Оренда нерухомості
Оплата комунальних послуг при оренді нерухомості
Хто і яким чином повинен оплачувати комунальні послуги, спожиті орендарем об’єкта нерухомості? Чи допускається відшкодування витрат за такі послуги на рахунки орендодавця без укладення прямих договорів з їх постачальниками? Які особливості податкового обліку розрахунків за комунальні послуги у сторін договору оренди слід брати до уваги, якщо орендодавець і орендар застосовують різні системи оподаткування?
(м. Дружківка)
Очевидно, що
до моменту укладення договору оренди всі необхідні технічні заходи та витрати з утримання об’єкта нерухомості в робочому стані повинен здійснювати орендодавець як власник такого об’єкта. Щодо експлуатаційних та забезпечувальних витрат за об’єктом після його передачі орендарю, то це питання необхідно вирішити в договорі, за винятком моментів, однозначно встановлених законом (у решті випадків сторони мають право самі вирішити, хто з них несе ті чи інші витрати).Як наслідок, у питанні оплати комунальних послуг, які необхідні для належної експлуатації об’єкта нерухомості (опалювання, водопостачання та водовідведення, забезпечення електроенергією, газопостачання тощо), господарською практикою напрацьовано два відомих способи.
Оплата комунальних послуг орендарем самостійно
Позитивною стороною такого способу розрахунків, що передбачає
укладення орендарем прямих договорів з підприємствами житлово-комунального господарства, є відсутність проблем з визначенням вартості спожитих комунальних послуг. Його недоліком можна вважати те, що встановлення окремих лічильників споживання води, електроенергії тощо не завжди технічно можливе і часто економічно недоцільне, тому не всі підприємства зможуть ним скористатися.Крім того, через свою специфіку процес укладення договорів на споживання комунальних послуг є досить тривалим у часі, потребує значних витрат і нерідко пов’язаний з виконанням певних технічних умов, отриманням лімітів на споживання тих чи інших ресурсів тощо. Ситуація ускладнюється ще й тим, що більшість підприємств, які надають комунальні послуги, є природними монополістами або належать до державної чи комунальної форми власності, що виключає їх зацікавленість у збільшенні числа споживачів та поліпшенні методів переддоговірної роботи з ними. У зв’язку з цим найчастіше застосовується другий спосіб розрахунків за спожиті комунальні послуги.
Компенсація комунальних послуг орендодавцеві
Цей спосіб
полягає в тому, що орендодавець, який уже має відповідні договори з підприємствами ЖКГ, сам оплачує вартість комунальних послуг, необхідних орендареві для експлуатації (утримання) орендованого приміщення, безпосередньо таким підприємствам. У подальшому орендар компенсує (відшкодовує) орендодавцю понесені ним витрати.У межах цього способу
розрахунків за комунальні послуги можливі такі варіанти:1)
сторони договору оренди встановлюють такий розмір орендної плати, який покривав би витрати орендодавця з оплати комунальних послуг. При цьому окрема компенсація не провадиться. Зауважимо, що такий варіант однозначно не може застосовуватися при оренді нерухомості державної та комунальної власності, оскільки законодавство в цій сфері вимагає укладення окремого договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендареві;2)
у договорі оренди окремо застерігається порядок розрахунку комунальних платежів. Згідно з цим порядком орендар перераховує орендодавцю грошові кошти в рахунок відшкодування вартості спожитих комунальних послуг відповідно до виставлених йому орендодавцем рахунків. У цьому випадку вартість комунальних послуг, спожитих орендарем, може визначатися:—
щодо послуг теплопостачання — пропорційно займаній орендарем площі приміщення в загальній площі всієї будівлі;—
щодо послуг гарячого та холодного водопостачання, водовідведення — пропорційно чисельності працівників орендаря в загальній чисельності працівників, які працюють у приміщенні;—
щодо електроенергії — виходячи з потужності електроприладів, що знаходяться в приміщенні, яка визначається на підставі фактичних даних про час роботи таких приладів за місяць.Відразу заспокоїмо орендодавців, які побоюються можливих претензій перевіряючих, які іноді вбачають у виписуванні рахунків орендарям на компенсацію вартості комунальних послуг безліцензійну діяльність з поставки таких послуг. Насправді проблеми тут немає, оскільки ліцензії орендодавцю в цій ситуації не потрібні. Як випливає з Ліцензійних умов на відповідні види діяльності (поставку електроенергії, тепло- та водопостачання тощо)
ліцензії необхідно мати тільки великим підприємствам, що мають спеціальне устаткування, комунікації та надають послуги великій кількості споживачів, тобто тим, які є безпосередніми виробниками таких послуг.
Податковий облік (загальна система оподаткування)
Розглядаючи особливості податкового обліку наведених вище способів розрахунків за комунальні послуги, слід зауважити, що найменш проблемним є спосіб, коли в орендаря напряму укладено договори з постачальниками комунальних послуг. Тоді відповідні витрати, якщо їх документально підтверджено, та за умови використання взятого в оренду приміщення для провадження господарської діяльності, включаються до складу валових витрат на підставі
п.п. 5.2.1 Закону про податок на прибуток. Причому момент відображення валових витрат орендаря визначається за загальними правилами, установленими п. 11.2 цього Закону, оскільки такі витрати не є орендними платежами.Орендодавець у цьому разі взагалі не бере участь у взаєморозрахунках як з орендарем, так і з комунальними службами, отже, ні доходи, ні витрати у нього при цьому не виникають.
Формування податкового кредиту з ПДВ
в орендаря при цьому способі розрахунків відбувається в загальновстановленому порядку згідно з п. 7.4 Закону про ПДВ. Додатково зауважимо: відповідно до п.п. 7.2.6 цього Закону платник податку має право відобразити податковий кредит без отримання податкової накладної на підставі рахунка, що виставляється такому платнику за послуги, вартість яких визначається за показаннями приладів обліку. Головна вимога до такого рахунка, яка дозволяє використовувати його замість податкової накладної, полягає в наявності в ньому певних реквізитів (суми платежу, суми ПДВ та податкового номера продавця). Отже, рахунки за комунальні послуги, спожиті орендарем, якщо їх споживання фіксується відповідними лічильниками, є підставою для відображення податкового кредиту з ПДВ.Немає проблем з податковим обліком і в разі, коли вартість комунальних послуг входитиме до складу орендної плати. В орендодавця сума орендної плати (у тому числі й частина, що припадає на комунальні послуги) включається до валових доходів, але вже за спеціальними правилами
п.п. 7.9.6 Закону про податок на прибуток, тобто за нарахуванням, а самостійно сплачені ним комунальні послуги в загальному порядку відносяться до валових витрат. В орендаря ж на суму орендної плати, що містить компенсацію комунальних послуг орендодавцю, виникають валові витрати, момент відображення яких визначається тим же п.п. 7.9.6.Щодо способу, коли орендар окремо відшкодовує орендодавцю витрати на оплату спожитих ним комунальних послуг, то раніше для віднесення цих витрат до складу валових ДПАУ висувала певні вимоги (наприклад, здійснювати сплату комунальних платежів на додатковий рахунок орендодавця, передбачений спеціально для цих розрахунків). На сьогодні єдиною вимогою щодо включення орендарем витрат на відшкодування вартості спожитих комунальних послуг до своїх валових витрат є наявність підтверджуючих розрахункових документів, якими ДПАУ визнає, зокрема, рахунки орендодавців, узгоджені з орендарем щодо кількості спожитих послуг (див.
лист ДПАУ від 05.01.2000 р. № 34/6/15-1116).Орендодавець відображає вартість спожитих комунальних послуг (у тому числі й тих, що відшкодовуються орендарем) у складі
валових витрат на підставі рахунків, виставлених підприємствами ЖКГ. Валові доходи орендодавець збільшує залежно від того, яка подія відбулася раніше: або дата складання розрахунку із заборгованості орендаря за комунальними послугами (дата виставлення рахунка орендарю), або дата отримання грошових коштів від орендаря в рахунок відшкодування вартості спожитих комунальних послуг.Податковий облік з ПДВ
при розрахунках з відшкодування вартості комунальних послуг зводиться до того, що податкові зобов’язання в орендодавця та податковий кредит у орендаря виникають у загальному порядку, тобто за правилом першої події.При отриманні податкової накладної від підприємств ЖКГ
орендодавець відображає податковий кредит з ПДВ на загальну суму. На дату виставлення рахунка орендодавець нараховує податкові зобов’язання з ПДВ виходячи з вартості комунальних послуг, що відшкодовуються орендарем . При цьому в податковій накладній цю суму слід зазначити окремим рядком «Відшкодування комунальних послуг». Орендар включає до податкового кредиту суму ПДВ, обчислену виходячи з вартості відшкодовуваних комунальних послуг (на підставі податкової накладної, отриманої від орендодавця).
Компенсація комунальних послуг у єдиноподатника
Якщо орендар компенсує комунальні платежі
орендодавцеві, який є платником єдиного податку, то з урахуванням того, що сума комунальних платежів перераховується на користь орендодавця — платника єдиного податку і надходить на його поточний рахунок, такі платежі повинні враховуватися в загальному обсязі виручки від реалізації продукції (товарів, робіт, послуг) такого орендодавця. Цієї ж точки зору дотримуються сьогодні як податківці (див., лист ДПАУ від 04.03.2003 р. № 1617/6/15-2216, консультацію в журналі «Вісник податкової служби України», 2006, № 6), так і Держкомпідприємництва України (див. листи від 05.07.2006 р. № 4844 та від 13.09.2006 р. № 6646).Ігор Хмелевський, економіст-аналітик
