Оренда і позичка — не близнюки, але брати

В обраному У обране
Друк
Павленко Олексій, податковий експерт
Податки та бухгалтерський облік Жовтень, 2015/№ 82
Одному суб’єкту для використання необхідне якесь майно, яке є в іншого. А інший готовий його першому на якийсь час надати. Але на яких умовах? Адже бажано обрати такий договір, щоб його умови (а також оподаткування) були оптимальними для обох сторін. Сьогодні, дорогий читачу, ми з вами і проаналізуємо, який варіант договору для яких суб’єктів і для якої господарської ситуації може бути податково-цікавіший.

Відомо, що майно в користування іншій особі можна передати за гроші (найм/оренда), а можна й безоплатно (позичка). Можна ще передавати його (платно або безоплатно) за договором товарної позики. Але в межах такого договору зазвичай передаються речі, визначені родовими ознаками для їх споживання/перероблення. При цьому повертаються кредитору, як правило, речі інші, але визначені тими самими родовими ознаками (тобто не той же кілограм зерна, а кілограм такого ж зерна). Через особливу специфіку таких договорів ми сьогодні їх не чіпаємо*, а зосередимося тільки на договорах оренди і позички.

* Бажаючі ознайомитися з юрспецифікою та з нюансами оподаткування договорів товарної позики читайте «Податки та бухгалтерський облік», 2014, № 95, с. 34.

Юр-подібності та юр-відмінності

І за договором оренди, і за договором позички майно передається в тимчасове користування. Тільки, як ми вже згадали, у першому випадку — за плату, у другому — безоплатно. Утім, не «танцюватимемо вірші», а звернемося до нормативки.

Договори оренди за участі фізосіб регулює ЦКУ (гл. 58), а також — щодо певних видів майна — і спеціальні нормативно-правові акти. Якщо в договорі оренди бере участь суб’єкт підприємництва, то до регулювання орендних відносин «підключається» ще й ГКУ.

Договори позички регулюються виключно ЦКУ — гл. 60. Але на них поширюються й положення гл. 58 ЦКУ, передбачені для оренди ( ч. 3 ст. 827 ЦКУ).

Основна «правова» схожість і відмінності цих двох видів договорів будуть зрозумілі з наведеної нижче таблиці:

1

2

3

4

Договір оренди

Договір позички

Подібності/відмінності

1

2

3

4

Регулюючі норми

Гл. 58 ( ст. 759 — 809 ЦКУ), для СПД — також ГКУ (див. ч. 6 ст. 283 ГКУ) і спеціальні нормативи

Гл. 60 (ст. 827 — 836) ЦКУ з урахуванням положень гл. 58 ЦКУ

Договір позички, крім спецнорм, регулюється також з урахуванням положень ЦКУ, передбачених для договору оренди. Вимоги до форми цих договорів ідентичні*

* Наприклад, нотаріального посвідчення вимагають і договір оренди, і договір позички транспортного засобу за участі фізичної особи (не підприємця).

Зміст договору

Орендодавець передає орендарю майно в користування за плату на строк, установлений договором. Орендар приймає майно, оплачує орендну плату і зобов’язаний повернути майно в установлений строк.

Орендодавцем може бути:

— власник майна;

— особа, якій належать майнові права;

— особа, уповноважена укласти договір оренди ( ст. 761 ЦКУ)

Позичкодавець безоплатно передає користувачу річ для користування протягом установленого договором строку. Користувач зобов’язаний повернути її у строк, установлений договором, у такому самому стані, в якому вона була на момент її передачі ( п. 3 ч. 2 ст. 833 ЦКУ). Фахівці у сфері цивільного права вважають, що оскільки будь-яке використання речі зумовлює її знос (нормальне погіршення стану), то цю норму потрібно розуміти таким чином, що користувач повинен повернути річ з урахуванням її нормального зносу*.

Позикодавцем може бути фіз- або юр- особа (за згодою власника — особа, яка здійснює управління майном) ( ч. 1 ст. 829 ЦКУ)

Спільне. За договором і оренди, і позички речі передаються в користування без переходу права власності.

Майно, передане власником, має бути повернене у термін, установлений договором.

Відмінності:

Користування річчю за договором позички, на відміну від договору оренди, є безоплатним. За договором позички юрособі-СПД заборонено передавати майно особі, яка є його:

— засновником, — учасником, — керівником, — членом його органу управління чи контролю ( ч. 2 ст. 829 ЦКУ)

* Та все ж наявність такого зносу при поверненні застерігти в договорі позички не зашкодить.

Ремонти і поліпшення

Поточний ремонт орендар виконує за свій рахунок, якщо інше не встановлено договором. Капітальний ремонт виконується орендодавцем, якщо інше не передбачене договором. Орендар має право поліпшити річ, передану за договором, тільки з відома орендодавця

Користувач несе звичайні витрати для підтримки належного стану речі, переданої в користування.

Щодо поліпшень такої речі слід керуватися загальними положеннями гл. 58 ЦКУ, що регулюють порядок поліпшення орендованого майна

Тут усе ідентично. Орендовані та взяті в позичку речі можуть поліпшуватися тільки згідно з умовами договору, при цьому орендатор/користувач може отримати навіть компенсацію за їх поліпшення. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, орендатор/користувач має право на їх вилучення

Бухгалтерський облік

Цей розділ стосується тільки суб’єктів, які ведуть бухгалтерський облік — тобто — юросіб (і їх підрозділів, які ведуть бухоблік). Тепер — про облік у кожної зі сторін.

Орендодавець/позичкодавець. Після передачі об’єкта ОЗ в оренду/позичку вартість переданого об’єкта залишається на балансі орендодавця/позичкодавця. Можливе тільки переведення такого об’єкта на окремий субрахунок, типу «ОЗ в оренді/позичці». На такий об’єкт продовжує нараховуватися амортизація. Її сума включається до витрат орендодавця/позичкодавця, що відображається в обліку проводкою Дт 949 Кт 131 (за переданими в оренду ОЗ) або Дт 949, 977 — Кт 131 (за «позиченими» ОЗ).

Якщо оренда є основним видом діяльності, то амортизація списуватиметься спочатку на дебет рахунку 23, а вже звідти «під реалізацію» — у дебет субрахунку 903

Можливо, комусь буде зручно збирати собівартість орендних послуг на Д-ті 23, у тому числі і для цілей обкладення ПДВ, а може хтось, навпаки — захоче цю собівартість приховати від очей перевіряючих і частково обходити 23-й рахунок…

Повернення об’єкта орендарем/користувачем в обліку ніяк не відображається (крім переведення його із зазначеного субрахунку назад). Проте це стосується випадків, коли об’єкт не був орендарем/користувачем поліпшений. Якщо ж об’єкт був поліпшений і вартість поліпшень (або їх частини) згідно з договором компенсується орендодавцем/позичкодавцем, то вона збільшує вартість поверненого об’єкта ( п. 14 П(С)БО 7) — якщо такі поліпшення ведуть до зростання економічних вигод. Якщо відшкодовується вартість перетворень, ремонтів, що не ведуть до зростання економічних вигод, то їх вартість, що відшкодовується, уключається до витрат звітного періоду.

Якщо поліпшення (як правило, невіддільні) будуть отримані з поверненим об’єктом без компенсації їх витрат орендарю/користувачу, то логічно їх вартість відобразити аналогічно безоплатно отриманим ОЗ, уключивши її до вартості об’єкта: Дт 152 Кт 424, Дт 10 — Кт 152* з подальшою амортизацією цієї суми. Утім, на практиці відображення таких «доходів» часто ігнорується, але не слід забувати, що наразі податковий облік ОЗ в значно більшій мірі переорієнтовано на бухгалтерський…

* Мінфін безоплатно отримані ОЗ рекомендує відображати одразу на Д-ті рах. 10, обминаючи 15-й рахунок (див. лист Мінфіну від 17.11.2003 р. № 31-04200-04-5/5570).

Орендна плата нараховується проводкою Дт 377 — Кт 713**.

** Або Кт 703 — коли передача в оренду є основною діяльністю.

Орендар/користувач. Отриманий від орендодавця/позичкодавця об’єкт у балансі не відображається. Вартість ОЗ, що орендуються, відображається на позабалансовому рахунку 01 «Орендовані необоротні активи» за вартістю, зазначеною в договорі оренди ( п. 8 П(С)БО 14). Там же (на окремому субрахунку) можна відображати і «позичені» об’єкти ОЗ. Повернення орендованого/«позиченого» об’єкта відображається шляхом списання з позабалансового рахунку.

Показників балансу операція повернення може торкнутися, тільки якщо повертається об’єкт ОЗ, який поліпшено орендарем/користувачем. Нагадаємо, що суму таких поліпшень орендар/користувач відображає та амортизує на рах. 117 «Інші необоротні активи».

Якщо вартість поліпшень не компенсується, то при поверненні об’єкта її недоамортизована сума списується на інші операційні витрати.

Якщо ж орендодавець/позичкодавець зобов’язаний компенсувати таке поліпшення (або частину його), то бухвідображення подібне до продажу ОЗ. Сума, що в такому разі компенсується, піде в орендаря/користувача в інший операційний дохід, на рах. 117. При продажу «об’єкт» переводиться до складу необоротних активів, утримуваних для продажу, списується амортизація (Дт 286 — Кт 117, Дт 132 — Кт 117). А сума компенсації витрат на поліпшення відобразиться: Дт 377 — Кт 712, звідти ж буде нарахований і ПДВ з такої компенсації (Дт 712 — Кт 641)*. Залишкова вартість такого «об’єкта» буде віднесена з Д-та 286 на Дт 943.

* Слід мати на увазі й небезпеку застосування до такого «постачання» бази оподаткування на рівні не нижче залишкової вартості такого «об’єкта» ОЗ ( п. 188.1 ПКУ) .

Чітко не зрозуміле питання, як відображати дохід від безоплатного користування об’єктом позички у бухобліку. Суму такого доходу логічно визначати на рівні середньої орендної плати, що справляється при оперативній оренді подібного майна. На наш погляд, такий дохід упродовж дії договору позички повинен відображатися щомісячно і одночасно з витратами екстраординарною проводкою: Дт 23 (92, 93 і т. д.)** — Кт 719.

** На якому рахунку відобразити витрати, залежатиме від тієї сфери діяльності, в якій користувач «експлуатує» об’єкт позички.

Такий підхід, безумовно, не єдиний. Є думка, що користувач протягом дії договору позички повинен відображати у себе в обліку безоплатно отриманий нематеріальний актив (типу, «права користування» об’єктом позички), Вартість такого НМА, теж визначена «на базі» вартості оренди на аналогічний строк, повинна буде повністю замортизувати протягом строку дії договору. Нагадаємо, що вартість безоплатно отриманих НМА в бухобліку відображається в додатковому капіталі, тобто в кореспонденції з субрахунком 424 «Безоплатно отримані необоротні активи», з якого по частинах — щомісячно (у розмірі нарахованої за місяць амортизації) переноситься в дохід (у Кт 745). Але в підприємств, що застосовують М(С)ФЗ, відображення буде іншим: уся вартість НМА потрапить до доходу одразу, а витрати в сумі амортизації відображатимуться щомісячно…

Так чи інакше, але доходи від безоплатного користування все одно дорівнюватимуть витратам

Витрати, проведені під час оренди/користування, на підтримку об’єкта в робочому стані (на техобслуговування, ремонти), списуються на витрати поточного періоду. Поліпшення (з дозволу орендодавця) орендарем об’єкта ОЗ, що приводять до збільшення майбутніх економвигод, відображаються у нього як капітальні інвестиції у створення інших необоротних активів ( п. 8 П(С)БО 14) і амортизуються до повернення об’єкта. Ми вважаємо, що аналогічним чином користувач може відображати подібні поліпшення об’єкта позички, хоча це нормативно й не закріплене.

Нарахована орендна плата в орендаря відображається проводкою: Дт 23, 91, 92, 93, 94 Кт 63, 685.

Оподаткування

Спочатку нагадаємо, що згідно з п.п. 14.1.203 ПКУ не тільки оренда для податкових цілей вважається продажем послуг, а й позика теж (хоча й безоплатним). На те ж вказують і фіскали (див. лист ДПСУ від 26.09.2012 р. № 2592/0/61-12/15-1415). Цей момент, у свою чергу, вплине на суму доходу в єдинників груп 1, 2 і 3, і, відповідно — на оподаткування ЄП в єдинників гр. 3 (з числа орендарів і користувачів), на оподаткування ПДФО звичайних фізосіб, а можливо, і ФОП-загальносистемників.

Крім того, визначення постачання послуг з п.п. 14.1.185 ПКУ (див. п.п. «в») вплине і на обкладення ПДВ безоплатних послуг з договору позички.

Своє бачення обкладення різними податками операцій в кожної зі сторін договорів оренди і позички наведемо в таблиці на с. 17.

Нагадаємо, що для цілей обкладення податком на прибуток великі платники (з доходом понад 20 млн грн.) повинні ще враховувати податкові різниці, які можуть виникати при амортизації як вартості об’єкта ОЗ, так і витрат на його поліпшення. А також — при списанні у витрати орендарем (і користувачем) недоамортизованої суми витрат на поліпшення об’єкта оренди (позички) при його поверненні (див. БЗ 102.06.02).

Підсумок

Проаналізувавши наведені в таблиці податкові наслідки кожного з двох договорів у розрізі різних податків і суб’єктів, ви можете зробити висновки про доцільність їх використання у різних «суб’єктних розкладах» і ситуаціях.

Ми ж викладемо деякі свої думки з цього приводу.

Використання договорів оренди у деяких випадках виглядає краще — адже можна варіювати розмір орендної плати (особливо, коли орендодавець — не платник ПДВ) і такі договори менше віддають антифіскальним «духом», ніж позички.

Що стосується договорів позички, то за ними можна залучати майно від звичайної фізособи — щоб не сплачувати ПДФО

У договорі позички «користувачем» непогано бути платнику податку на прибуток, оскільки в нього доходи за отриманою безоплатною послугою будуть урівноважені витратами.

Водночас усі «справжні» витрати, пов’язані з таким майном (його експлуатацією, підтримкою в належному стані тощо), у нього для цілей оподаткування врахуються. Як і ПК з ПДВ з таких витрат.

Якщо ж «користувачем» у договорі позики буде ФОП-загальносистемник, то йому може загрожувати включення безоплатної послуги до доходу (див. у табл.). У ФОП-єдинника така безоплатна послуга точно повинна поповнити дохід, щоправда, є проблема з обчисленням його розміру (див. у таблиці).

Оренда

Позичка

Орендодавець

Орендар

Позичкодавець

Користувач

1

2

3

4

Податок на прибуток

Доходи від орендної плати. Витрати від амортизації об’єкта*

Витрати з орендної плати. Витрати, на техобслуговування і поточний ремонт об’єкта. Амортизація витрат на поліпшення, що не компенсуються орендарем.

Можливі доходи від сум поліпшень об’єкта, що компенсуються орендодавцем

Доходи за безоплатною послугою не відображаються. «Податкова» амортизація на час перебування об’єкта в користувача у великих платників зупиняється (див. п.п. 138.3.2 ПКУ)*

Доходи від безоплатного користування майном відображаються разом з витратами, так що в результаті вийде нуль.

Утім, тут можуть бути випадки з тимчасовим випередженням доходами витрат (див. також розділ про бухоблік).

Витрати на техобслуговування і поточний ремонт**.

Можливі доходи від сум поліпшень об’єкта, що компенсуються позичкодавцем

* Після повернення — може бути ще амортизація або включення до витрат сум витрат на поліпшення об’єкта, що компенсуються орендарю (для великих платників — якщо після повернення об’єкт використовуватиметься в госпдіяльності).

** Про логічність амортизації користувачем витрат на поліпшення «позиченого» йому об’єкта див. вище — у розділі про бухоблік.

Примітка. Детальніше про оновлений з 2015 року податковий облік витрат на ремонт і поліпшення ОЗ читайте в «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 17.

ПДВ

ПЗ з суми орендної плати, але не нижче собівартості послуги (як мінімум — із суми амортизації об’єкта за відповідний період) ( п. 188.1 ПКУ).

ПК за поліпшеннями, що компенсуються

ПК за орендною платою та за витратами на техобслуговування, ремонт і поліпшення.

ПЗ із суми поліпшень, що компенсуються (не нижче їх вартості)

ПЗ із собівартості послуги з безоплатного користування майном (як мінімум — із суми амортизації) ( п. 188.1 ПКУ).

ПК за поліпшеннями, що компенсуються

ПК за витратами на техобслуговування, ремонт і поліпшення.

ПЗ із суми поліпшень, що компенсуються (не нижче їх вартості)

ЄП

Доходи у вигляді орендної плати (під час надходження оплати)*

Доходи за поліпшеннями, що компенсуються (при отриманні грошей)

Доходи від безоплатно отриманих послуг (щомісячно), на думку фіскалів — виходячи із звичайних цін (БЗ, категорія 107.04)

Висновок фіскалів щодо звичайних цін спирається на п. 4 ст. 632 ЦКУ і далеко не однозначний

* У категорії 107.12 БЗ для фізосіб на ЄП є фіскальне роз’яснення, що доходи від оренди нерухомості ФОП-єдинниками визначаються виходячи з розміру орендної плати, визначеного в договорі оренди. Але при цьому слід ураховувати розмір мінімальної суми орендного платежу, установлений згідно з Методикою визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб, затвердженою постановою КМУ від 29.12.2010 р. № 1253.

ПДФО (ФОП на загальній)

Дохід від оренди — при отриманні грошей.

Якщо компенсуватимуться орендарю витрати на поліпшення, можна включати їх до витрат, спираючись, у тому числі, і на консультацію фіскалів (БЗ 104.05)

Витрати з орендної плати.

Дохід на суму компенсованих орендодавцем поліпшень

На нашу думку, дохід з безоплатного користування, виникати не повинен*. Податківці, швидше за все, заперечуватимуть (див. їх консультацію щодо безоплатних товарів та послуг у БЗ, категорія 104.04)

* Адже згідно з п. 177.2 ПКУ у ФОП на загальній системі в розрахунку чистого доходу бере участь «виручка». Таке формулювання, на наш погляд, виключає оподаткування «віртуальних» доходів. А оподаткування не нижче мінімальних орендних платежів ( п. 170.1.2 ПКУ) передбачено тільки для договорів оренди.

ПДФО (звичайна фізособа)

Дохід від оренди (з нерухомості — у розмірі не менше мінімального орендного платежу) оподатковується у джерела виплати або за річною декларацією (якщо друга сторона — не податковий агент).

Плюс фіскали можуть вимагати оподаткування відшкодованих орендарем комунальних платежів, а також отриманих від орендаря при поверненні об’єкта поліпшень, що не компенсуються

Можливий дохід на суму компенсації витрат на поліпшення

Тут так само, як і при оренді, фіскали можуть вимагати оподаткування в позикодавця відшкодованих користувачем комунальних платежів, а також отриманих від користувача при поверненні об’єкта вартості поліпшень, що не компенсуються

Великий ризик оподаткування доходу з безоплатного користуванню, як «додаткового блага», виходячи зі звичайних цін, — див. п.п. «е» (і «а») п.п. 164.2.17 ПКУ*. Тоді «за компанію» буде й обкладення військовим збором

* Водночас податок з такого доходу, мабуть, повинен платником сплачуватися самостійно — за підсумками річної декларації про доходи.

Податок на нерухомість*

1) Для юросіб — при передачі в оренду «пільги» з п.п. 266.2.2 ПКУ не втрачаються (БЗ 106.02)
2) Для фізосіб — при здаванні в оренду житлових приміщень право на пільгу втрачається ( абзац четвертий п.п. 266.4.2 ПКУ)

Не сплачується

1) Для юросіб так само, як і при оренді.

2) Для фізосіб — при передачі житлових приміщень в позичку теж є ризик втратити пільгу (див. четвертий абзац п.п. 266.4.2 ПКУ**)

Не сплачується

* Коли об’єктом оренди або позички є нерухоме майно.

** Крім оренди, там згадана й позичка, проте перед цим у нормі йдеться про мету отримання доходу, якого договір позички не передбачає. Проте, судячи з усього, пріоритет фіскалами буде віддано прямій згадці договору позички в цій нормі. Водночас на практиці податківцям непросто буде дізнатися про передання фізособою її нерухомості в позичку… Нагадаємо також, що податківці в БЗ (категорія 106.05) зазначили: якщо фізособа протягом року здавала свою нерухомість в оренду, пільга на такий об’єкт не застосовується починаючи з місяця, в якому фактично об’єкт здавався в оренду, і до кінця місяця, в якому припинено здавання в оренду такого об’єкта. Тобто навіть якщо здали об’єкт в оренду (позичку) на 1 день, пільгу втратите за місяць.

Насамкінець, пригадаємо ще такий нюанс. Деякі ФОП-єдинники, маніпулюючи орендою/позичкою, намагаються різними шляхами обійти орендні обмеження за площею, передбачені для них у п.п. 291.5.3 ПКУ*.

* Зі здавання в оренду земельних ділянок, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлових приміщень та/або їх частин, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів, нежитлових приміщень (будівлі, споруди) та/або їх частин, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів.

У зв’язку з чим зазначимо — фіскали у своїх консультаціях зазначають, що фізособа не має права здавати одну частину нерухомості в оренду як фізособа — не суб’єкт господарювання, а іншу частину як ФОП-єдинник (БЗ, категорія 107.03 і 107.12). Крім цього, в одній із консультацій (БЗ 107.03) вони стверджують, що ФОП-єдинник, який здає в оренду частину нежитлового приміщення (будівлі, споруди) площею до 300 кв. м, а іншу частину нежитлового приміщення (будівлі, споруди) безоплатно передає в оренду (користування), не може перебувати на спрощеній системі оподаткування.

Законність таких неоднозначних висновків фіскалів обговорювати не будемо. Проте зауважимо, що коли ФОП-єдинник, виступаючи — як звичайна(!) фізособа — «позичкодавцем» у договорі позички, передасть комусь у безоплатне користування «зайві» земельні ділянки, житлові або нежитлові приміщення (їх частини), то формально навіть згадані фіскальні «БЗ-обмеження» будуть дотримані. При цьому бажано не ділити площу одного й того самого об’єкта нерухомості між двома договорами (і позички, і оренди). Тоді можна стверджувати, що ніхто не забороняє фізособі одне майно використовувати в підприємницькій діяльності, а інше — ні. Утім, щоб уникнути непотрібних інсинуацій, також небажано, щоб контрагентом у зазначених договорах (і орендарем, і користувачем) була одна й та сама особа…

висновки

  • Договір позички, крім спеціальних норм, регулюється також положеннями ЦКУ, передбаченими для договору оренди. Вимоги до форми цих договорів ідентичні.
  • У бухобліку після передання об’єкта ОЗ в оренду/позичку вартість переданого об’єкта залишається на балансі орендодавця/позичкодавця.
  • Чітко не зрозуміле питання, як у бухобліку користувачу відображати доходи від безоплатного користування об’єктом позички. Залежно від способу такого відображення (і сфери діяльності, в якій використовується об’єкт) такі доходи можуть тимчасово випереджати витрати.
  • Залежно від виду договору обкладення різними податками в різних сторін договору (і — від того, яким суб’єктом виступає конкретна сторона) може мати низку специфічних нюансів.
  • Використання договорів оренди у деяких випадках виглядає краще. Водночас за договором позички в користувача — платника податку на прибуток усі витрати, пов’язані з «підтримкою» об’єкта, зменшать оподаткування. А дохід від безоплатного користування рано чи пізно врівноважить та сама сума витрат. Використовуючи договір позички, можна оптимізувати обкладення ПДФО і ЄП.

Документи статті

  1. ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.
  2. ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
  3. ГКУ — Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV.
  4. П(С)БО 7 — Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 7 «Основні засоби», затверджене наказом Мінфіну від 27.04.2000 р. № 92.
  5. П(С)БО 14 — Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 14 «Оренда», затверджене наказом Мінфіну від 28.07.2000 р. № 181.
Оформи передплату та читай все Передплатити журнал

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити