Податок на нерухоме майно

Податок на нерухоме майно

У ПКУ з дня набуття ним чинності податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, присвячено окрему статтю 265. Проте зважаючи на відсутність механізмів, необхідних для ефективного адміністрування цього податку, строк початку його справляння відкладався. Востаннє Закон України від 24.05.2012 р. № 4834-VI відсунув цю дату до 01.01.2013 р., про що свідчить п. 1 розд. XIX «Прикінцеві положення» ПКУ. І от 1 січня 2013 року вже настало, тому розберемося, хто ж усе-таки є платниками цього податку та які об’єкти підпадають під обкладення ним.

Наталія ДЗЮБА, економіст-аналітик Видавничого будинку «Фактор»

ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.

Сімейний кодекс — Сімейний кодекс України від 10.01.2002 р. № 2947-III.

Закон про держбюджет на 2013 рік — Закон України «Про Державний бюджет України на 2013 рік» від 06.12.2012 р. № 5515-VI.

Закон № 1952 — Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.

Проект форми декларації — Проект наказу Міністерства фінансів України «Про затвердження форми податкової декларації з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки» від 05.10.2012 р.

Порядок № 985 — Порядок направлення органами державної податкової служби податкових повідомлень-рішень платникам податків, затверджений наказом ДПАУ від 22.12.2010 р. № 985.

Порядок № 1588 — Порядок обліку платників податків і зборів, затверджений наказом Міністерства фінансів України від 09.12.2011 р. № 1588.

Згідно з п.п. 265.2.1 ПКУ об’єктом обкладення податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, є об’єкт житлової нерухомості.

У п.п. 14.1.129 ПКУ об’єкти житлової нерухомості визначено як будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки. Типи житлової нерухомості наведемо в табл. 1

Таблиця 1

Типи житлової нерухомості

Згідно з п.п. 265.1.1 ПКУ платниками податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, є фізичні та юридичні особи, у тому числі нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової нерухомості. Зверніть увагу: ідеться про власників саме житлової нерухомості.

Як випливає з п.п. 265.1.2 ПКУ, у разі перебування об’єктів житлової нерухомості у спільній частковій або спільній сумісній власності кількох осіб, то механізм визначення платників податку на нерухоме майно такий:

а) якщо об’єкт житлової нерухомості перебуває у спільній частковій власності кількох осіб, платником податків є кожна з цих осіб за належну їй частку;

б) якщо об’єкт житлової нерухомості перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб, але не поділений у натурі, платником податків є одна з таких осіб-власників, визначена за їх згодою, якщо інше не встановлено судом;

в) якщо об’єкт житлової нерухомості перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб і поділений між ними в натурі, платником податків є кожна з цих осіб за належну їй частку.

Дещо зазначимо про перехід права власності на об’єкти житлової нерухомості. На сьогодні інформація про право власності на нерухоме майно, до якого згідно з п. 1 ст. 5 Закону № 1952 належать житлові будинки, споруди, будівлі (їх окремі частини), квартири, житлові приміщення, підлягає внесенню до Державного реєстру прав. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є обов’язковою (п. 1 ст. 3 Закону № 1952).

При цьому слід мати на увазі, що згідно з ч. 4 ст. 334 ЦКУ права на нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації відповідно до закону.

Усі зареєстровані права на 01.01.2013 р. щодо наявної нерухомості перереєстрації в новому Державному реєстрі прав не підлягають (п. 4 ст. 3 Закону № 1952).

Так, під час переходу права власності на об’єкт житлової нерухомості, що придбавається на підставі договору купівлі-продажу, слід ураховувати положення ч. 1 ст. 657 ЦКУ, відповідно до яких договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) чи іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

У цьому випадку державна реєстрація права власності проводиться одночасно з учиненням дій нотаріуса з нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу (п. 9 ст. 15 Закону № 1952). При цьому реєстратором права власності на об’єкт житлової нерухомості, що виникло на підставі договору купівлі-продажу, є нотаріус, який завіряє такий договір (п. 1 ст. 9 Закону № 1952).

Згідно з ч. 2 ст. 331 ЦКУ право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Причому якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Про те, що реєстрація права власності на новостворений об’єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію, зазначається й у п. 2 ст. 5 Закону № 1952.

Реєструвати право власності на новостворений об’єкт житлової нерухомості повинна реєстраційна служба за місцезнаходженням такого об’єкта. Саме туди і повинен звернутися суб’єкт, який має намір зареєструвати право власності на новостворений об’єкт.

При цьому і в першому, і в другому випадку датою та часом реєстрації права власності вважається дата і час реєстрації відповідної заяви на таку реєстрацію (п. 12 ст. 15 Закону № 1952), поданої в першому випадку нотаріусу, а в другому — реєстратору до реєстраційної служби за місцезнаходженням об’єкта.

Саме на дату реєстрації права власності і слід орієнтуватися під час розрахунку податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.

Ставки податку встановлюватимуться місцевою владою виходячи з житлової площі об’єкта житлової нерухомості (п.п. 265.5.1 ПКУ). Граничні розміри ставок прив’язані до законодавчо встановленого розміру мінімальної заробітної плати на 1 січня звітного року (див. табл. 2). Деякі місцеві ради вже прийняли ставки податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.

Таблиця 2

Ставки податку на нерухомість

Базовий податковий (звітний період), за який обчислюється податок на нерухомість, становить 1 рік (п.п. 265.6.1 ПКУ).

Не є об’єктом обкладення податком на нерухомість (п.п. 265.2.2 ПКУ):

— об’єкти житлової нерухомості, що перебувають у власності держави або територіальних громад (їх спільній власності);

— об’єкти житлової нерухомості, що розташовані в зонах відчуження або безумовного (обов’язкового) відселення*;

— будівлі дитячих будинків сімейного типу. Зверніть увагу: згідно зі ст. 256⁵ Сімейного кодексу дитячий будинок сімейного типу — окрема сім’я, що створюється за бажанням подружжя або окремої особи, яка не перебуває у шлюбі, для забезпечення сімейного виховання та спільного проживання не менш як п’яти дітей-сиріт, а також дітей, позбавлених батьківського піклування;

— садові та дачні будинки, але не більше одного такого об’єкта на одного платника податку;

— об’єкти житлової нерухомості, що належать багатодітним та прийомним сім’ям, в яких виховується троє та більше дітей, але не більше одного такого об’єкта на сім’ю;

— гуртожитки.

* Маються на увазі зони відчуження та зони безумовного обов’язкового відселення, визначені Законом України «Про правовий режим території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи» від 27.02.1991 р. № 791а-XII.

Описані вище загальні правила сплати податку стосуються як фізичних, так і юридичних осіб. Водночас сам порядок нарахування та сплати податку для фізичних і юридичних осіб різний. Тому далі докладніше зупинимося на правилах розрахунку та сплати для тих та інших. Почнемо з юросіб.

Як розраховується податок. Юридичні особи розраховуватимуть податок самостійно станом на 1 січня кожного року.

База оподаткування об’єктів житлової нерухомості, що перебувають у власності юросіб, розраховується виходячи з житлової площі об’єкта оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об’єкт.

Документами, що підтверджують право власності на об’єкт житлової нерухомості, є, наприклад, Свідоцтво про право власності на житло (після інвестиційного договору), видане органом державної виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, договір купівлі-продажу, договір міни, дарування, Свідоцтво про придбання квартири з публічних торгів.

Базовий податковий (звітний період), за який обчислюється податок на нерухомість, дорівнює календарному року (п.п. 265.6.1 ПКУ). Календарний рік починається з 1 січня і закінчується 31 грудня цього ж року.

Приклад 1. Підприємство на 01.01.2013 р. має у власності об’єкт житлової нерухомості — квартиру для проживання відряджених працівників, житлова площа якої становить 90 кв. м. Рішенням міської ради ставку податку за 1 кв. м для квартир з житловою площею до 250 кв. м прийнято на рівні 1 % від МЗП на 1 січня 2013 року (11,47 грн./кв. м). Відповідно річна сума податку щодо такої квартири становитиме 90 кв. м х 11,47 грн./кв. м = 1032, 3 грн.

При цьому, як випливає з п.п. 265.7.6 ПКУ, у разі переходу права власності від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється:

— для попереднього власника — за період з 1 січня до дня втрати права власності на вказаний об’єкт оподаткування;

— для нового власника — із дня виникнення права власності на такий об’єкт.

Такий же порядок розрахунку, а саме з урахуванням кількості днів до кінця звітного року, слід застосовувати юрособам і при розрахунку податку на нерухомість за новостворені (нововведені) об’єкти житлової нерухомості. І хоча в п.п. 265.7.6 ПКУ щодо юридичних осіб це не прописано, водночас Проект форми декларації* чітко вказує на це. У виносці 8 до графи 5 «Річна сума податку на нерухоме майно, яка підлягає сплаті за даними платника» Проекту форми декларації зазначено, що річна сума податку на нерухоме майно обчислюється (для всіх об’єктів нерухомого майна, а за новостворені (нововведені) об’єкти житлової нерухомості або при переході права власності на об’єкт житлової нерухомості протягом звітного року) з урахуванням кількості днів до кінця звітного року починаючи з дня (число/місяць) набуття та/або з 1 січня звітного року до дня (число/місяць) припинення права власності на такі об’єкти житлової нерухомості.

* Наразі форму такої декларації ще не затверджено (див. ЄБПЗ у розділі 590.08). На сайті ДПСУ розміщено тільки Проект форми декларації (див. http://sts.gov.ua/regulyatorna-politika-/regulyatorna-politika/2012-rik/61849.html).

Подання звітності. Визначивши суму податку на 1 січня звітного року, юрособа повинна до 1 лютого цього ж року подати до органу ДПС за місцезнаходженням об’єкта оподаткування декларацію за формою, установленою в порядку, передбаченому ст. 46 ПКУ, з розбиттям річної суми рівними частинами поквартально.

Уперше юрособи повинні подати декларацію на нерухоме майно , відмінне від земельної ділянки, до 1 лютого 2013 року (на це звертають увагу і податківці в розділі 590.08 ЄБПЗ).

Згідно з Проектом форми декларації декларація складається із:

1) Податкової декларації з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки;

2) додатка до неї «Відомості про наявні об’єкти житлової нерухомості» — подається в усіх випадках подання декларації.

Крім того, додатково декларацію потрібно буде подати протягом місяця із дня:

— переходу права власності на об’єкт житлової нерухомості протягом року;

— створення (введення) об’єкта житлової власності;

— настання інших змін (затвердження нових ставок податку).

Якщо подивитись у Проект форми декларації, то в цьому випадку в полі 2 декларації потрібно буде вказати, з якої дати (указується число і місяць) відбуваються перелічені вище події.

Крім цього, майте на увазі: створивши (отримавши у власність) об’єкт житлової нерухомості, юрособа повинна протягом 10 робочих днів після держреєстрації права власності подати до податкової інспекції форму № 20-ОПП (детальніше питання, пов’язані з поданням цієї форми, висвітлено в газеті «Податки та бухгалтерський облік», 2011, № 95, с. 42; 2012, № 5, с. 30; 2012, № 77, с. 41).

Куди подавати декларацію. Якщо об’єкти житлової нерухомості та юрособа розташовані на території однієї сільської, селищної або міської ради (код КОАТУУ один і той самий), то платник може подавати одну узагальнену податкову декларацію за місцем розташування, що збігатиметься з місцем основної реєстрації юрособи.

Якщо ж об’єкти житлової нерухомості розташовані на території різних адміністративно-територіальних одиниць (коди органів місцевого самоврядування за місцезнаходженням об’єкта житлової нерухомості за КОАТУУ різні), то платник податків зобов’язаний подати до податкової інспекції за місцезнаходженням кожного об’єкта житлової нерухомості окрему декларацію з податку на нерухомість. Це вимагатиме від юрособи — власника житлової нерухомості реєстрації за неосновним місцем обліку в органі ДПС за місцезнаходженням кожного об’єкта житлової нерухомості (п. 63.3 ПКУ).

Згідно з п. 7.2 Порядку № 1588 стати на облік у податковій інспекції за місцезнаходженням об’єкта житлової нерухомості як за неосновним місцем обліку слід протягом 10 робочих днів після реєстрації такого нерухомого майна. Для цього потрібно подати до «чужої» ДПС реєстраційну заяву за формою № 1-ОПП з позначкою «облік за неосновним місцем обліку» (п. 7.2 Порядку № 1588).

Водночас якщо підприємство має у власності вже зареєстровані об’єкти нерухомості*, розташовані на території іншої територіальної громади, проте на облік у податковій за місцем їх розташування протягом 10 робочих днів після їх реєстрації не ставало, то, на наш погляд, зробити це слід протягом 10 робочих днів після виникнення об’єкта оподаткування, а саме до 16.01.2013 р. (включно).

* Зверніть увагу: усі зареєстровані на 01.01.2013 р. права щодо наявної нерухомості перереєстрації в новому Державному реєстрі прав не підлягають, тому нікуди бігти не потрібно. Хоча в додатку до декларації і зазначено, що потрібно вказати реєстраційний номер саме з нового реєстру.

Куди сплачувати податок та строки сплати. Сплачується податок на нерухомість також за місцем розташування об’єкта житлової нерухомості та зараховується до відповідного бюджету (п.п. 265.9.1 ПКУ).

Сплачувати податок на нерухомість потрібно буде авансовими внесками поквартально до 30 числа місяця, наступного за звітним кварталом (п.п. 265.10.1 ПКУ).

Отже, виходить, що розрахований на 01.01.2013 р. у декларації та розподілений за кварталами податок на нерухомість потрібно буде сплатити: до 30 квітня 2013 року, 30 липня 2013 року, 30 жовтня 2013 року і 30 січня 2014 року.

При цьому при розподілі річної суми рівними частинами поквартально округляти суми нарахованого податку в декларації, як випливає з Проекту форми декларації, потрібно так:

— за 1, 2 і 3 квартали округлення здійснюється за загальними правилами;

— за 4 квартал сума податку визначається як різниця річної суми податку та суми податку за перші три квартали.

Так, якщо річна сума податку складає 1032,30 грн., то за 1, 2 і 3 квартали підприємство сплатить по 258,08 грн. (1032,30 грн. : 4 = 258,075 грн. і округлюємо до 258,08 грн.). А за 4 квартал доведеться сплатити 258,06 грн. (1032,30 - (258,08 х 3) = 258,06 грн.).

Приклад 2. Виходитимемо з того, що підприємство 11 квітня 2013 року за договором купівлі-продажу отримає у власність об’єкт житлової нерухомості — квартиру для проживання відряджених працівників, житлова площа якої становить 50 кв. м.

Податок на нерухомість щодо цього об’єкта потрібно буде нарахувати за період з 11 квітня по 31 грудня 2013 року (цей період складається із 265 днів). Ставку податку за 1 кв. м для квартир площею до 250 кв. м прийнято на рівні 1 % від МЗП на 1 січня 2013 року, і вона складає 11,47 грн./кв. м.

Сума податку на нерухомість щодо цього об’єкта (квартири) дорівнюватиме 416,38 грн.((50 кв. м х 11,47 грн.) : 365 днів х 265 днів періоду = 416,38 грн.).

За місцем реєстрації купленої квартири підприємство до органу ДПС має протягом місяця, тобто до 11 травня 2013 року, подати декларацію за таким об’єктом та сплатити до 30 липня 127,27 грн. (згідно з виноскою 9 до граф 5 — 9 декларації за 2 квартал 2013 року сума податку вказується з дня переходу права власності на таку квартиру), до 30 жовтня 2013 року — 144, 56 грн. ((416,38 грн. - 127,27 грн.) : 2 квартали = 144,56 грн.) і 30 січня 2014 року по 144,55 грн. (416,38 грн. - 127,27 грн. - 144,56 грн. = 144,55 грн.).

Тепер поговоримо про базу оподаткування, порядок обчислення та строки сплати податку на нерухомість фізособами.

Як розраховується податок. Насамперед тут слід звернути увагу на те, що у фізособ не буде проблем з визначенням розміру податку на нерухомість. Податкові органи самостійно обчислять його на підставі даних про житлову площу об’єкта нерухомості*, отриманих від органу державної реєстрації прав на нерухомість, та надішлють власнику за місцезнаходженням цього об’єкта податкове повідомлення-рішення про суму податку.

* Згідно з п.п. 265.7.4 ПКУ органи державної реєстрації прав на нерухоме майно, а також органи, що здійснюють реєстрацію місця проживання фізичних осіб, зобов’язані до 15 квітня 2013 року, а в подальші роки — щоквартально в 15-денний строк після закінчення податкового кварталу, надавати до органів ДПС відомості, необхідні для розрахунку податку. Відомості надаються до органів ДПС за місцем розташування об’єкта нерухомого майна станом на перше число відповідного кварталу. Порядок надання таких відомостей затверджено постановою КМУ від 31.05.2012 р. № 476.

Таке податкове повідомлення-рішення надсилається фізособі до 1 липня звітного року за формою «Ф», наведеною в додатку до Порядку № 985.

Фізособа, отримавши таке повідомлення, зобов’язана сплатити податок протягом 60 днів із дня вручення повідомлення (п.п. 265.10.1 ПКУ).

Якщо повідомлення-рішення не було вручено платнику податків, це не звільняє його від зобов’язання сплатити податок у зазначені строки. Згідно з п. 3.10 Порядку № 985, якщо пошта не може вручити платнику податків податкове повідомлення-рішення через відсутність за місцезнаходженням, відмову прийняти податкове повідомлення-рішення, незнаходження фактичного місця перебування платника податків або з інших причин, податкове повідомлення-рішення вважається врученим платнику податків у день, указаний поштовою службою в повідомленні про вручення із зазначенням причин невручення.

Отже, на відміну від юросіб, фізособа сплачуватиме податок відразу за рік. І самостійно розраховувати його фізособам не доведеться.

Пільга для фізосіб. Для фізосіб передбачено пільгу, що застосовується тільки на один об’єкт (на вибір) у розмірі:

— для квартири — на 120 кв. м житлової площі;

— для житлового будинку — на 250 кв. м житлової площі.

При цьому у разі наявності декількох об’єктів житлової нерухомості у власності фізособи вона має право вибирати конкретний об’єкт житлової нерухомості, щодо якого може бути застосована пільга зі сплати податку.

Отже, виходить, що для розрахунку податку на нерухомість за одним із об’єктів, що перебувають у власності фізособи, житлова площа зменшується на 120 (250) кв. м. А за різницю в житловій площі доведеться сплатити податок. Власник однієї квартири житловою площею менше 120 кв. м або будинку площею менше 250 кв. м податок на нерухомість за цим об’єктом не сплачуватиме.

Приклад 3. Фізособа є власником житлового будинку, житлова площа якого згідно з документами становить 320 кв. м, та квартири житловою площею 90 кв. м. Відповідно щодо будинку фізособа має право застосувати пільгу: 320 кв. м -
- 250 кв. м = 70 кв. м, тобто податок сплачуватиме тільки за 70 кв. м житлової площі будинку.

Що стосується квартири, то оскільки вона є другим житловим об’єктом, застосувати пільгу до неї вже не можна. За квартиру потрібно буде сплатити за всі 90 кв. м.

Цікавий момент, пов’язаний з уведенням в експлуатацію нових об’єктів житлової нерухомості. Фізособи — власники новоствореного (нововведеного) об’єкта житлової нерухомості сплачуватимуть податок починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий об’єкт.

При цьому, як випливає з п.п. 265.8.1 ПКУ, у разі переходу права власності від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється:

— для попереднього власника — за період з 1 січня до початку того місяця, в якому він втратив право власності на вказаний об’єкт оподаткування;

— для нового власника — починаючи з місяця, в якому виникло право власності.

Податковий орган надішле податкове повідомлення-рішення зазначеному власнику після отримання від органу державної реєстрації прав на нерухоме майно інформації про виникнення права власності на такий об’єкт (п.п. 265.7.2 ПКУ).

Фізособи можуть звернутися до органів ДПС для звірення даних щодо житлової площі нерухомості, пільги, ставки та суми податку, надавши при цьому документи, що підтверджують право власності на об’єкт житлової нерухомості (п.п. 265.7.3 ПКУ). Орган податкової служби на підставі отриманих звернень здійснить перерахунок сум податку та надішле фізособам, які звернулися, «нове» податкове повідомлення-рішення.

Отже, загальне ознайомлення відбулося. Надалі в міру виходу нормативних актів та роз’яснень щодо порядку сплати та подання звітності з цього податку ознайомлюватимемо вас із ними додатково.