Теми
Вибрати теми статей
Сортувати за темами

Оренда нерухомості. Податковий облік орендних операцій

Редакція ПБО
Податки & бухоблік Травень, 2008/№ 45
В обраному У обране
Друк
Відповідь на запитання

Оренда нерухомості

 

Податковий облік орендних операцій

 

Як у податковому обліку відображаються операції з оренди об’єктів нерухомості?

(м. Макіївка)

 

Визначення оперативної оренди для цілей оподаткування міститься в

п.п. 1.18.1 Закону про податок на прибуток, відповідно до якого оперативний лізинг (оренда) — це господарська операція фізичної або юридичної особи, що передбачає відповідно до договору оперативного лізингу (оренди) передання орендарю майна, що підпадає під визначення основного фонду згідно зі ст. 8 цього Закону, придбаного або виготовленого орендодавцем на умовах інших, ніж передбачаються фінансовим лізингом (орендою).

Оренда

(у тому числі й оренда об’єктів нерухомості) належить до операцій особливого виду і для визначення валових доходів та валових витрат щодо неї передбачено спеціальний порядок, установлений у п.п. 7.9.6 Закону про податок на прибуток. З нього насамперед випливає, що передання майна в оперативну оренду від орендодавця до орендаря жодних податкових наслідків не тягне. Здане в оренду приміщення залишається власністю орендодавця, який щодо такого приміщення продовжує нараховувати податкову амортизацію відповідно до ст. 8 згаданого вище Закону.

Більше того, якщо до моменту передання в оренду нерухоме майно з якихось причин значилося у складі невиробничих фондів орендодавця, то факт здійснення орендної операції з таким майном свідчить про початок використання його в господарській діяльності з метою отримання доходу. У зв’язку з цим, крім можливості нарахування амортизації в податковому обліку на переданий в оренду об’єкт, який раніше вважався невиробничим фондом, орендодавець дістає можливість усі витрати, пов’язані з поточним обслуговуванням та експлуатацією такого об’єкта (якщо договором оренди такі витрати покладено на орендодавця), а також витрати на його поліпшення з урахуванням відомих обмежень у подальшому відносити до валових витрат.

Відповідно до

п.п. 7.9.6 Закону про податок на прибуток орендодавець збільшує валові доходи, а орендар — валові витрати на суму нарахованого орендного платежу за результатами податкового періоду, в якому здійснюється таке нарахування. Як бачимо, для орендних операцій визначено спеціальну норму, що передбачає збільшення валових доходів у орендодавця та валових витрат у орендаря в податковому періоді нарахування таких доходів, незалежно від унесення орендної плати.

Наявність такої спеціальної норми означає, що до орендних операцій правило першої події не застосовується.

Відображення валових доходів (валових витрат) за такими операціями здійснюється на дату нарахування орендного платежу, що відповідає даті фактичного надання (отримання) результатів послуг з оренди майна.

Традиційно така дата пов’язується з датою складання акта наданих послуг, який, як правило, оформлюється з періодичністю, установленою договором оренди для внесення орендних платежів (щомісячно, щоквартально тощо). При цьому, оскільки оренда майна відбувається безперервно в часі (до моменту розірвання договору оренди), зазначений акт датується останнім днем місяця, кварталу тощо.

Тим часом у листах деяких держорганів висловлювалося інше розуміння порядку нарахування орендних платежів та відображення їх у податковому обліку. Так, у

листі ДПАУ від 14.12.2004 р. № 625/4/15-1110 (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2005, № 13) зазначається буквально таке: «Оскільки момент виникнення валових доходів (витрат) пов’язаний з фактом нарахування орендного платежу за договором оренди, валові витрати орендаря і валові доходи орендодавця виникають на дату, визначену договором для сплати орендного платежу». Те саме зазначається й у листі Держкомпідприємництва України від 16.03.2005 р. № 1680, а також у консультації провідного фахівця ДПАУ, присвяченій оренді транспорту (див. «Вісник податкової служби України», 2006, № 29).

Створюється враження, що автори перелічених вище документів пов’язують момент відображення валових доходів (витрат) у сторін договору оренди з очікуваною датою отримання (перерахування) грошових коштів (наприклад, 20-го числа кожного місяця). Однак такий підхід виглядає досить дивно, ураховуючи, що договором оренди здійснення орендного платежу може бути передбачено після закінчення певного періоду (скажімо, до 20-го числа наступного місяця) або з відстроченням (припустимо, сторони вирішили, що перший платіж орендар повинен здійснити через 6 місяців після отримання орендованого майна, а в подальшому — щомісячно). Тоді, дотримуючись логіки листів ДПАУ та Держкомпідприємництва, у першому місяці дії договору оренди (у першому випадку) та протягом перших шести місяців (у другому випадку) орендодавець і орендар не повинні відображати валові доходи та валові витрати відповідно, що, на наш погляд, неправильно.

На нашу думку, оскільки згідно з

ч. 2 ст. 3 Закону № 996 податковий облік має ґрунтуватися на даних бухгалтерського обліку, то і термін «нарахування орендного платежу» слід застосовувати так, як це прийнято для цілей ведення бухгалтерського обліку. Як відомо, дохід орендодавця від оренди майна (дебіторська заборгованість) та зобов’язання орендаря сплатити орендну плату (кредиторська заборгованість) повинні виникати у сторін одночасно після закінчення кожного календарного періоду з періодичністю, яка обумовлена ними для внесення орендних платежів. Отже, за таким самим принципом повинні відображатися ці події й у податковому обліку.

Якщо орендодавець одержує орендний платіж від орендаря за строк, що перевищує звітний період (тобто орендар авансом оплачує майбутні періоди), до складу валового доходу орендодавця включається сума, що відповідає нарахованому орендному платежу. Аналогічні правила діють і щодо валових витрат у орендаря.

У питанні нарахування на суму орендної плати податку на додану вартість

необхідно керуватися тим, що оренда прирівнюється до операцій з надання послуг, відповідно на суму орендної плати необхідно нараховувати ПДВ (якщо підприємство є платником податку на додану вартість).

Причому

податкові зобов’язання в орендодавця та право на податковий кредит у орендаря виникають за правилом першої події. У зв’язку з цим при отриманні орендної плати за декілька періодів орендодавець повинен видати податкову накладну на всю суму, а орендар за наявності такої податкової накладної має право віднести сплачений (нарахований) ПДВ до складу податкового кредиту.

Якщо орендар не є платником ПДВ, то сплачену суму податку у складі орендної плати він відносить до валових витрат.

Ігор Хмелевський, економіст-аналітик

Оформи передплату та читай все Передплатити журнал
stop

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити
App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Дякуємо, що читаєте сайт Factor Увійдіть та читайте далі безкоштовно