Комунальні платежі і ФОП-загальносистемник

Нерухомість використовує сам ФОП

Зазвичай ФОП-загальносистемник сам використовує майно, що йому належить, у своїй підприємницькій діяльності. А саме він може у власному приміщенні розмістити магазин, склад, кафе тощо. І зрозуміло, що така діяльність неможлива без комунальних витрат (електропостачання, водопостачання та водовідведення, теплопостачання тощо).

Звичайно, ФОП-загальносистемник бажає віднести сплачені комунальні послуги до своїх підприємницьких витрат. На наш погляд, таке право у нього є завдяки п.п. 177.4.4 ПКУ. Там серед витрат, пов’язаних з отриманням доходу, є інші витрати, до яких, у свою чергу, відносяться витрати на оплату оренди, ремонт та експлуатацію майна, що використовується в господарській діяльності, прямо пов’язані з виробництвом товарів, виконанням робіт, наданням послуг.

Податківці, у випадку коли сам ФОП-загальносистемник використовує своє майно у своїй діяльності (крім здавання в оренду такого майна), теж не бачать проблем із тим, щоб ФОП відносив суму сплачених комунальних платежів до своїх витрат. З цього приводу жодних фіскальних роз’яснень податківці не дають. Тому і говорити протилежне підстав немає.

Інша справа, коли мова йде про здавання нерухомості в оренду. Тоді зазвичай орендар відшкодовує орендодавцю вартість комуналки. Так от, з приводу того, чи мають право орендодавець і орендар віднести до витрат суми такої комуналки, у податківців включається фантазія.

Оренда і комунальні платежі

Що було раніше. Були часи, коли податківці не бачили нічого поганого у тому, щоб орендодавець відносив до витрат суму сплаченої комуналки постачальнику комунальних послуг за послуги, що спожиті орендарем у переданому в оренду приміщенні. Також вони були не проти, щоб орендар відносив до своїх витрат суму відшкодованої комуналки орендодавцю.

Такий висновок фіскали робили у БЗ 104.05. Водночас така БЗ була переведена до нечинних ще 01.05.2019. І з того часу у ФОП-загальносистемників із цим були проблеми. Це стосується ситуації з віднесенням до витрат суми сплаченої комуналки, як орендодавцем, так і орендарем.

Проблеми орендодавця. На сьогодні фіскали наголошують, що ФОП-орендодавець, який є загальносистемником, не має права (БЗ 104.05):

— віднести до складу витрат вартість сплаченої комуналки за приміщення, яке ФОП здає в оренду в межах підприємницької діяльності;

— віднести до свого підприємницького доходу суми відшкодування вартості спожитих комунальних послуг, які отримано від орендаря.

Аргументують податківці такий висновок, спираючись на норми:

— ст. 325 ЦКУ, згідно з якими суб’єктами права приватної власності є фізичні та юридичні особи. ФОП не може бути суб’єктом права власності;

— Закону № 2189*, з яких випливає, що договір на надання житлово-комунальних послуг укладається виконавцем цих послуг безпосередньо з фізособою як власником майна, тобто із фізособою-громадянином.

* Закон України «Про житлово-комунальні послуги» від 09.11.2017 № 2189-VIII.

Підсумовуючи ці дві норми, фіскали вибудовують, на їх погляд, логічний ланцюжок, вважаючи, що всі операції, пов’язані з комуналкою приміщення, що здається в оренду ФОПом, пов’язані виключно з фізособою-громадянином — власником приміщення. Тому вони роблять висновок, що сумам сплаченої комуналки не місце серед підприємницьких витрат ФОП-орендодавця, а сумі отриманого відшкодування комуналки від орендаря не місце серед підприємницьких доходів.

А щоб отримана компенсація комуналки не оминула оподаткування, фіскали додають: сума отриманого відшкодування комуналки є громадянським доходом і має оподатковуватися, як дохід фізособи-громадянина.

З цим підходом не можна погоджуватися. Адже:

1) власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, установлених законом (ч. 1 ст. 320 ЦКУ). Тому якщо особа здала свою нерухомість в оренду у статусі ФОП, то вона почала використовувати своє майно у підприємницькій діяльності і комунальні платежі, які сплачені за передану в оренду нерухомість, пов’язані із підприємницькою діяльністю. А отже, їм місце серед підприємницьких витрат (п.п. 177.4.4 ПКУ);

2) статус ФОП двоякий. Так, фізособа зі статусом «підприємець» у різних договорах може виступати або як громадянин, або як суб’єкт господарювання. У нашому ж випадку абсолютно зрозуміло, що компенсація комуналки пов’язана з договором оренди, за яким орендодавець виступає як підприємець, а не як громадянин. Тому і компенсацію він отримує як підприємець. Адже

Проблеми орендаря. Також податківці займають на сьогодні фіскальну позицію і щодо орендаря, який є ФОП-загальносистемником і здійснює відшкодування орендодавцю комуналки (див. БЗ 104.05).

Так, вони вважають, що орендарі, які відшкодовують орендодавцям комунальні платежі, не мають права відносити до складу витрат суми оплачених спожитих ними комунальних послуг за приміщення.

Річ у тому, що

А саме цей пункт визначає перелік сум, які ФОП-загальносистемник може віднести до своїх витрат.

З цим підходом також слід сперечатися. Адже, як ми казали вище, такі витрати згадані у п.п. 177.4.4 ПКУ у складі витрат на експлуатацію майна, що використовується в господарській діяльності.

Як боротися зі свавіллям

Рішення для орендаря. Тим, хто з числа орендарів не бажає йти до суду і відстоювати свою позицію, можемо порадити тільки один варіант: не платити орендодавцю відшкодування комуналки напряму, а замаскувати її в орендній платі.

Річ у тому, що на сьогодні є два способи компенсації таких платежів, а саме сума компенсації витрат на сплату комунальних платежів:

1) включається у розмір орендної плати, яка щомісяця сплачується орендарем. Тобто щомісяця, виходячи з показників лічильників і рахунків, які виставляє постачальник комунальних послуг, орендодавець визначає розмір орендної плати, яка складається із самого розміру плати за користування майном і компенсації комуналки. В акті про надання послуг орендодавець у цьому випадку не виводить окремим рядком суму компенсації комуналки, а зазначає тільки загальну суму орендної плати;

2) відшкодовується окремо від суми орендної плати. Причому умова щодо відшкодування вартості комунальних послуг може або прямо прописуватися у договорі оренди, або здійснюватися на основі окремого договору. В цьому випадку орендодавець або окремо визначає у акті про надання послуг суму відшкодування комунальних платежів, або на відшкодування таких платежі виставляє окремий акт.

Так от, якщо орендар проводитиме компенсацію комуналки у складі орендної плати, то тоді в орендаря точно не буде проблем із віднесенням таких сум до витрат. Адже відповідно до п.п. 177.4.4 ПКУ серед інших витрат ФОП-загальносистемника прямо згадана оплата оренди майна, що використовується в господарській діяльності.

Головне — документально підтвердити такі витрати і мати докази використання приміщення у підприємницькій діяльності (п.п. 177.4.5 ПКУ).

Рішення для орендодавця. Що стосується орендодавця, то якщо відшкодування комуналки замаскувати в орендну плату, то з доходами проблем не буде. Орендна плата і все, що в неї буде включено, буде підприємницьким доходом ФОП. А от за витрати потрібно буде боротися. І напевно робити це доведеться у суді.

На сьогодні є позитивні рішення судів щодо компенсації комунальних платежів (див. рішення Дніпропетровського окружного адмінсуду від 09.01.2020 у справі № 160/8893/19). У ньому суд прямо заявляє, що:

1) орендодавець, який згідно з договором оренди отримує від орендаря відшкодування витрат на оплату спожитих комунальних послуг (опалення, електричної енергії, водопостачання, водовідведення) на утримання приміщення, при обчисленні об’єкта оподаткування враховує суми такої отриманої компенсації у складі доходу на підставі п. 177.2 ПКУ, а суму коштів, сплачених постачальнику комунальних послуг, — у складі інших витрат, пов’язаних з господарською діяльністю на підставі п.п. 177.4.4 ПКУ;

2) орендар має право відповідно до п.п. 177.4.4 ПКУ відносити до витрат господарської діяльності витрати на оренду майна, що використовується в господарській діяльності згідно з договором оренди, та суми сплачених комунальних послуг.

Існує ще один варіант виходу із вищезгаданої ситуації — всі договори з комунальними службами переоформити на орендаря. Нехай він сам і розраховується за «комуналку», і включає ці суми до витрат. Це зручно лише при довгостроковій оренді. Якщо ж оренда короткострокова, то тут або втрачати витрати, або йти до суду і доводити свою позицію.