Практика вирішення земельних спорів вищими судовими інстанціями
В яких судах — господарських чи адміністративних — повинні розглядатися земельні спори?
Постанови Верховного Суду України від 27.01.2009 р. у справі № 21-1946во08, від 11.02.2009 р. у справі № 21-1302во08, від 24.02.2009 р. у справі № 21-2404во07, від 24.02.2009 р. у справі № 21-1883во08, від 14.04.2009 р. у справі № 21-260во09*.
* З усіма судовими рішеннями, використаними в огляді судової практики «Практика вирішення земельних спорів вищими судовими інстанціями», можна ознайомитися на сайті Єдиного державного реєстру судових рішень України http://www.reyestr.court.gov.ua.
Підвідомчість земельних спорів може вважатися топ-питанням останніх чотирьох років, яке перебуває в центрі дискусії трьох вищих судових інстанцій України — Верховного (далі — ВСУ), Вищого господарського (далі — ВГСУ) та Вищого адміністративного (далі — ВАСУ) судів України. Причому, незважаючи на тривалість дискусії, говорити про її завершення, на жаль, зарано: єдину позицію щодо того, якими судами повинні розглядатися земельні спори, так і не вироблено.
Цей спір актуальний не тільки для самих суддів. Існуюча невизначеність негативно позначається безпосередньо на суб’єктах господарювання, оскільки досить поширеними є ситуації, коли справа, перебуваючи вже на розгляді одного з вищих спеціалізованих судів (ВГСУ чи ВАСУ) або навіть Верховного Суду України, повертається до суду першої інстанції з тієї причини, що первісно
неправильно було визначено підвідомчість спору.Загальний критерій, на підставі якого слід проводити розмежування компетенції між адміністративними та господарськими (або якщо спір за участі простої фізособи — загальними) судами, свого часу запропонував ВСУ:
спори осіб із суб’єктом владних повноважень щодо оскарження його рішень, дій або бездіяльності підлягають розгляду в адміністративних судах, якщо такі рішення або дії покладають на осіб, які їх оскаржують, обов’язок вчинити певні дії чи навпаки — утриматися від їх учинення, накладають відповідальність (див. Інформаційний лист від 26.12.2005 р. № 3.2.-2005).Однак щодо земельних спорів така позиція знайшла досить своєрідне втілення.
Так, ВГСУ в рекомендаціях, спеціально присвячених проблемам розмежування компетенції між судами різної спеціалізації, послідовно відстоює позицію, згідно з якою справи у спорах щодо відведення земельних ділянок, про вилучення самовільно зайнятих ділянок та про визнання недійсними рішень органів місцевого самоврядування з надання або вилучення земельних ділянок розглядаються
господарськими судами (див. п. 15 Рекомендацій Президії ВГСУ «Про деякі питання підвідомчості і підсудності справ господарським судам» від 27.06.2007 р. № 04-5/120, а також інформаційні листи ВГСУ від 18.03.2008 р. № 01-8/164, від 20.11.2008 р. № 01-8/685, від 21.01.2009 р. № 01-08/33, від 12.03.2009 р. № 01-08/163).ВСУ в цілому підтримав таку практику.
Так, у своїх постановах у земельних справах ВСУ зазначає:
при здійсненні повноважень власника землі місцева рада не виступає як суб’єкт владних повноважень у розумінні Кодексу адміністративного судочинства України, а є рівноправним суб’єктом земельних відносин, дії якого спрямовано на реалізацію свого права розпоряджатися землею. Проведення конкурсу на право оренди земельної ділянки та визначення його переможця, або, навпаки, вилучення земельної ділянки, вирішення питання про укладення, продовження або припинення договору оренди — способи реалізації волевиявлення власника, а не органу влади. У такій спосіб ВСУ обґрунтував підвідомчість земельних спорів господарським судам.
Чи можна зобов’язати місцеву раду укласти договір оренди землі?
Лист Верховного Суду України від 29.10.2008 р. № 19-3767/0/8-08
Досить поширеною є ситуація, коли місцева рада, попередньо надавши згоду на розробку проекту відведення земельної ділянки, потім ухиляється від укладення власне договору оренди. У такій ситуації законодавство пропонує лише один варіант дій — звернення до суду для захисту своїх порушених прав. Суб’єкти господарювання так і вчиняють, однак, як свідчить аналіз практики вищих судових інстанцій, позовні вимоги вони при цьому формулюють неправильно, що призводить до відмови в їх задоволенні.
Так, одне з найбільш часто вживаних формулювань позовних вимог у подібних спорах звучить так: «Просимо визнати за нами право оренди спірної земельної ділянки, визнати договір оренди укладеним з моменту набуття чинності судовим рішенням, а земельну ділянку переданою в оренду, зобов’язати управління земельних ресурсів зареєструвати в установленому порядку договір оренди земельної ділянки».
У такому позові
суд , дотримуючись позиції ВСУ, повинен буде відмовити, оскільки його повноваження обмежено можливістю зобов’язати орган місцевого самоврядування розглянути відповідне питання (про надання земельної ділянки в оренду), а не приймати рішення замість такого органу.Зауважимо: у цьому питанні є й позитивні тенденції.
Законом України від 16.09.2008 р. № 509-VI було внесено зміни до ЗКУ, спрямовані на встановлення детального порядку надання земельних ділянок державної або комунальної власності в користування (ст. 123 ЗКУ). Його докладний аналіз див. у газеті «Податки та бухгалтерський облік», 2008, № 88. Істотний плюс таких нововведень — встановлення строку, протягом якого місцева рада має прийняти рішення про надання земельної ділянки в користування. Він становить один місяць із дня подання до відповідної ради необхідних документів (погоджений проект відведення, позитивний висновок землевпорядної експертизи за необхідності) та клопотання про надання земельної ділянки.Як тепер прямо зазначено в
ч. 11 ст. 123 ЗКУ, суб’єкт господарювання може оскаржити відмову місцевої ради в наданні в користування земельної ділянки або залишення клопотання без розгляду в установлений строк. Як бачимо, позовні вимоги повинні полягати саме у визнанні рішення або бездіяльності місцевої ради незаконними, а не у вимозі зобов’язати місцеву раду прийняти те чи інше рішення.До того ж варто також нагадати, що якщо рішення про надання земельної ділянки в оренду вже було прийнято місцевою радою, то скасувати його, таким чином позбавивши суб’єкт господарювання права користування ділянкою, вона вже не може. Цей висновок випливає з
рішення Конституційного Суду України від 16.04.2009 р. № 7-рп/2009 у справі про скасування актів органів місцевого самоврядування, в якому, зокрема, було роз’яснено, що органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, уносити до них зміни, якщо на підставі цих рішень виникли правовідносини, пов’язані з реалізацією певних суб’єктивних прав та інтересів, що охороняються законом, і суб’єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення.
Оренда землі під об’єктом нерухомості
Постанова Судової палати у господарських справах Верховного Суду України від 10.02.2009 р. у справі № 3-6021к08
Як відомо, відмітною ознакою об’єктів нерухомості є їх розміщення на земельній ділянці та нерозривний зв’язок з нею, а також неможливість переміщення такого об’єкта без знецінення та зміни його призначення (названі ознаки розкрито в
Методичних рекомендаціях щодо визначення нерухомого майна, що знаходиться на земельних ділянках, право власності на які підлягає державній реєстрації, затверджених наказом Мін’юсту від 14.04.2009 р. № 660/5 // «Податки та бухгалтерський облік», 2009, № 65).Ця особливість не могла не поставити питання про те, як повинна вирішуватися доля земельної ділянки під час переходу прав на розташований на ній об’єкт нерухомості. Деякі фахівці висловлюються за те, щоб вважати таку земельну ділянку невід’ємною частиною самого об’єкта нерухомості, а отже, права на неї повинні переходити автоматично з переходом прав на нерухомість. Інші, указуючи на особливий характер такого природного ресурсу, як земля, наполягають на необхідності окремої угоди про перехід прав на неї.
На законодавчому рівні це питання врегульоване
ст. 377 Цивільного кодексу України та ст. 120 Земельного кодексу України. Причому, якщо раніше воно ними вирішувалося по-різному, то після набуття чинності Законом України «Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям Цивільного кодексу України» від 27.04.2007 р. № 997-V («Податки та бухгалтерський облік», 2007, № 51, с. 38) протиріччя було знято.Відповідно до
чинних на сьогодні редакцій зазначених норм до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, установлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. Якщо ж житловий будинок, будівля або споруда розташовані на земельній ділянці, наданій в користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування частиною земельної ділянки, на якій вони розташовані, а також необхідною для їх обслуговування частиною.Найбільша кількість запитань, пов’язаних із застосуванням наведених норм, виникає, коли відчужується об’єкт нерухомості, розташований на земельній ділянці комунальної або державної власності, через існування спеціального порядку передання таких ділянок в користування. До того ж зміни, які б ураховували специфіку в порядку переходу прав на земельну ділянку в разі зміни власника розташованого на ній об’єкта нерухомості, не торкнулися
ст. 125 і 126 Земельного кодексу України. Так, згідно зі ст. 125 ЗКУ право оренди земельної ділянки виникає з моменту його державної реєстрації. При цьому документом, що підтверджує таке право, є відповідний договір оренди, зареєстрований відповідно до закону (ст. 126 ЗКУ).У загальному вигляді питання зводиться до того,
чи потрібно в разі зміни власника об’єкта нерухомості новому власнику переукладати договір оренди землі з місцевою радою або держадміністрацією, чи збережуться умови оренди і чи може орендодавець в особі відповідного органу відмовити в такому переоформленні відносин з використання землі.Слід зауважити, що ВГСУ при відповіді на нього виходив з того, що зважаючи на
ст. 377 ЦКУ при відчуженні будівлі або споруди до набувача такого нерухомого майна право користування земельною ділянкою , на якій воно розміщене, переходить автоматично. Ця теза дозволила зробити висновок про те, що право користування земельною ділянкою переходить згідно із законом і не потребує прийняття місцевою радою рішення про надання набувачу об’єкта нерухомості земельної ділянки в користування.Однак ВСУ з таким висновком не погодився, надавши пріоритет більш спеціальному, на його думку, правилу, згідно з яким передача в оренду земельних ділянок, що перебувають в державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки (
ст. 124 ЗКУ). Законом України «Про місцеве самоврядування» передбачено, що питання регулювання земельних відносин вирішується виключно на пленарних засіданнях місцевої ради (п. 34 ст. 26). Тому суд може лише зобов’язати місцеву раду розглянути подане зацікавленою стороною (новим власником об’єкта нерухомості) клопотання без визначення суті самого рішення.Далі у своїх висновках ВСУ не йде. Однак не виключений такий варіант подальшого розвитку подій — місцева рада, виконуючи рішення суду, розгляне питання про надання земельної ділянки новому власнику розташованої на ній будівлі в оренду і відмовить йому в укладенні договору оренди.
На наш погляд, виходом для власника об’єкта нерухомості може стати звернення до суду з
вимогою про встановлення сервітуту на земельну ділянку, на якій розташована будівля, і ділянку, необхідну для її обслуговування. Так, згідно з ч. 1 ст. 401 ЦКУ право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлено щодо земельної ділянки для задоволення потреб інших осіб, які не може бути задоволено іншим способом. Крім того, ЦКУ прямо передбачає можливість установлення сервітуту рішенням суду (ч. 1 ст. 402). Зміст сервітуту полягає в праві користуватися чужою земельною ділянкою, що включає можливість проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладення та експлуатації ліній електропередачі, зв’язку, трубопроводів тощо (ч. 1 ст. 404 ЦКУ).
Оренда і сервітут: принципові відмінності
Постанови Вищого господарського суду України від 15.01.2009 р. у справі № 2-12/8479-2008, від 07.07.2009 р. № 04/5313
На продовження теми про сервітути пропонуємо стисло зупинитися на судових рішеннях, в яких ВГСУ для вирішення спору потрібно було
розмежувати дві таких підстави використання земельної ділянки, як оренда і сервітут.Серед істотних ознак, що відрізняють два названі види відносин, ВГСУ зазначив такі:
— право користування чужою земельною ділянкою (сервітут) може бути встановлено на визначений або невизначений строк, на відміну від договору оренди, в якому строк дії є істотною ознакою договору, погоджується сторонами та вказується в договорі;
— надання земельної ділянки на правах сервітуту може як передбачати оплату за користування землею, так і не встановлювати її; оренда — це завжди платне використання землі.
Дві зазначені ознаки не дають вичерпної характеристики відносин, що виникають на підставі сервітуту або договору оренди землі, але в цій справі їх виявилося достатньо для висновку суду про те, що між сторонами мали місце саме орендні відносини. Цей висновок вплинув на результат розгляду справи. Оскільки сервітут і оренда мають різну правову природу, до орендних відносин не можуть застосовуватися норми, що регулюють умови та порядок надання земельної ділянки в користування на правах сервітуту, зокрема норма, згідно з якою право користування земельною ділянкою припиняється в разі невикористання земельної ділянки протягом трьох років підряд (
п. 4 ч. 1 ст. 416 ЦКУ).
Матеріал підготувала юрист
Видавничого будинку «Фактор» Олена Уварова
