Договір підряду

Редакція ПБО
Податки & бухоблік Травень, 2009/№ 43
В обраному У обране
Друк
Стаття

Договір підряду

 

У цій статті розглянуто юридичні та податкові аспекти організації відносин між учасниками інвестиційно-будівельного процесу шляхом укладення договорів підряду.

Дмитро МИХАЙЛЕНКО, Ганна УРУСОВА, юридична фірма «Орлов, Михайленко та партнери»

 

Правовий режим

Правова регламентація договорів підряду в будівництві здійснюється

главою 61 «Підряд» ЦК та главою 33 «Капітальне будівництво» ГК. Також варто згадати Загальні умови укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві та Примірний договір підряду в капітальному будівництві.

Відповідно до ст. 837 ЦК за договором підряду

одна сторона (підрядник) зобов’язується на свій ризик виконати певну роботу за завданням другої сторони (замовника), а замовник зобов’язується прийняти та оплатити виконану роботу.

Договори підряду в будівництві охоплюють дві групи договорів.

1. Договори підряду на проведення проектних та пошукових (досліджувальних) робіт

. Згідно з такими договорами підрядник зобов’язується розробити за завданням замовника проектну або іншу технічну документацію та (або) виконати пошукові (досліджувальні) роботи, а замовник зобов’язується прийняти та оплатити їх.

Правове регламентування цієї групи договорів здійснюється

параграфом 4 «Підряд на проектні та пошукові роботи» розділу 61 ЦК та ст. 324 «Договір підряду на проведення проектних і досліджувальних робіт» ГК. Зазначена група договорів уключає: договори на виконання передпроектних робіт, проектних робіт, на виконання окремих стадій та розділів проекту, на виконання геологічних, геодезичних та інших робіт, необхідних для капітального будівництва, що підпадають під ознаки зазначеного договору.

2.

Договори підряду на капітальне будівництво (договори будівельного підряду). Згідно зі ст. 318 ГК за договором підряду на капітальне будівництво одна сторона (підрядник) зобов’язується своїми силами і засобами за замовленням другої сторони (замовника) побудувати і здати замовнику в установлений строк визначений договором об’єкт відповідно до проектно-кошторисної документації або виконати зумовлені договором будівельні та інші роботи, а замовник зобов’язується передати підряднику затверджену проектно-кошторисну документацію, надати йому будівельний майданчик, прийняти закінчені будівництвом об’єкти та оплатити їх.

Як визначає

ст. 318 ГК, договір підряду укладається на будівництво, розширення, реконструкцію та перепрофілювання об’єктів; будівництво об’єктів з покладенням повністю або частково на підрядника виконання робіт з проектування, поставки обладнання, пусконалагоджувальних та інших робіт; виконання окремих комплексів будівельних, монтажних, спеціальних, проектно-конструкторських та інших робіт, пов’язаних з будівництвом об’єктів.

Договір підряду на капітальне будівництво (будівельного підряду) згідно з

ч. 5 ст. 318 ГК повинен передбачати:

— найменування сторін;

— місце і дату укладення договору;

— предмет договору — найменування об’єкта, обсяги і види робіт, передбачених проектом;

— строки початку і завершення будівництва, виконання робіт;

— права і обов’язки сторін;

— вартість і порядок фінансування будівництва об’єкта (робіт);

— порядок матеріально-технічного, проектного та іншого забезпечення будівництва;

— режим контролю якості робіт і матеріалів замовником;

— порядок прийняття об’єкта (робіт);

— порядок розрахунків за виконані роботи, умови про дефекти і гарантійні строки;

— страхування ризиків, фінансові гарантії;

— відповідальність сторін (відшкодування збитків);

— урегулювання спорів, підстави та умови зміни і розірвання договору.

 

Примірний договір

При укладенні договору підряду в капітальному будівництві (будівельного підряду) сторони можуть використовувати положення

Примірного договору підряду в капітальному будівництві. Цей Примірний договір має рекомендаційний характер: сторони можуть визначати зміст свого договору на основі Примірного договору і мають право змінювати окремі його положення чи доповнювати його зміст (ч. 4 ст. 179 ГК). При цьому, звісно, повинні додержуватися обов’язкові вимоги законодавства (кодексів, Загальних умов), зокрема щодо виконання істотних умов договорів підряду на капітальне будівництво.

Слід зазначити, що існують і радикальніші думки щодо застосування

Примірного договору. Річ у тім, що наказ Мінбуду від 27.10.2005 р. № 3, що його затвердив, не було зареєстровано в Міністерстві юстиції України, як того вимагають норми Указу Президента України «Про державну реєстрацію нормативно-правових актів міністерств та інших органів виконавчої влади» від 03.10.92 р. № 493/92, тому згаданий наказ не є нормативним документом, а отже, не може бути обов’язковим для виконання.

 

Генеральний підрядник та субпідрядники

Договори підряду на капітальне будівництво замовник може укладати з одним або декількома підрядниками.

При цьому підрядник має право за згодою замовника залучати для виконання договору субпідрядників на умовах укладених з ними субпідрядних договорів, відповідаючи перед замовником за результати їх роботи. У цьому випадку підрядник виступає перед замовником як генеральний підрядник, а перед субпідрядниками — як замовник.

 

Ліцензування

Для виконання робіт за договорами підряду виконавці повинні отримати ліцензію на будівельну діяльність у порядку, передбаченому

постановою КМУ «Про ліцензування певних видів господарської діяльності в будівництві» від 05.12.2007 р. № 1396. Звертаємо увагу: з 1 січня 2008 року змінено предмет ліцензування і тепер під нього підпадає «діяльність, пов’язана із створенням об’єктів архітектури». Перелік відповідних робіт наведено у Примірному переліку робіт провадження господарської діяльності, пов’язаної із створенням об’єктів архітектури, затвердженому наказом Держархбудінспекції від 16.07.2008 р. № 112. При цьому Державна архітектурно-будівельна інспекція істотно розширила перелік ліцензованих видів діяльності в будівництві, віднісши до них, зокрема діяльність генерального підрядника. Підтвердженням цьому є лист Держархбудінспекції від 10.04.2008 р. № 22/10-875.

 

«Загальноправові» ризики та сфера застосування

Договір підряду є самостійним видом договірних зобов’язань, що відрізняється від довірчого управління. Отже, на залучення коштів за таким договором не поширюються обмеження, пов’язані з довірчим управлінням грошовими коштами.

Договір підряду не включено до переліку дозволених механізмів фінансування житлового будівництва, установлених

ст. 4 Закону України про інвестиційну діяльність. Проте операції за договорами підряду, завдяки використанню прийому тлумачення «за обсягом» терміна «інвестування», не зазнають обмежень, запроваджених згаданим Законом. Цей підхід знайшов відображення в деяких листах Мінбуду, зокрема листи від 03.04.2006 р. № 11/8-375, від 16.06.2006 р. № 11/8-608:

«

.., що наведена норма Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» не стосується діяльності, яку здійснює будівельна організація за договорами підряду на капітальне будівництво».

У результаті договори підряду як спосіб залучення коштів від інвестора, хоча і мають деякі ризики, пов’язані з існуванням

Закону про інвестиційну діяльність, використовуються як при будівництві житлової, так і комерційної нерухомості.

 

Оподаткування

 

Податок на прибуток та ПДВ

При оподаткуванні договорів підряду

діють загальні правила застосування податків на прибуток та на додану вартість.

Відповідно до

п. 11.3 Закону про податок на прибуток датою збільшення валового доходу є дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше:

— або дата зарахування коштів від замовника на банківський рахунок платника податку в оплату товарів (робіт, послуг), що підлягають продажу, у разі продажу товарів (робіт, послуг) за готівку — дата їх оприбуткування в касі платника податку, а за відсутності такої — дата інкасації готівки в банківській установі, що обслуговує платника податку;

— або дата відвантаження товарів, а для робіт (послуг) — дата фактичного надання результатів робіт (послуг) платником податку.

Згідно з

п. 7.3 Закону про ПДВ датою виникнення податкових зобов’язань з ПДВ при поставці товарів (робіт, послуг) вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше:

— або дата зарахування коштів від покупця (замовника) на банківський рахунок платника податку як оплата товарів (робіт, послуг), що підлягають поставці, а в разі поставки товарів (робіт, послуг) за готівку — дата їх оприбуткування в касі платника податку, а за відсутності такої — дата інкасації готівки в банківській установі, що обслуговує платника податку;

— або дата відвантаження товарів, а для робіт (послуг) — дата оформлення документа, що засвідчує факт виконання робіт (послуг) платником податку.

Як видно з наведеного вище, якщо перша подія припадає на виконання підрядних робіт, дата відображення валового доходу (за фактичним їх виконанням) і дата відображення податкових зобов’язань (за оформленням підтверджуючого документа) можуть не збігатися, і ПДВ-подія, таким чином, виникає пізніше, навіть у наступному податковому періоді. Можливість подібного підходу підтверджувалася ДПАУ в публікації журналу «

Вісник податкової служби України», 1999, № 7.

 

Недоліки оподаткування та мінімізація податкових ризиків

Як видно з викладеного вище,

загальний режим оподаткування для підприємства-підрядника не передбачає відкладання (перенесення) податкових подій на більш пізні періоди. Власне, уже за фактом отримання коштів від замовника будівництва виникає податкове навантаження або загроза такого. За таких обставин основним методологічним прийомом, спрямованим на гармонізацію податкового навантаження, є симетричне відображення витрат (податкового кредиту) щодо товарів (робіт, послуг), придбаних (ген)підрядником у постачальників (субпідрядників).

При цьому на практиці проблемною є ситуація, коли (ген)підрядник не встигає передати замовнику результати робіт після закінчення кварталу чи іншого податкового періоду для цілей сплати податку на прибуток. У такому разі органи податкової служби порушують питання про включення до складу валових доходів вартості сировини та матеріалів, використаних при виконанні цих робіт, посилаючись при цьому на

п. 5.9 Закону про податок на прибуток.

 

 

п. 5.9 Закону про податок на прибуток

«5.9. Платник податку веде податковий облік приросту (убутку) балансової вартості

товарів (крім тих, що підлягають амортизації, та цінних паперів), сировини, матеріалів, комплектуючих виробів, напівфабрикатів, малоцінних предметів (далі — запасів) на складах, у незавершеному виробництві та залишках готової продукції, витрати на придбання та поліпшення (перетворення, зберігання) яких включаються до складу валових витрат згідно з цим Законом (за винятком тих, що отримані безкоштовно).

<...>

У разі коли балансова вартість таких запасів на кінець звітного періоду перевищує їх балансову вартість на початок того ж звітного періоду, різниця включається до складу валових доходів платника податку у такому звітному періоді.

У разі коли балансова вартість таких запасів на кінець звітного періоду є меншою за їх балансову вартість на початок того ж звітного періоду, різниця включається до складу валових витрат платника податку у такому звітному періоді».

 

 

Вимоги щодо застосування

п. 5.9 у межах будівельного підряду знайшли відображення в листі ДПАУ від 16.12.2005 р. № 9288/X/15-0314.

На нашу думку, сировина і матеріали, які первісно не належали (ген)підряднику, а були отримані ним у складі вартості робіт субпідрядників, не відповідають умовам наведеного вище пункту, оскільки отримані роботи власне не є товарами, сировиною, тобто не належать до запасів, перерахунок яких здійснюється згідно з

п. 5.9.

Слід зазначити, що протягом останніх років представники податкової служби все частіше погоджуються з цим підходом. Зокрема, він знайшов підтвердження в публікаціях журналу «

Вісник податкової служби України», 2006, № 27 і № 32*.

* З цього приводу див. також лист ДПАУ від 24.10.2008 р. № 10442/6/17-0716. на с. 3.

У результаті мінімізація податкових ризиків (ген)підрядника в межах описаної вище проблеми здійснюється за такими напрямками:

— ретельне актування виконаних робіт із замовником (і передача у складі їх вартості всієї матеріальної складової);

— вибудовування роботи із субпідрядниками на засадах виконання ними робіт із

власних матеріалів таких підрядників. Відповідно навіть якщо (ген)підрядник придбаває матеріали для цілей будівництва, він продає їх (нехай і з відстроченням оплати або подальшим заліком взаємних заборгованостей) субпідрядникам, і одержує від останніх уже не матеріали, а результати будівельних робіт.

 

Можливості податкової оптимізації

 

Довгостроковий договір (контракт)

Податкова оптимізація в цьому випадку може бути досягнута шляхом застосування до операцій з будівельного підряду правил оподаткування довгострокових договорів (контрактів).

Якщо платник податків вибрав особливий порядок оподаткування результатів діяльності, що провадиться за довгостроковим договором (контрактом), то до оподаткування операцій, які здійснюються за договором підряду, застосовуються правила, установлені

п. 7.10 Закону про податок на прибуток.

Згідно з

п.п. 7.10.2 Закону про податок на прибуток під терміном «довгостроковий договір (контракт)» слід розуміти будь-який договір на виготовлення, будівництво, установлення або монтаж матеріальних цінностей, що входитимуть до складу основних фондій замовника або складових частин таких основних фондів, а також на створення нематеріальних активів, пов’язаних з таким виготовленням, будівництвом, установленням або монтажем (послуг типу «інжиніринг», науково-дослідних і дослідно-конструкторських робіт та розробок), за умови, що такий контракт не планується завершити раніше ніж через 9 місяців з моменту здійснення перших витрат або отримання авансу (передоплати).

Відповідно до правил, установлених

п. 7.10 Закону про податок на прибуток, валовий дохід виконавців у звітному періоді визначається як добуток загальнодоговірної ціни довгострокового договору (контракту) та оціночного коефіцієнта виконання довгострокового контракту. Останній визначається як відношення суми фактичних витрат звітного періоду до суми загальних витрат, які плануються виконавцем при виконанні довгострокового контракту.

При цьому валові витрати виконавця у звітному періоді визначаються на рівні фактично оплачених (нарахованих) витрат, пов’язаних з виконанням довгострокового договору (контракту) у такому звітному періоді.

Таким чином, якщо (ген)підрядник, який задовольняє умовам

п. 7.10 цього Закону і вибрав оподаткування за методом довгострокових контрактів, одержує великий аванс від замовника, цей аванс уключається до складу валових витрат не в повному обсязі, а пропорційно питомій вазі витрат звітного періоду в загальному кошторисі очікуваних витрат на будівництво (див. табл. 1).

 

Таблиця 1

Плановані доходи

Плановані витрати

Отриманий аванс

Фактично понесено витрат

Питома вага понесених витрат до очікуваних загальних витрат

Включається до валових доходів для цілей податку на прибуток (графа 1 х (графа 4 : графа 2))

1

2

3

4

5

6

1500

1000

1200

300

30 %

450

 

Як видно з табл. 1, унаслідок застосування режиму довгострокових контрактів (ген)підрядник повинен включити до складу валових доходів 450 грн., а не 1200 грн. (сума отриманого авансу), тоді як у валових витратах відображаються 300 грн. У результаті, оподатковуваний прибуток звітного періоду становитиме 150 грн., а не 800 грн., як було б у межах загального режиму оподаткування.

Слід також зауважити, що при виборі підприємством особливого порядку оподаткування за довгостроковим договором (контрактом) не застосовуються правила коригування приросту (убутку) запасів відповідно до

п. 5.9 Закону про податок на прибуток. Такий підхід підтверджено також у листі ДПАУ від 16.12.2005 р. № 9288/X/15-0314.

Як видно, описаний механізм обчислення оподатковуваного прибутку експлуатує величину

очікуваних витрат на будівництво, яка визначається (ген)підрядником самостійно. Проте в умовах перманентного зростання цін на будівельні матеріали, що спостерігається протягом останніх двох років, неточність оцінки в подібних розрахунках є великою. Закон про податок на прибуток визначає спеціальні правила щодо подібної ситуації, які зводяться до такого.

Після завершення довгострокового договору (контракту) виконавець здійснює перерахунок сум податкових зобов’язань, заздалегідь визначених ним за результатами кожного податкового періоду протягом строку виконання такого довгострокового договору (контракту), визначаючи фактичний коефіцієнт виконання довгострокового договору (контракту) як відношення витрат відповідних попередніх звітних періодів

до фактичних загальних витрат, понесених (нарахованих) виконавцем при виконанні довгострокового договору (контракту), і дохід таких періодів як добуток кінцевої договірної ціни об’єкта довгострокового договору (контракту) та фактичного коефіцієнта виконання довгострокового договору (контракту).

У разі завищення або заниження податкових зобов’язань, розрахованих за результатами виконання довгострокового договору (контракту), таке завищення або заниження ураховується відповідно у зменшення або у збільшення валового доходу такого платника податку в податковому періоді завершення довгострокового договору (контракту) із застосуванням до суми різниці процента, що дорівнює 120 відсоткам ставки Національного банку України, яка діяла на момент здійснення такого перерахунку, за період дії такої переплати або недоїмки.

Як видно, виправлення допущених помилок та податкові наслідки, що з цього випливають, розуміються законодавцем як робоча ситуація і врегульовані на нормативному рівні. Такий стан речей відкриває додаткові можливості для податкової оптимізації, оскільки 120 відсотків від облікової ставки НБУ зазвичай становить меншу величину, ніж ставка банківського кредиту усередині України.

У замовника за довгостроковим контрактом облік з податку на прибуток зводиться до таких правил:

— якщо об’єкт довгострокового договору (контракту) належить до основних фондів замовника, то замовник збільшує балансову вартість відповідної групи основних фондів на суму коштів, матеріальних або нематеріальних активів, що підлягають амортизації, які надані виконавцю у вигляді авансів (передоплати) або вартості об’єкта довгострокового договору (контракту) або його частини, переданої на баланс замовника;

— якщо об’єкт довгострокового договору (контракту) не відноситься до складу основних фондів замовника, то замовник збільшує валові витрати звітного періоду на суму коштів, матеріальних або нематеріальних активів, наданих виконавцю у вигляді авансів (передоплати) або вартості об’єкта довгострокового договору (контракту) або його частини, переданої на баланс замовника в такому звітному періоді*.

* Утім, такі ситуації є доволі ризикованими. Адже умовою доступу до положень п. 7.10 Закону про податок на прибуток є включення об’єкта саме до основних фондів замовника. —

Прим. ред.

Як видно, зменшення величини оподатковуваного прибутку виникає в замовника в повному обсязі і раніше, тоді як збільшення податкових баз у (ген)підрядника частково відкладається на майбутні періоди. Особливо виразно це виявляється на прикладі спорудження основних фондів: на практиці тільки завдяки

п. 7.10 Закону про податок на прибуток замовник має право розпочинати амортизацію ОФ групи 1 (без створення для себе істотних податкових ризиків) до введення об’єкта в експлуатацію.

Аналогічні правила застосовуються і щодо ПДВ-зобов’язань у (ген)підрядника та податкового кредиту в замовника. Згідно з

пп. 7.3.7 і 7.5.4 Закону про ПДВ:

«

7.3.7. Датою виникнення податкових зобов’язань виконавця з контрактів, визначених довгостроковими відповідно до Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств», є дата збільшення валового доходу виконавця довгострокового контракту...

7.5.4. Датою виникнення права замовника на податковий кредит з контрактів, визначених довгостроковими відповідно до Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств», є дата збільшення валових витрат замовника довгострокового контракту».

Незважаючи на викладене вище, завдяки механізму податкової накладної (яка є підставою для відображення податкового кредиту в замовника) досягається симетричність виникнення податкових баз з ПДВ у учасників операції: оскільки валові доходи, а отже, податкові зобов’язання виникають у (ген)підрядника на меншу суму, то тільки на неї виписується податкова накладна і відповідно виникає податковий кредит у замовника.

Також зазначимо, що на практиці описана вище модель податкового обліку має обмежене застосування: тільки в разі якщо замовник заявляє (підтверджує), що об’єкт, який зводиться, увійде до складу основних фондів (їх частин) або нематеріальних активів. У ситуації, коли замовниками будівництва є громадяни, на яких не поширюються правила ведення бухгалтерського обліку (і відповідно термін «основні фонди») органи податкової служби не вбачають можливість для застосування правил

п. 7.10 Закону про податок на прибуток у податковому обліку (ген)підрядника.

 

Організаційні функції в будівництві

Окремим потенційно перспективним напрямком податкової оптимізації є формулювання функції генерального підрядника в будівництві не в площині обов’язку побудувати, а в площині обов’язку організувати будівництво шляхом укладення договорів із субпідрядниками та постачальниками. Подібний підхід зміщує акценти в оподаткуванні генпідрядника, дозволяючи застосовувати до його діяльності правила, передбачені для «транзитних» операцій, зокрема для договорів доручення чи комісії.

Можливість кваліфікації діяльності генпідрядника як організаційної, що відрізняється від діяльності зі зведення несучих конструкцій та інших елементів будівництва донедавна виявлялася на рівні ліцензування. Оскільки організаційна діяльність генпідрядника меншою мірою пов’язана зі створенням небезпечних чинників для прав, законних інтересів, життя і здоров’я громадян, навколишнього природного середовища та безпеки держави, вона не входила до видів діяльності, що потребують ліцензування. Цей підхід знаходив підтвердження в

Роз’ясненні Мінбуду від 06.03.2006 р. № 14/3-89.

 

 

Роз’яснення Мінбуду від 06.03.2006 р. № 14/3-89

<...>

Переліком видів робіт провадження будівельної діяльності (вишукувальні та проектні роботи для будівництва, зведення несучих та огороджуючих конструкцій, будівництво та монтаж інженерних і транспортних мереж), затвердженим наказом Держпідприємництва та Держбуду від 13.09.2001 р. № 112/182 (зареєстрований у Мін’юсті 08.11.2001 р. за № 939/6130), при новому будівництві, реконструкції та капітальному ремонті

не передбачено ліцензування функцій генерального підрядника.

Таким чином, якщо підприємство

не виконує будівельні роботи власними силами, ліцензію на будівельну діяльність отримувати не потрібно*.

* З метою повноти викладу зауважимо, що абсолютно аналогічна ситуація з ліцензуванням існує досі в транспортній діяльності, на рівні опозиції функцій перевізника (особи, зобов’язаної доставити вантаж) та експедитора (особи, зобов’язаної організувати доставку шляхом укладення договору з перевізником). Відповідно розрізняються і режими оподаткування цих двох видів діяльності.

<...>

 

 

Розмежування функцій «виконання будівельних робіт — організація виконання будівельних робіт» виявляється і на рівні нормативних актів, проте дещо непослідовно. У документах, наведених у табл. 2 зустрічаємо доволі суперечливі формулювання обов’язків генпідрядника.

 

Таблиця 2

Назва документа

Обов’язок побудувати

Обов’язок організувати

Закон про фінансово-кредитні механізми

Стаття 9. <...> Управитель укладає із забудовником договір, за яким замовляє забудовнику збудувати один або декілька об’єктів будівництва, увести їх в експлуатацію та передати об’єкти інвестування установникам цього фонду та на умовах, визначених цим Законом та Правилами фонду

Стаття 2. <...>

об’єкт будівництва — будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організує забудовник <...> договір управителя із забудовником (далі — договір) — договір, який регулює взаємовідносини управителя із забудовником щодо організації спорудження об’єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі забудовником об’єктів інвестування установникам управління;

Стаття 9. <...>

Забудовник зобов’язаний виконати свої зобов’язання за договором щодо організації спорудження об’єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем

Загальні умови укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві

Пункт 4. За договором підряду підрядник зобов’язується за завданням замовника на свій ризик виконати та здати йому в установлений договором підряду строк закінчені роботи (об’єкт будівництва) <...>

Пункт 69. Організація виконання робіт повинна відповідати проектно-технологічній документації (проект організації будівництва та проект виконання робіт), склад і зміст якої визначається нормативними документами та договором підряду

Примірний договір

підряду в капітальному будівництві

Пункт 4. Підрядник розпочне виконання робіт <...> і завершить виконання робіт <...> протягом _____ днів з дня початку виконання робіт.

Пункт 1. Замовник доручає, а Підрядник забезпечує відповідно до проектної документації та умов Договору виконання

 

На нашу думку, описана вище непослідовність при формуванні нормативного матеріалу пояснюється тим, що на практиці будівельні організації насправді виконують частково організаційні послуги, а частково фактичні роботи зі зведення об’єктів, і автори нормативних актів намагалися — не зовсім вдало — охопити повний спектр можливих ситуацій. Як би там не було, будівельну організацію не позбавлено можливості формулювати свою функцію за договором у канві «чистої організаційної діяльності» та домагатися для себе сприятливішого режиму оподаткування.

З метою повноти викладу зауважимо, що нам невідомі роз’яснення органів податкової служби, які підтверджують описаний вище підхід.

 

Перша поставка житла

Відповідно до

п.п. 5.1.20 Закону про ПДВ від обкладення ПДВ звільняються операції з поставки житла (об’єктів житлового фонду) за винятком їх першої поставки.

Вартий уваги

критерій, що розмежовує операцію з першої поставки житла (яка обкладається ПДВ) від усіх подальших поставок (які звільняються від ПДВ згідно з п.п. 5.1.20 Закону про ПДВ). Припущення, що цей критерій виявляється у факті первинного оформлення права власності на житлову нерухомість, знайшло підтримку в листі ДПАУ від 07.07.2006 р. № 12887/7/16-1517-26 (див. блок «Що зазначено в листі ДПАУ від 07.07.2006 р. № 12887/7/16-1517-26», с. 15).

 

 

Що зазначено в листі ДПАУ від 07.07.2006 р. № 12887/7/16-1517-26

«У ситуації, описаній у запиті, коли підприємство-замовник після будівництва житла за свій рахунок оформлює документи на право власності на це житло на себе, така операція оформлення житла і є першою поставкою цього житла, оскільки підприємством-забудовником фактично отримано послуги із спорудження такого житла.

У зв’язку з цим подальші операції з продажу такого житла вже не будуть вважатися операцією з першої поставки житла та підлягатимуть звільненню від оподаткування згідно з п.п. 5.1.20 ст. 5 Закону. Операції з надання такого житла у користування на підставі договорів оренди оподатковуватимуться в загальновстановленому для таких операцій порядку: вартість житла при його передачі в оренду не є об’єктом оподаткування, а вартість послуг з оренди житла є об’єктом оподаткування на загальних підставах за ставкою 20 %».

Викладене вище дозволяє стверджувати, що виконання будівельних робіт підрядником на користь замовника (або генпідрядника, якщо він виконує функції забудовника (замовника в будівництві)) також може кваліфікуватися як перша поставка, якщо цей замовник оформляє на себе право власності. Це відкриває деякі можливості для оптимізації ПДВ для цього замовника, якщо він накопичує основний прибуток (додану вартість) від будівельних операцій*. При цьому слід пам’ятати: замовник, якщо він планує в подальшому перепродаж житла, що не обкладається ПДВ, не має права на відображення податкового кредиту щодо сум ПДВ, сплачених (нарахованих) підряднику (

п.п. 7.4.2 Закону про ПДВ).

* Про пільгу п.п. 5.1.20 Закону про ПДВ див. також статтю «Забудовник будує на продаж: перша поставка житла» на с. 35. —

Прим. ред.

 

 

Ризики оформлення права власності

Хоча описана вище операція не знайшла відображення в

Тимчасовому положенні Мін’юсту, згідно з листом того ж Мін’юсту від 14.12.2005 р. № 19-1-247 № 19-5-1026 договір підряду може бути підставою для оформлення права власності на новостворене нерухоме майно. Проте з метою мінімізації «приватноправових» ризиків рекомендуємо погоджувати можливість оформлення права власності на замовника з державними організаціями, що відповідають за реєстрацію права власності на об’єкти нерухомого майна.
Оформи передплату та читай все Передплатити журнал

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити
Завантажуйте наш мобільний додаток iFactor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити!
Бажаєте побачити, як сайт буде виглядати без реклами?
Вимкнути на 10 секунд