Теми
Вибрати теми статей
Сортувати за темами

Продаж нерухомості та податок з доходів

Редакція ВД
Власне Діло Березень, 2008/№ 5
Друк
Стаття

Продаж нерухомості та податок з доходів

 

Ситуація на ринку нерухомості — на сьогодні одна з найбільш актуальних тем у нашій країні. Незважаючи на неймовірне зростання цін, передумов для зниження попиту на нерухомість не спостерігається. Не зменшується й кількість бажаючих продати свою квартиру, будинок тощо. Однак не варто забувати, що з отриманих від продажу коштів у деяких випадках слід сплатити податок з доходів.

Про порядок оподаткування доходів від операцій з нерухомістю у 2008 році і йтиметься в цій публікації.

Маргарита СМИРНОВА, консультант газети «Власне Діло»

 

Податок з доходів у 2008 році

Як відомо, з 1 січня 2007 року «запрацювала»

стаття 11 Закону про податок з доходів документ 1 «Оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого майна». Норми цієї статті діють і цього року, тобто податок з доходів при продажу громадянами об’єктів нерухомості у 2008 році справляється в тому ж порядку, що й торік.

Так, відповідно до

статті 11 Закону про податок з доходів кошти, отримані громадянами від продажу власної нерухомості, є об’єктом для оподаткування податком з доходів. Однак згідно зі встановленими правилами платити податок фізичним особам потрібно далеко не при кожному продажу. Зазначимо, що дохід фізичних осіб — підприємців, які продаватимуть власну нерухомість як звичайні громадяни, також потрапить під оподаткування відповідно до статті 11 Закону про податок з доходів (зокрема, про це йдеться в листах ДПАУ від 28.04.2007 р. № 2125/ч/17-0715, від 05.10.2007 р. № 4851/В/17-0715).

 

Як платити податок з доходів

Податок з доходів

при здійсненні операцій з нерухомим майном нараховується податковим агентом — нотаріусом, що посвідчує договір купівлі-продажу (підпункт 11.3 статті 11 Закону про податок з доходів).

Продавець нерухомості (фізособа) повинен сплатити податок з доходів до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Податок фізична особа сплачує через банківську установу (шляхом безготівкового розрахунку або шляхом унесення готівки).

Нотаріус посвідчує договір тільки за наявності документа про сплату податку, а потім повідомляє про це податковий орган.

Ще одна умова, без якої договір не може бути нотаріально посвідчений, — визначення

оціночної вартості нерухомого майна, що підлягає продажу.

Вона розраховується

уповноваженим органом (не обов’язково державним) у порядку, який має розробити Кабінет Міністрів України. Поки що такого порядку немає, уповноваженим органом можна вважати те ж БТІ. Орієнтуватися на вартість, зазначену в його довідках, рекомендується в листі ДПАУ від 19.02.2007 р. № 3200/7/17-0116.

Зверніть увагу: у неофіційній консультації податківців довідка 1 ідеться про те, що

суму податку платник розраховує самостійно, а нотаріус лише перевіряє її.

Аналогічні висновки можна зробити й з

листа ДПАУ від 19.02.2007 р. № 3200/7/17-0116: «Оскільки відповідальність за сплату податку несе платник податку і функції стосовно нарахування, утримання та перерахування податку до бюджету фактично виконуються громадянами, котрі отримують доходи від операцій з майном, нотаріуси виконують функції податкових агентів у частині контролю повноти сплати податку до бюджету перед посвідченням договорів та забезпечують надання відповідної інформації податковому органу».

Отже, при такому варіанті до нотаріуса не потрібно звертатися для нарахування податку, а самостійно визначити суму й сплатити її, а потім уже пред’явити платіжку. Проте, якщо податок буде розраховано невірно, цілком можливо, що нотаріус відмовиться посвідчувати договір.

 

Розрахунок податку з доходів

Тепер перейдемо безпосередньо до складових для розрахунку розміру податку з доходів. Отже,

на порядок оподаткування впливає:

а)

скільки разів протягом звітного податкового року продавалися певні об’єкти нерухомості;

б)

від продажу якого об’єкта нерухомості було отримано дохід. Умовно їх можна розбити на дві групи:

1)

житловий будинок, квартира або частина квартири, кімната, садовий будинок (включаючи земельну ділянку, на якому розміщені ці об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

2)

інші можливі об’єкти нерухомості та об’єкти незавершеного будівництва.

Далі. Дохід

від продажу об’єкта нерухомого майна визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого нерухомого майна, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до законодавства.

Тобто продавати (купувати) нерухомість можна за будь-якою ціною, але

якщо сума, зазначена в договорі, буде меншою оціночної вартості, то для визначення розміру податку з доходів береться оціночна вартість.

Зазначимо, що для цілей оподаткування

одним об’єктом продажу вважатиметься житловий або садовий будинок (його частина) із земельною ділянкою (її частиною), незалежно від кількості договорів (два чи один), якими оформлено купівлю-продаж такого будинку із земельною ділянкою, на якому він розташований. Причому вартість господарсько-побутових споруд і будівель, які будуть розташовані на такій земельній ділянці, враховується при визначенні загальної вартості продажу (суми отриманого доходу) (лист ДПАУ від 01.06.2007 р. № 2596/С/17-0715, № 10935/7/17-0717).

Тепер перейдемо до розрахунку податку при одержанні фізособою доходу

від продажу нерухомості.

 

Умовна перша група (житлова нерухомість)

I.

Дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року об’єктів умовної першої групи, не обкладається податком, якщо загальна площа такого житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку не перевищує 100 кв. м .

Якщо площа такого об’єкта нерухомості

перевищує 100 кв. м, то частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, оподатковується за ставкою в розмірі 1 % від вартості такого об’єкта нерухомого майна (підпункти 11.1.1,11.2.1 статті 11 Закону про податок з доходів).

Наведемо

приклади.

1. Зінченко В. А. у лютому 2008 року продав власну квартиру площею 40 кв. м (перший продаж протягом року) за 300000 грн. Оскільки площа квартири не перевищує 100 кв. м, податок з доходів не справляється.

2. Веселова Н. І. у березні 2008 року продала належний їй житловий будинок площею 150 кв. м (перший продаж протягом року). Вартість, зазначена в договорі купівлі-продажу, — 900000 грн. (ця сума не є нижчою оціночної вартості).

Розрахуємо вартість 1 кв. м житла:

1 кв. м = 900000 : 150 = 6000 (грн.).

Не обкладається (100 кв. м): 6000

х 100 кв. м = 600000 (грн.).

Сума податку за ставкою 1 % (50 кв. м): 6000

х 50 кв. м х 1 % : 100 = 3000 (грн.).

II.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш ніж одного об’єкта нерухомості, умовно віднесеного до першої групи, обкладається податком за ставкою 5 % (підпункти 11.1.2, 11.2.2 статті 11 Закону про податок з доходів).

Наведемо

приклад. Кульков С. П. у квітні 2008 року продав власну квартиру площею 40 кв. м, це другий продаж протягом року об’єкта нерухомості умовної першої групи, який здійснює цей громадянин. Вартість, зазначена в договорі купівлі-продажу, — 300000 грн. (ця сума не є нижчою оціночної вартості).

Розрахуємо суму податку: 300000

х 5 % : 100 = 15000 (грн.).

Припустимо, за тих самих умов Кульков С. П. продає квартиру за 200000 грн. (сума зазначена в договорі), але оціночна вартість 300000 грн. У цьому разі податок розраховуватиметься виходячи з оціночної вартості і також становитиме 15000 (грн.).

 

Умовна друга група (нежитлова нерухомість)

Що стосується інших об’єктів, а також об’єктів незавершеного будівництва, то дохід, отриманий від їх продажу

незалежно від того, скільки разів здійснювався продаж таких об’єктів протягом року, обкладається податком за ставкою 5 %.

Наведемо

приклад. Кривенко М. Б. продає в березні 2008 року належний йому гараж. Вартість гаража за оцінкою органів БТІ — 10000 грн., за цією ж вартістю здійснюватиметься продаж.

Сума податку: 10000

х 5 % : 100 = 500 (грн.).

Потім протягом 2008 року він продає квартиру площею 34 кв. м. Оскільки цей продаж об’єкта нерухомості

умовної першої групи, метраж якого не перевищує 100 кв. м, здійснюється вперше протягом року, то з громадянина податок з доходів не справляється.

 

Обмін об’єктів нерухомості

При обміні одного об’єкта нерухомості на інший (інші)

кожна сторона договору міни сплачує 50 % від суми податку від вартості відповідного відчуженого такою стороною об’єкта нерухомості. Податок з доходів розраховується відповідно до норм, установлених для продажу об’єктів нерухомості (наведений вище) (підпункт 11.1.4 статті 11 Закону про податок з доходів).

Наведемо

приклад. Гриценко О. Н., власник квартири загальною площею 83 кв. м, оціночна вартість якої становить 700000 грн., уклав з Мельниковим Д. Е. договір на обмін квартири на будинок площею 250 кв. м і оціночною вартістю 800000 грн., що належить Мельникову Д. Е. Інших операцій з нерухомістю протягом 2008 року сторони договору не здійснювали, договірна вартість відповідає оціночній.

Податок при відчуженні квартири Гриценка О. Н. не нараховується (площа менше 100 кв. м), отже, те ж саме при обміні.

Розраховуємо податок, що підлягає сплаті Мельниковим Д. Е. (площа більше 100 кв. м):

вартість 1 кв. м = 800000 : 250 = 3200 (грн.);

податок за ставкою 1 % = 3200 

х 150 кв. м х 1 % : 100 = 4800 (грн.).

Загальна сума податку, що підлягає сплаті Мельниковим Д. Е., = 4800

х 50 % = 2400 (грн.).

 

Доходи нерезидентів

У

пункті 11.3 статті 11 Закону про податок з доходів зазначається, що доходи нерезидентів від продажу нерухомості оподатковуються згідно з порядком оподаткування таких доходів для резидентів.

Проте Мін’юст довідка 2, а разом з ним і ДПАУ довідка 3 дали своє трактування цієї норми. Якщо нерезидент продає в Україні

житлову нерухомість (перша умовна група) не частіше одного разу протягом звітного податкового року, то його дохід не обкладається податком, якщо загальна площа об’єкта не перевищує 100 кв. м.

У разі перевищення площею проданого житла 100 кв. м до частини доходу, пропорційної такому перевищенню, застосовується ставка

пункту 7.3 статті 7 Закону про податок з доходів, у 2008 році це 30 %.

Крім того, другий і кожний наступний продаж нерезидентом протягом звітного року житлової нерухомості, а також продаж іншої нерухомості (у тому числі землі) (друга умовна група) також

обкладається податком за ставкою 30 %.

 

Висновки

Податок з доходів при продажу громадянами об’єктів нерухомості у 2008 році справляється в тому самому порядку, що й торік.

Податок з доходів громадяни сплачують перед укладанням договору купівлі-продажу. Податківці допускають, щоб розрахунок податку з доходів громадяни робили самостійно.

Податок з доходів при продажу нерухомості сплачується виходячи з ціни, зазначеної в договорі, але якщо оціночна вартість вище договірної, то для визначення розміру податку з доходів береться оціночна вартість.

Ставки податку залежать від виду об’єкта нерухомості (умовно поділяються на дві групи) та кількості правочинів, здійснених громадянином протягом року, із продажу квартири, житлового будинку, садового будинку та інших об’єктів житлової нерухомості (першої умовної групи).

Якщо площа об’єкта першої умовної групи (квартири, житлового будинку, садового будинку тощо), що продається не частіше одного разу на рік, не перевищує 100 кв. м, отриманий від продажу дохід податком з доходів не обкладається. Але якщо площа такого об’єкта нерухомості перевищує 100 кв. м, то частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 1 %.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш ніж одного об’єкта нерухомості, умовно віднесеного до першої групи, обкладається податком за ставкою 5 %.

Продаж «інших об’єктів» обкладається за ставкою 5 % незалежно від того, який по черзі правочин здійснює громадянин цього року.


Розшифровка нормативних посилань (документ)

1

Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. № 889-IV.

 

Довідкова інформація (довідка)

1

Консультація в журналі «Вісник податкової служби України»», 2007, № 4, с. 39.

2

Лист Мін’юсту України від 12.04.2007 р. № 20-35-59.

3

Листи ДПАУ від 06.09.2007 р. № 4408/М/17-0715, № 10841/5/17-0716, № 17678/7/17-0717, від 01.10.2007 р. № 11925/5/17-0716, від 23.04.2007 р. № 8151/7/17-0717, від 22.06.2007 р. № 6151/6/17-0716.
Оформи передплату та читай все Передплатити журнал
stop

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити
App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Увійдіть, щоб читати більше! Авторизовані користувачі одержують безкоштовно 5 статей на місяць