Усе найбільш важливе про оренду нерухомості

Основні моменти

Розшифровка

1

2

Договір оренди

Використання нерухомості оформляється договором оренди. Такий договір складається виключно у письмовій формі на будь-який обумовлений сторонами строк.
При цьому договір, укладений на строк понад трьох років, підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню і держреєстрації (статті 793 та 794 ЦКУ). Посвідчити й зареєструвати його можна у нотаріуса ^{довідка 1}.
Якщо однією зі сторін договору є фізична особа (орендар або орендодавець), вона зобов'язана пред'явити нотаріусу паспорт та оригінал довідки про присвоєння ІПН.
Тим підприємцям, які не бажають реєструвати і посвідчувати договір, можна порадити укладати його на строк менше трьох років, а після закінчення цього строку або укладати новий договір оренди, або продовжувати існуючий, оформляючи додаткові угоди до нього.
Договір, не зареєстрований і не засвідчений у нотаріуса (звісно, якщо строк його дії перевищує 3 роки), вважається неукладеним (пункт 8 постанови Пленуму ВСУ від 06.11.2009 р. № 9).
Щоправда, через свою специфіку недійсність договору оренди має деякі особливості. За загальним правилом недійсність договору тягне за собою необхідність повернення сторін договору до їх первинного (переддоговірного) стану. Проте «можливість використання майна» фізично повернути не можна. Вона споживається одночасно з її наданням. Тому договір оренди може бути визнаний недійсним тільки на майбутнє
(постанова ВГСУ від 03.08.2010 р. № 18/418).
Умовно кажучи, з юридичної точки зору, кожен залишиться при своєму. Винятком, безперечно, є тільки ті випадки, коли з позовом про визнання договору недійсним і вимогою про стягнення отриманого за договором звертаються податкові органи. Тут обійтися «малою кров'ю» не вдасться, оскільки податківці, без сумніву, виключать з витрат орендаря суму сплачених орендних платежів і донарахують ПДФО у зв'язку з анулюванням витрат (зрозуміло, якщо орендар працює на загальній системі оподаткування).
Проте договори оренди, укладені з 01.01.2012 р., реєструвати і посвідчувати
у нотаріуса більше не доведеться (див. далі)

Реєстрація права користування
нерухомістю

Якщо договір оренди укладено на строк понад 3 роки, то крім реєстрації та посвідчення договору в нотаріуса, потрібно ще й зареєструвати право користування нерухомістю в БТІ (стаття 3 Закону № 1878).
При цьому важливо врахувати деякі нюанси. Договори оренди (строком понад 3 роки), укладені:
— до 16.03.2010 р. достатньо лише зареєструвати і посвідчити у нотаріуса. Що стосується реєстрації права користування нерухомістю, то вона в цьому випадку не потрібна (оскільки Закон № 1878 набрав чинності 16.03.2010 р.), але за бажання її можна здійснити (добровільно);
— з 16.03.2010 р. по 01.01.2012 р. потрібно не лише реєструвати і посвідчувати у нотаріуса, а й реєструвати право користування нерухомістю, орендованою за такими договорами (у БТІ). Утім, якщо підприємець право користування не зареєструє, жодних санкцій це не викличе.
У свою чергу, право користування нерухомістю виникне в орендаря саме з моменту реєстрації та посвідчення договору в нотаріуса. Тобто державна реєстрація права користування нерухомістю в БТІ поки що є додатковою гарантією захисту прав та законних інтересів сторін, що виникають на підставі укладеного договору (лист Мін'юсту від 20.04.2011 р. № 248-0-2-11);

— після 01.01.2012 р. реєструвати і посвідчувати у нотаріуса не доведеться. Річ у тім, що з 01.01.2012 р. до статті 794 ЦКУ буде внесено зміни, відповідно до яких під час укладення договорів оренди нерухомості на строк понад 3 роки досить буде зареєструвати лише право користування нерухомістю (пункт 10 статті 3 Закону № 1878).

При цьому реєстрація права на нерухомість з 01.01.2012 р. — обов’язкова, а право користування нерухомістю в орендаря виникатиме тільки з моменту реєстрації його в БТІ (а не з моменту укладення договору оренди, як зараз).
Зверніть увагу: все зазначене вище щодо реєстрації права користування нерухомістю не стосується договорів найму (оренди) житла (розділ III Методичних рекомендацій № 2500/5)

Мінімальний термін дії договору оренди держмайна

Мінімальний термін дії договорів оренди державного майна становить не менше
5 років, за умови, що орендар не пропонує менший термін (наказ № 43)

Акт приймання-передачі

На виконання вимоги статті 795 ЦКУ передання приміщення в оренду та повернення його орендодавцю оформляються актом приймання-передачі. Форма такого акта довільна, але його повинні підписати обидві сторони. Саме з моменту підписання акта й починається обчислення строку дії договору оренди (якщо інше не встановлене самим договором).
В акті доцільно зазначити стан приміщення, дефекти, наявність меблів (якщо є) тощо, щоб уникнути претензій під час повернення майна

«Пожежний» дозвіл

Відповідно до статті 10 Закону про пожежну безпеку на оренду будь-яких приміщень орендар повинен мати дозвіл від органів пожежного нагляду. Видається він безоплатно, але для його отримання потрібно:
— провести експертизу протипожежного стану об'єкта, а це платно (проводять пожежники ^{довідка 2} або спеціально уповноважені юридичні/фізичні особи, що мають відповідні ліцензії);
— подати до місцевого органу Держпожежнагляду заяву, матеріали експертизи та завірену копію договору оренди.
Протягом 10 робочих днів Держпожежнагляд або видасть дозвіл, або надішле мотивовану відмову. Строк дії дозволу необмежений. Причому якщо надалі орендар вирішить змінити вид діяльності, не проводячи перепланування або технічне переоснащення приміщення, отримувати новий дозвіл не потрібно, крім випадків, коли новий вид діяльності вимагає заходів з додаткового забезпечення пожежобезпеки (лист Держкомпідприємництва від 09.08.2006 р. № 5806).
Переоформляти дозвіл слід лише в тому разі, коли підприємець змінює П. І. Б. Для цього подається спеціальна заява, оригінал дозволу, що підлягає переоформленню.
За роботу без «пожежного» дозволу на підприємця можуть накласти адмінштраф за статтею 164 КУпАП у сумі від 340 до 680 грн., а в разі повторного протягом року порушення — від 510 до 1020 грн. з конфіскацією виготовленої продукції, знарядь виробництва та сировини або без такої. Стягнення штрафу і конфіскація здійснюються лише за рішенням суду, але підставою для відкриття справи можуть служити протоколи органів Держпожежнагляду, податківців, міліції (статті 221, 255 КУпАП).
Щоправда, в деяких випадках можна обійтися і без «пожежного» дозволу. Так, згідно з пунктом 3.1 Інструкції № 278 орендар може розпочати діяльність за декларативним принципом (без оформлення дозволу) у разі виконання таких умов:
1) орендар не змінює функціональне призначення об'єктів і орендованих приміщень і не проводить їх перепланування;
2) орендовані об'єкти не є потенційно небезпечними;
3) орендовані об'єкти не належать до вибухонебезпечних або об'єктів з масовим перебуванням людей і не розміщуються на території або всередині таких об'єктів;
4) орендар уклав договір страхування цивільної відповідальності перед третіми особами щодо відшкодування збитків;
5) не пізніше ніж за 10 днів до початку здійснення госпдіяльності орендар подає до органу Держпожежнагляду декларацію відповідності об'єкта вимогам законодавства з питань пожежної безпеки (форму декларації наведено на с. 29 цього номера)

Оформлення землі під орендованою
будівлею

Відповідно до статті

Орендна плата

У загальному випадку плата за користування майном за договором найму вноситься щомісяця (частина 5 статті 762 ЦКУ). Ну а якщо сторони вирішили встановити
в договорі оренди іншу періодичність внесення орендної плати, вони мають на це повне право.
Що стосується форми оплати, то вона може бути як грошовою, так і натуральною
(на розсуд сторін). Можлива також оплата у вигляді встановленого відсотка від доходів, отриманих орендарем за рахунок використання орендованої нерухомості, та інші форми оплати

Плата за землю
під орендованою
будівлею

Стаття 797 ЦКУ встановлює таке правило: у разі оренди нерухомості до орендної плати, передбаченої договором, включаються дві суми: плата за оренду приміщення та плата за оренду земельної ділянки під ним. Причому плату за користування землею
зовсім не обов'язково виділяти окремим рядком у договорі — однаково за умовчанням вважається, що вона включена до складу орендних платежів.
Саме тому орендодавець не має права вимагати від орендаря додатково відшкодовувати витрати на сплату земельного податку або орендної плати за землю, адже він уже отримує таке відшкодування у складі орендної плати за приміщення.
Що стосується сплати земельного податку, то орендар не повинен сплачувати до бюджету земельний податок — такі платежі здійснюються особисто орендодавцем (власником землі).
Звертаємо увагу єдиноподатників: відповідно до пункту 1 підрозділу 8 розділу ХХ Податкового кодексу вони звільняються від сплати податку на землю (а от звільнення від орендної плати за землю для них немає, тому якщо земля не перебуває у власності єдиноподатника, сплачувати за неї потрібно).
Отже, якщо єдиноподатник здає в оренду приміщення, важливо знати деякі
особливості:
— у разі, коли він є власником землі, податок на землю він може не сплачувати, але тільки в разі, якщо в його Свідоцтві про єдиний податок зазначено такий вид діяльності, як «здавання в оренду нерухомості» (листи Держкомпідприємництва від 07.12.2006 р. № 8844 та від 12.09.2007 р. № 6834; ухвала ВАСУ від 23.04.2007 р. б/н, постанова ВСУ від 26.12.2006 р. б/н). Щоправда, податківці навіть у такому разі вимагають від єдиноподатника сплачувати податок на землю (роз'яснення в Єдиній базі податкових знань (далі — ЄБПЗ) на сайті ДПАУ: http://www.sta.gov.ua), проте їх вимоги безпідставні;

— у разі, якщо єдиноподатник користується землею під нерухомістю на підставі договору оренди з місцевим виконкомом, орендну плату за землі державної та комунальної власності йому сплачувати доведеться, оскільки від цього виду платежу ні Податковий кодекс, ні Указ № 746 єдиноподатників не звільняють

Суборенда

Суборенда виникає в тому разі, якщо орендар передає орендоване приміщення в користування третій особі (суборендарю) за плату. При цьому сам орендодавець жодних правовідносин з суборендарем не має.
Згідно з частиною 3 статті 774 ЦКУ до договору суборенди застосовуються положення про договір оренди. Тобто всі вимоги, які стосуються договору оренди, актуальні і щодо договору суборенди.
Додатково ж при здаванні приміщення в суборенду слід пам'ятати про те, що:
1) передача приміщення в суборенду можлива лише з відома орендодавця, якщо інше не встановлене договором або законом. Тому, для того, щоб з суборендою не виникало проблем, варто заручитися окремим документом — письмовою згодою орендодавця на суборенду;
2) строк договору суборенди не може перевищувати строку самого договору оренди. Відповідно припинення договору оренди, у тому числі дострокове, тягне за собою і припинення договору суборенди.
Здавання об'єктів нерухомості в суборенду згідно з КВЕД має код 70.20.0 і звучить як «Здавання в оренду власного нерухомого майна». Саме в межах цього виду діяльності підприємці можуть передавати орендовані ними об'єкти нерухомості в оренду, оскільки цей підклас включає не тільки здавання в оренду житлової та нежитлової нерухомості і земельних ділянок, але й передачу їх у суборенду

Безоплатна
передача в оренду (позичка)

Безоплатне здавання приміщення в оренду суперечить нормам ЦКУ.

Чи може громадянин здавати в оренду:
— житло —
як фізособа;
— і нежитловий фонд — як підприємець на загальній системі оподаткування

Так, може. Податківці у своїх листах роз'яснювали, що здавання в оренду власного нерухомого майна може здійснюватися фізособою як у межах підприємницької
діяльності, так і як громадянином (непідприємцем) — на вибір (лист ДПАУ від 11.10.2005 р. № 9777/6/17-2316).
До речі, той факт, що нежитловий фонд зареєстрований на фізособу (а не на підприємця), не заважає укладати операції з передання його в оренду від імені підприємця. Адже згідно з роз'ясненнями Мін'юсту суб'єктами права власності є фізичні особи, незалежно від наявності чи відсутності у них підприємницького статусу. Право власності на нерухомість повинне реєструватися саме на фізособу, а не на фізособу-підприємця (лист Мін'юсту від 11.01.2007 р. № 19-32/2)

ПДВ при оренді

Якщо підприємець, який орендує приміщення, — платник ПДВ (а це можливо лише у разі роботи на загальній системі оподаткування), то, заплативши за оренду, він може отримати право на податковий кредит (ПК) з ПДВ. Проте це можливо лише в тому разі, якщо орендодавець теж є платником ПДВ і випише орендарю податкову накладну на суму орендної плати.
ПК з ПДВ відображається на ту дату, яка станеться раніше:
— або на дату виплати орендної плати;
— або на дату підписання акта приймання-передачі орендних послуг
(не плутати з актом приймання-передачі нерухомості).
Якщо підприємець сам здає приміщення в оренду, і при цьому є платником ПДВ,
то з суми орендної плати він повинен перерахувати до бюджету ПДВ. Податкове зобов'язання (ПЗ) з ПДВ виникає за першою датою (пункт 187.1 Податкового кодексу):
— або на дату отримання орендної плати;
— або на дату підписання акта приймання-передачі орендних послуг (акт про приймання послуг оренди краще складати щоразу перед унесенням орендної плати — раз на місяць, квартал тощо).
Декілька слів про звичайні ціни. Відповідно до пункту 188.1 Податкового кодексу база оподаткування завжди визначається виходячи з договірної (контрактної) вартості, визначеної за вільними цінами, але не нижче звичайних цін (причому відхилення договірної ціни від звичайної допускається, але не більш ніж на 20 % — пункт 39.15 Податкового кодексу).
За умовчанням вважається, що ціна, зазначена в договорі, — звичайна. Обов'язок доводити зворотне (тобто той факт, що договірна ціна не відповідає рівню звичайних цін) покладено на податківців (пункти 39.1 та 39.14 Податкового кодексу)

Збір за воду
при оренді

Ті підприємці, які працюють на єдиному податку, збір за воду не сплачують узагалі (пункт 1 підрозділу 8 розділу ХХ Податкового кодексу).
Ті ж, хто працює на загальній системі оподаткування, повинні знати таке: «

Основні моменти

Розшифровка

1

2

Орендна плата

Пункт 177.4 Податкового кодексу наказує підприємцям при формуванні своїх витрат керуватися розділом III Податкового кодексу. На підставі підпункту 138.10.2 Податкового кодексу (а цей підпункт саме і є в розділі III) орендну плату за нерухомість можна включити до складу витрат підприємця. При цьому орендну плату зараховують до складу витрат у тому місяці, в якому вона була сплачена (за наявності відповідного розрахункового документа), записують її суму до графи 10 Книги ОДВ на момент перерахування коштів.

Зазначимо декілька нюансів, пов’язаних з орендною платою:
— у тому разі, коли окремий договір про оренду землі не укладається, зовсім необов’язково із загальної суми орендного платежу виокремлювати складову, яка відповідає платі за користування земельною ділянкою. Незважаючи на це, при укладенні договорів оренди орендодавці нерідко окремим рядком у розрахунку орендної плати наводять компенсацію земельного податку. Тобто орендар фактично відшкодовує витрати орендодавця на сплату земельного податку за земельну ділянку, на якій розташовується об’єкт оренди. Зараз, судячи з роз’яснень з ЄБПЗ, податківці не забороняють включати суму такої компенсації до валових витрат орендаря, проте в орендаря має бути документ, що підтверджує факт перерахування орендної плати за нерухомість та плати за землю;
— орендарю право користування земельною ділянкою під нерухомістю може і не передаватися ^{довідка 3}.^. У такому разі орендна плата не повинна включати вартість використання землі;
— у разі оренди під офіс квартири в житловому будинку (не переведеної до нежитлового фонду) орендну плату включити до витрат не вийде. Звичайно, за логікою для цілей оподаткування важливо тільки те, чи пов’язані витрати з госпдіяльністю. У цьому випадку пов’язані. Але договір оренди квартири, яка, з одного боку, належить до житлового фонду, а з другого — використовується як офіс, суперечить нормам статті 6 ЖКУ, тому судом такий договір може бути визнано недійсним. А відображати витрати за недійсним договором немає підстав. Єдиний вихід — перевести приміщення до нежитлового фонду, але це процедура досить клопітка, потребує коштів, то ж чинити так немає сенсу

Ремонт приміщення

Зменшувати свій дохід оподаткування на витрати з ремонту орендованої нерухомості підприємець може тільки в тому разі, якщо він нараховує амортизацію на свої основні фонди. Цю вимогу знаходимо в пункті 146.12 Податкового кодексу, а саме: до витрат можна включити вартість ремонту в розмірі, що не перевищує 10 % сукупної балансової вартості всіх основних фондів на початок року.

Та слід зауважити, що податківці завжди досить жорстко виступали проти нарахування амортизації фізособами-підприємцями, причому свою думку щодо цього питання вони не змінили і після прийняття Податкового кодексу (детальніше див. «ВД», 2011, № 7, с. 18).

Таким чином, здійснивши ремонт орендованого приміщення:
— обережний підприємець (який амортизацію не нараховує) не записуватиме кошти, витрачені на ремонт, до Книги ОДВ і не включатиме їх до витрат;
— сміливий підприємець (який амортизацію нараховує) до витрат може включити витрати на ремонт, але обмежено: не більше 10 % сукупної балансової вартості всіх власних основних фондів станом на початок року. Останню суму ремонту можна амортизувати як окремий об'єкт (пункт 146.19 Податкового кодексу), але тільки за умови, що в договорі оренди чітко прописано дозвіл або обов'язок орендаря ремонтувати орендоване приміщення

Амортизація на орендоване
приміщення

Право нараховувати амортизацію на об'єкти, передані в оренду, має тільки орендодавець (підпункт 138.10.4 Податкового кодексу). Утім, податківці вважають, що фізособи-підприємці взагалі не мають права нараховувати амортизацію

Комунальні платежі

Оплачувати послуги тепло-, водопостачання, водовідведення, сплачувати за електроенергію, спожиту в орендованому приміщенні, може орендар, а може і орендодавець, залежно від того, як сторони вирішать та запишуть у договорі. Як правило, комунальні платежі — тягар саме орендаря, але здійснюються вони по-різному:

1) орендар від свого імені укладає договори з постачальниками комунальних послуг. Відповідні платежі, якщо вони підтверджені документально, включаються до витрат на підставі підпункту 138.10.2 Податкового кодексу і записуються до графи 10
Книги ОДВ на дату їх оплати;

2) рахунки постачальників комунальних послуг оплачує орендодавець, але сума орендної плати така, що покриває витрати на оплату комунальних послуг. У цьому випадку орендар включає всю суму орендної плати до складу витрат і записує її до графи 10 Книги ОДВ на дату виплати орендного платежу.

Своєю чергою, орендодавець відобразить у себе витрати з оплати комунальних
послуг на дату оплати рахунків, виставлених постачальниками комунальних послуг;

3) орендар окремо (плюс до орендної плати) відшкодовує орендодавцю витрати на оплату спожитих комунальних послуг. Для того щоб включити такі платежі до складу витрат, орендарю потрібно мати рахунок від орендодавця, а крім того, в договорі оренди має бути пункт про відшкодування вартості комунальних платежів. Таке роз'яснення навела ДПАУ в ЄБПЗ (http://www.sta.gov.ua):

«

У свою чергу, орендодавець гроші, отримані транзитом від орендаря на оплату комунальних послуг, повинен спочатку відобразити як дохід, а потім (при сплаті комунальних платежів) як витрати

ПДВ при відшкодуванні комунальних платежів

Варіант 1. Вартість комунальних послуг включено до суми орендних платежів. Якщо підприємець здає приміщення в оренду (тобто є орендодавцем), то сума відшкодування комунальних послуг, отримана ним у складі орендної плати, повинна обкладатися ПДВ у загальному порядку. Це й зрозуміло, адже, як випливає з пунктів 185.1 та 188.1 Податкового кодексу, ПДВ обкладаються будь-які суми, отримані
як оплата послуг (у нашому випадку — послуг оренди).

Отже, податкове зобов'язання з ПДВ виникає за першою з подій:
— або на дату підписання акта приймання-передачі послуг оренди (що буває найчастіше);
— або на дату отримання орендної плати в касу або на поточний рахунок (стаття 187 Податкового кодексу).

Сума відшкодування вартості комунальних послуг включається до складу орендних платежів, а отже, вона має бути відображена в податковій накладній у загальній сумі таких платежів (окремим рядком виділяти не потрібно).

Якщо ж підприємець орендує приміщення (тобто є орендарем), то він має право на відображення податкового кредиту з ПДВ, розрахованого виходячи із загальної суми орендних платежів (тобто з урахуванням відшкодування вартості комунальних послуг).

Проте для цього він повинен мати податкову накладну (тобто у тому разі, коли орендодавець не є платником ПДВ і не може виписувати податкові накладні, орендар
позбавляється права на податковий кредит).

Право на податковий кредит з ПДВ виникає за датою першої з подій (пункт 198.2 Податкового кодексу):
— або на дату отримання податкової накладної (а це відбувається відразу після підписання акта приймання-передачі послуг оренди);
— або на дату виплати орендної плати

ПДВ при відшкодуванні комунальних платежів

Варіант 2. Вартість комунальних послуг відшкодовується додатково (крім орендних платежів). Якщо підприємець здає приміщення в оренду (тобто є орендодавцем), то сума відшкодування комунальних послуг підлягає обкладенню ПДВ у загальному порядку — таку думку висловила ДПАУ в ЄБПЗ (http://www.sta.gov.ua). При цьому податківці рекомендують орендодавцю діяти так:
— при складанні рахунка на відшкодування комунальних послуг нарахувати ПЗ з ПДВ і виписати орендарю податкову накладну;
— у полі податкової накладної «Вид цивільно-правового договору» слід зазначити — «Договір оренди»;
— суму відшкодування вартості комунальних платежів у податковій накладній потрібно зазначати окремим рядком (у графі «Номенклатура постачання товарів/послуг продавця» записується: «Відшкодування комунальних послуг»).

Якщо ж підприємець орендує приміщення (тобто є орендарем), то, відшкодувавши орендодавцю вартість комунальних платежів, він має право на ПК з ПДВ, розрахований виходячи з суми сплаченого відшкодування. ПК при цьому виникає на першу з дат (пункт 198.2 Податкового кодексу):
— або на дату отримання податкової накладної (найчастіше саме ця подія відбувається раніше). У нашому випадку податкова накладна виписується відразу після складання орендодавцем рахунка за комунальними послугами;
— або на дату сплати орендодавцю вартості комунальних послуг.

При цьому для отримання права на ПК орендодавцю необхідно мати підтвердні документи: податкову накладну та рахунки орендодавця з узгодженням кількості спожитих послуг

Стаціонарний
телефон

Якщо раніше у разі здавання приміщення в оренду орендар повинен був в обов'язковому порядку укласти з вузлом зв'язку договір від свого імені, то тепер це робити бажано, але необов'язково. Водночас у разі відсутності такого договору відповідальність за несплату повністю несе орендодавець (пункт 86 Правил № 720). Крім того, договір орендаря з вузлом зв'язку потрібний ще й для того, щоб рахунки за телефонні розмови приходили на ім'я орендаря, інакше він не зможе відносити такі платежі до складу своїх витрат

Орендодавець

Порядок оподаткування
орендних платежів

Примітка

1

2

3

Фізособа-громадянин

Із суми орендної винагороди, зазначеної в договорі, утримується податок на доходи фізосіб (ПДФО) за ставкою:

1) 15 % від загальної суми орендної плати, виплаченої протягом місяця, якщо вона не перевищує 10 мінзарплат, установлених на 1 січня поточного року;

2) 15 % від 10 мінзарплат плюс 17 % від суми перевищення виплаченої протягом місяця орендної плати
над величиною «10 мінзарплат».

Податкова соціальна пільга не застосовується. Що стосується ЄСВ,
то ані нарахування, ані утримання його не здійснюються, оскільки
за договором оренди праця орендодавця не використовується (роз'яснення ПФУ від 11.03.2011 р. б/н)

Як правило, ПДФО утримується з суми орендної плати, зазначеної в договорі. Проте, якщо місцевий виконком затвердив і оприлюднив мінімальну вартість місячної оренди 1 кв. м. загальної площі нерухомості, ПДФО справляється з найбільшої з сум:

— або з орендної плати, зазначеної в договорі;

— або з розрахованої суми мінімальної орендної плати ^{довідка 4} (підпункт 170.1.2 Податкового кодексу). Сума виплаченої орендодавцю винагороди відображається у звіті за ф. № 1ДФ з ознакою доходу «106» (дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду).

ПДФО перераховується до бюджету за місцем реєстрації орендаря одночасно з виплатою орендної плати (підпункт 168.1.2 Податкового кодексу).

Зверніть увагу: якщо орендар відшкодовує орендодавцю вартість комунальних послуг
(за рахунками, отриманими від орендодавця), з цієї суми теж потрібно утримувати ПДФО

Фізособа-підприємець

Як правило, ПДФО та ЄСВ не утримуються. Виняток становлять лише такі орендодавці:

1) єдиноподатники, в яких у Свідоцтві про сплату єдиного податку або в реєстраційній картці не зазначено такий вид діяльності, як «здавання в оренду нерухомості»;

2) підприємці на загальній системі оподаткування, у реєстраційній картці яких не зазначено такий вид діяльності, як «здавання в оренду нерухомості» (зміни до реєстраційної картки можна внести у держреєстратора).

Для цілей оподаткування зазначені особи прирівнюються до фізосіб-громадян (див. вище)

Податківці вважають, що не утримувати з підприємця ПДФО можна, тільки якщо він надасть копії таких документів:
— орендодавець на загальній системі оподаткування — довідки з податкової із зазначенням видів діяльності та системи оподаткування і копії витягу/виписки з ЄДР;
— орендодавець-єдиноподатник — Свідоцтва про сплату єдиного податку та копії витягу/виписки з ЄДР;
— орендодавець на фікспатенті — фікспатенту та копії витягу/виписки з ЄДР (див. «ВД», 2011, № 13, с. 13, № 14, с. 2).

Виплачений дохід відображається у звіті
за ф. № 1ДФ з ознакою доходу «157»
(дохід, виплачений самозайнятій особі),
при цьому в графах 4 та 4а ставиться «0,00».

Зверніть увагу: будь-які доходи, виплачені підприємцям, у тому числі й орендні платежі, зазначаються у ф. № 1ДФ з ознакою доходу «157».

А от ознака доходу «106» використовується лише в разі виплати оренди громадянам
(непідприємцям)

Юридична особа

Жодні податки не утримуються. Орендна плата виплачується в повній сумі, зазначеній у договорі

—

Система оподаткування орендодавця

Правила оподаткування

1

2

Загальна система оподаткування:

Орендна плата включається до доходу підприємця в день її отримання на поточний рахунок або в касу (записується до графи 3 Книги ОДВ)

— підприємець надав орендарю копії довідки з податкової та витягу з ЄДР, в яких зазначено такий вид його діяльності, як «здавання нерухомості в оренду»

Орендар не утримуватиме з підприємця ПДФО та ЄСВ.

Якщо орендар — громадянин (не підприємець), то для підприємця-орендодавця нічого не змінюється: ПДФО він повинен сплачувати в стандартному порядку (щоквартальні авансові платежі протягом року та остаточний розрахунок за підсумками року)

— підприємець не надав орендарю копії довідки з податкової та витягу з ЄДР, у яких зазначено такий вид його діяльності, як «здавання нерухомості в оренду»

Орендар не утримуватиме з підприємця ЄСВ (оскільки ЄСВ не сплачується за договорами оренди), проте утримає ПДФО у розмірі:
— 15 % від загальної суми орендної плати, нарахованої до виплати протягом місяця, якщо вона не перевищує 10 мінзарплат, установлених на 1 січня поточного року;
— 15 % від суми «10 мінзарплат» плюс 17 % від суми перевищення нарахованої протягом місяця орендної плати над величиною «10 мінзарплат».

Якщо орендар — громадянин (не підприємець), то підприємець-орендодавець зобов’язаний самостійно сплатити до бюджету ПДФО, розрахованого згідно із зазначеними правилами. Причому ПДФО сплачується протягом 40 календарних днів після закінчення того кварталу, в якому надійшла орендна плата (підпункт 170.1.5 Податкового кодексу). Сума отриманого доходу і сплаченого ПДФО відображається в декларації про доходи після закінчення року

Єдиний податок

Орендна плата включається до доходу підприємця і відображається в Книзі ф. № 10 на дату отримання грошових коштів. Дохід єдиноподатника не обкладається ПДФО, оскільки підприємець щомісяця сплачує єдиний податок за встановленою ставкою (пункт 2 Указу № 746, підпункт 165.1.36 Податкового кодексу)

— підприємець надав орендарю копії Свідоцтва про сплату єдиного податку та витягу з ЄДР, в яких зазначено такий вид його діяльності, «як здавання нерухомості в оренду»

Орендар не утримуватиме з підприємця ПДФО та ЄСВ.

Якщо орендар — громадянин (не підприємець), то для підприємця-орендодавця нічого не змінюється: ПДФО він сплачувати не зобов'язаний

— підприємець не надав орендарю копії Свідоцтва про сплату єдиного податку та витягу з ЄДР, у яких зазначено такий вид його діяльності, «як здавання нерухомості в оренду»

При виплаті орендної плати орендар не утримуватиме з підприємця ЄСВ (оскільки ЄСВ не сплачується за договорами оренди), проте утримає ПДФО у розмірі:
— 15 % від загальної суми орендної плати, нарахованої до виплати протягом місяця, якщо вона не перевищує 10 мінзарплат, установлених на 1 січня поточного року;
— 15 % від суми «10 мінзарплат» плюс 17 % від суми перевищення нарахованої протягом місяця орендної плати над величиною «10 мінзарплат».

Якщо орендар працює на загальній системі оподаткування (підприємець або юрособа), він не має права поставити суму таких орендних платежів у витрати (підпункт 139.1.12 Податкового кодексу).

Якщо орендар — громадянин (не підприємець), то підприємець-орендодавець зобов'язаний самостійно сплатити до бюджету ПДФО, розрахованих згідно із зазначеними правилами. Причому ПДФО сплачується протягом 40 календарних днів після закінчення того кварталу, в якому надійшла орендна плата (підпункт 170.1.5 Податкового кодексу). Сума отриманого доходу і сплаченого ПДФО відображається в декларації про доходи після закінчення року