З оренди та у власність!
Незважаючи на те що приватизаційний процес в Україні розпочався в 90-х роках минулого століття, залишилася достатня кількість привабливих об'єктів нерухомості, які перебувають у комунальній або державній власності. А, як відомо, такі об'єкти може бути передано у приватне володіння тільки шляхом приватизації.
Темою нашої статті є варіанти приватизації об'єкта, якщо підприємець орендує об'єкт нерухомості комунальної власності.
З питань приватизації комунального майна консультує начальник управління з питань комунальної власності виконавчого апарату облради Поливаний Анатолій Петрович.
Правова база
Базовими нормативними актами, що регулюють процес приватизації, є
Закон «Про приватизацію державного майна» від 04.03.92 р. № 2163, в якому визначено об'єкти та суб'єкти приватизаційного процесу, процедури, порядок і способи приватизації тощо, Закон «Про приватизацію малих державних підприємств (малу приватизацію)» від 06.03.92 р. № 2171-XII , а також Державна програма приватизації, затверджена Законом України від 18.05.2000 р. № 1723 (далі — Програма приватизації). У Програмі приватизації наводиться класифікація всіх об'єктів приватизації, детально описано всі етапи приватизації тощо.Важливо зрозуміти, що перш ніж приступати до приватизації будь-якого об'єкта, слід переконатися, що немає жодних обмежень щодо його приватизації.
До об'єктів, які не може бути приватизовано, належать об'єкти загальнодержавного значення, казенні підприємства, об'єкти, що мають стратегічне значення, а також унесені до переліку об'єктів, які не підлягають приватизації. Також законодавчими актами може бути встановлено інші обмеження. Наприклад, сьогодні діє мораторій на приватизацію пам'яток архітектури.
Оскільки в цій статті розглядаються об'єкти комунальної власності, слід визначити, що таке комунальна власність.
Комунальна власність — власність територіальної громади (населення конкретної адміністративно-територіальної одиниці — міста, села, району), від імені якої здійснюється користування та розпорядження місцевими радами або безпосередньо конкретною громадою.
Приватизація об'єктів комунальної власності провадиться в межах нормативно-правової бази, що регулює приватизацію державного майна (див. вище), з урахуванням особливостей, викладених у
Законі України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.97 р. № 280/97-ВР (далі — Закон про місцеве самоврядування). Головна особливість: рішення про приватизацію конкретного об'єкта, порядок і спосіб приватизації приймається безпосередньо відповідною радою.
Способи приватизації
Чинне законодавство України передбачає, що об'єкти комунальної власності можуть бути приватизовані такими способами:
— продажем на аукціоні або на умовах конкурсу;
—
викупом.
Продаж об'єктів комунальної власності за конкурсом (на аукціоні)
Продаж об'єктів комунальної власності за конкурсом (на аукціоні) полягає в передачі об'єкта у власність покупцю, який запропонував найкращі умови подальшої експлуатації об'єкта або за рівних умов — найвищу ціну.
Підкреслимо ще раз: рішення про спосіб приватизації об'єкта комунальної власності приймають депутати на пленарному засіданні сесії.
Головним завданням щодо управління власністю є не тільки задоволення всіх потреб територіальної громади, а й поповнення міського (обласного, районного) бюджету,
тому, на думку депутатів, особливо привабливі об'єкти комунальної власності економічно доцільно продавати за конкурсом. Але, крім заявленої ціни, майбутній власник зобов'язаний надати громаді бізнес-план експлуатації об'єкта, інвестиційні проекти. Усі ці позиції фіксуються в договорі купівлі-продажу, і в разі невиконання договірних умов власник (територіальна громада) може ініціювати питання щодо розірвання договору купівлі-продажу та повернення об'єкта у власність міста (області).Щодо конкурсу (аукціону) все більш-менш зрозуміло, тож розглянемо викуп комунального майна.
Можливість укладення договору оренди з правом викупу
Викуп застосовується щодо об'єктів комунальної власності, які не продано з аукціону або за конкурсом та які включено до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу. Цей перелік може містити об'єкти, здані в оренду, якщо право на викуп було передбачено договором оренди, укладеним до набуття чинності
Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269 (далі — Закон про оренду держмайна ).
Компенсація затрат орендарю на ремонт у разі приватизації приміщення
Орендуючи комунальне майно навіть протягом тривалого часу, орендар не придбаває виключне право на викуп цього приміщення.
Він має право тільки на компенсацію витрат на проведення ремонту, та й то в суворо визначених законодавством випадках.Випадок з життя
: підприємець зробив капітальний ремонт приміщення, узятого в оренду. Власником приміщення прийнято рішення про приватизацію цього об'єкта. На що може розраховувати підприємець у такій ситуації?Розглянемо цю ситуацію детальніше. Які поліпшення може бути компенсовано? Ідеться тільки про
невід'ємні поліпшення. При цьому невід'ємними поліпшеннями називається проведення ремонтно-будівельних робіт капітального характеру, які не може бути відокремлено без завдання шкоди об'єкту оренди та призводять до зростання вартості об'єкта.До таких робіт може бути віднесено заходи щодо поліпшення несучих конструкцій і комунікацій, а саме: гідроізоляція, укріплення фундаменту та стін, деякі види перепланувань, реконструкції, заміна інженерних систем.
Роботи з внутрішнього оздоблення до таких не належать
незалежно від їх вартості, оскільки при зміні власника оздоблення, найімовірніше, буде змінено.Проведення косметичного ремонту є обов'язком орендаря згідно з умовами договору оренди.
На практиці були випадки, коли вартість оздоблювальних робіт наближалась до вартості самого об'єкта до ремонту. Сумно, але компенсацію підприємець не отримав.
Але припустимо, орендар зробив не тільки косметичний ремонт, а й невід'ємні поліпшення об'єкта оренди. Як усе ж таки отримати за них компенсацію, якщо власник прийняв рішення щодо приватизації об'єкта оренди.
Для того щоб дійсно домогтися компенсації
, у договорі оренди слід передбачити пункт про можливість ремонту за рахунок власних коштів орендаря з подальшою компенсацією в разі приватизації об'єкта. Крім того, потрібний письмовий дозвіл орендодавця на здійснення поліпшень.За наявності письмового дозволу орендодавця орендар повинен подати до органу приватизації на погодження проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, договори підряду, акти приймання виконаних робіт і копії платіжних документів, якими оформлено роботи та матеріали. Аудитором, який проводить аналіз поліпшень, буде зафіксовано фізичний стан об'єкта, звірено всі позиції (кошторис — наявність поліпшень — платежі) і підтверджено (або не підтверджено) їх проведення за рахунок власних коштів орендаря.
Необхідно, щоб проектно-кошторисну документацію в установленому порядку було письмово погоджено з орендодавцем для запобігання можливих розбіжностей у майбутньому.
Незалежна оцінка такого об'єкта оренди провадиться до та після здійснення поліпшень і в установленому порядку затверджується власником.
Зібравши своєчасно та в повному обсязі всі необхідні документи та погодження, можна розраховувати на компенсацію невід'ємних поліпшень від орендодавця.
Якщо способом приватизації є конкурс (аукціон), то орендар на загальних умовах має право брати в ньому участь. Власник визначає стартову вартість об'єкта на підставі ринкової вартості, визначеної експертним шляхом незалежним оцінювачем.
У такій оцінці окремо не виділяється вартість невід'ємних поліпшень.А якщо переможцем став інший суб'єкт господарювання,
підприємцю залишається (і він має повне право) висунути претензії до власника на відшкодування коштів, витрачених на невід'ємні поліпшення орендованого приміщення.Якщо ж прийнято рішення про приватизацію об'єкта шляхом викупу орендарем, суб'єктом оціночної діяльності при проведенні оцінки вираховується
вартість зроблених невід'ємних поліпшень із ринкової вартості об'єкта приватизації на підставі висновку аудиту.
Матеріал підготувала Олена Кедрус
