Сценарій, за яким мали б розвиватися події в цій ситуації, прописаний в УПК № 602*. Тож із неї й почнемо.
Що говорить Мінфін
Щодо ОСББ. Нагадаємо, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території:
1) або надаються в постійне користування управителям багатоквартирними будинками державної чи комунальної власності (ч. 1 ст. 42 ЗКУ). Це не наш випадок, і далі ми про нього не говоритимемо;
2) або передаються безоплатно у власність чи в постійне користування співвласникам (!) багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабміном (ч. 2 ст. 42 ЗКУ). Причому такий порядок і досі не затверджено. Тож залишається незрозумілим, хто є тим суб’єктом, на якого мають бути зареєстровані відповідні права на «багатоквартирнобудинкову» землю: кожен із співвласників чи ОСББ.
Попри це в УПК № 602 суб’єктом реєстрації речових прав на землю названо ОСББ. На думку Мінфіну, саме ОСББ є безпосереднім платником плати за землю під багатоквартирним будинком та прибудинкову територію як особа, щодо якої зареєстровано речові права на таку землю. Отже,
ОСББ має подавати декларацію з плати за землю щодо земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок
Однак лише тоді, коли речові права на таку ділянку належним чином оформлені. У такому разі обов’язок зі сплати земельного податку в ОСББ за земельну ділянку під багатоквартирним будинком виникає з моменту держреєстрації права на таку ділянку. Про це йдеться в консультації з БЗ 111.05.
Якщо ж у ОСББ відсутні будь-які документи, що підтверджували б його права на землю, платником плати за землю під багатоквартирним будинком воно не є. Разом із тим використання земельної ділянки без оформлення речового права на неї вважається порушенням земельного законодавства. Аби усунути це порушення, податківці рекомендують звернутися до органів місцевого самоврядування для оформлення та реєстрації відповідних прав. Хоча й не уточнюють, що за відсутності механізму реалізації ч. 2 ст. 42 ЗКУ, який мав би розробити Кабмін, будь-які «земельно-багатоквартирні» рішення рад суперечитимуть закону. А через це ситуація з оформленням такої землі вже десятий (!) рік поспіль висить у повітрі.
Щодо власників нежитлових приміщень. Якщо й далі йти у фарватері мінфінівської УПК № 602, то, на думку урядовців, співвласники, в тому числі й власники нежитлових приміщень, мають компенсувати ОСББ земельний податок у складі витрат на утримання будинку.
Отже, власник нежитлової нерухомості хоч і не є безпосереднім платником земподатку за землі під такою нерухомістю, але все одно сплачує цей податок опосередковано, тобто через ОСББ. Останнє ж, як було сказано вище, перераховуватиме податок до бюджету, попередньо задекларувавши свої податкові зобов’язання. При цьому
у власників нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку не виникає обов’язку з нарахування, подання податкової звітності та сплати плати за землю
Що говорить ДПСУ
На жаль, у консультаціях з БЗ 111.01 (див. цю — для фізичних осіб, а також цю і цю — для юридичних осіб) наведений вище висновок щодо власників нежитлових приміщень чітко не сформульований.
Тож платники продовжують і досі звертатися до ДПСУ за індивідуальними податковими консультаціями (ІПК) з цих питань. І головні податківці в цілому не відступають від лінії Мінфіну (з останніх ІПК див., наприклад, листи ДПСУ від 28.03.2024 № 1677/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК і від 19.03.2024 № 1470/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК, а також лист ГУ ДПС у м. Києві від 12.04.2024 № 1978/ІПК/26-15-04-02-08).
Водночас в окремих ІПК (див., наприклад, лист ГУ ДПС у Харківській обл. від 28.01.2022 № 230/ІПК/20-40-04-02-14) звучить і така думка, що поряд зі сплатою податку ОСББ його мають сплачувати також і власники нежитлових приміщень на підставі п. 287.8 ПКУ. Детальніше про це — в наступному розділі.
Що говорить ПКУ
Як не дивно, але пряма відповідь на запитання, чи належать суб’єкти господарювання, що володіють нежитловою нерухомістю в багатоквартирних будинках, до платників земельного податку, з давніх-давен міститься в п. 287.8 ПКУ. За його приписами
«власник нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно»
Водночас це спецправило визначення платника земподатку суперечить загальним правилам, оскільки називає платником особу, на яку не оформлено ані право власності, ані право користування землею. Тому довго точилися суперечки з приводу того, чи є платником земподатку власник нежитлової нерухомості в багатоповерхівці.
Очевидно, підхід Мінфіну, викладений в УПК № 602 і описаний нами вище, хоч і суперечить п. 287.8 ПКУ, однак є доволі ліберальним. Тож платники мають усі підстави взяти мінфінівські рекомендації на озброєння. Адже однією з обставин, що звільняє від фінвідповідальності за вчинення податкових правопорушень та порушень іншого підконтрольного податківцям законодавства, є ситуація, коли платник діяв відповідно до узагальнюючої податкової консультації (п.п. 112.8.2 ПКУ).
Що відбувається на практиці
А от фіскали на місцях намагаються поставити все з ніг на голову. Попри чинну на сьогодні УПК № 602 і безліч ІПК місцеві податківці доволі часто їх ігнорують і нараховують земельний податок власникам нежитлової нерухомості в багатоповерхівках.
При цьому, що найцікавіше й головне — малоприємне, їх підтримують і суди. Зокрема, Верховний Суд ще до появи УПК № 602 чітко заявляв: власник нежилого приміщення, розташованого в жилому фонді, є платником земельного податку з дати держреєстрації права власності на нерухоме майно (див. постанову ВС від 06.02.2018 у справі № 826/15139/16). І на цій позиції він стоїть і досі (див. постанову ВС від 26.10.2023 у справі № 160/6307/20).
На жаль, ситуація не з приємних. Але знайти вихід із неї можна. Для цього варто в суді наполягати на порушеннях, допущених фіскалами при визначенні суми податку. Як свідчить судова практика, податківці зазвичай для розрахунку податку:
1) беруть неправильний розмір НГО (розраховують його неправильно, опираючись на незрозумілі коефіцієнти, оскільки в Держземкадастрі дані про НГО таких земельних ділянок часто відсутні);
2) не визначають площу земельної ділянки, що відповідає площі приміщення, яке на праві власності належить особі, а нараховують податок за площу нежитлової нерухомості;
3) не ідентифікують земельну ділянку (не зазначають її кадастрового номера), що не дає можливості визначити, за яку конкретно ділянку розраховано земельний податок, тощо.
Якщо ці чи інші порушення будуть підтверджені в судовому засіданні, суди доходять висновку, що податок нараховано неправильно, а отже, податкова діяла не у спосіб, що визначений Конституцією та законами України. А тому відмовляють у нарахуванні податку або принаймні направляють справу на новий розгляд (див. постанови ВС від 25.01.2024 у справі № 820/4560/18, від 26.10.2023 у справі № 160/6307/20, від 23.10.2023 у справі № 826/16458/16 тощо).
Висновки
- В умовах правової невизначеності, на кого мають реєструватися речові права на земельну ділянку під багатоквартирним будинком — на ОСББ чи на кожного співвласника, в питанні сплати земельного податку за таку ділянку панує цілковитий хаос.
- На думку Мінфіну, висловлену ним в УПК № 602 і підтриману на словах головними податківцями, податок за земельну ділянку під багатоквартирним будинком декларує і сплачує ОСББ, а власники нежитлових приміщень компенсують ОСББ земельний податок у складі витрат на утримання будинку.
- Суди, у свою чергу, переконані, що застосовувати слід спецнорму п. 287.8 ПКУ, згідно з якою платниками земельного податку є власники нежитлових приміщень з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
- Податківці на місцях доволі часто ігнорують приписи УПК № 602 і нараховують земельний податок власникам нежитлової нерухомості в багатоповерхівках. Однак відстояти в судах правомірність такого нарахування податківцям не вдається через численні порушення при розрахунку суми податку.
