Оренда держмайна
Індексація орендної плати за оренду державного та комунального майна
Підприємство орендує приміщення, що перебуває в державній власності. У договорі оренди зазначено фіксований розмір орендної плати за місяць. Проте орендодавець щомісячно виставляє рахунки на оплату з різними сумами, посилаючись на необхідність проведення індексації орендної плати. Чи правомірні дії орендодавця? Який порядок проведення індексації орендної плати?
(м. Луганськ)
Так, дії орендодавця абсолютно правомірні.
Розмір орендної плати
за перший місяць оренди встановлюється виходячи з річної суми орендної плати та фіксується в договорі оренди. Відповідно до п. 12 Методики № 786 розмір місячної орендної плати за перший місяць після підписання договору оренди (або перегляду розміру орендної плати) розраховується за формулою.| Опл.міс = |
| х Іп.р х Ім, |
де Опл — річна орендна плата, розрахована згідно з
Методикою № 786;Іп.р — індекс інфляції за період з початку поточного року до дати укладення договору оренди або перегляду розміру орендної плати. У разі оренди нерухомого майна — з дати проведення незалежної оцінки, причому період між датою незалежної оцінки і датою початку дії договору оренди не може перевищувати 6 місяців, якщо менший строк не передбачено у звіті;
Ім — індекс інфляції за перший місяць оренди.
Розмір орендної плати
за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.Розглянемо на прикладі порядок визначення орендної плати за перший місяць оренди.
Приклад
. Підприємство державної форми власності з 1 червня 2008 року передає частину свого приміщення в оренду. Договір оренди укладено 24.05.2008 р. Експертну оцінку будівлі, в якій знаходиться здане в оренду приміщення, проведено в березні 2008 року (акт експертної оцінки від 11.03.2008 р.). Розмір річної орендної плати визначено відповідно до п. 8 Методики № 786 і становить 20000 грн. (без ПДВ).Головна проблема, яка може виникнути при розрахунку місячної орендної плати, полягає в тому, що на момент укладення договору оренди ще не відомий індекс інфляції за перший місяць оренди. Так, у нашому прикладі індекс інфляції за перший місяць оренди, тобто червень 2008 року, не відомий.
Проте вихід із такої ситуації є. У
Типовому договорі оренди індивідуально визначеного (нерухомого чи іншого) майна, яке належить до державної власності, затвердженому наказом ФДМУ № 1774, у розділі 3 «Орендна плата» передбачено, що в разі неможливості розрахунку орендної плати за перший місяць оренди за відсутності інформації про індекс інфляції орендна плата визначається за базовий місяць розрахунку. При цьому базовим місяцем розрахунку є останній місяць, щодо якого є інформація про індекс інфляції. У нашому випадку останнім місяцем, щодо якого відомий індекс інфляції, є квітень.Розрахуємо орендну плату за базовий місяць — квітень. Для цього необхідно підрахувати індекс інфляції наростаючим підсумком з дати проведення експертної оцінки до останнього місяця, за який відомий індекс інфляції, включно. У нашому випадку експертну оцінку здійснено на початку березня (11 числа), у зв’язку з цим виникає запитання: починаючи з якого місяця рахувати індекс інфляції наростаючим підсумком — з березня чи з квітня? На практиці застосовують такий підхід: якщо оцінку здійснено до 15-го числа включно, її прирівнюють до оцінки на 1-ше число місяця, якщо ж після 15-го — до оцінки на 1-ше число наступного місяця. Отже, у нашому прикладі рахуватимемо індекси наростаючим підсумком за березень і квітень 2008 року. Розрахунок наведемо в таблиці.
| Місяць | Індекс інфляції (у % до попереднього місяця) | Розрахунок | Індекс інфляції за розрахунковий період (у % наростаючим підсумком) — Іп.р |
| Березень 2008 | 103,8 | — | 103,8 |
| Квітень 2008 | 103,1 | 103,8 х 103,1: : 100 | 107,02 |
Орендна плата за базовий місяць оренди (тобто квітень) складе:
Опл.баз = 20000 : 12 х 107,02 % = 1783,67 грн.
Знаючи розмір орендної плати за базовий місяць, у договорі оренди в пункті 3 «Орендна плата» слід записати:
«
3.1. Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України від 04.10.95 р. № 786 (зі змінами), або за результатами конкурсу на право оренди державного майна і складає без ПДВ за базовий місяць розрахунку (останній місяць, за який є інформація про індекс інфляції) квітень 2008 року — 1783,67 грн.Орендна плата за перший місяць оренди — червень 2008 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за травень і червень 2008 року ».
Крім того, у договорі оренди, крім строку сплати орендної плати, необхідно також передбачити строки перерахування орендарем доплати орендної плати, перерахованої відповідно до індексу інфляції.
Таким чином, орендну плату за червень можливо буде перерахувати лише в липні 2008 року, коли будуть відомі індекси інфляції за травень і червень 2008 року.
Припустимо, що у травні індекс інфляції складе 103,5 %, а в червні — 102,8 %. Тоді орендну плату за червень буде перераховано так:
1783,67 х 103,5 % х 102,8 % = 1897,79 (грн.).
Різницю між базовою орендною платою, сплаченою орендарем згідно з попереднім розрахунком, та уточненою сумою орендної плати з урахуванням індексів інфляції за травень і червень 2008 року орендар має додатково перерахувати. Доплата складе 114,12 грн. (1897,79 грн. - 1783,67 грн.) без урахування ПДВ.
Розрахунок орендної плати за наступні місяці здійснюватиметься в аналогічному порядку.
Вікторія Матвєєва, економіст-аналітик
