Початок
Попередній фрагмент
3.5. Поняття, зміст та підстави встановлення і припинення земельного сервітуту визначені главою 32 ЦК України (статті 401 — 406), главою 16 ЗК України (статті 98 — 102).
3.5.1. Господарським судам для визначення правильності обрання позивачем способу захисту порушеного права необхідно розмежовувати встановлення сервітуту та усунення перешкод у користуванні майном (негаторний позов).
У зв’язку з цим слід звернути увагу господарських судів на те, що основним критерієм цього є наявність або відсутність протиправного характеру дій відповідача.
За відсутності протиправного характеру дій відповідача виключається можливість задоволення негаторного позову про усунення перешкод у користуванні майном. У такому разі
позивач для задоволення потреби у доступі до свого нерухомого майна повинен вжити заходів для встановлення земельного сервітуту або іншим способом отримати право користування земельною ділянкою .3.5.2. За змістом частини 1 статті 98 ЗК України
земельний сервітут (крім особистого) може бути встановлений для власника або землекористувача сусідньої земельної ділянки. Відповідно, вимоги особи, яка не є таким власником або користувачем, про встановлення сервітуту для проходу (проїзду) задоволенню не підлягають.Види права земельного сервітуту визначає стаття 99 ЗК України, положення якої є такими, що встановлюють підстави, за наявності яких можливе звернення з вимогою про встановлення сервітуту. Вказана стаття визначає конкретних суб’єктів, між якими виникають відносини щодо сервітуту. Вимагати встановлення земельних сервітутів можуть власники або землекористувачі земельних ділянок.
Ініціатором встановлення земельного сервітуту може бути власник або користувач земельної ділянки, який потребує використання суміжної (сусідньої) земельної ділянки, щоб усунути недоліки своєї ділянки, обумовлені її місцем розташування або природним станом.<…>
3.5.4. Відповідно до частини 3 статті 402 ЦК України спір про встановлення сервітуту вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту, у разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та його умови. У зв’язку з цим господарським судам необхідно враховувати, що
обов’язковою умовою звернення до суду з позовом про встановлення сервітуту є вжиття особою, яка вимагає встановлення сервітуту, заходів щодо встановлення сервітуту за домовленістю з власником (володільцем) відповідної земельної ділянки.Якщо особа до звернення до суду не вчиняла дій щодо встановлення сервітуту за домовленістю сторін (зокрема, не звернулась до іншої сторони з пропозицією про укладення договору про встановлення сервітуту), господарським судам слід відмовляти у задоволенні відповідних вимог на підставі статті 16 ЦК України, статті 1 ГПК України у зв’язку з відсутністю у такої особи права вимагати встановлення сервітуту за рішенням суду.
<…>
3.5.8. При визначенні умов сервітуту необхідно враховувати витрати власника (володільця) земельної ділянки щодо сплати орендної плати, земельного податку, утримання прибудинкової території і т. ін. в частині тієї площі, на якій встановлено земельний сервітут.
3.5.9. У рішенні суду про встановлення сервітуту має бути чітко вказано яке саме право користування чужою земельною ділянкою, передбачене статтею 99 ЗК України, встановлюється.
3.5.10.
Складовою договору про встановлення земельного сервітуту має бути план земельної ділянки.Користування сервітуарієм чужою земельною ділянкою без відповідної технічної документації та без визначення на місцевості меж дії земельного сервітуту може бути підставою для визнання договору про встановлення земельного сервітуту недійсним у судовому порядку.
3.6. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) є речовим правом на земельну ділянку, врегульованим главою 34 ЦК України та главою 161 ЗК України.
3.6.1. Договір суперфіцію має особливу правову природу, відмінну від договору оренди, тому
положення законодавства про суперфіцій не підлягають застосуванню до правовідносин оренди .Зокрема, врахування господарськими судами приписів статті 416 ЦК України при вирішенні спорів про припинення оренди земельної ділянки є помилковим.
3.6.2. Відповідно до частини першої статті 413 ЦК України та частини 1 статті 1021 ЗК України право суперфіцію виникає на підставі договору про суперфіцій або заповіту. У цих статтях вичерпно вказано підстави встановлення суперфіцію. Отже,
чинним законодавством не передбачено встановлення суперфіцію на підставі рішення суду.3.6.3. У разі звернення до господарських судів позивачів з вимогами про спонукання до укладення договору суперфіцію господарські суди повинні враховувати, що відповідно до статті 41 Конституції України власник має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Законодавством не передбачено підстав обов’язкового укладення власником, в тому числі державою та територіальними громадами, договору суперфіцію на вимогу особи, яка має намір здійснювати будівництво.
Суди також повинні враховувати, що визнання договору на право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) укладеним у редакції позивача є обмеженням у реалізації прав власника земельної ділянки, який не може бути примушений виконувати умови договору, визначеного в односторонньому порядку.
3.6.4. У вирішенні спорів, пов’язаних з наданням земельних ділянок державної та комунальної власності у користування на умовах суперфіцію, господарським судам необхідно враховувати, що надання земельної ділянки юридичній особі здійснюється за загальними правилами статті 12, частини 2 статті 116, статей 120, 123, статті 125 ЗК України, в силу яких для надання земельної ділянки необхідною є згода на розробку проекту землевідведення.
У вирішенні питання про встановлення суперфіцію державні органи або органи місцевого самоврядування мають право на загальних засадах вимагати від заявника розробки проекту відведення земельної ділянки
.<…>
коментар редакції
Сервітут та суперфіцій як альтернатива оренді
Звернемо увагу на деякі найцікавіші для суб’єктів господарювання висновки ВГСУ, викладені в цій частині Рекомендацій.
ВГСУ знову звертається до проблеми, з якою стикається власник об’єкта нерухомості, що не має прав на землю під таким об’єктом та довкола нього. В інших пунктах Рекомендацій він до неї вже звертався та запропонувати певного універсального варіанта дій не зміг. Але з висновків, які наводяться в частині, що коментується, випливає, що в такій ситуації власник будівлі не повинен претендувати на встановлення сервітуту (у тому числі через те, що не виконується одна з необхідних умов його встановлення — він не є власником або користувачем сусідньої земельної ділянки), йому після відмови місцевої ради в отриманні права орендувати цю ділянку або викупити її необхідно подати негаторний позов, тобто позов з вимогою припинити дії, що порушують його права як власника будівлі.
Щодо суперфіція, тобто права на використання чужої земельної ділянки для її забудови, то тут слід звернути увагу на такі особливості. По-перше, власника земельної ділянки, у тому числі місцеву раду або держадміністрацію, не можна зобов’язати надати земельну ділянку в користування на умовах суперфіція. Вирішення цього питання — виключна компетенція власника землі. По-друге, у разі встановлення суперфіція держоргани або органи місцевого самоврядування мають право вимагати від заявника розробки проекту відведення земельної ділянки. Більше того, як можна судити за зробленими раніше в Рекомендаціях, що коментуються, висновками ВГСУ, відсутність такого проекту може призвести до визнання договору суперфіція недійсним.
Нагадаємо: донедавна питання, чи можуть
земельні ділянки державної або комунальної власності передаватися в користування для будівництва, тобто чи може на них надаватися суперфіцій, значилося в категорії спірних. Утім, Держкомзем проти такої можливості не виступав (див. лист від 02.07.2008 р. № 14-25-7/7030). Остаточно ця дискусія припинилася з прийняттям Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» від 16.09.2008 р. № 509-VI (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2008, № 88).Наступний фрагмент
