Як узаконити гараж
Ситуація
. Підприємець використовує для провадження господарської діяльності особистий автомобіль і гараж. Гараж було встановлено без будь-яких дозвільних документів 18 років тому. Нещодавно було отримано від райради припис-попередження з вимогою надати дозвільні документи на гараж, інакше його погрожують знести. Як узаконити гараж?Безумовно, проблема наболіла, тож спробуємо розібратися.
Віталіна МІРОШНИЧЕНКО, консультант газети «Власне Діло»
Документи статті
ЗКУ
— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.КУпАП
— Кодекс України про адміністративні правопорушення від 07.12.84 р. № 8073-X.ЦКУ
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.Закон про реєстрацію нерухомості
— Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.Закон про інвалідів
— Закон України «Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні» від 21.03.91 р. № 875-XII.Тимчасовий порядок № 1035
— Тимчасовий порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків з господарськими спорудами і будівлями, споруджених без дозволу на виконання будівельних робіт, затверджений постановою КМУ від 09.09.2009 р. № 1035.Порядок № 923
— Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затверджений постановою КМУ від 08.10.2008 р. № 923 (у редакції від 20.05.2009 р. № 534).Порядок № 1206
— Порядок внесення плати за видачу сертифіката відповідності державним будівельним нормам, стандартам та правилам, затверджений постановою КМУ від 21.10.2009 р. № 1206.Інструкція № 20/5
— Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджена наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 р. № 20/5.Тимчасове положення № 7/5
— Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 р. № 7/5 (у редакції від 28.01.2003 р. № 6/5).Рішення № 73/10
— Рішення 43-ї сесії Харківської міської ради 5-го скликання «Про внесення змін до рішення 29-ї сесії Харківської міської ради 5-го скликання від 24.12.2008 р. № 364/28 «Про затвердження Положення про порядок передачі у власність і (або) надання в оренду громадянам земельних ділянок для обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, обслуговування індивідуальних капітальних гаражів та ведення садівництва» від 29.04.2010 р. № 73/10.
Узаконити потрібно не лише гараж, а й землю під ним
Усім відомо, що узаконити гараж сьогодні дуже складно. Причому одна з проблем полягає в тому, що у плутанині, що склалася, мало хто взагалі уявляє, як це зробити. Тому насамперед прояснимо ситуацію.
Отже, якщо підприємець (або просто фізична особа — громадянин) колись давно, у період загального «галасу» побудував гараж (природно, без будь-яких документів і дозволів), а тепер бажає його узаконити, то для цього йому необхідно зробити два кроки:
1) отримати документ на законне користування землею під гаражем
(це буде або договір оренди земельної ділянки, або акт держвласності на землю);2) зареєструвати право власності на гараж у бюро технічної інвентаризації
(далі — БТІ) (необхідно лише в тому разі, якщо гараж капітальний — цегляний і стоїть на фундаменті, тобто такий, що не відокремлюється від землі; для металевих гаражів це не потрібно).Крім того, слід звернути увагу на такий момент:
оформляти гараж підприємцю потрібно на себе як на громадянина — фізичну особу, оскільки саме фізична особа є суб'єктом права власності. При цьому зазначати підприємницький статус необов'язково, однак можна (а інколи навіть потрібно, наприклад, у Києві та області). Проте навіть якщо автомобіль і гараж оформлено на громадянина (фізичну особу), він має повне право використовувати їх у госпдіяльності (стаття 320 ЦКУ).Тепер розберемося детальніше.
Цегляний гараж (капітальний гараж)
Цегляний гараж є нерухомістю, оскільки його неможливо відокремити від землі, не знецінивши та не змінивши його призначення
(стаття 2 Закону про реєстрацію нерухомості). Отже, підприємець, що має такий гараж, повинен отримати право власності (або користування) на землю під ним і зареєструвати право власності на гараж у БТІ. А для цього спочатку потрібно отримати в ДАБК сертифікат відповідності побудованого об’єкта будівельним нормам (пункт 1.6 Тимчасового положення № 7/5, пункт 2 Порядку № 923).Отримання такого сертифіката пов'язано з деякими особливостями.
Гараж побудовано на території приватного житлового будинку
Отже, припустимо, що приватний будинок побудовано законно, тобто фізична особа має право власності на землю приватного будинку. Однак, незважаючи на те, що гараж стоїть на землі, яка належить фізичній особі, будувати його без дозволу від ДАБК на проведення будівельних робіт усе одно було незаконно. Тому гараж є самобудом
(стаття 376 ЦКУ), і це призводить до серйозних проблем:— по-перше, фізична особа не має права власності на такий об'єкт (неузаконений гараж) доти, доки його не узаконить —
стаття 376 ЦКУ;— по-друге,
фізична особа не може продати, подарувати або іншим чином передати іншим особам будинок, на території якого знаходиться самобуд (звичайно, це станеться лише у тому випадку, коли БТІ побачило такий об'єкт і внесло інформацію про самовільне будівництво до техпаспорта будинку і до Реєстру прав власності на нерухоме майно). У цьому випадку заборона на відчуження майна зумовлена тим, що нотаріус не має права посвідчувати договір відчуження нерухомого майна за наявності самобуду (пункт 63 Інструкції № 20/5).Таким чином,
гараж необхідно узаконити. Процедура є дуже трудомісткою, однак сьогодні є сподівання на Тимчасовий порядок № 1035, який значно спрощує узаконення приватних будинків з господарськими спорудами, які були побудовані без дозволу на виконання будівельних робіт. Чому лише сподівання, а не тверда впевненість?Річ у тім, що
Тимчасовий порядок № 1035 призначено для узаконення саме індивідуальних житлових будинків разом з господарськими будівлями, але не самих господарських будівель окремо. Це означає, що простіше узаконити той гараж, який побудовано на території ще неузаконеного приватного будинку, ніж той, який побудовано на території вже оформленого належним чином приватного будинку. Однак ця ситуація зустрічається нечасто, тому ми зараз зупинимося на гаражах, побудованих на території узаконених приватних будинків. Отже, виходячи з листа Мінрегіонбуду від 13.04.2010 р. № 22-19/1-2033, можна зробити висновок, що ДАБК начебто не проти застосування Тимчасового порядку № 1035 і щодо таких гаражів. Отже, якщо:1) гараж побудовано до 05.08.92 р.
, то його можна узаконити навіть минувши ДАБК (тобто без сертифіката з ДАБК, про який ішлося вище). Підставою для оформлення права власності на такий гараж є:— висновок про технічний стан будівлі гаража, складений у БТІ;
— документ, що посвідчує право власності на земельну ділянку під гаражем, — державний акт про право власності на землю (або договір оренди такої земельної ділянки) —
пункт 3 Тимчасового порядку № 1035;2) гараж побудовано в період з 05.08.92 р. по 31.12.2007 р. (уключно)
, то тут без сертифіката ДАБК не обійтися. Проте процедуру його отримання істотно спрощено:— спочатку потрібно звернутися до БТІ та внести гараж до техпаспорта будинку із зазначенням технічного стану гаража;
— потім звернутися до місцевої ради для отримання довідки про погодження прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію (довідка за формою
додатка 3 до Тимчасового порядку № 1035, видається на підставі рішення міськради). Для отримання такої довідки потрібно буде подати документ, що посвідчує право власності на земельну ділянку під гаражем (або договір оренди такої земельної ділянки);— і, нарешті, подати до ДАБК заяву на отримання сертифіката (за формою
додатка 2 до Тимчасового порядку № 1035), техпаспорт будинку (із зазначенням у ньому гаража) і довідку місцевої ради. Крім того, доведеться сплатити адмінштраф за самовільне будівництво в сумі 85 — 170 грн. (стаття 97 КУпАП). На підставі цих документів протягом 10 робочих днів видадуть сертифікат. Вартість сертифіката — 0,1 мінзарплати (Порядок № 1206).Зверніть увагу: скористатися
Тимчасовим порядком № 1035 (зокрема, подати заяву до ДАБК на отримання сертифіката) можна лише до 31.12.2010 р. (якщо його не продовжать на триваліший строк)!Якщо на якомусь із зазначених етапів не вдасться отримати необхідний документ (буде отримано відмову), залишається діяти через суд (детально про судову процедуру див. пункт 3);
3) гараж побудовано 01.01.2008 р. і пізніше — у такому разі узаконити його можна через суд.
При цьому доведеться пройти такі етапи в зазначеній послідовності:— звернутися до БТІ за місцем знаходження будинку (і гаража) для проведення технічної інвентаризації об'єктів (це в тому разі, якщо БТІ ще не виявило незаконно побудований гараж). При цьому гаражу буде присвоєно статус самобуду (з усіма наслідками, що випливають, про які згадувалося раніше);
— звернутися до органу Держпожежнагляду та СЕС для отримання висновку про відповідність об’єкта пожежним і санітарним нормам і правилам;
— звернутися до ДАБК для отримання висновку про відповідність об’єкта будівельним нормам і правилам. При цьому доведеться сплатити адмінштраф у розмірі 85 — 170 грн.
(стаття 97 КУпАП);— слід звернутися до БТІ із заявою на реєстрацію права власності на гараж. Велика ймовірність того, що в БТІ відмовлять, оскільки немає всіх необхідних документів на самобуд. Після отримання відмови можна, ґрунтуючись на
частині 5 статті 376 ЦКУ, подавати до суду позов про визнання права власності на самовільне будівництво, оскільки воно не порушує права інших осіб і побудовано на власній землі фізичної особи;— отримавши позитивне вирішення суду, можна звертатися до БТІ для реєстрації права власності на гараж. При цьому до заяви про реєстрацію права власності потрібно додати рішення суду (
пункт 2.1 Тимчасового положення № 7/5, форму заяви наведено в додатку 3 до цього документа).Важливо знати таке:
1) якщо гараж узаконять за правилами, передбаченими
Тимчасовим порядком № 1035, він однозначно не вважатиметься самобудом;2) якщо ж фізична особа отримає право власності на гараж через суд, не виключено, що в БТІ можуть виникнути проблеми. Гараж зареєструють, однак стверджуватимуть, що він вважається самобудом, а отже, власник гаража все одно зобов'язаний:
— розробити проект, погодити та затвердити його в установленому порядку;
— отримати дозвіл ДАБК на проведення будівельних робіт;
— ввести гараж в експлуатацію сертифікатом відповідності
(лист Мінрегіонбуду від 13.04.2010 р. № 22-19/1-2033).Однак ці вимоги БТІ є надмірними. Річ у такому: якщо ми визнали право власності на об'єкт нерухомості (гараж) на підставі рішення суду і рішення набуло законної сили, то БТІ зобов'язане зареєструвати гараж.
А оскільки рішення суду, що набуло законної сили, є правовстановлюючим документом, гараж не вважається самобудом.Гараж побудовано біля багатоповерхового будинку
Ця ситуація ускладнюється тим, що фізична особа, яка побудувала гараж, не має документів на землю під ним. Тому потрібно починати з оформлення земельної ділянки.
У кожному регіоні України оформлення землі під гаражами відбувається за правилами, установленими місцевою радою. Наприклад, у
Харкові, для того щоб отримати у власність або в оренду землю під гаражем, необхідно:1) звернутися до БТІ за місцем знаходження гаража для проведення технічної інвентаризації об'єктів. Узяти довідку про приналежність гаража (при цьому гаражу буде присвоєно статус самобуду) та отримати техпаспорт на гараж;
2) подати заяву на ім'я міського голови з проханням виділити землю;
3) додати до заяви та
подати до міськради такі документи:— довідку з БТІ про гараж;
— техпаспорт на індивідуальний капітальний гараж;
— обґрунтування необхідності надання земельної ділянки;
— позначення на відповідному графічному матеріалі бажаного місця розміщення земельної ділянки з його орієнтовними розмірами та площею в масштабі 1:500, 1:2000, погоджене в управлінні містобудування та архітектури;
— копію паспорта громадянина України;
— копію довідки про присвоєння ІПН;
— довідку ДП «Центр державного земельного кадастру» про відсутність у фізичної особи права власності або права користування земельною ділянкою, на якій розташований гараж;
— довідку ДП «Центр державного земельного кадастру» про відсутність у фізичної особи раніше придбаного права на землю;
— нотаріально завірену копію відмови землекористувача від права користування землею (подається лише в тому разі, якщо земельну ділянку вже комусь надано);
— постанову про притягнення до адмінвідповідальності за самовільне будівництво і квитанцію про сплату штрафу;
— документи, які підтверджують право власності на капітальний гараж, посвідчені нотаріально
(додаток до Рішення № 73/10).А останніх документів, природно, немає, оскільки для їх оформлення необхідно звернутися до суду. У свою чергу,
суди, як правило, задовольняють позови про визнання права власності на самобуд лише після того, як фізична особа вже зверталася до місцевої ради з проханням відвести земельну ділянку під раніше побудований об'єкт (постанови ВГСУ від 15.01.2008 р. № 30/334, від 03.12.2008 р. № 53/20-08).Тому може бути
два варіанти розвитку подій:1)
міськрада видасть дозвіл на оформлення земельної ділянки (незважаючи на відсутність документа про право власності на гараж). Щоправда, при цьому можливо будуть потрібні докази того, що гараж дійсно належить конкретній фізичній особі (свідчення свідків про користування гаражем та його встановлення, документи про купівлю будматеріалів, оплату будівельних робіт тощо).У такому разі на підставі рішення, отриманого від міськради, потрібно укласти договір оренди або оформити акт про власність на землю (і провести держреєстрацію такого документа). При цьому для оформлення права власності на гараж можна скористатися тими способами, що описані в розділі «Гараж побудовано на території приватного житлового будинку», аж до зверення до суду;
2)
міськрада відмовить у виділенні землі (такий результат є найімовірнішим з огляду на те, що гараж знаходиться на території багатоповерхівки довідка 1). У цьому випадку особа, яка самовільно побудувала гараж, може оскаржити відмову в суді та просити суд визнати за нею право власності на гараж. При цьому в судовому позові слід спиратися на частину 3 статті 376 ЦКУ. Водночас розраховувати на стовідсотковий успіх у цій справі складно.
Гараж знаходиться на території гаражно-будівельного кооперативу (ГБК)
Побудувати гараж на території ГБК, звичайно, набагато краще, ніж у будь-якому іншому місці. Проте навіть у цьому випадку повноцінним власником гаража фізична особа все одно не є. Чому? Річ у тім, що специфіка ГБК така, що кожний його член, вступаючи до ГБК, отримує право побудувати гараж і щомісячно сплачує членський внесок. Однак ні право власності на гараж, ні право власності на землю під ним не оформляється. Тому, якщо раптом потрібно буде зносити гаражі, ніхто власнику вартість гаража не відшкодує.
Щоб убезпечити себе від можливих неприємностей, краще за все гараж зареєструвати.
Почнемо з питання про землю:1) якщо ГБК отримав землю у власність або в оренду, добитися відведення окремої її частини під гараж не вдасться, оскільки громадяни мають право на приватизацію землі лише в тому випадку, якщо будують індивідуальні гаражі, а не гаражі у ГБК
(стаття 121 ЗКУ). А земля під гаражами у ГБК передається саме ГБК як юридичній особі та не може бути приватизована його членами (стаття 41 ЗКУ). Отже, питання із землею в такому разі краще не порушувати;2)
якщо ГБК документи на землю не оформляв (трапляється й таке), фізична особа може звернутися до міськради із заявою про приватизацію (отримання у власність) земельної ділянки під гараж на підставі статей 118 і 121 ЗКУ. Процедура приватизації така:— фізична особа подає до міськради заяву про виділення земельної ділянки для будівництва індивідуального гаража із зазначенням розміру ділянки (не більше 0,01 га —
стаття 121 ЗКУ);— до заяви додаються графічні матеріали, на яких зазначене місце розміщення земельної ділянки;
— протягом місяця міськрада прийме рішення про дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;
— укладається договір на розробку проекту відведення земельної ділянки зі спеціальною організацією (яка має ліцензію);
— проект відведення подається для погодження до міськради, а саме до Комісії з розгляду питань, пов'язаних з погодженням документації щодо землеустрою. Якщо все пройде успішно, то протягом трьох тижнів Комісія надасть рішення про погодження проекту відведення землі (якщо потрібно, буде проведено додаткову експертизу проекту);
— після прийняття рішення про погодження міськрада протягом двох тижнів повинна затвердити цей проект і прийняти рішення про передачу земельної ділянки у власність фізичної особи;
— на підставі рішення міськради оформляється державний акт про право власності на землю, який підлягає держреєстрації.
З моменту держреєстрації акта земля стає власністю фізичної особи.
Декілька слів про
статтю 119 ЗКУ : у ній ідеться про можливість отримати право на землю, якщо вона відкрита та безперервно використовується фізичною особою протягом 15 років (без документів). Однак ця норма:— по-перше, надає всього лише
можливість отримати землю, однак зовсім не зобов'язує орган місцевого самоврядування таку ділянку надати;— по-друге, не передбачає для особи, яка користувалася землею,
жодних привілеїв порівняно з тими особами, які цю землю не використали.Тому
на сьогодні ця норма вважається мертвою, і скористатися нею неможливо.Отже, із землею розібралися. Тепер потрібно
оформити право власності на гараж. Оскільки гараж знаходиться у ГБК, оформити на нього право власності можна на тій підставі, що фізична особа повністю внесла пайові внески до ГБК. Для цього потрібно звернутися до органу держреєстрації прав і подати орієнтовно такі необхідні документи (конкретний їх перелік доки не встановлено — стаття 18 і пункт 2 статті 15 Закону про реєстрацію нерухомості):1) довідку ГБК про членство в кооперативі про повну виплату пайового внеску (на ній повинні бути підписи голови ГБК і головного бухгалтера, а також печатка ГБК);
2) техпаспорт на гараж (оформляється в БТІ після інвентаризації гаража).
Отже, якщо свідоцтво про право власності на гараж є на руках, уже можна сподіватися на компенсацію його вартості, якщо гараж вирішать знести (наприклад, виділивши землю ГБК під спорудження багатоповерхівки).
Буває зворотний варіант.
Є право власності на гараж і технічний паспорт БТІ, однак не оформлено землевідведення. У такому разі необхідно з'ясувати, чи приватизовував ГБК землю. Якщо так, то на себе фізична особа цю землю вже не оформить. Якщо ж ні, то можна звернутися до міськради та подати документи, описані в розділі «Гараж побудовано біля багатоповерхового будинку». Оскільки в цій ситуації документи на гараж є, до суду звертатися не доведеться. Міськрада, найімовірніше, виділить особі у власність (або в оренду) земельну ділянку під гаражем.
Металевий гараж
Металевий гараж не є об'єктом нерухомості
, оскільки його можна відокремити від землі, практично не знецінивши та не змінивши його призначення. Значить, такий гараж, по-перше, не є самобудом, а по-друге, його не потрібно реєструвати як об'єкт нерухомості в БТІ. Утім, інколи і на такі гаражі вдається оформити право власності в тому самому порядку, що і на цегляний гараж (тобто як на нерухомість), але це є винятком із правил.Отже, для того щоб
добитися законного розміщення металевого гаража, потрібно вирішити лише одне питання — оформити документ на землю під ним : це має бути або державний акт про право власності на землю, або договір оренди землі.Якщо когось цікавить гараж у дворі багатоповерхового будинку, то законно отримати «шматочок» землі для нього не вдасться (крім тих випадків, коли гараж оформляють на інваліда довідка 1). Щоправда, можна спробувати отримати тимчасовий дозвіл у ЖЕК на розміщення металевого гаража.
А взагалі, якщо діяти законно, то необхідно подати до міськради заяву з проханням виділити у власність землю для встановлення гаража. Процедура приватизації є стандартною (див. розділ «Гараж знаходиться на території гаражно-будівельного кооперативу (ГБК)»).
Однак не виключено, що виділена ділянка може бути дуже віддаленою від місця проживання фізичної особи, однак тут уже нічим не зарадиш. Як тільки міськрада прийме рішення про виділення у власність фізичній особі 0,01 га землі, потрібно буде оформити акт на таку ділянку землі та зареєструвати його. Після цього
на власній ділянці можна розмістити металевий гараж (нагадаємо, що оскільки він не є об'єктом нерухомості, оформляти будівельну документацію і реєструвати його в БТІ немає необхідності). При цьому право власності на гараж підтверджуватимуть документи про його придбання (договір купівлі-продажу, монтажу, рахунки та квитанції про оплату вартості гаража та послуг щодо його встановлення).
Висновки
Процедура узаконення гаража не лише досить складна, а й тривала.
Оформлення всіх необхідних документів і погоджень може становити від декількох місяців до кількох років.Найвигіднішим варіантом є розміщення гаража на території власного приватного будинку, на території ГБК або приватизація землі
для встановлення індивідуального гаража (щоправда, надати землю можуть і на околиці міста).А ось
узаконити гараж у дворі багатоповерхівки (тим більше, якщо він не капітальний, а металевий), практично неможливо. Дозвіл на це нададуть лише інваліду із захворюванням опорно-рухового апарату, який має автомобіль з ручним керуванням.Довідкова інформація (довідка)
1 Отримати в користування землю біля багатоквартирного будинку можна лише за умови, що співвласники землі (усі мешканці будинку) або ЖЕК (якщо землю біля будинку передано ЖЕК) не заперечують. Утім,
оскільки нормативними будівельними документами не передбачено розміщення гаражів у дворах багатоповерхових будинків, отримати такий дозвіл складно. Мати гараж біля будинку за правом (цілком законно) можуть лише інваліди із захворюваннями опорно-рухового апарату, які мають автомобіль з ручним керуванням (стаття 30 Закону про інвалідів).
