Перш за все нагадаємо про обмеження, які повинен дотримувати орендодавець нежитлової нерухомості, що перебуває у статусі єдиноподатника другої групи (подробиці див. у «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 89, с. 28):
(1) ви не маєте права здавати в оренду зокрема нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 кв. м ( п.п. 291.5.3 ПКУ);
(2) ви не маєте права співпрацювати з орендарями, які не є ані єдиноподатниками, ані населенням ( п.п. 2 п. 291.4 ПКУ; див. також 107.12 БЗ);
(3) до ЄДР* і Реєстру платників єдиного податку до відомостей про види вашої діяльності має бути занесено код КВЕД згідно з ДК 009:2010 — «68.20 Надання в оренду та експлуатацію власного або орендованого нерухомого майна».
* Повна назва — Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань.
Таким чином, навіть задовольняючи умови (2) і (3), залишаючись єдиноподатником другої групи, формально вам неможливо буде обійти обмеження (1). Говорячи про це обмеження, нагадаємо, що крім варіанта, коли єдиноподатник другої групи здає в оренду (нехай і двом різним орендарям) дозволені «підлімітні» 300 кв. м, а «понадлімітну» площу приміщення нікому не здає (див. 107.12 БЗ), інші варіанти фіскалами жорстко перекриті.
У тому числі заборонений і такий начебто очевидний варіант — здавати «підлімітні» 300 кв. м об’єкта в оренду у статусі єдиноподатника (зрозуміло, у межах коду 68.20), а «понадлімітну» частину площ здавати в оренду у статусі пересічної фізособи або навіть передати цю частину в безоплатне користування (див. «заборонну» відповідь податківців на запитання 1 Узагальнюючої податкової консультації, затвердженої наказом ДПСУ від 20.02.2012 р. № 136, і 107.03 БЗ). Як бачите, з точки зору фіскалів такі, здавалося б, очевидні варіанти «обходу» ліміту — узагалі не варіанти. ☹
Зауважимо, до речі, що ніхто не забороняє вам використовувати «понадлімітний» шматок площі в іншій своїй же підприємницькій діяльності або, скажімо, в особистих цілях.
Тому
єдиний надійний варіант здавати в оренду все приміщення незважаючи на обмеження у «триста квадратів» — це укласти договори оренди не від імені єдиноподатника, а від імені пересічної фізособи
Увага! — головне, щоб на цей момент у ваших даних з ЄДР і Реєстру платників ЄП не був би зафіксований код 68.20! З міркувань вашої захищеності від претензій з боку контролерів дуже важливо, що з цим варіантом фіскали прямо погодилися в підкатегорії 107.12 БЗ.
Ще зауважимо, що після вилучення коду 68.20 з переліку записаних до ЄДР і Реєстру платників ЄП видів вашої підприємницької діяльності (з метою реалізації варіанта укладення вами договору оренди на всі 500 кв. м вашого приміщення у статусі пересічної фізособи) ви можете спокійнісінько продовжувати займатися іншими її видами — згідно з кодами видів діяльності, що залишилися або заново внесені до реєстрів. В останньому випадку треба тільки подати держреєстратору відповідну заяву за формою, затвердженою наказом Мін’юсту від 06.01.2016 р. № 15/5 (заповнивши її розділ 6).
А ще важливо зазначити, що згідно з п. 298.5 ПКУ не пізніше 20 числа місяця, що настає за тим, у якому було внесено ці зміни до ЄДР, ви повинні подати податківцям Заяву про застосування спрощеної системи оподаткування, за формою, затвердженою наказом Мінфіну від 20.12.2011 р. № 1675 (з відміткою у графі 5.3), на підставі якої вони змінять ваші відомості в Реєстрі платників ЄП.
І ще одне. Укладати договори на всю площу приміщення у 500 кв. м у статусі пересічної фізособи радимо вам вже після того, як переконаєтеся, що «орендний» код з відомостей реєстрів таки вилучено.
До речі, якщо ця відповідь потрапить на очі фізособі-єдиноподатнику не другої, а третьої групи, нехай знає, що її в описуваній ситуації з поданням останньої із заяв податківці не кваплять: згідно з консультацією з підкатегорії 107.12 БЗ цей папірець вона може додати до ЄП-декларації за квартал, в якому в неї змінилися коди в ЄДР. Але пораду з попереднього абзацу адресуємо і їй також.
Зрозуміло, що
якщо ви здаєте в оренду нерухомість не як підприємець-єдиноподатник, а як пересічна фізособа, то при цьому втрачаєте 19,5 % отримуваних сум орендної плати (ПДФО + ВЗ)
Але це все одно надійніше, ніж ризикувати і нарватися на виявлення перевіркою факту, що формально здаючи в оренду «підлімітні» площі, ви насправді передали в користування орендарю й «понадлімітні»… Фіскали напевно тлумачитимуть це як порушення умов перебування на спрощенці (див. нижче) і тоді, як-то кажуть, малим не обійдешся… ☹
У принципі, деякі фахівці озвучували ідею здавати «підлімітну» частину площі в оренду, а «понадлімітну» передавати в позичку. Але тут виникає декілька проблем.
По-перше, якщо перевіряючі побачать, що на всіх 500 орендованих квадратах кипить господарська діяльність двох підприємців-орендарів, але при цьому одному з них його частина площ складу передана на підставі відшкодувального договору оренди, а іншому — в безоплатну позичку, то не ображайтеся, якщо другий з договорів контролери постараються визнати удаваним (див. ч. 1 ст. 235 ЦКУ). Адже на перший план при цьому вийде саме безоплатний характер такої операції. Ну гаразд би ще, якщо на таких умовах частина площі приміщення передавалася б вами деякій благодійній, тобто неприбутковій організації — тоді хоча б зовні така передача виглядала «пристойно», а так…
Таким чином, оскільки правовим наслідком визнання правочину удаваним (до речі, це питання ми обговорювали в «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 96, с. 43) буде застосування до нього правил прихованого ним правочину (тобто договору оренди), то вам це загрожує вигнанням зі спрощенки, з доплатою ЄП за ставкою 15 % з усіх «прихованих» доходів. Нагадаємо, що перевищення ліміту згідно з п.п. 5 п.п. 298.2.3 ПКУ змусить вас піти зі спрощенки на загальну систему з першого числа найближчого календарного кварталу. Але навіть якщо ви не зробите цього самостійно, то на підставі п.п. 3 п. 299.10 ПКУ податківці все одно виключать вас з Реєстру платників ЄП. ☹
По-друге, позичковий варіант для відповідного користувача площі складу призводить до того, що для нього «безоплатно» — це не просто «задарма», а ще й підпадає під п. 292.3 ПКУ, а отже вартість користування за звичайними цінами згідно з п.п. 14.1.71 ПКУ потрапляє йому не до витрат, а до доходів (!) — про це щодо єдинників-фізосіб прямо зазначають податківці в підкатегорії 107.04 БЗ. Мало того, у цій же підкатегорії є свіжа консультація з таким самим висновком щодо ситуації отримання майна в безоплатне користування саме за договором позички. Висновок не потішить позичкоотримувача: фіскали вимагають від нього збільшити дохід виходячи зі звичайних цін на користування площами… ☹
Отже: про цю ідею радимо вам забути.