причин призупинялося і на момент подання позову не закінчено. А оскільки договір оренди, як виявилося, не передбачав конкретного строку завершення зазначеного будівництва, то у зв’язку з відсутністю такого взятого на себе зобов’язання орендаря не можна вважати стороною, яка порушила умови договору. І вже тим більше не можна визнавати доведеним факт нецільового використання землі, на чому наполягала протилежна сторона.
Додатково зауважимо, що відповідно до
ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» від 19.06.2003 р. № 963-IV невиконанням вимог щодо використання земель за цільовим призначенням вважається в тому числі і невикористання земельної ділянки. Тому підприємству, яке отримало в оренду земельну ділянку державної або комунальної власності для будівництва будь-якого об’єкта, не рекомендуємо надовго відкладати початок такого будівництва. При цьому слід побоюватися як можливих вимог про розірвання договору з боку органу місцевого самоврядування (як у позові, розглянутому вище), так і притягнення до відповідальності за нецільове використання землі органами Держземінспекції. А доказів протилежного в суб’єкта господарювання може і не бути.Про неможливість же розміщення іншого об’єкта архітектури на землі, орендованій у держави або територіальної громади, і говорити нема чого: суди обов’язково врахують правову позицію ВГСУ з цього питання.
«Повний спокій може дати тільки страховий поліс», а не договір резервування
Зміст висновку Вищого господарського суду, зробленого ним у четвертому пункті листа, перекликається з висновком із п. 1:
для отримання права користування земельними ділянками, що перебувають у державній та комунальній власності, необхідне рішення відповідного органу, уповноваженого розпоряджатися цією землею. Інакше кажучи: коли немає такого рішення, то про укладення договору оренди землі не може бути й мови.Проте на практиці часто трапляється, що навіть маючи таке рішення, суб’єкт господарювання не застрахований від свавілля місцевої влади, яка може в будь-який момент це рішення скасувати. У коментарі до п. 1 уже обговорювалося питання: чи призводить до розірвання договору оренди землі скасування місцевою радою свого рішення, якщо його прийняття не було здійснено з порушенням закону. Конкретної відповіді на нього ВГСУ, на жаль, не дав, направивши ту справу на новий розгляд.
Тут же ситуація складалася дещо по-іншому, бо самого рішення про надання землі в оренду в цьому випадку не було. У відповідь на клопотання суб’єкта господарювання міськрадою було лише прийнято рішення про погодження місця розташування торговельно-побутового комплексу та орієнтовної площі ділянки під майбутнє будівництво. Але оскільки подальше документальне оформлення прав на цю ділянку вимагало виконання проекту землевідведення (див. попередню редакцію
ч. 5 ст. 16 Закону № 161, ч. 3 ст. 124 ЗКУ) та його погодження в численних інстанціях (див. ч. 6 ст. 123 ЗКУ), майбутній орендар уклав з місцевою радою так званий договір про резервування земельної ділянки.Варто зауважити, що земельне законодавство не передбачає обов’язковості укладення такого договору, але в окремих регіонах (і, зокрема, у м. Києві) подібна практика набула повсюдного поширення. За умовами договору резервування за суб’єктом господарювання закріплюється переважне право на отримання документів, що засвідчують право користування зарезервованою земельною ділянкою. При цьому зацікавлена в оренді ділянки сторона має щокварталу сплачувати місцевій раді певну суму грошей за договором резервування.
У цьому випадку судами було встановлено, що суб’єкт господарювання (позивач) виконав свої зобов’язання, передбачені як рішенням міськради про погодження місця розташування об’єкта, так і договором резервування. А от міськрада необхідні документи про надання земельної ділянки в оренду позивачу не видала та відповідного рішення з цього приводу не прийняла. У свою чергу, суб’єкт господарювання звернувся з позовом до суду про спонукання міськради укласти та зареєструвати з ним договір оренди цієї земельної ділянки.
Незважаючи на задоволення позову судами першої та апеляційної інстанцій, ВГСУ при касаційному розгляді справи в позові відмовив, зауваживши, що міськрада взагалі не приймала рішення про надання або відмову в наданні спірної земельної ділянки позивачу.
Умови ж укладеного між сторонами договору про резервування цієї ділянки не можуть суперечити або змінювати вимоги законодавства про порядок надання земельних ділянок в оренду, у тому числі й у тій частині, що стосується обов’язковості прийняття органом місцевого самоврядування відповідного рішення.Більше того, указавши на необхідність прийняття міськрадою такого рішення, ВГСУ зазначив, що суди не врахували право ради самостійно визначитися з вирішенням питання про надання або ненадання земельної ділянки в оренду. До компетенції суду може лише входити
спонукання ради до розгляду цього питання без визначення судом конкретного змісту рішення сесії.І нарешті, мабуть, щоб підсолодити пілюлю, Вищий господарський суд нагадав суб’єкту господарювання, що його
права на спірну земельну ділянку може бути захищено способами, визначеними ст. 152 ЗКУ, зокрема, шляхом визнання прав, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, а також застосування інших, передбачених законом, способів. Серед таких способів ВГСУ назвав відновлення в судовому порядку порушених прав юридичних та фізичних осіб у результаті рішень, дій або бездіяльності органів чи посадових осіб місцевого самоврядування, що передбачено ч. 2 ст. 77 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.97 р. № 280/97-ВР.Гадаємо, що такий результат навряд чи задовольнив суб’єкта господарювання. Адже пройшовши всі погодження та отримавши всі необхідні дозволи (на практиці для цього потрібно не менше ніж два роки, що, до речі, підтверджується матеріалами цієї справи), він залишився ні з чим. При цьому підприємство понесло значні фінансові витрати як при проходженні дозвільної процедури, так і при виконанні своїх зобов’язань за договором резервування земельної ділянки. Наприкінці ж виявилося, що такий договір, по суті, ні до чого не зобов’язує іншу його сторону, тобто орган місцевого самоврядування, оскільки тільки його позитивне рішення про надання ділянки в оренду відкриває шлях до укладення договору оренди. Звичайно, невдасі-орендарю варто поборотися за визнання своїх прав на спірну земельну ділянку (способом, зазначеним вище самим ВГСУ), але результат нового позову передбачити ми не беремося.
Торкнемося ще однієї проблеми, до якої мають бути готовими майбутні орендарі земель державної або комунальної власності. Часто місцеві ради не поспішають з укладенням договору оренди, проте наполягають на необхідності перерахування претендентами на землю плати за неї (переважно, у вигляді земельного податку). Така вимога іноді включається до договору резервування, що, зрозуміло, не відповідає чинному законодавству. Суб’єкту господарювання слід пам’ятати, що
за відсутності відповідного документа, який підтверджує його право на земельну ділянку, він не є платником ні земельного податку, ні орендної плати за землю (звичайно, за умови, що земельна ділянка до отримання таких документів ним фактично не використовується). Про це, зокрема, йдеться в постанові ВГСУ від 21.02.2005 р. у справі № 32/246.
Продовження договору оренди — і тут без рішення не обійтися
Останній пункт листа, що коментується, присвячено спору стосовно пролонгації договору оренди земельної ділянки після закінчення строку його дії. І тут на першому плані, судячи з висновку ВГСУ, постає питання про наявність рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування щодо відновлення договірних відносин оренди землі.
Суд підкреслює, що в цьому випадку не можна застосовувати загальну норму
ст. 764 ЦКУ, згідно з якою, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який було раніше ним установлено. Слід ураховувати, що згідно з ч. 6 ст. 93 ЗКУ відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються спеціальним законом (мається на увазі Закон № 161), норми якого, що стосуються поновлення договору оренди земельної ділянки, не тотожні відповідним нормам ЦКУ та ГКУ.Так,
ст. 33 зазначеного Закону передбачено: якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені ним раніше. Застосовуючи цю норму, ВГСУ акцентує увагу на тому, що Законом № 161 не передбачено порядок автоматичного поновлення договору оренди землі в разі відсутності заперечень сторін, а тільки визначено, що в цьому випадку договір підлягає поновленню.Звідси доходимо вже відомого за попередніми пунктами листа висновку:
відповідне рішення органу місцевого самоврядування потрібне не тільки при укладенні первинного договору, а й для його поновлення після закінчення строку дії. Саме шляхом прийняття рішення сесією місцевої ради має відбуватися передбачене законодавством волевиявлення ради, яка здійснює делеговані їй повноваження з регулювання земельних відносин від імені відповідної територіальної громади.І знову, як і в декількох попередніх пунктах листа, що коментується, постало питання про розміщення на спірній земельній ділянці об’єкта нерухомого майна, що належить орендарю. У цій ситуації ВГСУ так само, як і раніше, визнав цю обставину такою, що має істотне значення для розгляду спору. Отже, указавши, з одного боку, на незаконність продовження договору оренди без відповідного рішення місцевої ради, суд, з іншого боку, відмовив у задоволенні зустрічного позову ради до орендаря з вимогою про знесення останнім згаданого об’єкта нерухомості.
Вищий господарський суд нагадав про непорушність права власності та неможливість позбавлення чи обмеження такого права, за винятком примусового відчуження об’єктів права власності з мотивів суспільної необхідності та за умови попереднього та повного відшкодування їх вартості (
ст. 321 ЦКУ). Оскільки місцева рада обґрунтовувала свої вимоги про знесення спірної будівлі тільки закінченням договору оренди земельної ділянки, на якій ця будівля розташована, ВГСУ визнав її вимоги такими, що не відповідають Конституції України та ЦКУ.Зрозуміло, у листі Вищого господарського суду України, що коментується, не може бути охоплено абсолютно всі нюанси земельного законодавства, що стосуються оренди земельних ділянок державної та комунальної власності. Проте зі змісту цього документа стає зрозумілим, скільки непомітних на перший погляд купин та яруг містить це законодавство. Читайте уважно наше видання — і ми ніколи не дозволимо вам спіткнутися на рівному місці. Твердіше крок!
