Щодо оподаткування єдиним податком коштів від продажу іпотекодержателем предмета іпотеки
Лист Державної податкової адміністрації України від 28.12.2009 р. № 13538/6/15-0116
Державна податкова адміністрація України розглянула лист щодо наслідків для суб’єкта малого підприємництва — платника єдиного податку здійснення господарської операції з продажу банком предмета іпотеки з метою погашення заборгованості цього підприємства за кредитним договором і повідомляє.
Відповідно до абзацу першого ст. 7 Закону України від 05.06.2003 р. № 898-IV «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов’язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання, а в разі його невиконання — звернути стягнення на предмет іпотеки.
Згідно зі ст. 38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.
Відповідно до ст. 1 Указу Президента України від 03.07.98 р. № 727/98 «Про спрощену систему оподаткування, обліку та звітності суб’єктів малого підприємництва» (в редакції Указу від 28.06.99 р. № 746/99, далі — Указ) виручкою від реалізації продукції (товарів, робіт, послуг) вважається сума, фактично отримана суб’єктом підприємницької діяльності на поточний рахунок або (та) в касу за здійснення операцій з продажу продукції (товарів, робіт, послуг). Тобто застосовується касовий метод обчислення виручки, при якому враховуються всі надходження коштів, отримані на поточний рахунок або (та) в касу суб’єкта малого підприємництва.
Згідно з Порядком складання Розрахунку сплати єдиного податку суб’єктом малого підприємництва — юридичною особою, затвердженим наказом ДПА України від 28.02.2003 р. № 98 (зі змінами та доповненнями), у рядку 4 Розрахунку відображається загальна сума коштів, отримана на поточний рахунок або (та) в касу суб’єкта малого підприємництва, яка підлягає оподаткуванню єдиним податком.
Таким чином, у разі якщо з метою погашення заборгованості суб’єкта малого підприємництва — платника єдиного податку за кредитним договором установа банку укладає договір купівлі-продажу предмета іпотеки і при цьому
кошти від продажу предмета іпотеки надходять на поточний (або транзитний) рахунок банку, такі кошти не є виручкою від реалізації у платника єдиного податку — юридичної особи та не включаються до бази оподаткування єдиним податком.
Заступник голови О. Любченко
коментар редакції
Продаж майна, що перебуває в іпотеці, без єдиного податку?
Висновок, що міститься в цьому листі, безумовно, привабливий для єдиноподатників-юросіб. Ще б пак: єдиноподатник, який не виконав зобов’язання перед іпотекодержателем, вимушеним продати майно,
не повинен сплачувати єдиний податок! Фактично відбувається продаж цього майна, яке у власника не оподатковується! Такий підхід відкриває шлях до нехитрої комбінації, коли єдиноподатник замість того, щоб продавати майно за договором купівлі-продажу, фактично продає його, але через заставну схему.На наш погляд,
висновки листа на практиці застосовувати досить небезпечно з двох причин.По-перше, згідно з Указом Президента України «Про спрощену систему оподаткування, обліку та звітності суб’єктів малого підприємництва» від 03.07.98 р. № 727/98 єдиноподатник — юридична особа не має права застосовувати інший спосіб розрахунків за відвантажену продукцію, крім готівкового та безготівкового розрахунків коштами. У цьому випадку за проданий предмет іпотеки кошти єдиноподатнику не надходять, відбувається лише погашення заборгованості за кредитним договором. Тобто зазначена норма Указу порушується, тому такий
суб’єкт малого підприємництва зобов’язаний перейти на загальну систему оподаткування з кварталу, наступного за тим, в якому було здійснено таку операцію. Про це у листі взагалі не йдеться.По-друге,
власне необкладення цих сум єдиним податком виглядає досить спірно. Причому єдиної думки не дотримуються і працівники податкових органів. Принаймні при розгляді ситуації з утриманням банком з виручки єдиноподатника комісійної винагороди в одній із консультацій податківців було зазначено, що єдиний податок слід сплатити з усієї суми, уключаючи утриману комісійну винагороду банку («Вісник податкової служби України», 2006, № 14). І це незважаючи на те що на банківський рахунок вона не надійшла. В іншій же консультації, навпаки, указується, що під оподаткування підпадає тільки та сума, яку фактично було зараховано на банківський рахунок («Вісник податкової служби України», 2006, № 33).Щодо судової практики, то в постанові ВГСУ від 21.02.2005 р. у справі № 5/2013-9/218 суди дотримувалися думки про оподаткування всієї суми, що включала комісійну винагороду банку.
На наш погляд, тут слід розмежовувати дві операції: перша — продаж майна, що перебуває у власності єдиноподатника, друга — залік отриманих сум у рахунок заборгованості за кредитом. Те, що за домовленістю з банком (або на підставі судового рішення) сума від продажу заліковується із заборгованістю за кредитним договором, не може впливати на порядок оподаткування проданого майна. Тому ми радше схиляємося до того, що
єдиноподатнику все-таки слід обкласти таку суму єдиним податком (а якщо предмет іпотеки обліковувався у складі основних фондів іпотекодавця, а найчастіше так воно і буде, то різницю між сумою, отриманою від реалізації, та залишковою вартістю цього об’єкта).
Дмитро Костюк
