Держреєстрація права оренди
З недавнього часу отримання нерухомості в оренду вимагає здійснення ще однієї додаткової дії — реєстрації права оренди. Розглянемо, в якому порядку вона відбувається та якими можуть бути наслідки нереєстрації.
Ніна КОСТЕНКО, економіст-аналітик Видавничого будинку «Фактор»
Говорячи про необхідність державної реєстрації права оренди об’єкта нерухомості, слід нагадати про необхідність розмежування державної реєстрації договору та державної реєстрації прав. Так,
ЦКУ передбачає, що договори оренди нерухомості на строк три та більше років підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (ст. 793 і 794 ЦКУ). При цьому державна реєстрація здійснюється шляхом унесення нотаріусом відповідної інформації до Державного реєстру правочинів відповідно до Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою КМУ від 26.05.2004 р. № 671.Але у 2010 році в законодавстві відбулися зміни, які тепер вимагають не лише нотаріального посвідчення і держреєстрації договору оренди строком на три та більше років, а й держреєстрації самого права оренди.
Так, із набуттям чинності 16.03.2010 р. новою редакцією
Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV установлено обов’язковий порядок реєстрації права на тимчасове використання нерухомості, у тому числі й на умовах оренди.Слід звернути увагу, що державна реєстрація прав на об’єкт нерухомості відбувається за іншою процедурою, ніж держреєстрація договору. Здійснюють таку держреєстрацію органи БТІ за процедурою, передбаченою
Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженим наказом Мін’юсту від 07.02.2002 р. № 7/5. Звернутися до БТІ має орендар, оскільки саме він виступає правоотримувачем у цьому випадку.Зауважимо, що з формального прочитання положень названих вище нормативних актів, які передбачають обов’язкову держреєстрацію прав на об’єкти нерухомого майна, зовсім не випливає, що такий обов’язок виникає тільки за умови укладення договору на строк три та більше років. Однак у ситуацію втрутився Мін’юст, який у
Методичних рекомендаціях щодо державної реєстрації права користування (найму, оренди) будівлею чи іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, затверджених наказом Мін’юсту від 13.10.2010 р. № 2500/5, указав на такі нюанси:по-перше, державній реєстрації до 01.01.2012 р. підлягають лише ті права користування об’єктами нерухомості, що виникають на підставі договору оренди нерухомості, укладеного на строк не менше трьох років. Відповідно, якщо договір укладається менше ніж на три роки, то
ні сам договір, ні право оренди реєструвати не потрібно. Після 01.01.2012 р. держреєстрації підлягатиме тільки право користування, а договір реєструватися не буде. З такої логіки на сьогодні виходять і БТІ;по-друге, обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права,
що виникли на підставі договорів, укладених після 16.03.2010 р. Водночас право користування, що виникло за договором, укладеним раніше цієї дати, можна зареєструвати добровільно;по-третє, оскільки
ЦКУ щодо житла встановлює особливий режим регулювання пов’язаних з ним договірних відносин (правила оренди житла закріплено ст. 810 — 826 гл. 59 ЦКУ, норми стосовно держреєстрації права користування об’єктом нерухомості не поширюються на правовідносини, що виникають з договорів найму (оренди) житла.Тепер кілька слів про можливі негативні наслідки нереєстрації права оренди на об’єкт нерухомості. За задумом законодавця, державна реєстрація прав потрібна для того, щоб захистити їх перед третіми особами, оскільки тоді можна уникнути виникнення спірних ситуацій, наприклад, коли правовласник діє несумлінно та надає аналогічне право ще одній особі, створюючи в такий спосіб спірну ситуацію. Однак чинне на сьогодні законодавство жодних негативних наслідків нереєстрації права користування не передбачає. На тій підставі, що право користування не зареєстровано, не може бути визнано недійсним і договір оренди, за яким воно виникло. Справа в тому, що якщо всі вимоги
ЦКУ щодо укладення договору оренди нерухомості, а саме щодо його нотаріального посвідчення і держреєстрації, виконано, то підстав для визнання договору недійсним немає.Відсутність держреєстрації права користування не поставить під сумнів і витрати (валові витрати) орендаря, оскільки чинне законодавство не пов’язує момент виникнення права користування з моментом його реєстрації. Ситуація може змінитися після 01.01.2012 р., коли від наявності держреєстрації дійсно залежатиме визнання або невизнання права користування на об’єкт нерухомості і, відповідно, витрат орендаря.
