Утримання податку з доходів при продажу нерухомості
ЗАПИТАННЯ. Фізична особа — підприємець має намір продати власний будинок (нерухомість). Як і за якою ставкою сплачується податок з доходів від продажу нерухомості, чи потрібно подавати декларацію про доходи?
ВІДПОВІДЬ. Крім доходів від підприємницької діяльності, фізичні особи — підприємці на будь-якій системі оподаткування (загальній, єдиному чи фіксованому податку) можуть отримувати інші доходи, не пов'язані з підприємництвом. Зокрема це може бути дохід від продажу власної нерухомості.
Такий паралельний дохід обкладається податком з доходів за загальними правилами, установленими для громадян, які не є підприємцями.
Здебільшого обов'язок нараховувати, утримувати, сплачувати до бюджету податок з доходів за рахунок платників, а також звітувати щодо нього згідно із
Законом про податок з доходів документ 1 лежить на податкових агентах. Як правило, це суб'єкти підприємництва або незалежні професіонали, які виплачують громадянам дохід.При здійсненні операцій з відчуження об'єктів нерухомого майна
податковим агентом є нотаріус, який посвідчує відповідний договір. Проте, по суті, дохід продавцю виплачує не нотаріус, а покупець, тому існують свої особливості сплати податку.Так, податок з доходів нараховує нотаріус, сума його визначається
виходячи з ціни продажу, але не нижче оціночної вартості. Однак сплачується цей податок стороною (сторонами) договору купівлі-продажу (міни), причому до його (договору) нотаріального посвідчення. Нарахований податок фізична особа сплачує через банківську установу (шляхом безготівкового розрахунку або шляхом внесення готівкових коштів).Нотаріус посвідчує договір тільки за наявності документа про сплату податку, а потім повідомляє про це податковий орган.
Зауважимо, що в консультації податківців (див. «Вісник податкової служби України», 2007, № 4, с. 39) пропонується дещо інший порядок сплати податку: суму податку платник розраховує самостійно, а нотаріус лише перевіряє її. Але все ж таки в самому
Законі про податок з доходів запропоновано, як зазначено вище, інший механізм.Тепер перейдемо до податку з доходу, отриманого від продажу власного будинку фізичної особи. Зазначимо, що
на порядок оподаткування впливає й те, скільки разів протягом звітного податкового року особа продавала об'єкти нерухомості.Так, дохід, отриманий платником податку
від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, не обкладається податком, якщо загальна площа такого житлового будинку не перевищує 100 кв. м.Якщо площа такого об'єкта нерухомості
перевищує 100 кв. м, то частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою 1 % від вартості такого об'єкта нерухомого майна (підпункти 11.1.1, 11.2.1 статті 11 Закону про податок з доходів).Наведемо приклад
. Медова Т. І. продала житловий будинок, що їй належить, площею 150 кв. м (перший продаж протягом року). Вартість, зазначена в договорі купівлі-продажу, — 900000 грн. (ця сума не нижча оціночної вартості).Розрахуємо вартість 1 кв. м житла:
900000 : 150 = 6000 (грн.).
Не оподатковується (100 кв. м): 6000
х 100 кв. м = 600000 (грн.).Сума податку за ставкою 1 % (50 кв. м): 6000
х х 50 х 1 : 100 = 3000 (грн.).Якщо ж до продажу житлового будинку громадянин протягом звітного податкового року вже продавав житловий будинок, квартиру (її частину), кімнату, садовий будинок
, тоді його дохід (уся отримана сума) обкладатиметься податком за ставкою 5 %, незалежно від площі об'єкта (підпункти 11.1.2, 11.2.2 статті 11 Закону про податок з доходів) .Як уже зазначалося, дохід від продажу об'єкта нерухомого майна
визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого нерухомого майна, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку згідно із законодавством довідка 1.Отже, продавати (купувати) нерухомість можна за будь-якою ціною, але
якщо сума, зазначена в договорі, буде нижча оціночної вартості, то для визначення розміру податку береться оціночна вартість.Тепер
про необхідність подавати фізичною особою «громадянську» декларацію, якщо протягом року продавалася нерухомість. Нотаріус, який посвідчив договір відчуження об'єкта нерухомості, зобов'язаний надати інформацію про такий договір податковому органу за податковою адресою платника податку у строки, установлені законом для податкового кварталу. Поки що спеціальної форми для подання таких відомостей немає, але нотаріуси зазначають цю інформацію у ф. № 1ДФ (лист ДПАУ від 22.03.2007 р. № 1370/Б/17-0715) , хоча і подають її за місцем свого перебування.Фактично завдяки такому наданню інформації
громадянина убезпечено від подання декларації про доходи. Водночас існують випадки добровільного подання «громадянської» декларації, за умови, що підприємець працював за трудовим договором і отримував заробітну плату. Зокрема, він може подати декларацію, якщо бажає включити до податкового кредиту понесені ним у 2007 році витрати згідно з переліком, установленим пунктом 5.3 Закону про податок з доходів. У цьому випадку представники податкових органів попереджають, щоб громадянин зазначав у декларації, у тому числі й доходи від продажу нерухомості, якщо такі доходи обкладалися податком з доходів.І ще один момент у разі форс-мажору
, коли податок було сплачено, але сторони правочин не вчинили або його було визнано недійсним (договір не було нотаріально посвідчено), платник може повернути сплачену суму податку. Для цього йому доведеться подати річну декларацію та документ, що підтверджує фактичну сплату податку.Декларація про доходи подається платниками податків до податкового органу за місцем їх проживання
до 1 квітня, тобто останнім днем подання є 31 березня 2008 року. Декларація заповнюється платником податків самостійно або іншою особою, уповноваженою на це нотаріально. Якщо громадянин не знає, як правильно заповнити декларацію, то він має право до 1 березня звернутися до податкового органу з проханням заповнити йому декларацію. Причому податківці зобов'язані безоплатно надати йому такі послуги (пункт 18.10 статті 18 Закону про податок з доходів).Докладніше про заповнення «громадянської» декларації ми розповімо в наступному номері «ВД».
Розшифровка нормативних посилань (документ)
1
Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. № 889-IV.
Довідкова інформація (довідка)
1
Сьогодні орган, уповноважений здійснювати таку оцінку, не визначено. Тому поки що при нарахуванні податку слід виходити з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу (міни), але не нижчої від вартості такого майна, визначеної в довідці бюро технічної інвентаризації (лист ДПАУ від 22.03.2007 р. № 1370/Б/17-0715) .
