Щодо використання земельної ділянки під багатоповерховим жилим будинком
Лист Державного комітету України із земельних ресурсів від 26.05.2010 р. № 10046/17/4-10
Державним комітетом України із земельних ресурсів опрацьовано <…> лист <…> щодо роз’яснення деяких питань земельного законодавства та повідомляється наступне.
Відповідно до частин першої та другої статті 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об’єднанню власників.
Тобто чинним законодавством передбачено можливість передачі у власність чи надання в користування земельних ділянок під багатоквартирними жилими будинків лише об’єднанню власників будинку або підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
Статтею 79 Земельного кодексу України визначено поняття земельної ділянки, а саме: земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Враховуючи наведене,
надати в оренду або у власність земельну ділянку для обслуговування вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоповерховому будинку неможливо, оскільки неможливо створити об’єкт земельних відносин — земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна, — виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складова поняття «земельна ділянка».У свою чергу, справляння плати за землю провадиться в порядку, визначеному Законом України «Про плату за землю».
Зокрема, частиною четвертою статті 14 Закону України «Про плату за землю» встановлено, що за земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у спільній власності кількох юридичних осіб або громадян, земельний податок нараховується кожному з них пропорційно їх частці у власності на будівлю.
Ця частка визначається співвідношенням загальної площі приміщення до спільної площі усіх квартир і нежитлових будівель у будинку.
Також слід зазначити, що відповідно до частини другої статті 510 Цивільного кодексу України у зобов’язанні на стороні боржника або кредитора можуть бути одна або одночасно кілька осіб.
Статтею 6 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Таким чином,
на земельну ділянку може бути укладено договір оренди землі, в якому сторонами (орендарями) виступатимуть кілька осіб (множинність сторін). Нарахування орендної плати в цьому разі буде здійснюватися пропорційно тій частині площі будівлі, що перебуває у власності кожного співвласника.Зазначений договір оренди землі повинен містити невід’ємні частини, визначені статтею 15 Закону України «Про оренду землі».
Слід також зазначити, що
частина (частка) земельної ділянки не може бути об’єктом оренди землі, оскільки відповідно до статті 3 Закону України «Про оренду землі» об’єктом оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній та державній власності, а отже, укладання договору оренди землі можливе лише на земельну ділянку із зазначенням у ньому всіх часток, що належать до неї, та відповідно всіх орендарів.
Заступник голови М. Томахін
коментар редакції
Що думає Держкомзем про прибудинкову територію
та укладення договору оренди землі
Лист Держкомзему, що коментується, містить відповіді на два принципові запитання земельного законодавства — про правовий режим землекористування прибудинковою територією та про укладення договору оренди земельної ділянки за наявності кількох співвласників об’єкта нерухомості, розташованого на такій ділянці. Вони принципові, по-перше, тому, що від їх правильного вирішення в межах чинного законодавства залежить визначення суб’єктів, зобов’язаних уносити до бюджету плату за землю, а по-друге, внаслідок численних спекуляцій навколо них з боку податківців та органів місцевого самоврядування.
Незважаючи на те що ми не раз зверталися до «земельної» теми на сторінках нашого видання, особливо у зв’язку з першим запитанням (див., наприклад, статті «Платники земельного податку: хто вони?» // «Податки та бухгалтерський облік», 2008, № 6; «Земельний податок-2009: усе про нього» // «Податки та бухгалтерський облік», 2009, № 8), вважаємо за необхідне знову обговорити окремі її аспекти після появи документа, що коментується.
1. Про правовий режим землекористування прибудинковою територією. Відповідно до Правил утримання житлових будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 р. № 76, під
прибудинковою територією розуміють територію навколо багатоквартирного будинку, визначену актом про право власності чи користування земельною ділянкою та призначену для обслуговування багатоквартирного будинку. Таке саме визначення міститься і у ст. 1 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III.При цьому
правовий режим землекористування такою територією, установлений ст. 42 Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. № 2768-III (далі — ЗКУ), залежить від того, чи є багатоквартирний жилий будинок, а також належні до нього будови, споруди та прибудинкова територія державною (комунальною) власністю, чи такий будинок приватизовано громадянами. У першому випадку відповідна земельна ділянка навколо будинку надається в постійне користування підприємству (установі, організації), що здійснює управління цим будинком* (див. ч. 1 ст. 42 ЗКУ). У другому ж випадку земельна ділянка, як зазначено в ч. 2 цієї статті, може передаватися безкоштовно у власність або надаватися в користування об’єднанню власників.* Зауважимо, що на підставі ч. 2 ст. 92 ЗКУ власне такі підприємства, установи та організації (ЖЕУ, ЖЕКи тощо) теж мають належати до державної або комунальної власності, що, утім, здебільшого так і є.
Очевидний висновок з цього (якого Держкомзем доходив і раніше — див. його лист від 14.05.2009 р. № 5475/22/12-09):
перелік осіб, які згідно із законодавством можуть мати право власності або постійного користування щодо прибудинкової території, наведений у ст. 42 ЗКУ, є вичерпним. Отже, з урахуванням наявного у ст. 79 ЗКУ поняття земельної ділянки («частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами»), надати в оренду або у власність земельну ділянку для обслуговування вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоквартирному жилому будинку відповідно до чинного законодавства неможливо.До речі, п. 4.4 не так давно скасованого Положення про порядок установлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду і надання у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків, затвердженого наказом Держкомзему, Держжитлокомунгоспу, Держбуду і ФДМ України від 05.04.96 р. № 31/30/53/396, прямо передбачав, що
виділення частки земельної ділянки власникам квартир та нежитлових приміщень у натурі та її окреме відчуження не допускаються . При цьому припинення дії цього документа зовсім не означає, що сьогодні таке виділення та/або відчуження дозволено, що й підтверджується сьогоднішнім листом Держкомзему.В аспекті оподаткування земельних ділянок навколо багатоквартирних жилих будинків викладене вище означає, що
платниками земельного податку за такі ділянки можуть бути виключно особи, названі у ст. 42 ЗКУ, тобто ЖЕУ, ЖЕКи, ОСББ тощо. Розширення суб’єктного складу платників за рахунок власників житлових (і особливо — нежитлових!) приміщень у багатоквартирному будинку, чого постійно прагнуть як органи місцевого самоврядування, так і податкові органи, є незаконним.Варте уваги, що податківці офіційно також дотримуються цього підходу (див., наприклад, лист ДПАУ від 15.11.2007 р. № 11404/6/15-0716 // «Податки та бухгалтерський облік», 2007, № 103), проте практика справляння земельного податку на місцях, на жаль, свідчить про протилежне.
Доводиться шкодувати і про те, що Держкомзем, сформулювавши висновки першої частини листа без жодних перекручень земельного законодавства, при обговоренні питання про плату за землю навколо багатоквартирного жилого будинку зайняв, на жаль, хибну позицію. Так, його посилання на ст. 14 Закону України «Про плату за землю» від 03.07.92 р. № 2535-XII здається нам незастосовним до випадку, розглянутого вище, оскільки, ще раз підкреслимо, власника (користувача) прибудинкової території (він же і платник земельного податку) однозначно визначено ст. 42 ЗКУ.
Отже,
пропозиція Держкомзему про пропорційну сплату земельного податку за земельну ділянку, на якій розташовано будівлю, що перебуває у спільній власності декількох юридичних осіб чи громадян, до співвласників багатоквартирного жилого будинку незастосовна. Єдине, про що можна говорити в цьому випадку, — про компенсацію податку на землю, що сплачується власниками вбудованих (прибудованих) нежитлових приміщень власнику або землекористувачу прибудинкової території, для чого необхідно визначити частку в загальному обсязі земельного податку для кожного такого власника пропорційно частці загальної площі їх приміщень у загальній площі земельної ділянки, прилеглої до багатоквартирного будинку. Громадяни — власники квартир сплачують земельний податок у складі плати за обслуговування та утримання жилого будинку і прибудинкової території.2. Про укладення договору оренди земельної ділянки за наявності декількох співвласників об’єкта нерухомості, розташованого на такій ділянці. Цю частину документа, що коментується, структурно не відокремлено від першої, але його уважне вивчення підказує, що тут уже йдеться про загальний випадок укладення договору оренди земельної ділянки, на якій розташовано об’єкт нерухомості, що перебуває у власності декількох осіб, оскільки щодо прибудинкової території навколо багатоквартирного жилого будинку така угода неможлива.
Тож Держкомзем абсолютно справедливо вказує, що в цьому випадку слід
укладати договір оренди землі, в якому на боці орендаря виступатимуть декілька осіб — співвласників будівлі (так звана множинність сторін, передбачена ч. 2 ст. 510 ЦКУ). При цьому нарахування орендної плати здійснюватиметься пропорційно тій частині площі будівлі, що перебуває у власності кожного співвласника.Зауважимо, що про окреме укладення декількох договорів оренди не може бути й мови, оскільки частина (частка) земельної ділянки не може бути об’єктом оренди землі (див. ст. 3 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV).
Ігор Хмелевський
