* Семен Альтов. «Хабар».
Не станемо повторювати тут увесь «каркас необхідності» — тобто обмеження, що встановлені ПКУ для єдинників за групами, уже описані в «Податки та бухгалтерський облік», 2014, № 63, с. 11. Не станемо, навіть розуміючи, що на початку 2015 року розд. XIV ПКУ зазнав змін.
Обмежимося тільки тим «ребром» цього «каркаса», що може торкнутися платника ЄП, який виступає орендодавцем.
На практиці найчастіше йдеться про оперативну оренду.
Вид діяльності: дам, але не вам
Мабуть зі слова «оперативну» і почнемо.
Відомо, що п.п. 291.5.4 ПКУ закриває шлях до першої — третьої групи ЄП зокрема лізинговим компаніям та іншим фінансовим установам. І може скластися помилкове враження, що цю по суті «заборону на професію» можна трактувати так, що і юрособі-єдиннику третьої групи виступати лізингодавцем за договором фінансового лізингу ніяк не можна. Насправді ж — можна.
Замість довгих і детальних термінологічних блукань навкруги фінансової діяльності/установ обмежимося тут цитуванням прямої та позитивної відповіді податківців у підкатегорії
108.05 БЗ**:
** Детальніше про можливі супутні вимоги податківців див. у матеріалі «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 86, с. 40.
Обмеження на застосування спрощеної системи оподаткування, передбачене п.п. 291.5.4 ПКУ... стосується фінансових установ. Це положення не поширюється на юридичних осіб — суб’єктів господарювання, які за своїм правовим статусом не є фінансовими установами, але надають послуги з фінансового лізингу. Юридичні особи, що не є фінансовими установами, які здійснюють лізингові (орендні) операції... мають право бути платниками єдиного податку...
Ми робимо акцент на цій сучасній консультації податківців не стільки заради ексклюзивних операцій фінансового лізингу, скільки з метою звернути вашу увагу на цю важливу зміну позиції — оскільки зовсім нещодавно саме заборону п.п. 291.5.4 ПКУ фіскали неправомірно поширювали й на затребувані багатьма єдинниками операції оперативної оренди (лізингу). Таким чином, якщо у фіскалів немає заборони юрособам третьої групи виступати лізингодавцем в операції фінансового лізингу, то її тим більше немає (та й бути не могло) щодо лізингодавства таких єдинників в операції лізингу оперативного, тобто оперативної оренди.
Ну, і юрособи — єдинники четвертої групи (а фізосіб у ній і бути не може) теж мають право як «фінлізингодавалити», так і орендодавствувати... ☺
І ще. Перш ніж розбиратися з кількісними обмеженнями, покінчимо з іще одним «якісним». ☹
Дивіться: згідно з абзацом четвертим п.п. 2 п. 291.4 ПКУ друга група ЄП закрита зокрема для фізичних осіб — підприємців (а юриків у цій групі і не буває), які надають посередницькі послуги з — увага! — «оренди та оцінки нерухомого майна (група 70.31 КВЕД ДК 009:2005)».
«Спокойствие, только спокойствие!»* — якщо ви скористаєтеся сервісом на порталі Держстату (за адресою http:/ukrstat.gov.ua) для переведення кодів за скасованим КВЕД ДК 009:2005 у коди за чинним КВЕД ДК 009:2010, то старий код класу 70.31, що містить єдиний підклас 70.31.0, виведе вас прямо на новий код 68.31 «Агентства нерухомості». Тобто, згідно з абзацом четвертим п.п. 2 п. 291.4 ПКУ друга група ЄП закрита тільки для фізосіб-ріелторів (але, до речі, п.п. 291.5.1 ПКУ не закриває для них третю групу ЄП).
* Із м/ф «Малюк і Карлсон...».
До речі, щоб потім уже не повертатися до кодів КВЕД:
щоб бути правовірним ЄП-орендодавцем нерухомості, вам потрібно мати у своїх реєстраційних відомостях Реєстру платників ЄП (як мінімум — в ЄДР) код за КВЕД ДК 009:2010 — «68.20 Надання в оренду та експлуатацію власного або орендованого нерухомого майна»
Тут звертаємо вашу увагу на слова «або орендованого». Спираючись на них — але в основному, звичайно ж, на ч. 1 ст. 761 і ч. 3 ст. 774 ЦКУ — можна стверджувати, що до суборенди застосовуються ті самі правила, що й до оренди. До речі, податківці з цим погоджуються (див. 107.03 БЗ**). Але врахуйте, що передача орендованого майно в суборенду (піднайм) правомірна тільки за умови, що у вас на це є письмова згода вашого орендодавця ( ч. 3 ст. 774 ЦКУ) — або прямо в «вихідному» договорі оренди (за яким ви — орендар), або в окремому письмовому документі.
** Хоча прямо там ідеться про ЄП — орендодавця другої групи, але це тому, що питання було поставлене саме про нього.
Як «застовпити» код?
І тут же буквально декілька слів скажемо про те, як забити жаданий орендодавницький код у ЄДР та Реєстрі платників ЄП.
1) Для доповнення новим для вас кодом уже наявних у ЄДР відомостей про вас як підприємця просто подайте держреєстратору форму 11, затверджену наказом Мін’юсту від 14.10.2011 р. № 3178/5.
2) Згідно з п. 298.5 ПКУ не пізніше 20 числа місяця, що настає за тим, у якому було внесено обговорювані зміни до ЄДР, ЄП — орендодавцю другої групи (див. уважно наступний абзац статті) треба подати податківцям Заяву про застосування спрощеної системи оподаткування, за формою, затвердженою наказом Мінфіну від 20.12.2011 р. № 1675. А в ній — проставити відмітку у графі 5.3 «Внесення змін до свідоцтва платника єдиного податку*** щодо» навпроти рядка «видів господарської діяльності». Ну, і зрозуміло — вписати код «68.20» і назву виду діяльності «Надання в оренду та експлуатацію власного або орендованого нерухомого майна» у відповідних полях графи 10 «Обрані види діяльності...». До речі, у підкатегорії 107.1 БЗ податківці вимагають ще й у графі 6 «Місце здійснення господарської діяльності» зазначити всі адреси призначених під надання в оренду об’єктів нерухомості.
Важливо! Зауважимо: у п. 298.5 ПКУ прямо зазначені платники тільки першої і другої груп. У попередньому абзаці про перших ми просто умовчали, оскільки «перваки» не мають права орендодавствувати (тому в нижченаведеному тексті вони взагалі «в ігнорі»). Але не можемо умовчати тут про необхідність забити в Реєстр платників ЄП (і як мінімум — у ЄДР) відповідний код і вид діяльності (якщо ви плануєте стати орендодавцем) — увага! — не тільки згаданими фізособами — єдинниками другої групи, а також фізособами та юрособами третьої (четвертої) групи ЄП! Аргумент: у нинішній редакції п.п. 298.3.1 ПКУ необхідність наявності в Заяві відомостей про зміну видів діяльності єдинника (п.п. 4) поширюється на всі групи платників ЄП без винятку.
А «ціна питання» чимала: право залишатися на спрощенці*.
* До речі, останнім часом податківці взяли моду повідомляти платників про вигнання зі спрощенки взагалі заднім числом. СМАЙЛ—
Хоча якщо ви — фізособа, то перш ніж забивати ☺, прочитайте наступний розділ статті.
Підприємцю, будь людиною...
Ще раз зауважимо щодо єдинника конкретно першої групи (зрозуміло ,виключно фізособи). У межах своєї ЄП-діяльності він у принципі не має права виступати орендодавцем (див. п.п. 1 п. 291.4 ПКУ). Прямим текстом про заборону єдиннику першої групи виступати орендодавцем податківці написали в підкатегорії 107.12 БЗ. Але...
Але в такого підприємця (і не тільки в нього) таки є лазівка — на випадок, коли не можна, але дуже хочеться... Законодавство не забороняє йому виступити орендодавцем (суборендодавцем) у личині «просто» фізособи-обивателя (див. 107.03 БЗ). Забігаючи наперед, тут же зауважимо, що ця альтернатива дозволена податківцями не тільки єдиннику першої групи, якому в межах ЄП-діяльності орендодавствувати не можна, але і усім тим фізособам-єдинникам (другої і третьої груп), яким це можна (для другої — з відомими обмеженнями за статусом орендарів) — якщо тільки ці фізособи-єдинники у межах свого підприємництва саме такою діяльністю фактично не займаються і не мають кода 68.20 у своїх даних у ЄДР та в Реєстрі платників єдиного податку. Це зазначено у тільки-но згаданій консультації щодо фізосіб — єдинників усіх груп, а також окремо для фізосіб — єдинників другої групи — у підкатегорії 107.12 БЗ.
Зрозуміло, виступаючи орендодавцем свого майна у статусі пересічного обивателя, а не підприємця, вам не потрібно дотримуватися жодних ЄП-обмежень (у тому числі й «лімітів площ», про які ми поговоримо в наступному розділі статті).
Зважаючи на таку альтернативу, перш ніж забивати код 68.20 до ЄДР і Реєстру платників єдиного податку, добре подумайте та підрахуйте всі плюси і мінуси кожного з варіантів... Під мінусом ми тут розуміємо сплату орендодавцем у статусі обивателя ПДФО згідно з п. 170.1 ПКУ із сум отримуваної орендної плати. Ну, і військового збору, звичайно. ☹
«Ліміти площі» для спрощенців-орендодавців
Час сказати про «кількісні» заборонні критерії, прямо встановлені саме для ЄП-орендодавців у п.п. 291.5.3 ПКУ. Увага:
ці обмеження поширюються, по-перше — тільки на фізиків, але по-друге — на фізиків усіх груп — з першої по третю
Отже, згідно з п.п. 291.5.3 ПКУ орендодавцям-фізособам —єдинникам другої групи (яким орендодавництво дозволене з обмеженнями за статусом орендарів, але про це нижче) і третьої групи, щоб не вилетіти зі спрощенки, не можна передавати в оренду майно, що перевищує «ліміти площі», тобто:
— земельні ділянки — загальною площею більше 0,2 га;
— житлові приміщення та їх частини — загальною площею більше 100 кв. м;
— нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та їх частини — загальною площею більше 300 кв. м.
У зв’язку з цим одразу ж констатуємо декілька банальних істин.
(1) Одна й та сама фізособа-єдинник має право надавати в оренду хоч усі вказані види об’єктів одночасно в разі дотримання за кожним із них відповідного ліміту. Такий висновок підтверджується консультацією в підкатегорії БЗ (див. 107.01 БЗ).
(2) Якщо ви хочете передати в оренду один або навіть декілька таких об’єктів, що перевищують ці ліміти, то за умови, що серед ваших видів діяльності в межах ЄП такий вид, як «68.20 Надання в оренду та експлуатацію власного або орендованого нерухомого майна», відсутній, ви можете передати в оренду (суборенду) скільки завгодно об’єктів та без обмеження їх площі — але саме у статусі фізособи-обивателя. Зрозуміло, зі сплатою ПДФО (згідно з п. 170.1 ПКУ) та ВС.
(3) Ці ліміти встановлено виключно для нерухомого майна (див. ч. 1 ст. 181 ЦКУ), тому рухоме (див. ч. 2 ст. 181 ЦКУ) всі категорії єдинників — очевидно таки крім першої групи (і другої— з обмеженнями за статусом орендарів) — має право передавати в оренду рухоме майно скільки душі завгодно.
Додамо декілька «довколалімітних» ситуацій.
Якщо ви фактично володієте лімітованим об’єктом нерухомості (або декількома — див. (1) вище), площа якого перевищує встановлений для нього ліміт, то, залишаючись єдинником, ви маєте право передати в оренду частину його (їх) площі в межах дозволеного ліміту, але за умови, що «вершок» площі об’єкта, що залишився, вами в оренду не передається. З цим прямо погоджуються податківці, зокрема для передачі в оренду фізособою-єдинником:
— земельної ділянки (див. 107.03 БЗ);
— житлового приміщення (див. запитання 2 в УПК № 136ср. );
— нежитлового приміщення (див. 107.12 БЗ);
— будівлі, споруди площєю в межах ліміту, разом із ділянкою землі — якщо в договорі зазначена площа частини орендованої ділянки, площа якої також не виходить за межі відповідного ліміту (див. 107.01 БЗ).
Головне, що фізособі не можна частину площ об’єкта здавати в оренду в статусі єдинника, а іншу частину — у тому числі й у безоплатне користування — у статусі фізособи-обивателя (див. запитання 1 в УПК № 136 і 107.03 БЗ).
Єдинник другої групи: можна здавати не будь-кому...
Додатково до всього зазначеного фізособа —єдинник другої групи повинна ураховувати ще і специфічне — «послугове» обмеження. Адже, як відомо, згідно з п.п. 2 п. 291.4 ПКУ їй дозволена тільки
господарська діяльність з надання послуг, у тому числі побутових, платникам єдиного податку та населенню
Дивіться: у п.п. 14.1.203 ПКУ по суті до продажу послуг прямо віднесені операції з надання прав на користування товарами, і конкретно — за договорами оперативного лізингу (оренди)*. Причому, згідно з визначенням п.п. 14.1.244 ПКУ товари — це взагалі все...☹ Тому й передавати майно в оренду — увага! — у цьому випадку не тільки нерухоме, а й рухоме теж ☹ — фізособа — єдинник другої групи має право тільки «платникам єдиного податку і населенню» (див. 107.12 БЗ).
* З позицій цивільного законодавства оренда послугою не вважається.
Довкола ЄП-оренди
Суперстисло зупинимося на декількох питаннях.
Орендна плата готівкою та РРО. ЄП-орендодавець — фізособа другої або третьої групи на підставі п. 6 ст. 9 Закону про РРО плюс п. 296.10 ПКУ починаючи з 23.07.2015 р. має право не застосовувати РРО, доки її дохід у календарному році (не тільки від оренди, а загалом) не перевищить 1 млн грн.
ЄП-орендодавець — юрособа третьої або четвертої групи при готівкових розрахунках зобов’язаний застосовувати РРО на загальних підставах (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 14, с. 41 — де ми як у воду дивилися щодо непостійності ліберальних думок податківців: згадана там консультація з БЗ таки виключена). Фіскали твердо стоять на позиції, що оренда — це послуга, тому щоб уникнути проблем, якщо обов’язкового РРО у вас немає, краще проведіть готівкових орендарів для оплати вам оренди до каси найближчого банку (див. докладніше на с. 36).
Орендодавець нерухомості та податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Цей податок зобов’язані сплачувати усі власники нерухомості, причому єдинники теж (оскільки у звільняючому п. 297.1 ПКУ цього податку просто немає). Єдинники-фізособи, звертаємо вашу увагу, що починаючи зі сплати за 2015 рік (яку вам доведеться виконати тільки в наступному 2016 році — причому саме згідно з отриманими від своїх податківців податковими повідомленнями-рішеннями), цим податком обкладається не тільки ваша житлова, а й нежитлова нерухомість також. ☹ Подробиці див. у «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 14, с. 38.
Орендодавець нерухомості та земельний податок за ділянку (у тому числі під нерухомістю). Тут нам нема чого додати до зазначеного нещодавно з цього питання в «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 12, с. 19. Нагадаємо, що звільнення від сплати земельного податку за власні земельні ділянки платника ЄП, встановлене в п.п. 4 п. 297.1 ПКУ, не поширюється на
земельні ділянки, що не використовуються платниками єдиного податку першої — третьої груп для провадження господарської діяльності та платниками єдиного податку четвертої групи для ведення сільськогосподарського товаровиробництва
Фіскали завжди твердо стояли на тому, що передача нерухомості в оренду — навіть якщо це основний вид діяльності єдинника — не передбачає безпосереднього використання відповідної ділянки землі (чи то яка власне передається, чи то яка розташована під об’єктом нерухомості, що передається) саме в госпдіяльності самого такого єдинника, тому буцімто останній за таку ділянку земельний податок сплачувати повинен (див. 112.01 БЗ). ☹
Виняток вони зробили тільки для ситуації, коли фізособа-єдинник (другої групи — з обмеженнями за статусом орендарів — і третьої) передає в оренду власний об’єкт нежитлової нерухомості (будівля, споруда, інший капітальний об’єкт або його частина), причому — увага! — в оренду передається об’єкт саме разом з прилеглою землею, то такий орендодавець теж має право земельний податок не сплачувати і звітність з нього не подавати (див. УПК № 1051). Вдячні, звичайно... ☹ Але де логіка робити винятки тільки на користь фізиків, тобто у збиток юрикам?
Відшкодування комуналки орендарем. Будьте з цим обережні! Якщо відшкодування вам орендарем сум за комуналку прямо передбачено договором оренди, то особливої небезпеки тут немає — просто включіть їх у дохід (якщо ви у третій групі — вони потраплять і до бази ЄП). Податківці жорстко вимагають цього як від єдинників — юриків третьої групи — див. 108.01.02 БЗ, так і від єдинників-физиків — див. 107.04 БЗ. Якщо ж це договором оренди не передбачено, проте ви як ЄП-орендодавець отримаєте ці суми від орендаря понад зазначену в договорі орендну плату, то податківці вважатимуть їх отриманими вами доходами від діяльності, не зазначеної у ваших даних Реєстру платників ЄП (ані в ЄДР), а це загрожує вам, як мінімум, вигнанням зі спрощенки... Мабуть, найкращий варіант — тупо збільшувати на такі суми (окремо їх не виділяючи) розмір плати за договором оренди, а за необхідності — цей розмір коригувати. ☹ До речі, тарифи на комуналку для госп-споживачів вище, ніж для не-госп, але совати сюди носа у податківців підстав немає...
І таку головоломку ці іроди посміли назвати «спрощеною»?..
висновки
Юридичні особи, які здійснюють операції як оперативного, так і фінансового лізингу (оренда), мають право бути платниками єдиного податку, якщо вони не є фінансовими установами.
ЄП —орендодавець нерухомості повинен мати у своїх реєстраційних відомостях (ЄДР і Реєстрі платників ЄП) код за КВЕД ДК 009:2010 — «68.20 Надання в оренду та експлуатацію власного або орендованого нерухомого майна». Якщо в єдинника-фізособи такого коду немає, то він може здавати в оренду своє майно у статусі фізособи-обивателя — незважаючи на обмеження, встановлені для єдинників.
Фізособам — єдинникам другої групи (з обмеженнями за статусом орендарів — тільки єдинники або «населення») і третьої групи, залишаючись на спрощенці, не можна передавати в оренду майно, що перевищує «ліміти площі»: земельні ділянки — більше 0,2 га; житло — більше 100 кв. м; нежитлові приміщення (споруди, будівлі) — більше 300 кв. м. Якщо ваш об’єкт має більшу площу, то можете передавати в оренду його частину — за умови, що частина, яка залишилася, вами не передається.
Податок на власне нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, усі ЄП-орендодавці сплачують на загальних підставах.
