Щодо поновлення та продовження договорів оренди землі
Лист Державного комітету України із земельних ресурсів від 09.07.2009 р. № 8842/17/11-09
Державним комітетом України із земельних ресурсів <...> по суті порушених питань повідомляється наступне.
Відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі», після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов
переважне право на поновлення договору.У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені
за згодою сторін.У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Законодавством
не визначено чіткої процедури поновлення договорів оренди землі і не передбачено автоматичного продовження договору оренди землі.Слід розрізняти поняття «
поновлення договору оренди землі» та «продовження договору оренди землі».Статтею 764 Цивільного кодексу України встановлено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається
поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.Тобто, договір оренди землі
поновлюється у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору та має намір в подальшому орендувати земельну ділянку і звертається з відповідним клопотанням до орендодавця, а продовжується у випадку, коли орендар звертається з клопотанням до орендодавця про намір в подальшому орендувати земельну ділянку до закінчення терміну дії договору.Враховуючи вищенаведене, вважаємо, що
продовження договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк має відбуватися шляхом укладення додаткової угоди до основного договору оренди землі до закінчення терміну дії договору.Поновлення
договору оренди земельної ділянки має відбуватися шляхом укладенням нового договору оренди земельної ділянки.Слід враховувати, що згідно зі статтею 18 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Заступник голови В. Кулініч
коментар редакції
Продовження договору оренди землі: алгоритм від Держкомзему
Спершу нагадаємо загальний порядок продовження договору оренди, який встановлено Цивільним кодексом України. Одразу зазначимо, цей порядок, безумовно, може бути конкретизовано в спеціальних нормативних актах, що присвячені регулюванню конкретного виду відносин, наприклад, оренді землі. Проте такий спеціальний порядок не може вступати в протиріччя із загальними вимогами, повинен установлюватися у їх межах.
Отже, ЦКУ виділяє два види продовження орендних відносин після закінчення терміну дії первинного договору: поновлення договору на той же термін та укладання договору на новий термін.
Порядок поновлення договору на той самий термін установлено ст. 764 ЦКУ, відповідно до якої якщо орендар продовжує використовувати майно після закінчення строку договору оренди, то, за відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця,
договір вважається поновленим на термін, установлений договором раніше.У свою чергу, ст. 777 ЦКУ передбачає переважне право орендаря, який належним чином виконує свої обов’язки, після закінчення терміну договору
укласти договір оренди на новий термін. Щоб скористатися цим правом, орендар має повідомити про це орендодавця до закінчення строку оренди у встановлений договором строк, а якщо його не встановлено договором — у розумний строк.Як бачимо, два наведені порядки відрізняються тим, що поновлення відбувається автоматично та при цьому умови договору не змінюються; якщо ж сторони хочуть змінити умови договору, у тому числі щодо строків, їм необхідно укласти новий договір.
Про дві аналогічні процедури йдеться і в ст. 33 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV (далі — Закон про оренду землі): частини 1 і 2 присвячено процедурі
укладення договору на новий термін, частину 3 — процедурі поновлення договору. При цьому, ще раз підкреслимо, відмінності в процедурах зумовлені тим, що при укладанні договору на новий термін змінюються умови договору, з чим пов’язана необхідність укладення нового договору чи додаткової угоди до старого. При поновленні договору волевиявлення сторін продовжити відносини на тих же умовах виражається в мовчазній згоді на це, для фіксації якої досить відсутності заперечень сторін на таке продовження.Проте Держкомзем у листі, що коментується, до розмежування двох зазначених процедур підійшов суто формально, основну відмінність між ними побачивши в тому, що при поновленні договору орендар з клопотанням про збереження договірних відносин звертається після закінчення строку договору оренди, а при продовженні — до його закінчення.
Такий суто формальний підхід використано в листі й при визначенні варіантів подальшого оформлення договірних відносин: на думку Держкомзему, для продовження договору на тих самих умовах і на той самий термін необхідно укладати додаткову угоду до договору, якщо ж сторони змінюють умови оренди — необхідно укладати новий договір. Таким чином, у принципі втрачається ідея такої форми збереження орендних відносин, як їх автоматичне поновлення за відсутності на це заперечень сторін.
У той же час не можемо не зазначити:
щодо оренди державної та комунальної землі суди також заперечують можливість такого автоматичного поновлення договору . У практиці ВГСУ вже сталою є позиція визнання недостатнім для поновлення договору оренди землі тільки факту відсутності протягом місяця після закінчення його строку заперечень сторін на таке поновлення. Як наголошують суди, Закон про оренду землі не передбачає автоматичного порядку поновлення договору оренди земельної ділянки, а тільки зазначає, що договір підлягає поновленню. Водночас, питання регулювання земельних відносин, у тому числі надання землі в оренду та поновлення договору оренди, мають вирішуватися на пленарному засіданні ради — сесії (п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»). На підставі цього суди роблять висновок, що способом волевиявлення ради щодо регулювання земельних відносин є ухвалення рішення сесії, яке, у свою чергу, є необхідною умовою укладення чи поновлення договору оренди земельної ділянки (див. постанову ВСУ від 20.05.2008 р. № 30/234, постанови ВГСУ від 25.12.2007 р. № 36/459-35/79, від 18.02.2009 р. у справі № 2-8/7997-2008, від 28.01.2009 р. у справі № 35/384, від 22.01.2009 р. № 3/394-17/232, від 18.02.2009 р. № 2-8/7997-2008, від 07.04.2009 р. № 12/84-08, від 12.05.2009 р. № 32/379, від 03.06.2009 р. № 10/743-07, від 07.07.2009 р. № 33/172-08, від 06.08.2009 р. № 39/80-08).При цьому
якщо орендар вважає, що у місцевої ради були відсутні підстави для відмови в укладанні чи поновленні договору оренди землі, він не може подати позов про примушення до укладання договору, оскільки такий спосіб захисту права буде неналежним. У позові можна вимагати зобов’язати місцеву раду розглянути питання про надання земельної ділянки в оренду чи про поновлення договору (див. лист Верховного Суду України від 29.10.2008 р. № 19-3767/0/8-08, Оглядовий лист ВГСУ від 30.11.2007 р. № 01-8/918 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з орендою земельних ділянок» // «Податки та бухгалтерський облік», 2008, № 14; постанову ВГСУ від 22.01.2009 р. № 2-16/2213-2008).Звертаємо також увагу: незважаючи на такий підхід до питання про порядок поновлення договору оренди землі, податківці, посилаючись на ту ж ч. 3 ст. 33 Закону про оренду землі, вказують на безперервність орендних відносин, а отже, — наявність підстав для сплати земельного податку, у тому числі за період між закінченням строку первинного договору оренди та укладенням нового договору після прийняття відповідного рішення на сесії місцевої ради (див. «Вісник податкової служби України», 2008, № 30, с. 30).
Олена Уварова
