Чергові антикризові заходи в будівництві
Будівельна галузь стала лакмусовим папером для економічної кризи. Активне обговорення необхідності реформ у цій сфері почалося ще влітку. Першим результатом став Закон № 509, який кардинально змінив дозвільну процедуру в будівництві. Проте цих змін виявилося явно недостатньо, тим більше, що не набравши чинності, вони вже викликали суперечливі тлумачення. Тому услід за Законом № 509 у пакеті антикризових законів був ухвалений Закон № 800. Загальний аналіз передбачених зазначеними законами змін, які, утім, торкнуться не лише будівельної галузі, зробимо в цій статті.
Олена УВАРОВА, юрист Видавничого будинку «Фактор»
Документи статті
ЦКУ
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.ГКУ
— Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV.Закон № 800
— Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. № 800-VI.Закон № 509
— Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» від 16.09.2008 р. № 509-VI.Закон про іпотеку
— Закон України «Про іпотеку» від 05.06.2003 р. № 898-IV.Закон про рекламу
— Закон України «Про рекламу» від 03.07.96 р. № 270/96-ВР.Закон про забудову
— Закон України «Про планування і забудову територій» від 20.04.2000 р. № 1699-III.Закон про архітектуру
— Закон України «Про архітектурну діяльність» від 20.05.99 р. № 687-XIV.Порядок № 923
— Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затверджений постановою Кабміну від 08.10.2008 р. № 923.
Сам
Закон № 800, який уже встигли охрестити антикризовим, відрізняється переважно декларативним або відсильним характером своїх норм, крім тієї його частині, що вносить зміни до вже чинного законодавства. Звернемо увагу на ті з них, що дають можливість зорієнтуватися, яких змін слід чекати вже в найближчий час:— направлення коштів на завершення будівництва. Має бути прийнято низку підзаконних нормативних актів, що дозволять визначати
об’єкти будівництва, кошти на завершення будівництва яких повинні направлятись у першу чергу. У 2009 році пріоритет надано добудові об’єктів, ступінь готовності яких становить більше ніж 70 відсотків; у 2010 році — тим, ступінь готовності яких понад 50 відсотків. Кабмін, як це і було передбачено Законом № 800, постановою від 11.02.2009 р. № 127 затвердив Порядок фінансування завершення будівництва житлових об’єктів зі ступенем готовності більше ніж 70 відсотків із застосуванням механізму іпотечного кредитування громадян, обмежившись у ньому визначенням механізму іпотечного кредитування за стандартами надання, рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів Державної іпотечної установи громадян України. У свою чергу, Мінрегіонбуд наказом від 30.01.2009 р. № 52 створив Міжвідомчу робочу групу з питань добудови об’єктів незавершеного житлового будівництва, мета якої — відбір об’єктів незавершеного житлового будівництва, що відповідають визначеним вимогам щодо ступеня будівельної готовності, та наказом від 16.03.2009 р. № 105/416/219 затвердив Положення про проведення конкурсу з елементами аукціону з відбору забудовників для надання державної підтримки на добудову об’єктів незавершеного житлового будівництва;—
пільгове кредитування забудовників, порядок здійснення якого найближчим часом повинен визначити Кабмін спільно з Нацбанком.Серед законодавчих змін, менш масштабних, але відчутних для забудовників уже сьогодні, слід також відзначити:
— надання забудовникам права на
відстрочення сплати пайових внесків на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів і внесків до цільових фондів місцевих бюджетів*;* Чекати затвердження порядку отримання такого відстрочення не доведеться — його описано в ч. 5 ст. 3 Закону № 800, і зводиться він до подання відповідної заяви суб’єкта господарської діяльності, який здійснює житлове будівництво, до органів, які ведуть облік та адміністрування відповідних платежів та відрахувань (виконкоми місцевих рад). Заява повинна містити інформацію про суму та термін відстрочення сплати відповідних платежів та відрахувань.
—
звільнення від тривідсоткового відрахування від коштів, що виділяються на нове будівництво, на утримання пожежних команд (ч. 2 ст. 27 Закону України «Про пожежну безпеку» від 17.12.93 р. № 3745-ХІІ);— позбавлення Київської міської ради повноважень залучати кошти замовників будівництва в порядку пайової участі у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста;
— установлення як бази для розрахунку відрахувань на розвиток інженерно-транспортної інфраструктури вартості будівництва будинку без витрат на придбання земельної ділянки або взяття її в оренду, звільнення будівельного майданчика від будівель, споруд та інженерних мереж, облаштування внутрішньо- та позамайданчикових інженерних мереж та споруд, а також транспортних комунікацій; крім того, для житлових будинків, будівель установ культури та освіти, медичного та оздоровчого призначення
зменшено розмір таких відрахувань — з 5 % до 4 %.
Реєстрація об’єктів незавершеного будівництва
Проблема реєстрації права власності на об’єкти незавершеного будівництва досить давня. Мін’юст намагався її вирішити за допомогою своїх листів, у яких зокрема зазначав, що одночасно діють дві норми, які по-різному відповідають на запитання про можливість реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва.
Так, у
ч. 3 ст. 331 ЦКУ передбачається можливість укладення договорів, предметом яких є об’єкти незавершеного будівництва, право власності на які реєструються БТІ на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об’єкта незавершеного будівництва. Водночас згідно з п. 1.6 Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Мін’юсту від 07.02.2002 р. № 7/5, що вступає з нею у протиріччя, допускається реєстрація права власності тільки на об’єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено і які прийнято в експлуатацію в установленому порядку, за наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених БТІ, що проводить реєстрацію права власності на ці об’єкти.Мін’юст, віддаючи пріоритет
ЦКУ, наводив перелік документів, які необхідно подати до БТІ для реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва (див. лист Мін’юсту від 10.05.2006 р. № 19-39/1, який пізніше було покладено в основу листа Мінжитлокомгоспу від 13.12.2007 р. № 5/4-614). Проте на місцях деякі БТІ продовжували відмовляти в реєстрації прав на об’єкти незавершеного будівництва, посилаючись на згаданий вище п. 1.6 Тимчасового положення.Закон № 800
, по-перше, навів визначення об’єкта незавершеного будівництва як об’єкта будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесено витрати* на його спорудження та його не прийнято в експлуатацію відповідно до вимог законодавства, по-друге, закріпив норму, що прямо дозволяє забудовникам проводити держреєстрацію права власності в БТІ на об’єкти незавершеного будівництва та їх частини з метою подальшого продажу або передачі в іпотеку.* Причому без зазначення мінімального розміру витрат, які має бути понесено, щоб набір матеріалів міг претендувати на статус об’єкта незавершеного будівництва.
Урегулювання питання про можливість реєстрації об’єктів незавершеного будівництва фактично було здійснено з однією метою: створити умови для того, щоб такі об’єкти могли виступати самостійним предметом іпотеки. Ці наміри законодавця було ним підкріплено внесенням відповідних змін до
Закону про іпотеку, зокрема, якщо раніше було передбачено тільки можливість передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розміщено об’єкт незавершеного будівництва, то тепер перелік можливостей розширився: передавати в іпотеку можна також сам об’єкт незавершеного будівництва та майнові права на нього.
Позасудове стягнення предмета іпотеки
Найбільшу увагу до себе привернула норма, що передбачає можливість
позасудового задоволення вимог іпотекодержателя, а точніше, роз’яснення Мін’юсту, якими супроводжувалося її прийняття. Річ у тім, що і до внесення змін Закон про іпотеку містив норми, що прямо допускають можливість уключення до іпотечного договору застереження про задоволення вимог іпотекодержателя або укладення окремого договору між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог останнього. Відповідне застереження або такий окремий договір могли передбачати на випадок невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання або передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання, або право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки на підставі договору купівлі-продажу.Мін’юст, маючи намір запобігти численним фактам позасудового позбавлення боржників, які у зв’язку з економічною ситуацією не можуть належно виконувати свої зобов’язання за кредитними договорами, права власності на закладене майно, 23.12.2008 р. роз’яснив, що
примусове стягнення предмета іпотеки (як і будь-якої застави) можливе тільки на підставі рішення суду, оскільки змусити боржника здійснювати певні дії, спрямовані на відчуження предмета іпотеки ніхто інший, крім суду, не має права (роз’яснення розміщено на Офіційному веб-сайті Мін’юсту http://www.minjust.gov.ua). Інакше кажучи, на думку Мін’юсту, застереження в іпотечному договорі про можливість іпотекодержателя спрямувати стягнення на предмет іпотеки може бути добровільно виконано боржником або, якщо боржник відмовляється від виконання цього пункту договору, примусово виконано в разі винесення рішення суду на користь іпотекодержателя.Резонанс виник, коли 17.02.2009 р. Мін’юст, посилаючись на
Закон № 800, відкликав наведене вище роз’яснення. Це було розцінено як визнання за іпотекодержателями можливості позасудового примусового стягнення предмета іпотеки в боржників. Причиною для таких дій, як пояснив Мін’юст, стало включення до Закону про іпотеку положення, що прирівнює застереження про задоволення вимог іпотекодержателя за своїми правовими наслідками до окремого договору між боржником та кредитором. Водночас, на думку Мін’юсту, такі наслідки може бути застосовано тільки до іпотечних договорів, укладених після набуття чинності Законом № 800, тобто після 14.01.2009 р., і, крім того, реалізація цього механізму потребує внесення додаткових змін до Закону про іпотеку, законів України «Про нотаріат» від 02.09.93 р. № 3425-XII, «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.На нашу думку,
Закон № 800 не мав спричинити настільки істотну зміну Мін’юстом своєї позиції в питанні про можливості переходу права власності до іпотекодержателя на підставі договору (або застереження в іпотечному договорі) про задоволення його вимог. Насправді, норма, що прирівнює таке застереження до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, у Законі про іпотеку була і раніше (ч. 2 ст. 36 передбачала, що відповідне застереження вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя). І потім, унесені зміни до Закону про іпотеку не змінили природу такого інституту, як застава, видом якої є іпотека. Згідно зі ст. 590 ЦКУ звернення стягнення на предмет застави здійснюється за рішенням суду, якщо інше не встановлено договором або законом. Практика застосування наведених законодавчих положень складалася так: іпотекодержатель у разі невиконання боржником передбачених договором зобов’язань направляв йому письмове повідомлення зі стислим викладом змісту порушених зобов’язань та вимогою їх виконати у 30-денний строк (якщо в договорі не вказано триваліший строк), а також попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання цієї вимоги (ст. 35 Закону про іпотеку). Якщо в зазначений строк зобов’язання не виконувалося, до іпотекодержателя переходило право власності на предмет іпотеки. При цьому суди вважали необґрунтованими позови про визнання права власності, оскільки воно переходить до іпотекодержателя вже в силу відповідного застереження в договорі іпотеки. Необхідність звернення до суду могла виникнути тільки в разі, якщо БТІ відмовлялося реєструвати право власності на підставі такого застереження (див., наприклад, ухвалу ВСУ від 23.07.2008 р.). З викладеного можна зробити висновок, що в цілому Закон № 800 істотних змін до процедури звернення стягнення на предмет іпотеки не вніс: як до набуття ним чинності, так і після, право власності на предмет іпотеки може переходити через відповідне застереження в договорі іпотеки без необхідності звернення до суду з позовом про визнання цього права за іпотекодержателем.
Корективи у договірних відносинах із забудовниками
Ще однією цікавою новелою стало
введення заборони на розірвання фізичними та юридичними особами договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва за умови, що за такими договорами здійснено 100-відсоткову оплату, крім випадків, коли таке розірвання здійснюється за згодою сторін. Особливої уваги варте те, що цій забороні на розірвання договорів надано статус норми закону (а не підзаконного акта, як, наприклад, у випадку з мораторієм на видачу депозитів). Мета її введення зрозуміла — запобігти масовому розірванню договорів, наслідком чого буде витребування у забудовників отриманих за такими договорами коштів.Чи є шанси в контрагентів забудовників добитися розірвання таких договорів у суді? З одного боку, приписи
Закону № 800 суперечать ст. 615 ЦКУ, яка передбачає, що в разі порушення зобов’язання однією стороною інша сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов’язання, якщо це встановлено договором або законом. Водночас, на наш погляд, суд повинен виходити з більш спеціального, порівняно з нормами ЦКУ, характеру приписів Закону № 800, які передбачають винятки із загальних норм цивільного права на період кризи і свідчать про визнання законодавцем того, що умови фінансової кризи в цьому випадку слід розглядати як обставини, настання яких звільняє від відповідальності за порушення зобов’язання (за аналогією зі ст. 617 ЦКУ).Із тих же причин викликає сумнів перспективність оскарження інших дій забудовників у межах цієї
статті Закону № 800, а саме: відмова повертати кошти, унесені фізичними та юридичними особами на користь забудовників за розірваними договорами, за якими здійснено часткову оплату вартості об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва, до реалізації такого об’єкта (його частини); відмова від сплати передбачених штрафних санкцій, індексу інфляції за весь час прострочення, а також трьох відсотків річних від простроченої суми.Проте контрагенти забудовників можуть використовувати аргумент, що вже традиційно наводиться щодо подібних антикризових норм, і обґрунтовувати, що ця заборона може поширюватися тільки на договори, які укладено після 14.01.2009 р. (після дати набуття чинності
Законом № 800). Цей аргумент використовує Мін’юст щодо договорів іпотеки, його ж наводять банки, коли мова заходить про заборону на підвищення відсоткових ставок. Утім, і у зазначених випадках, і у випадку із забороною на розірвання договорів посилатися на неможливість поширення нормативно-правового акта на договори, укладені до набуття ним чинності, не зовсім коректно. Нормативно-правовий акт дійсно не повинен регулювати права та обов’язки, які мали місце до набуття ним чинності, однак якщо за вже укладеними договорами виникають нові права та обов’язки (чи то звернення стягнення на предмет іпотеки, підвищення відсоткової ставки за кредитним договором, чи то факт невиконання договору забудовником), то в їх реалізації сторони повинні керуватися новим нормативним актом, хай і таким, що набрав чинності після укладення ними договорів.Виняток у застосуванні цієї «індульгенції» у
Законі № 800 робиться для випадків, коли строк прийняття в експлуатацію об’єкта будівництва переноситься більше ніж на 18 місяців. Водночас залишається незрозумілим, коли контрагенти забудовників можуть скористатися цією нормою: після фактичного закінчення зазначеного строку з моменту, який було обумовлено в договорі, або відразу за фактом прийняття відповідного рішення про таке перенесення самим забудовником, або, можливо, такі повноваження буде надано уповноваженим органам.Додатково звертаємо увагу:
заборона на розірвання договорів поширюється тільки на договори, предметом яких є об’єкти житлового будівництва або їх частини, тобто житлові будинки, квартири, інші приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.Зміни в регулюванні договірних відносин за участі забудовників стосуються також їх орендодавців. Зокрема,
ч. 6 ст. 3 Закону № 800 передбачено, що договори оренди земельних ділянок державної та комунальної власності, на яких здійснюється будівництво багатоквартирних житлових будинків (у тому числі зі вбудовано-прибудованими приміщеннями соціального призначення) і на яких виконуються будівельно-монтажні роботи, укладені до набуття чинності цим Законом, підлягають поновленню на ті самі строки та на тих самих умовах, які було передбачено цими договорами в порядку, установленому законом. Водночас, за зізнанням самого Держкомзему, яке він зробив у листі від 19.05.2008 р. № 14-17-11/5081, на сьогодні порядок поновлення договорів оренди земельних ділянок законодавством не встановлено. Це дало підстави Вищому господарському суду України для висновку, що таке поновлення не може відбуватися автоматично, оскільки в Законі України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV зазначається тільки, що договір підлягає поновленню. Тому, якщо йдеться, наприклад, про земельні ділянки комунальної власності, як зазначає ВГСУ, згідно з чинним законодавством питання про поновлення договору оренди земельної ділянки має вирішуватися на пленарному засіданні місцевої ради, а способом волевиявлення ради на таке поновлення буде прийняте рішення сесії (див. Оглядовий лист ВГСУ «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з орендою земельних ділянок» від 30.11.2007 р. № 01-8/918 та його докладний аналіз у газеті «Податки та бухгалтерський облік», 2008, № 14).Знову ж таки для суб’єктів господарювання, які будують житло, передбачено ще одну пільгову норму:
органи місцевого самоврядування надають їм земельні ділянки під забудову без проведення аукціону зі встановленням річного розміру плати за користування земельними ділянками на рівні розміру земельного податку. Для тих суб’єктів господарювання, яким не пощастило бути звільненими від необхідності участі в земельних аукціонах, серед нововведень зазначимо, що технічний паспорт об’єкта продажу (лота) і документація із землеустрою, необхідні для підготовки земельної ділянки до аукціону, виготовляються за замовленням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування або державних органів приватизації і після укладення договору купівлі-продажу об’єкта продажу (лота) передаються безоплатно покупцю цього об’єкта продажу (лота).Бажання захистити суб’єктів господарювання, які здійснюють будівництво, сприяло появі в законодавстві норми, потреба в якій — і не тільки у забудовників — виникла вже давно: тепер, якщо для створення можливості постачання електроенергії, газу за технічними умовами постачальника за рахунок споживача (інвестора, забудовника) або його силами побудовано додаткові мережі (об’єкти), у договорах про поставку зазначеної продукції (послуг) передбачаються передача побудованих мереж (об’єктів) постачальнику та відшкодування забудовнику, інвестору витрат на їх будівництво (
ч. 6 ст. 179 ГКУ). Ця норма має стати першим поштовхом до зміни ситуації в усіх аналогічних відносинах і не тільки за участі інвесторів та забудовників (наприклад, у відносинах за участі замовників, у тому числі фізосіб, телекомунікаційних послуг).
Оренда житла з викупом
Законом № 800
доповнено існуючий перелік цивільно-правових договорів договором оренди житла з викупом — присвячені йому норми включено і до ЦКУ (ст. 8101). Такий договір може бути укладено між підприємством-орендодавцем та фізичною особою — орендарем. За ним житло передається в користування за плату на певний строк (до 30 років), після закінчення якого або достроково за умови повної оплати орендних платежів житло переходить у власність орендаря. До цього моменту останній користується приміщенням, що перебуває у власності орендодавця. Така схема відносин багатьом знайома, завдяки договору фінансового лізингу.Очевидно, що договір оренди житла з викупом задуманий законодавцем як спрощена альтернатива кредитному договору на придбання житла, але при цьому коло кредиторів не обмежене банками та іншими фінустановами.
Основні умови цього договору: орендодавець придбаває об’єкт, який заздалегідь вибирає майбутній орендар, плата за договором складається з плати на викуп об’єкта та винагороди орендодавцю у вигляді відсотків.
Із наведеної в
Законі № 800 характеристики цього договору можна зробити висновок, що від звичайної оренди він відрізняється тим, що передбачає автоматичний перехід права власності на об’єкт, що орендується, до орендаря за умови сплати ним усіх платежів за договором. Це відрізняє його від звичайного договору оренди з правом викупу, у межах якого орендар отримує лише переважне право придбати об’єкт, що орендується, тобто право укласти договір купівлі-продажу, за яким до нього вже і перейде право власності на раніше орендований об’єкт. Є відмінності і від договору купівлі-продажу з розстроченням платежу, але тільки в тому, що за таким договором сторони самі обумовлюють момент переходу права власності на об’єкт (тобто немає обов’язкової прив’язки до моменту повної оплати вартості об’єкта, як це зроблено в договорі оренди з викупом). Фактична ж передача об’єкта, що продається за договором купівлі-продажу з розстроченням, може відбутися і відразу після його укладення, як і в договорі оренди з викупом.У цілому договір оренди житла з викупом радше слід було б вважати саме видом договору купівлі-продажу з розстроченням платежу, спеціальною умовою якого було б застереження про передачу права власності після повної оплати вартості об’єкта. Додатковими підставами для такого висновку є
ч. 7 ст. 8101 ЦКУ, згідно з якою договір оренди житла з викупом є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно з відкладальною умовою, і ч. 6 ст. 5 Закону № 800, яка передбачає, що орендні платежі складаються з платежів на викуп житла та винагороди орендодавцю і при цьому не встановлює плати власне за використання об’єкта, що орендується.До речі, раніше в практиці ВГСУ траплялися рішення, якими договір оренди з правом викупу визнавався удаваним і до відносин сторін застосовувалися норми
ЦКУ, що встановлюють вимоги до форми, істотних умов та порядку укладення договору купівлі-продажу з розстроченням платежу (див. постанову ВГСУ від 30.10.2008 р. № 45/485-07). З уведенням спеціального виду договору — оренди житла з викупом — такі негативні наслідки вже не повинні наставати.Не можемо не відзначити деяку неузгодженість між приписами
Закону № 800 та змінами, унесеними до ЦКУ. Так, ЦКУ передбачає, що умови та порядок укладення договору оренди житла з викупом, його істотні умови має бути встановлено в окремому законі (ст. 8101 ЦКУ). Таким законом можна було б вважати Закон № 800, але він, у свою чергу, у цих питаннях відсилає до порядку, який повинен затвердити Кабмін.Відповідна постанова прийнята урядом 25.03.2009 р. Нею затверджено Порядок оренди житла з викупом. Утім, цей підзаконний акт фактично продублював положення
закону № 800 і в черговий раз відіслав до ще одного акта — примірного договору, який має бути затверджений Мінрегіонбудом.
Реклама об’єктів будівництва
Закон про рекламу
поповнився новою нормою, спеціально присвяченою рекламі об’єктів будівництва (ст. 251). Відповідно до неї реклама об’єктів будівництва з метою продажу житлових або нежитлових приміщень, у тому числі пов’язаних із залученням коштів населення, дозволяється тільки за наявності ліцензії (дозволу) на провадження будівельної діяльності та дозволу на виконання будівельних робіт на конкретному об’єкті, що рекламується. Така реклама повинна містити номер ліцензії (дозволу), дату її видачі та найменування органу, який видав цю ліцензію (дозвіл). Нагадаємо: раніше ч. 4 ст. 8 Закону про рекламу вимагала, щоб реклама видів діяльності, які потребують отримання відповідного дозволу або ліцензії, містила посилання на номер спеціального дозволу, ліцензії, дату їх видачі та найменування органу, який видав спеціальний дозвіл, ліцензію. Законом від 18.03.2008 р. № 145-VI це положення було вилучено, але розповсюджувачі реклами все одно мали отримувати від рекламодавців копії відповідних дозволів, ліцензій та сертифікатів. У результаті змін, унесених Законом № 800, щодо реклами об’єктів будівництва повернулася вимога про розміщення відповідної інформації й у самому рекламному матеріалі.
Зміна дозвільної процедури в будівництві
Згідно з колишньою редакцією
Закону про забудову забудовник перед початком нового будівництва або реконструкції, реставрації, капітального ремонту, розширення та технічного переобладнання підприємств мав:1)
отримати дозвіл на будівництво, для чого, зокрема, необхідно було звернутися до спеціально уповноваженого органу з питань містобудування та архітектури для підготовки ним комплексного висновку та проекту рішення про дозвіл на будівництво;2) якщо в результаті розгляду поданої заяви приймалося позитивне рішення, замовнику видавався дозвіл на будівництво. При цьому
Закон про забудову вимагав, щоб із дня подання заяви про видачу дозволу на будівництво та до його видачі минуло не більше двох місяців.У свою чергу,
дозвіл на будівництво згідно із Законом про забудову до внесення до нього змін визнавався підставою для отримання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-вишукувальних робіт; розробки та затвердження проектної документації (відповідно до ДБН А.2.2-3-2004 «Проектування. Склад, порядок розробки, узгодження та затвердження проектної документації для будівництва», затвердженого наказом Держбуду від 20.01.2004 р. № 8); отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Для цього, крім проектної документації, дозволу на будівництво, документів на земельну ділянку, до інспекції необхідно було також подати документ про призначення відповідальних виконавців робіт та відомості про здійснення авторського та технічного нагляду.Видача та реєстрація дозволу на виконання будівельних робіт здійснювалися протягом
одного місяця з дня подання заяви.Тепер перейдемо безпосередньо до питання про те, що зміниться в цій процедурі після набуття чинності нововведеннями, передбаченими
Законом № 800 (в основній своїй частині набрали чинності 14.01.2009 р.) та Законом № 509 (наберуть чинності з 15.04.2009 р.).Насамперед звернемо увагу на те, що
отримувати дозвіл на будівництво після 15.04.2009 р. буде не потрібно (у зв’язку з цим потребуватиме коригування запропоноване Законом № 800 поняття «незавершене будівництво»), але це не звільняє від обов’язку отримати містобудівні умови в місцевих органів влади. Схематично це виглядає так (див. рис. 1).
Користуватися цією схемою з 14.04.2009 р. не потрібно буде тим суб’єктам господарювання, які первісно отримували право на земельну ділянку з метою розміщення на ній конкретного об’єкта містобудування (
ст. 231 Закону про забудову). У цьому випадку рішення про передачу земельної ділянки, прийняте місцевою радою або держадміністрацією, одночасно дає право на отримання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-вишукувальних робіт.Містобудівні умови та обмеження тепер, на відміну від аналогічних документів, передбачених редакцією
Закону про забудову до 15.04.2009 р., установлюють низку містобудівних та архітектурних вимог до проектування та будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будівель і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об’єктів містобудування, установлені законодавством та затверджені містобудівною документацією. Для проектування будівництва також необхідно отримати технічні умови щодо інженерного забезпечення об’єкта містобудуванняТехнічні умови надаються юридичними особами — власниками відповідних елементів інженерної інфраструктури або особами, які здійснюють експлуатацію таких елементів. Технічні умови має бути надано зазначеними суб’єктами у 15-денний строк із дня реєстрації відповідного клопотання замовника або уповноваженої ним особи. Є надія, що строк цей дійсно дотримуватиметься:
Законом № 800 ст. 96 Кодексу про адміністративні правопорушення доповнено частиною 4, що встановлює відповідальність за порушення строків видачі технічних умов у вигляді штрафу на посадових осіб від 20 до 100 нмдг (від 340 до 1700 грн.).Відповідно до нововведень, що стосуються
ст. 7 Закону про архітектуру, проектна документація на будівництво об’єктів, якщо її розроблено відповідно до наданих містобудівних умов та обмежень, не підлягає узгодженню з органами виконавчої влади, місцевого самоврядування та органами охорони культурної спадщини, природоохоронними і санітарно-епідеміологічними органами. Погоджувати її необхідно тільки з підприємствами, установами та організаціями, які надали технічні умови щодо інженерного забезпечення об’єктів архітектури, і тільки в разі неможливості виконання цих умов при проектуванні об’єкта. Законом № 800 доповнено ці норми забороною вимагати від замовників будівництва рішення архітектурно-містобудівної ради для подальшого розгляду та узгодження проектної документації, яка набрала чинності з моменту опублікування Закону № 800, тобто з 14.01.2009 р.Містобудівні умови та обмеження, отримані в порядку, наведеному на рис. 1, є підставою для отримання
дозволу на підготовчі або відразу на будівельні роботи.Дозвіл на підготовчі роботи
— це ще одне нововведення. Докладний порядок його отримання після 15.04.2009 р. з’явиться у ст. 281 Закону про забудову. Дозвіл на підготовчі роботи — це документ, що засвідчує право на здійснення: підготовки земельної ділянки; облаштування огородження будівельного майданчика та знесення будівель і споруд; руйнування елементів благоустрою в межах відведеної земельної ділянки під забудову; спорудження тимчасових виробничих та побутових споруд, необхідних для організації і обслуговування будівництва; підведення тимчасових інженерних мереж; облаштування під’їзних шляхів; складування будівельних матеріалів. Отже, у тому числі вирішене питання про необхідність отримання дозволу на знесення об’єкта для будівництва нового — тепер таке знесення вважатиметься підготовчими роботами для будівництва.Звертаємо увагу:
дозвіл на підготовчі роботи не дає права на виконання будівельних робіт.Дозвіл на підготовчі роботи видається Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами (далі — інспекції ДАБК). Замовник або уповноважена ним особа подає до відповідної інспекції ДАБК письмову заяву, до якої додає:
— документ, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію;
— містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, отримані в установленому законом порядку;
— проект виконання підготовчих робіт, погоджений та затверджений відповідно до вимог державних будівельних норм;
— документ про призначення відповідальних виробників підготовчих робіт.
Слід звернути увагу на введення істотного обмеження можливостей
іноземних юридичних осіб у проведенні будівельної діяльності: з 14.01.2009 р. набрала чинності вимога, згідно з якою такі особи для отримання дозволу на будівельні роботи, крім документів, зазначених вище, повинні подати документ, що підтверджує факт залучення громадян та юридичних осіб України до виконання будівельно-монтажних робіт обсягом не менше ніж 90 відсотків їх загального обсягу, а також використання не менше ніж 50 відсотків вітчизняних виробів та матеріалів, зокрема будівельних конструкцій. Мабуть, такими підтверджуючими документами повинні стати трудові договори з громадянами України та цивільно-правові договори із суб’єктами господарювання, зареєстрованими в Україні. Причому, судячи з усього, такі договори має бути укладено вже на момент подання заяви про отримання дозволу на будівництво. Водночас це обмеження не поширюється, наприклад, на зареєстровані в Україні дочірні фірми іноземних юридичних осіб.Прийняття рішення про видачу або про відмову у видачі, власне видача та реєстрація дозволу повинні відбуватися протягом
10 робочих днів із дня реєстрації заяви. При цьому замовнику та підряднику слід узяти до уваги, що починати виконання підготовчих робіт можна буде не раніше ніж через 7 календарних днів із дня отримання дозволу.Зауважимо також, що на сьогодні розроблено проект постанови Кабміну, яка ще більше конкретизує
порядок отримання дозволу на підготовчі роботи. Цією постановою, зокрема, має бути затверджено форму такого дозволу.Не зникла з процедури, що передує будівництву, необхідність
отримання дозволу на будівельні роботи. Звернутися за його видачею можна як відразу після отримання на руки містобудівних умов і обмежень, так і вже після проведення підготовчих робіт.Новий порядок отримання дозволу на будівельні роботи після 15.04.2009 р. буде розкрито у
ст. 29 Закону про забудову. Крім того, передбачену цією статтею процедуру буде деталізовано Порядком, проект якого вже розроблено і має бути затверджено Кабміном*.* Із текстом проектів Порядку про надання дозволу на підготовчі роботи та Порядку про надання дозволу на будівельні роботи можна ознайомитися на сайті Мінрегіонбуду (www.minregionbud.gov.ua).
Дозвіл на виконання будівельних робіт
, як і дозвіл на підготовчі роботи, видається інспекціями ДАБК на підставі письмової заяви замовника та підрядника, до якої додаються зазначені в Законі документи від замовника будівництва та від його підрядника. На розгляд заяви і надання дозволу (або прийняття рішення про відмову в його наданні) — один місяць з дня реєстрації заяви.Дозвіл на виконання будівельних робіт надається на нормативний строк будівництва об’єкта або на строк дії договору (контракту) підряду на будівництво об’єкта. Строк його дії може бути продовжено за зверненням замовника, але
не більше ніж на рік.Перелік будівельних робіт, на виконання яких не потрібний дозвіл, форми дозволу, заяви на його отримання та відмови в наданні, порядок видачі та скасування (анулювання) дозволу на виконання будівельних робіт, як зазначено в
Законі № 509, буде затверджено Кабміном. На сьогодні у проекті Порядку про надання дозволу на виконання будівельних робіт у числі тих, що не потребують дозволу, зазначено такі роботи: поточний ремонт будівель та споруд без зміни призначення приміщень; капітальний ремонт та реконструкція повітряних лінійних електромереж тощо.Наостанок важлива інформація для тих, хто отримав дозвіл на будівництво об’єкта містобудування, вихідні дані (архітектурно-планувальне завдання та технічні умови щодо інженерного забезпечення) та дозвіл на виконання будівельних робіт до 15.04.2009 р.: такі дозволи продовжують діяти до 14.10.2010 р., а щодо об’єктів, будівництво яких почалося, — до завершення будівництва.
Прийняття в експлуатацію завершених будівництвом об’єктів за новими правилами
Безумовним плюсом унесення змін до
Закону про забудову в частині порядку прийняття в експлуатацію завершених будівництвом об’єктів є врегулювання цієї процедури саме на рівні Закону. Відповідні зміни, унесені Законом № 800, набрали чинності з 14.01.2009 р. Зазнала зміни і назва документа, що підтверджує готовність об’єкта до експлуатації: якщо раніше це був акт про прийняття в експлуатацію, відповідно до внесених до Закону про забудову змін — це свідоцтво відповідності побудованого об’єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм та правил.Загальна схема
прийняття в експлуатацію завершених будівництвом об’єктів виглядає так (рис. 2).
Слід звернути увагу, що
Порядок № 923, який набрав чинності з 01.01.2009 р. і формально продовжує вважатися таким, що діє, передбачає дещо іншу процедуру прийняття в експлуатацію об’єкта будівництва, що і стало підставою для його оскарження в суді (відповідне оголошення опубліковано в журналі «Офіційний вісник України», 2009, № 12). У зв’язку з цим виникає деяка невизначеність, оскільки Закон про забудову передбачає необхідність конкретизації передбачених ним приписів у затвердженому Кабміном Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів. Однак, як уже зазначалося, єдиним чинним на сьогодні підзаконним актом залишається Порядок № 923, який водночас не може розглядатися як прийнятий на підставі нових вимог Закону про забудову. Чергові зміни в порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів відбудуться 15.10.2009 р., коли наберуть чинності передбачені Законом № 509 зміни. Істотних коректив до введеного Законом № 800 порядку вони не внесуть.Такими є результати загального аналізу законодавчих нововведень. Практика ж їх застосування напевно внесе свої корективи.
