Юрособа отримує в позичку нерухомість від фізособи

Правові основи

Передачу нерухомості від фізособи до юрособи потрібно належним чином оформити. При передачі нерухомості в позичку укладається однойменний договір, за яким одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов’язується передати іншій стороні (користувачеві) річ для користування протягом установленого строку (ч. 1 ст. 827 ЦКУ).

Такий договір між юрособою і фізособою складають у письмовій формі (ч. 2 ст. 828 ЦКУ). Якщо передають в позичку будівлі, інші капспоруди або їх частини, на 3 роки і більше, то:

1) договір підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 3 ст. 828 ЦКУ і ч. 2 ст. 793 ЦКУ);

2) речові права за таким договором потрібно реєструвати в реєстрі речових прав на нерухомість.

Укладаючи договір позички нерухомості, потрібно чітко вказати в тексті договору, що нерухомість передається в користування безоплатно (ч. 2 ст. 827 ЦКУ). Якщо цього не зробити, то податківці можуть спробувати визнати такі відносини орендними*.

* Безоплатність позички — одна з основних відмінностей її від оренди, яка завжди передбачає оплату.

Декілька слів скажемо про випадок, коли в позичку нерухомість передає засновник своїй юрособі. Перш за все зауважимо, що заборони робити таку операцію законодавство не містить. Тобто

А от якщо засновник є одночасно і директором юрособи, то тут варто пам’ятати, що договір позички не може бути підписаний з обох сторін (зі сторони позичкодавця і користувача) однією й тією ж особою. Тому, щоб передати в цьому випадку майно в безоплатне користування від підприємства, договір має підписати особа, уповноважена на це статутом або відповідною довіреністю.

Бухгалтерський облік

Отримання / повернення майна. Юрособа, яка отримала в позичку майно, має обліковувати його в позабалансовому обліку, тому що право власності на майно залишається в позичкодавця.

Оскільки в Інструкції № 291* немає окремого рахунку для отримання в позичку майна, то вважаємо, що для цього підійде рахунок для обліку отриманого в оренду майна. Воно і не дивно, адже за загальними правилами для врегулювання договорів позички застосовуються не тільки правила гл. 60 ЦКУ (ст. 827 — 836 ЦКУ), а й положення «орендної» гл. 58 ЦКУ.

* Інструкція про застосування Плану рахунків бухгалтерського обліку активів, капіталу, зобов’язань і господарських операцій підприємств і організацій, затверджена наказом Мінфіну від 30.11.99 № 291.

Щоб було зрозуміло, що йдеться не про отриманий в оренду об’єкт, а про об’єкт, отриманий за договором позички, до нього слід відкрити окремий субрахунок. Отримання майна у позичку показуєте збільшення за рахунком 01, а повернення — зменшення за рахунком 01.

Факт передачі в позичку нерухомості оформляється шляхом складання акта приймання-передачі нерухомості в позичку. Такий акт оформляється у довільній формі.

Визнання доходу. Коли юрособа отримує у безоплатне користування від фізособи майно, відразу виникає запитання: чи буде в цьому випадку виникати у такої юрособи дохід від безоплатно отриманої послуги з користування?

Оскільки юрособа від використання чужого майна отримуватиме зростання власного капіталу, то як би це не було сумно, на жаль, у бухобліку юрособі-користувачеві доведеться нараховувати дохід від безоплатного користування об’єктом позички. Такий висновок випливає з визначення доходу, яке наведено в НП(С)БО 15.

Суму доходу визначаємо на рівні середньої орендної плати, що справляється при оренді подібного майна. Причому оскільки майно, отримане у позичку, відразу переносить свою вартість на ту діяльність, де воно використовується, то в момент виникнення доходу підприємство має визнати і витрати.

Нарахування доходу від безоплатного користування майном слід відображати записом Дт 15, 23, 91, 92, 93, 94 — Кт 719 «Інші доходи від операційної діяльності» (залежно від функціонального призначення отриманого майна), тобто одночасно визнають доходи і витрати.

Це може мати важливе значення:

1) при перевірці. Якщо податківці прийдуть на перевірку і не побачать нарахування доходу, то вони не будуть звертати уваги на те, що ви не показали витрати (які б нівелювали дохід), їх цікавитимуть тільки невідображені доходи;

2) у випадку, коли підприємство є платником податку на прибуток і буде рахувати 40-мільйонну межу для визначення свого статусу: високодохідник чи ні. Через таку помилку підприємство може необґрунтовано вважати себе малодохідником і не рахувати обов’язкові податкові різниці, за що отримає від податківців на горіхи.

Отриманий дохід фіксують у самоакті.

Інша ситуація, коли в позичку майно дає засновник юрособи. Тоді у підприємства дохід від безоплатного отримання послуг з користування майном не виникатиме. Адже згідно з п. 5 НП(С)БО 15 будь-яке зростання капіталу підприємства за рахунок внесків його учасників не може бути доходом за своєю суттю. Тому в цьому випадку отримані безоплатно послуги з користуванням майном слід відображати як додаткові внески до капіталу юрособи (без зміни розміру статутного фонду підприємства). Тоді в бухгалтерському обліку робиться проводка Дт 15, 23, 91, 92, 93, 94 — Кт 422.

Податковий облік

Податок на прибуток. Тут все за правилами бухобліку, адже у ПКУ не передбачено різниць для коригування фінрезультату до оподаткування за операціями з отримання майна згідно з договором позички.

На цьому акцентують увагу і податківці (див. листи ДПСУ від 17.07.2023 № 1889/ІПК/99-00-21-02-02-06, від 25.12.2023 № 4878/ІПК/99-00-21-02-02 ІПК, від 29.07.2019 № 3529/6/99-99-15-02-02-15/ІПК).

ПДВ. Передача майна в позичку (і, відповідно, його повернення) не підпадає під визначення постачання товарів з п.п. 14.1.191 ПКУ, а отже, немає й підстав для нарахування ПДВ. Тому операція з отримання майна в позичку пройде повз ПДВ-облік користувача. З цим погоджуються і фіскали у листі ДПСУ від 04.02.2022 № 306/ІПК/99-00-21-03-02-06.

Єдиний податок. Точно можемо запевнити, що жодних обмежень щодо отримання майна в позичку платником ЄП — юрособою немає. Тобто якщо якась фізособа має намір дати єдиноподатнику у безоплатне користування (в позичку) будь-яку площу нерухомості або інше майно, то можете сміливо брати і ним користуватися.

Інше питання,

Однозначно зрозуміло, що дохід від отримання самої нерухомості в позичку у платника ЄП не виникає. Адже при отриманні приміщення за договором позички від фізособи-позикодавця до юрособи-користувача не переходить право власності на предмет позички. На цьому наголошують і податківці (див. лист ДПСУ від 17.05.2023 № 1190/ІПК/99-00-04-03-03-06).

Інша справа, що майно, яке отримує юрособа у позичку, вона безоплатно використовує у своїй діяльності. А отже, в цьому випадку заходить мова про безоплатно отриману юрособою — платником ЄП послугу з використання майна, отриманого у позичку.

За загальним правилом відповідно до п. 292.3 ПКУ в дохід платника ЄП включається вартість безоплатно отриманих протягом звітного періоду товарів (робіт, послуг). А під безоплатно отриманими товарами / роботами / послугами цей пункт розуміє товари / роботи / послуги, надані платникові ЄП за письмовими договорами дарування або іншими письмовими договорами, укладеними відповідно до законодавства, за якими не передбачено грошової або іншої компенсації. Договори позички цілком вписуються в поняття «інші письмові договори», за якими не передбачено компенсації.

А тому не дивно, що податківці (див. лист ДПСУ від 04.02.2022 № 306/ІПК/99-00-21-03-02-06) вважають, що при отриманні юрособою — платником ЄП майна (нерухомості) у безоплатне користування за договором позички така юрособа — платник ЄП повинна визнати ЄП-дохід з отриманих протягом звітного періоду послуг, виходячи зі звичайних цін.

По суті, звичайними цінами слід вважати вартість передачі в оренду подібної нерухомості у тому регіоні, де знаходиться нерухомість. Тобто оподатковуваним доходом платник ЄП має вважати суму, на яку платник ЄП визнав дохід у бухобліку.

Інша справа, коли юрособа — платник ЄП отримує в позичку нерухомість від засновника. Така позичка за правилами бухобліку не повинна викликати виникнення доходу, а буде відображена як додаткові внески в статутний капітал. Враховуючи це, у юрособи — платника ЄП, який отримав у позичку нерухомість від засновника, не буде виникати і ЄП-дохід. З цим погоджуються і податківці (див. листи ДПСУ від 11.01.2024 № 179/ІПК/99-00-04-03-03 ІПК, від 30.07.2021 № 2930/ІПК/99-00-18-04-03-06, лист ГУ ДПС у Одеській обл. від 25.11.2021 № 4491/ІПК/15-32-18-04-05 тощо).

Форма № 20-ОПП

Якщо юрособа отримала від фізособи в безоплатне користування нерухомість, то вона має повідомити про цей факт податківців шляхом подання ф. № 20-ОПП. Адже як передбачено п. 8.4 Порядку № 1588*, цю форму подають про всі об’єкти оподаткування, в тому числі як отримані в користування (оренду, позичку), так і передані в користування.

* Порядок обліку платників податків і зборів, затверджений наказом Мінфіну від 09.12.2011 № 1588.

Подати ф. № 20-ОПП слід протягом 10 робочих днів після реєстрації, створення або відкриття об’єкта оподаткування (п. 8.4 Порядку № 1588). Причому, як пояснюють податківці, подати повідомлення за ф. № 20-ОПП слід у 10-денний строк з дати набуття платником права щодо об’єкта оподаткування відповідно до правовстановлюючих документів або документів, які підтверджують право користування або розпорядження об’єктом оподаткування (БЗ 116.11).

Оскільки при отриманні в позичку правовстановлюючим документом є договір позички, то

Заповнюється ф. № 20-ОПП у звичайному порядку. Оскільки вона заповнюється вперше, то у цій формі слід зазначити:

— у графі 2 — код 1 «Первинне надання інформації про об’єкти оподаткування»;

— у графі 3 «Тип об’єкта оподаткування» — зазначається тип об’єкта оподаткування, який передається в позичку. Так, якщо передається житлова нерухомість, вказується «682 — квартира», «685 — житловий будинок», «293 — котедж» тощо, якщо нежитлова — «38» (агентство), «42» (адміністрація), «240» (кабінет), «378» (офіс), «468» (склад) тощо, відповідно до рекомендованого довідника типів об’єктів оподаткування;

— у графі 9 «Стан об’єкта оподаткування» зазначається — «8 — орендується». Річ у тому, що для отриманого в позичку майна окремого коду для стану об’єкта ф. № 20-ОПП не передбачає. Тому обираємо найбільш відповідний за змістом;

— у графі 10 «Вид права на об’єкт» зазначається — «7 — право довгострокового користування або оренди», або «8 — право короткострокового користування, оренди або найму», зважаючи на те, на який строк отримано нерухомість у користування.

Отримання в позичку від фізособи нежитлового приміщення