Теми
Вибрати теми статей
Сортувати за темами

Оренда нерухомості. Оренда нерухомості та плата за землю

Редакція ПБО
Податки & бухоблік Травень, 2008/№ 45
В обраному У обране
Друк
Відповідь на запитання

Оренда нерухомості

 

Оренда нерухомості та плата за землю

 

Хто є платником плати за землю при оренді об’єкта нерухомості? Чи зобов’язаний орендар такого об’єкта компенсувати орендодавцю плату за землю, яку він сплачує? Як зазначена компенсація відображається в податковому обліку сторін?

(м. Чернігів)

 

Основним документом, який регулює земельні відносини в Україні, є

ЗКУ, а справляння плати за землю здійснюється відповідно до Закону № 2535. Статтею 2 цього Закону визначено, що плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати. Об’єктом плати за землю є, зокрема, земельна ділянка, що перебуває у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди (ст. 5 Закону № 2535). Власники земельних ділянок та землекористувачі (крім орендарів) сплачують земельний податок, а за земельні ділянки, надані в оренду, справляється орендна плата. При цьому слід мати на увазі: за ту саму земельну ділянку не може одночасно справлятися і земельний податок, і орендна плата.

Відповідно до

ст. 13 Закону № 2535 підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру, а орендної плати за земельну ділянку, що перебуває в державній або комунальній власності, — договір оренди такої земельної ділянки.

Отже, згідно із земельним законодавством

особа, чиє право на використання земельної ділянки в господарській діяльності підтверджено відповідними правовстановлюючими документами (державним актом на право власності на землю; державним актом на право постійного користування землею; договором оренди землі), зобов’язана сплачувати плату за землю у вигляді земельного податку або орендної плати.

Якщо зазначена особа є одночасно власником об’єкта (об’єктів) нерухомості, який(і) розташований(і) на земельній ділянці, наданій такій особі у власність або користування, питання з визначенням платника плати за землю вирішується однозначно.

Якщо ж у власника нерухомості відсутні перелічені вище документи на землю, що дозволяють йому на законних підставах використовувати прилеглу територію, це вступатиме в суперечність з окремими нормами

ЗКУ. Так, відповідно до ч. 3 ст. 125 цього Кодексу заборонено приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що засвідчує право на неї, та державної реєстрації. З огляду на те, що розгляд всіх нюансів такої ситуації виходить за межі поставленого запитання, зосередимося в подальшому на аналізі випадку, коли власник нерухомості та законний землекористувач збігаються в одній особі.

Насамперед зауважимо, що

передача об’єкта нерухомості в оренду сама по собі не змінює суб’єкта плати за землю — ним продовжує виступати власник такої нерухомості. Це твердження ґрунтується на тому, що чинне законодавство не містить імперативної норми, яка зобов’язує одночасно з укладенням договору оренди нерухомості укладати окремий договір оренди земельної ділянки, необхідної орендарю для експлуатації орендованого об’єкта.

Натомість спеціальними нормами цивільного законодавства, що регулюють найм (оренду) об’єктів нерухомості (див.

ст. 796 ЦКУ), установлено, що одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачу надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачу. Якщо розмір земельної ділянки в договорі не визначено, наймачу надається право користування всією земельною ділянкою, якою володіє наймодавець. Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки згоден на надання наймачу права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.

З наведеної норми

ЦКУ можна зробити висновок, що законодавець розглядає об’єкт нерухомості та землю під ним і навкруги нього як головну річ і приналежність відповідно. А оскільки згідно з ч. 2 ст. 186 цього Кодексу приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено договором або законом, то стає зрозумілим відсутність необхідності окремого врегулювання долі приналежності (у випадку, що розглядається, — земельної ділянки). При цьому, оскільки правовстановлюючі документи на земельну ділянку не змінюються, вносити плату за землю продовжує власник нерухомості, який залишається власником або орендарем такої ділянки.

Якщо ж земельна ділянка необхідна орендареві нерухомості для провадження господарської діяльності

(наприклад, для одержання дозволу на будівництво), то в цьому випадку можливе укладення між орендарем та орендодавцем приміщення (якщо він є власником землі*) окремого договору оренди такої ділянки. У цьому разі орендар нерухомості та землі сплачує орендодавцю за окремими договорами орендну плату за нерухоме майно та орендну плату за землю, а зобов’язання перед бюджетом із плати за землю, як і раніше, продовжує виконувати орендодавець.

* Випадок, коли земельна ділянка під нерухомістю належить до державної або комунальної форми власності, окремо не розглядатимемо.

Такий підхід цілком узгоджується з нормами

ст. 797 ЦКУ, згідно з якою плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою. Звідси випливає, що орендодавець має право на одержання плати за те, що орендар, крім приміщення, користується ще й землею, на якій розташовано таке приміщення.

По суті, ця плата є частковим відшкодуванням орендодавцю плати за землю, але водночас з точки зору земельного права та оподаткування її не можна назвати такою. Ця

додаткова плата є складовою орендної плати за договором оренди приміщення, що, власне, і передбачає ст. 797 ЦКУ. При цьому така додаткова плата встановлюється за домовленістю сторін, а не обмежується витратами орендодавця щодо плати за землю.

Звертаємо увагу:

у тому випадку, коли окремий договір про оренду землі не укладається , зовсім не обов’язково із загальної суми орендного платежу виділяти складову, що відповідає платі за користування земельною ділянкою. Незважаючи на це, при укладенні договорів оренди орендодавці іноді окремим рядком у розрахунку орендної плати наводять компенсацію земельного податку. Отже, орендар фактично відшкодовує витрати орендодавця на сплату земельного податку за земельну ділянку, на якій розташовується об’єкт оренди.

Зауважимо, що раніше податківці забороняли включати суму такої компенсації до валових витрат орендаря. Крім того, ДПАУ наполягала і на тому, що компенсація земельного податку, платником якого є орендодавець, є об’єктом обкладення ПДВ (див.

лист ДПАУ від 12.07.2000 р. № 3910/6/16-1220-26 // «Податки та бухгалтерський облік», 2000, № 44).

Зараз же, ґрунтуючись на

ст. 797 ЦКУ, можна зазначити, що шлях таким компенсаційним платежам до валових витрат орендаря відкритий. З цим, до речі, почали погоджуватися і представники податкових органів. Так, у консультації провідного фахівця ДПАУ (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2006, № 29, рубрика «Думка фахівців офіційних органів») зазначається, що компенсація земельного податку як складова частина орендного платежу за договором оренди приміщення, що використовується у власній господарській діяльності орендаря, включається до його валових витрат згідно з п.п. 5.2.1 Закону про податок на прибуток.

А от від нарахування орендодавцем на цю суму податкових зобов’язань із ПДВ, як і раніше, нікуди не подітися, оскільки орендна плата в цілому (як і обидві її складові — за приміщення та за землю, на якій воно розташоване) підлягає обкладенню цим податком. Щодо орендаря, то сума ПДВ, нарахована орендодавцем на суму орендної плати (у тому числі й на суму компенсації земельного податку), включається до складу податкового кредиту орендаря в повному обсязі (за наявності податкової накладної).

Ігор Хмелевський, економіст-аналітик

Оформи передплату та читай все Передплатити журнал
stop

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити
App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Дякуємо, що читаєте сайт Factor Увійдіть та читайте далі безкоштовно