Щодо продовження договорів оренди державного майна
Лист Фонду державного майна України від 27.07.2009 р. № 10-16-10753
Змінами, які внесено до статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі — Закон) Законом України від 19.02.2009 № 1022-VI, передбачено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки за договором, має
переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника, і у разі якщо власник має намір використовувати орендоване майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.У даному випадку власника майна — державу представляє орган, уповноважений управляти майном, що знаходиться в оренді, який відповідно до статті 6 Закону України «Про управління державним майном» розробляє стратегію розвитку державних підприємств, здійснює контроль за ефективним використанням та збереженням об’єктів, що перебувають в його управлінні.
Таким чином орган, уповноважений управляти майном, що знаходиться в оренді, в силу вимог Закону зобов’язується розглядати питання про використання орендованого майна для власних потреб та приймати відповідне рішення не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору оренди. В цей же термін повинен бути повідомлений орендар та орендодавець майна.
Отримання від органу, уповноваженого управляти майном, повідомлення про використання орендованого майна для власних потреб
після спливу встановленого Законом тримісячного терміну не буде мати правових наслідків, оскільки такий термін визначений Законом і не може бути змінений суб’єктами даних правовідносин.Відповідно до статті 73 Закону України «Про Державний бюджет України на 2009 рік» орендар, який належно виконує свої обов’язки за договором оренди нерухомого майна, строк дії якого закінчується, має право на
продовження договору оренди на новий строк, але не більше ніж на два роки . Орендар, який має намір скористатися таким правом, повинен повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди нерухомого майна.Якщо на момент отримання повідомлення орендаря, який належно виконує свої обов’язки за договором оренди, про продовження договору оренди на новий строк відсутнє повідомлення органу управління про використання орендованого майна для власних потреб, орендодавець має право до закінчення терміну дії договору укласти
додатковий договір про продовження дії договору оренди.При цьому
додаткового погодження органу управління на продовження дії договору не потребується.Враховуючи зазначені вище зміни в законодавстві,
не слід зазначати в договорах оренди, що питання продовження строку дії договору оренди обов’язково погоджується з органом, уповноваженим управляти майном, що знаходиться в оренді. До того ж ця умова, вказана у Типовому договорі оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженому наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 № 1774, не належить до істотних умов договору оренди, визначених статтею 10 Закону, і тому не є обов’язковою для відображення у конкретних договорах.Враховуючи зміни до статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та до статті 73 Закону України «Про Державний бюджет України на 2009 рік», якими визначені умови продовження договорів оренди нерухомого майна,
орендодавець без додаткового погодження органу управління продовжує дію договору оренди за умови, якщо:орендар належним чином виконує свої обов’язки за договором оренди державного нерухомого майна;
орендар не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору повідомив орендодавця про намір продовжити договір на новий строк (вимога діє у 2009 році);
за три місяці до спливу строку договору не надійшло повідомлення від органу, уповноваженого управляти майном, що знаходиться в оренді, про неможливість продовження дії договору оренди у зв’язку з наміром використовувати це майно для власних потреб.
В. о. голови Д. Парфененко
коментар редакції
Порядок продовження договорів оренди держмайна
Орендні відносини у 2009 році, мабуть, як ніколи привертають до себе увагу законодавця, який періодично вносить певні корективи до їх регулювання. Одній з таких змін присвячено лист Фонду держмайна, що коментується.
Нагадаємо, Законом України від 19.02.2009 р. № 1022-VI («Податки та бухгалтерський облік», 2009, № 24) було внесено зміни до ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII (далі — Закон № 2269). У результаті таких змін ч. 3 ст. 17 Закону № 2269, якою до цього передбачалось, що після закінчення строку договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право, за інших рівних умов, на
продовження договору оренди на новий термін, було замінено на норму такого змісту: «Після закінчення строку договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладання договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У випадку якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він має письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору».У наведених нововведеннях звертали на себе увагу, перш за все, два моменти: по-перше, замість «продовження договору оренди» було використано слова «укладення на новий термін»; по-друге, з’явилося положення, що дозволяє власнику відмовити орендарю в продовженні договірних відносин за умови своєчасного його попередження про це.
У той же час, зміни не торкнулися ч. 2 ст. 17 Закону № 2269, що, як і раніше, передбачає:
у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення чи зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах , що було передбачено договором.Як ми і припускали в коментарі до Закону № 1022, він не міг не привернути до себе увагу Фонду держмайна. Це в першу чергу пов’язано зі ще одним нововведенням цього року, передбаченим ст. 73 Закону про держбюджет на 2009 рік. Відповідно до неї орендар, який належним чином виконує свої обов’язки за договором оренди нерухомого майна, термін дії якого закінчується, має право на продовження договору оренди на новий термін, але не більше ніж на два роки. Орендар, який має намір скористатися цим правом, повинен повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до закінчення строку договору оренди нерухомого майна.
Отже, якщо поєднати всі наведені законодавчі положення, випливає, що
порядок продовження договору оренди державного та комунального майна передбачає три ключові моменти:1) орендодавець, який планує самостійно використовувати здане в оренду майно, повинен про це повідомити орендаря не пізніше ніж за
3 місяці до закінчення строку договору; якщо він цього не робить, то втрачає право послатися на цю підставу як на привід для відмови у продовженні договору;2) орендар, який має намір зберегти орендні відносини, має повідомити про це орендодавця не пізніше ніж
за 1 місяць до закінчення строку договору оренди; якщо він не робить цього, то втрачає право на продовження договору на новий термін поза конкурсом, що надане орендарям державного та комунального майна у 2009 році відповідно до ст. 73 Закону про держбюджет на 2009 рік;3) якщо
протягом 1 місяця після закінчення терміну договору жодна з його сторін не заявить про припинення договору, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах.Із цього можна зробити висновки, частину з яких Фонд держмайна підтримав у листі, що коментується:
по-перше,
скорочувати 3-місячний строк, протягом якого орендодавець в особі органу, уповноваженого керувати майном, що знаходиться в оренді, від імені держави, може заявити про намір використовувати його для власних потреб, у зв’язку з чим подальша оренда неможлива, сторони на свій розсуд не можуть;по-друге, якщо орендар скористається наданим йому правом і подасть за 1 місяць до закінчення строку договору заяву про намір його продовжити, продовження договору має бути оформлено у вигляді додаткової угоди до основного договору оренди, оскільки буде передбачено новий строк оренди, що не може перевищувати двох років. Це правило дозволяє орендарям уникнути необхідності участі в конкурсі на оренду. Проте якщо сторони хочуть змінити інші істотні умови договору, цей виняток діяти не повинен. У цьому випадку слід звертатися до загального правила, згідно з яким орендар має брати участь у конкурсі, однак при цьому за ним зберігається переважне право на укладення договору на нових умовах;
по-третє, відсутність заяви орендаря за 1 місяць до закінчення терміну договору оренди про його намір продовжити договір, не відміняє дії ч. 2 ст. 17 Закону № 2269. Це означає: якщо сторони не змінюють умов договору оренди, то договір подовжується автоматично, без проведення конкурсу, направлення сторонами одна одній повідомлень і без укладення додаткової угоди до договору. Єдина умова, необхідна для дії цього правила, —
протягом 1 місяця після закінчення терміну договору жодна з його сторін не повинна заявити про припинення договору оренди (див. постанови ВГСУ від 27.01.2009 р. № 17/267-08, від 26.03.2009 р. № 2-5/8705-2008, від 19.05.2009 р. № 4/401, від 08.06.2009 р. № 18/372, від 05.08.2009 р. № 8/137).
Олена Уварова
