Оформлення початку будівництва
ОМС здійснює контроль за дотриманням законодавства, затвердженої містобудівної документації при плануванні та забудові відповідних територій; має право зупинити будівництво, яке проводиться з порушенням містобудівної документації і проектів окремих об’єктів, а також може заподіяти шкоди навколишньому природному середовищу; вирішує спори з питань містобудування (ст. 31 Закону від 21.05.1997 № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні»).
З одного боку, до повноважень старости здійснення контролю за дотриманням правил у сфері будівництва законом не віднесено. Але з іншого — саме до старости звертаються жителі за сприянням у складені скарг про порушення їх прав внаслідок самочинного будівництва або у оформлені прав на будівлі, побудовані самовільно.
З огляду на це, з метою попередження самочинного будівництва та недопущення негативних наслідків доцільно рекомендувати старостам проводити роз’яснювальну роботу серед жителів щодо дотримання чинного законодавства при будівництві нових об’єктів нерухомості, перебудові або добудові вже існуючих.
Почнемо з ознак самочинного будівництва, порядку здійснення початкових дій з будівництва та розглянемо правові наслідки недотримання містобудівних правил.
Акцентувати увагу жителів необхідно на оформленні правовстановлюючих документів на земельні ділянки, на яких планується будівництво, отриманні (поданні) документації з метою здійснення будівництва, відповідно до цільового використання земельних ділянок та існуючих містобудівних правил.
Порядок забудови земельних ділянок визначається ст. 27 Закону України від 17.02.2011 № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності»1 та Порядком видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки, затвердженим наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства 05.07.2011 № 1032.
1 Далі за текстом — Закон № 3038.
2 Далі за текстом — Порядок.
Слід зазначити, що відповідно до ст. 27 Закону № 3038 забудова присадибних, дачних і садових земельних ділянок може здійснюватися на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки.
У свою чергу, Порядок, який розроблений відповідно до ст. 27 Закону № 3038, призначений для використання уповноваженими органами містобудування та архітектури та іншими суб’єктами містобудування при вирішенні питань забудови присадибних, дачних і садових земельних ділянок.
З огляду на норми наведених правових актів, замовник, який має наміри здійснити будівництво індивідуального (садибного) житлового, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного) з площею до 300 квадратних метрів, господарських будівель, споруд, гаражів на земельній ділянці, повинен отримати будівельний паспорт забудови земельної ділянки. Для отримання будівельного паспорта замовник, як правило, через Центр надання адміністративних послуг має звернутись до відповідного уповноваженого органу містобудування та архітектури (структурного підрозділу районної державної адміністрації, виконавчого комітету міської ради) із відповідною заявою та надати наступні документи:
| 1 | засвідчену в установленому порядку копію документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію |
| 2 | ескізні наміри забудови (місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо) |
| 3 | проект будівництва (розробляється та включається до будівельного паспорта лише за бажанням замовника) |
| 4 | засвідчену в установленому порядку згоду співвласників земельної ділянки (житлового будинку) на забудову (у разі необхідності) |
Після отримання зареєстрованого будівельного паспорта замовник подає повідомлення до територіального органу Державної архітектурно-будівельної інспекції України про початок виконання таких робіт і лише на наступний день після подання повідомлення має право приступити до виконання будівельних робіт.
При будівництві будинку площею понад 300 метрів квадратних та/або вище за два поверхи діє інша процедура: замовнику необхідно одержати вихідні дані для проектування, розробити проектну документацію на будівництво, здійснити її експертизу, у передбачених законом випадках, та зареєструвати декларацію про початок виконання будівельних робіт в інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю за місцезнаходженням об’єкта.
Поняття та правові наслідки самочинного будівництва
Відповідно до ст. 375 Цивільного Кодексу України3 власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно. Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням. Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються ст. 376 ЦК.
3 Далі за текстом — ЦК.
Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Слід зазначити, що достатньо однієї з перелічених умов, щоб будівля отримала статус самочинного будівництва.
Староста має роз’яснити, які наслідки чекають на особу, яка здійснила самочинне будівництво та на таку будівлю.
По-перше, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, про що зазначено у ч. 2 ст. 376 ЦК, і тому не має права розпоряджатись будівлею – продавати, дарувати, здавати в оренду, укладати стосовно неї будь-які угоди. Право власності на такий об’єкт не підлягає державній реєстрації.
По-друге, у передбачених законом випадках, особу, яка здійснила самочинне будівництво, може бути зобов’язано знести таку будівлю за власний рахунок.
Частинами 3 та 5 ст. 375 ЦК передбачено судовий порядок визнання права власності на самочинно збудоване майно за особою, яка його здійснила. Давайте подивимось, чи варто до нього вдаватись, нехтуючи із самого початку приписами законодавства у сфері будівництва.
Так, за рішенням суду право власності на самочинно збудоване майно може бути визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво, на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети у встановленому порядку за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Згідно з правовою позицією Верховного Суду України, викладеною в постанові від 09.11.2016 у справі № 6-1403цс16, суд може визнати право власності на самочинне будівництво, тільки за умови надання земельної ділянки особі, яка здійснила самочинне будівництво, у встановленому порядку, зокрема, у випадках: безоплатної передачі земельної ділянки громадянину із земель державної або комунальної власності (ст. 121 Земельного кодексу України); набуття особою, яка здійснила самочинне будівництво, земельної ділянки, наданої для цієї мети іншій особі, у власність; укладення договору оренди, іншого цивільно-правового договору, що дає право забудови земельної ділянки; прийняття відповідним органом виконавчої влади чи місцевого самоврядування рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки тощо.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (ч. 4 ст. 376 ЦК).
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою – власником (користувачем) земельної ділянки, яка здійснила самочинне будівництво на цій ділянці, якщо це не порушує права інших осіб (ч. 5 ст. 376 ЦК).
Для з’ясування питань про те, чи відповідають виконані будівельні роботи вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва, чи є відхилення від проекту істотним, таким, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, чи впливає і яким чином допущене порушення з урахуванням місцевих правил забудови, громадських і приватних інтересів на планування, забудову, благоустрій вулиці, на зручність утримання суміжних ділянок, чи можливо з технічної точки зору провести перебудову самочинно збудованих прибудов тощо, у справах цієї категорії є необхідним призначення будівельно-технічної експертизи.
Оплата експертизи у цивільній справі проводиться за рахунок сторони, яка порушила відповідне клопотання.
Як бачимо, на позитивне рішення у справі можна очікувати тільки за наявності волевиявлення власника на надання земельної ділянки або доведення факту незаподіяння самочинним будівництвом шкоди правам та інтересам інших осіб, що потребує великих зусиль.
Тобто розрахунки «на авось» можуть виявитись марними і призвести до серйозних фінансових затрат та негативних наслідків у вигляді перебудови або знесення таких об’єктів.
Строк позовної давності на вимоги про проведення перебудови самочинно збудованого чи такого, що будується, житлового будинку, прибудови до нього, будівлі, споруди чи іншого нерухомого майна, а також про знесення таких об’єктів не вважається пропущеним, незалежно від тривалості часу, який минув після закінчення чи початку будівництва (п. 29 Постанови Пленуму Вищого Спеціалізованого Суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 №6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва»).
Це означає, що власник/користувач або особа, права якої порушено самочинним будівництвом, незалежно від тривалості часу, який минув від зведення такої будівлі, може скористатись судовим захистом.
Потрібно пам’ятати, що навіть після ухвалення позитивного рішення суду, обов’язково необхідно буде здійснити процедуру введення об’єкта в експлуатацію, а після цього зареєструвати права власності на нерухоме майно.
