Податок на нерухомість: перезавантаження

Податок на нерухомість: перезавантаження

Із безлічі варіантів оновлення податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, законодавець обрав, мабуть, найменш революційний. У результаті замість так званого податку на розкіш, цілком прийнятного як для суб’єктів господарювання, так і для більшості населення, маємо дещо перелицьований, але все одно знайомий податок на нерухомість. Про те, що змінилося в порядку його обчислення, розповімо у запропонованій статті, що є розширеним коментарем до опублікованого на с. 5 Закону.

Ігор ХМЕЛЕВСЬКИЙ, економіст-аналітик Видавничого будинку «Фактор», i.khmelevskiy@id.factor.ua

Як відомо, податку на нерухомість у Податковому кодексі України від 02.12.2010 р. № 2755-VI (далі — ПКУ) присвячено окрему ст. 265, положення якої ми свого часу докладно аналізували (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 1 — 2, с. 40; № 18, с. 34). Нагадаємо, що згідно з п.п. 265.1.1 ПКУ платниками цього податку визначено фізичних та юридичних осіб, у тому числі нерезидентів, які є власниками об’єктів житлової нерухомості.

Із прийняттям Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо об’єктів нерухомості» від 04.07.2013 р. № 403-VII (далі — Закон № 403) у цій частині все залишилося без змін. А от щодо решти сталися досить істотні зміни, які можна розподілити на дві категорії: ті, що стосуються безпосередньо юридичних осіб, і ті, що зачіпають фізосіб — власників житлової нерухомості. Розглянемо їх по черзі.

Для цієї категорії платників, на яку, власне, і спрямоване наше видання, достатньо було б сказати лише те, що:

1) тепер об’єктом обкладення податком на нерухомість прямо названо частку об’єкта житлової нерухомості, а базою оподаткування — житлову площу таких часток (див. зміни в пп. 265.2.1 і 265.3.3 ПКУ відповідно). Зауважимо, що ця норма поширюється і на фізичних осіб, причому для них вона навіть актуальніша, оскільки фізособи значно частіше мають у власності частки об’єкта житлової нерухомості чи то за договором, чи то згідно із законом (наприклад, подружжя в рівних частках володіє всім майном, у тому числі й нерухомим, придбаним у шлюбі);

2) декларацію з податку на нерухомість, форму якої на сьогодні затверджено наказом МФУ від 25.12.2012 р. № 1408 (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 8), юрособи можуть подавати до 20 лютого звітного року замість установленого раніше строку «до 1 лютого» (про це йдеться в оновленому п.п. 265.7.5 ПКУ). Отже, у наступному році граничним строком подання такої декларації буде 19.02.2014 р.;

3) місцеві ради набули права встановлювати окремим суб’єктам (зокрема, релігійним організаціям, що мають у власності об’єкти житлової нерухомості) додаткові пільги з указаного податку, про що мають до 1 лютого проінформувати відповідні контролюючі органи за місцезнаходженням таких об’єктів (див. нову редакцію п.п. 265.4.2 ПКУ);

4) вилучено п.п. 265.7.6 ПКУ, згідно з яким юридичні особи в разі набуття права власності на об’єкт житлової нерухомості протягом року нараховували податок із дня виникнення права власності на такий об’єкт (хоча у примітці 2 до чинної форми декларації ця вимога залишилася незмінною).

Решта нововведень зачіпає правила обчислення податку на нерухомість фізичними особами, визначати податкові зобов’язання яким, як і раніше, повинні податківці шляхом направлення податкового повідомлення-рішення. Перелічимо тезово основні з таких нововведень.

Щасливим власникам квадратних метрів житла варто звернути увагу на такі моменти:

1) згідно з новою редакцією п.п. 265.7.2 ПКУ податкові повідомлення-рішення тепер направлятимуться до 1 липня року, наступного за базовим податковим (звітним) періодом (роком). Завдяки такій новації податок на нерухомість за поточний рік громадянам усе одно доведеться сплатити, але не в тому ж році, як це роблять і робитимуть надалі юридичні особи, а в наступному. Це, між іншим, означає, що податкові зобов’язання за 2013 рік не прощені, як поспішили повідомити деякі ЗМІ, а просто строк їх нарахування та сплати перенесено на рік уперед. Такий висновок підтверджується ще і формулюванням п.п. 4 п. 18 підрозд. 10 розд XX «Перехідні положення» ПКУ: «у 2013 році контролюючі органи не нараховують податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, фізичним особам — платникам податку, і цей податок фізичними особами не сплачується»;

2) якщо громадянин володіє декількома об’єктами житлової нерухомості, база оподаткування тепер повинна обчислюватися виходячи із сумарної житлової площі таких об’єктів у розрізі їх типів — за квартирами, за житловими будинками, а також за квартирами і житловими будинками разом, якщо у громадянина є і те, і те (див. п.п. 265.3.4 ПКУ). Цей підхід дозволить застосувати пільгу зі сплати податку до такої інтегральної величини, чого раніше не можна було зробити, оскільки, нагадаємо, база оподаткування визначалася за кожним житловим об’єктом окремо;

3) питання пільгування фізосіб (йому відведено п. 265.4 ПКУ) віднині вирішене зовсім інакше. Як ми пам’ятаємо, раніше пільга (передбачена, до речі, лише для цієї категорії платників — юрособам донедавна пільги з податку на нерухомість взагалі не надавались) застосовувалася тільки щодо одного об’єкта (на вибір) у розмірі 120 кв. м житлової площі для квартири або 250 кв. м житлової площі для житлового будинку. Тепер же пільга застосовуватиметься не до об’єкта, а до бази оподаткування, яка (див. вище) включає житлові площі всіх об’єктів (їх частин), що перебувають у власності фізособи. Це дасть можливість власнику, скажімо, двох квартир житловою площею по 55 кв. м кожна не сплачувати податок взагалі, тоді як за старими правилами за одну з них довелося б заплатити в будь-якому разі;

4) розміри пільг залишилися такими самими — 120 кв. м житлової площі для квартири і 250 кв. м житлової площі для житлового будинку, але тепер уже незалежно від їх кількості. Окрім цього, з’явилася третя пільга у розмірі 370 кв. м, яка застосовуватиметься, якщо у фізособи є і квартира, і житловий будинок (або декілька об’єктів того та іншого типу). Усі вони повинні надаватися податковим органом щорічно при розрахунку податкових зобов’язань шляхом зменшення бази оподаткування, тобто сумарної житлової площі всіх об’єктів;

5) останнє, що слід сказати з приводу пільг, — на об’єкти житлової нерухомості, які використовуються їх власниками з метою отримання доходів (здаються в оренду, лізинг, використовуються в підприємницькій діяльності) жодні пільги не надаються. Це обмеження передбачено новим абзацом шостим п.п. 265.4.1 ПКУ. Як воно буде реалізовано податківцями на практиці та чи не перетвориться, наприклад, у суцільне оподаткування тих квартир та житлових будинків, за адресою яких зареєстровані фізичні особи — підприємці (адже далеко не завжди підприємницька діяльність проводиться безпосередньо за місцем реєстрації), покаже час;

6) радикальних перетворень зазнав п. 265.5 ПКУ, що встановлює ставки податку на нерухомість. Для наочності наведемо їх у вигляді таблиці:

Ставки податку на нерухомість (без урахування пільг)

7) новий порядок розрахунку податку для фізосіб установлено п.п. 265.7.1 ПКУ:

а) за наявності у власності платника податку одного об’єкта житлової нерухомості будь-якого виду, у тому числі його частки, податок обчислюється тривіально: спочатку до його житлової площі застосовується пільга відповідно до пп. «а» або «б» п.п. 265.4.1 ПКУ, а потім — відповідна ставка податку;

б) якщо ж у власності фізособи декілька об’єктів одного виду, то за базу, як уже зазначалося, приймається сумарна житлова площа таких об’єктів, яка також зменшується на відповідну пільгу. А от із подальшим застосуванням ставок податку до такої бази виникають питання, оскільки може статися так, що деякі об’єкти повинні оподатковуватися за різними ставками (наприклад, якщо одна квартира має житлову площу 60 кв. м, а інша — 300 кв. м). У цьому випадку, мабуть, отриману базу (60 + 300) - 120 =
= 240 кв. м потрібно розподілити пропорційно питомій вазі житлової площі кожної з квартир, і тоді за меншою ставкою (1 %) оподатковуватиметься 40 кв. м (240 х (60 :
: 360)), а за більшою ставкою (2,7 %) — 200 кв. м (240 х (300 : 360));

в) якщо громадянин володіє декількома об’єктами різних видів (наприклад, квартира та житловий будинок), то тут за базу теж береться сумарна житлова площа таких об’єктів, після зменшення якої на відповідну пільгу менша ставка 1 % застосовується, якщо така сумарна житлова площа менше 740 кв. м, а більша (2,7 %) — якщо більше. Схоже, що тут розподілу бази оподаткування в такий спосіб, як ми показали вище, робити не потрібно.

Решта нюансів Закону, що коментується, у частині оподаткування фізосіб не така важлива, тому ми їх тут не розглядаємо.

Як уже зазначалося, податок на нерухомість фізособи у 2013 році не сплачуватимуть. Щоб забезпечити правильність нарахування цього податку контролюючими органами наступного року (за цей рік) та своєчасність його сплати громадянами, законодавець прийняв низку перехідних положень, які розміщені в підрозд. 10 розд. XX ПКУ. Ось деякі з них:

1) до 1 липня 2013 року контролюючі органи направляють власникам житлової нерухомості за їх місцем проживання повідомлення про кількість об’єктів та розміри житлової площі цих об’єктів. Незрозуміло, щоправда, як можна виконати цю вимогу, якщо Закон № 403 набрав чинності тільки 4 серпня, але можна припустити, що роль таких повідомлень виконають податкові повідомлення-рішення, які податківці зобов’язані були направити за старими правилами обчислення податку на нерухомість саме до цієї дати. Хоча не виключено, що незабаром платникам надійдуть саме повідомлення, передбачені Законом;

2) інформація, отримана платниками у вказаних повідомленнях, використовується ними для звірки даних з контролерами до 31 грудня 2013 року на підставі оригіналів документів про право власності та про житлову площу таких об’єктів;

3) протягом 10 днів після закінчення звірки податкові органи за місцем проживання платників передають уточнені відомості своїм колегам за місцем розташування об’єктів нерухомості. Останнім така інформація знадобиться для контролю за сплатою податку, яка згідно з п.п. 265.9.1 ПКУ здійснюється за місцем розташування об’єкта оподаткування.

Ось, у принципі, і все. Для першого знайомства з оновленим податком на нерухомість цього цілком достатньо. Наступного разу повернемося до цієї теми, коли підійдуть строки декларування податку юрособами на майбутній рік, якщо, звісно, не станеться нічого, що варте вашої уваги.