30.11.2017
Почнемо «за здравіє»: законодавство таку схему не забороняє. Але.
Але пізніше ми ще перелічимо всі аргументи «за упокій»... ☹
Дивіться. Правовідносини за договором позики врегульовані в ст. 827 — 836 ЦКУ, і вони схожі на відносини оренди (найму) майна (схожість і відмінності детально розглянуті в «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 82, с. 13). Головна відмінна ознака — позикодавець передає майно користувачеві за договором позики — увага! — що складається обов’язково в письмовій формі (ч. 2 ст. 828 ЦКУ) — увага ще раз! — передає його безкоштовно. І в цьому, з одного боку, полягають вигоди такого варіанта передачі майна в строкове користування, а з іншого — цим породжуються відповідні ризики.
Що стосується вашого права як користувача майна (в цьому випадку — житла), отриманого в позику, у свою чергу передавати його в оренду третім особам. Згідно з ч. 3 ст. 827 ЦКУ до договору позики застосовуються положення гл. 58 «Найм (Оренда)» ЦКУ. При цьому ч. 1 ст. 774 ЦКУ дозволяє так званий піднайм тільки за наявності в договорі найму (а у вашому випадку — договорі позики) згоди орендодавця (у вашому випадку — позикодавця). Тобто у вашому договорі позики має бути записане положення про згоду позикодавця житла на те, що ви здаватиме останнє в оренду третім особам. І на цьому «заздравна» частина відповіді на ваше питання закінчується...
А тепер про ризики. По-перше, про безкоштовність. Оскільки з договору позики очевидний факт отримання вами активу безкоштовно (!), то згідно з п. 292.3 ПКУ в суми вашого ЄП-доходу підлягає включенню — увага! — вартість безкоштовно отриманих протягом звітного періоду товарів (робіт, послуг). І хоча при цьому не йдеться про обкладення ЄП вартості самої квартири (адже вона власника не міняє) — цю деталь ми обговорювали в «Податки та бухгалтерський облік», 2016, № 89, с. 26 — проте вартість продажу безкоштовно отриманих «послуг позики» (згідно з «гумовим» визначенням п.п. 14.1.203 ПКУ) включити до складу доходів і відповідно сплатити ЄП з такої суми вам таки доведеться. Податківці в 108.01.02 БЗ вимагають розраховувати такий дохід виходячи зі звичайних цін. У вашій ситуації контролери зможуть танцювати від Методики визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб, затвердженої постановою КМУ від 29.12.2010 р. № 1253. Та ще при цьому посилатимуться (через ч. 3 ст. 827 ЦКУ) на гл. 58 ЦКУ...
І вийде у вас «подвійне оподаткування» зі сплатою ЄП:
(1) за безкоштовні послуги позики вам житла,
(2) за реально отримані вами доходи від здачі цього житла в оренду. ☹
По-друге, згідно з абзацом третім п.п. 266.4.3 ПКУ вашому позикодавцю-«альтруїсту» ☺ доведеться платити «нерухомий» податок без пільг (передбачених п. 266.4 ПКУ) — тобто з усієї загальної площі свого об’єкта житлової нерухомості. І нехай формально не можна стверджувати, що він використовує житло з метою отримання доходів (адже договір позики оплати не передбачає), але тут напевно переважить пряма згадка позики у вказаному абзаці (разом з орендою і лізингом).
І на закінчення «по-третє». Описана ситуація, коли фізособа, замість того щоб отримувати доходи від здавання в оренду своєї квартири самостійно, передає її юрособі — причому «безоплатно, тобто задарма» — та ще письмово погодившись при цьому (у договорі) з тим, що доходи від оренди отримуватиме юрособа, — така ситуація виглядатиме підозрілою для будь-якого фіскала. ☹ Ще більше ви ризикуєте, якщо фізосіб — позикодавців житла у вас декілька.
Загалом, сім разів подумайте, перш ніж починати працювати за такою схемою...