Питання переведення приміщень із житлового в нежитловий фонд

Питання переведення приміщень із житлового в нежитловий фонд

В окремих сферах бізнесу, зокрема у сфері послуг для населення, часто існує лише один спосіб наблизитися до кінцевого споживача — розташуватися поблизу нього, скажімо, в спальному районі міста.

З цією метою підприємці часто придбавають у власність, наприклад, квартиру в багатоквартирному будинку, жилий будинок або його частину, де й розташовують офіс, магазин, перукарню, стоматологічний кабінет, комп'ютерний клуб тощо.

Але перш ніж такий заклад розмістити в жилому приміщенні, це приміщення слід перевести з житлового фонду в нежитловий.

Досі викликає низку запитань сама можливість і наслідки використання жилого приміщення не за цільовим призначенням, а також процедура документального оформлення зміни статусу жилого приміщення.

Про це й поговоримо у статті.

Вікторія ПЕТРУШИНА, консультант газети «Власне Діло»

Документи статті

ЖК — Житловий кодекс Української РСР від 30.06.83 р. № 5464-X.

ЦК — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

КУпАП — Кодекс України про адміністративні правопорушення від 07.12.84 р. № 8073-X.

Закон про іпотеку — Закон України «Про іпотеку» від 05.06.2003 р. № 898-IV.

Закон № 4220 — Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо посилення відповідальності та удосконалення державного регулювання у сфері містобудівної діяльності» від 22.12.2011 р. № 4220-VI.

Тимчасове положення — Тимчасове положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затверджене наказом Мін'юсту від 07.02.2002 р. № 7/5.

Порядок № 1825 — Порядок переведення жилих приміщень і жилих будинків у нежилі у м. Києві, затверджений розпорядженням Київської міської держадміністрації від 01.10.2002 р. № 1825.

Положення № 336 — Положення про порядок переведення жилих приміщень та жилих будинків в нежилі, затверджене рішенням 8 сесії Харківської міської ради шостого скликання від 06.07.2011 р. № 336/11.

Закон № 208 — Закон України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності» від 14.10.94 р. № 208/94-ВР.

Можна/не можна?

Згідно зі статтею 383 ЦК «...власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва».

Водночас статтею 6 ЖК передбачено:

«Жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється».

Проаналізуємо наведені вище цитати з ЖК та ЦК. По-перше, обидві вони містять терміни, схожі за змістом, але різні за написанням: «потреби промислового характеру» та «промислове виробництво», визначення яких у законодавстві не наведено. По-друге, лише на підставі цих двох законодавчих норм неможливо однозначно визначити законність/незаконність використання жилого приміщення під магазин, перукарню, комп'ютерний клуб тощо, тому що до промислового виробництва та потреб промислового характеру ці заклади не належать.

Оскільки «все, що не заборонено, дозволено» — це один з постулатів права, то робимо висновок, що використання жилого приміщення під офіс або підприємство сфери послуг можливе! Що й підтверджує практика.

Отже, власник житла має право використовувати його на свій розсуд, але не для промислового виробництва.

Переводити/не переводити?

Як бути власнику, який планує використовувати жиле приміщення з підприємницькою метою?

Офіційні органи не раз зазначали, що для використання жилих приміщень з підприємницькою метою їх потрібно перевести до нежитлового фонду (див. листи Міністерства з питань ЖКГ України від 12.05.2008 р. № 8/7-336; Держкомітету з питань ЖКГ України від 20.04.2004 р. № 4/6-721; Держкомбуду від 12.02.2002 р. № 5/3-114 та від 05.01.2001 р. № 5/2-6; ГНАУ від 18.05.2005 р. № 9562/7/15-1117; Держкомпідприємництва від 29.07.2004 р. № 5162, від 08.06.2004 р. № 3841 та від 06.04.2004 р. № 2200; інформаційний лист ВГСУ від 07.06.2005 р. № 01-8/1051; роз'яснення Мінбуду від 01.04.2006 р.).

Ми ж радимо таке.

Не потрібно переводити жиле приміщення до нежитлового фонду , якщо характер діяльності не потребує конструктивних змін приміщення (наприклад, підприємець займається інтернет-бізнесом, а його квартира — його офіс). Ця процедура забере багато сил, коштів і часу. А право на використання приміщення за власним розсудом можна буде у разі необхідності відстояти в суді. Головне, щоб діяльність не мала виробничого характеру і не потрібно було конструктивно змінювати приміщення.

Заради справедливості варто сказати, що в цьому випадку всі витрати, пов'язані з експлуатацією житла (комунальні послуги, телефон), у підприємницькі витрати ви «не візьмете». Але! Витрати на телефон можна буде віднести до підприємницьких, якщо до своєї квартири ви проведете окремий телефон, зареєстрований на вас як на підприємця і регулярно братимете роздруківки про дзвінки, зв'язок яких з підприємницькою діяльністю можна буде легко довести податківцям.

Потрібно переводити його до нежитлового фонду, якщо необхідна перебудова, прибудова, перепланування (наприклад, окремий вхід до приміщення або зміна геометрії кімнат). На практиці лише після того, як власник переведе приміщення до нежитлового фонду, він зможе починати узгодження робочого проекту реконструкції приміщення і виконувати всі подальші пов'язані з цим дії. Детальніше про це поговоримо далі.

Процедура переведення

Процедура переведення житлового фонду в нежитловий у законодавстві України чітко не визначена. У кожному регіоні (місті) прийнято свої локальні нормативні акти, наприклад:

— для Києва — Порядок № 1825;

— для Харкова — Положення № 336 .

Але загалом процедура така.

Спочатку вам потрібно зібрати такі документи:

— нотаріально завірену копію правовстановлюючого документа, що підтверджує право власності на житло (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, рішення суду тощо);

— копію технічного паспорта на житло, оформлену в БТІ;

— довідку з ЖЕО про те, що жилий будинок, квартира (або їх частини) є вільними фактично та юридично (тобто там ніхто не зареєстрований і не проживає);

— копію договору на збір та вивезення будівельного сміття (у кожному регіоні — своя форма договору);

— для власників жилих будинків з присадибними ділянками та відокремлених жилих будинків — держакт на землю;

— згоду співвласників домоволодіння (сусідів зверху, знизу, що живуть на одній сходовій клітці з вами) на розміщення об'єкта невиробничої сфери;

— згоду об'єднання співвласників багатоквартирного будинку у разі розміщення квартири в будинку, де створено таке об'єднання;

— для юридичних осіб — нотаріально завірені копії засновницьких документів;

— для фізичних осіб — паспорт та ідентифікаційний код власника квартири;

— технічний висновок проектної організації щодо можливості переведення жилих приміщень з метою використання їх під нежилі з обґрунтуванням можливості реконструкції приміщення, обов'язковим улаштуванням окремого входу, не пов'язаного з під'їздом жилого будинку, та ескізний проект входу, погоджені в установленому порядку з ДАБК, органом пожежного нагляду та санепідстанцією;

— додатково можуть знадобитися, наприклад, фото фасаду будинку, дозвіл органу опіки або інші документи (у кожному регіоні і в кожному випадку можуть бути свої особливості).

Далі слід написати заяву на ім'я міського голови та дочекатися рішення виконкому або міськради про переведення жилих приміщень і жилих будинків у нежилі для розміщення в них об'єктів невиробничої сфери.

Лише отримавши це рішення ви можете отримати в ДАБК вихідні дані та технічні умови для проведення реконструкції об'єкта і власне проводити реконструкцію.

Після проведеної реконструкції знову слід звернутися до ДАБК, щоб отримати сертифікат ^{довідка 1}, що підтверджує введення в експлуатацію вашого об'єкта.

Із цим сертифікатом необхідно звернутися до БТІ для отримання свідоцтва про право власності на нежиле приміщення.

Тепер уже нежиле приміщення ви можете спокійно використовувати для своїх підприємницьких цілей.

Ми описали стандартну схему переведення жилого приміщення в нежиле, тобто коли з приміщенням «усе гаразд». Далі розглянемо моменти, які можуть ускладнити процедуру переведення.

Що може ускладнити переведення житла у нежитловий фонд?

Іпотечне житло. Якщо жиле приміщення передано в іпотеку, то в період дії договору іпотеки переведення з житлового фонду в нежитловий неможливе. Чому? Згідно зі статтею 9 Закону про іпотеку іпотекодавець має право володіти і користуватися предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення. У свою чергу, цільове призначення жилого приміщення визначене статтею 6 ЖК: жилі будинки і жилі приміщення призначені для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків.

Наприклад, у Положенні № 336 (для Харкова) відразу застерігається, що житло не має бути обтяжене правами третіх осіб.

Поверх, на якому розташоване житло. Як правило, в нежилі можуть бути переведені жилі приміщення, розташовані на цокольних, перших та, у виключних випадках, на других поверхах жилих багатоповерхових будинків, окремо розташовані жилі будинки. Якщо квартира, що переводиться, розташована вище першого поверху, то всі приміщення, розташовані під нею, повинні мати статус нежилих. Як ви тепер розумієте, якщо ваша квартира знаходиться на другому поверсі, а квартира «під вами» жила, вашу квартиру не переведуть до нежитлового фонду. А про квартири на третьому і вище поверхах багатоквартирних будинків навіть не йдеться.

На момент подання заяви про переведення приміщення в нежиле в ньому хтось прописаний. Жиле приміщення не повинно використовуватися для постійного проживання. Громадяни, які мешкали в ньому до прийняття рішення про переведення, повинні бути зняті з реєстраційного обліку, тобто просто виписані.

Один із власників житла — неповнолітня дитина. У разі якщо одним із власників жилого приміщення є неповнолітня дитина, на переведення необхідний дозвіл органів опіки.

Інші причини. Як правило, не допускається:

— переведення жилих приміщень у нежилі у жилих будинках, що віднесені до пам'яток архітектури, без погодження з управлінням містобудування та архітектури;

— переведення частини жилого приміщення, наприклад, кімнати у комунальній квартирі. Приміщення повинно бути ізольованим і мати статус окремого жилого приміщення;

— переведення в нежитловий фонд аварійного житла та такого, що підлягає зносу або капітальному ремонту.

Цікаве запитання

У цьому розділі дамо відповідь на запитання нашого читача.

Підприємець на загальній системі оподаткування має у власності квартиру в багатоповерховому будинку. У 2007 році він отримав рішення виконкому про переведення її до нежитлового фонду, погодив робочий проект і зробив перепланування квартири, але не отримав акта введення в експлуатацію в ДАБК і, відповідно, свідоцтва про право власності на нежиле приміщення в БТІ. При цьому в тому ж 2007 році здав приміщення як нежиле в оренду, регулярно отримував підприємницький дохід і справно сплачував податок з доходів. Чим загрожує йому неотримання свідоцтва про право власності на нежиле приміщення і що робити зараз?

Ситуація, справді, цікава і на практиці це не поодинокий випадок.

Хто може виявити відсутність свідоцтва про право власності на нежиле приміщення? Можуть виявити податківці під час перевірки (планової чи позапланової) та ініціювати незаконність операції. Хоча той факт, що стільки років ви чесно сплачували податок з доходів, може й не викликати в податківців підозри, що у вас «на руках» немає цього документа.

Або якщо вашим орендарям потрібно буде отримувати які-небудь дозвільні документи, пов'язані з їх діяльністю, у них можуть попросити з оформленим договором оренди ще й копію свідоцтва про право власності на нежиле приміщення. Але знов-таки, якщо вони стільки років орендують ваше приміщення і їм не потрібно було ніде пред'являти цей документ, то й надалі копія свідоцтва їм може не знадобитися.

Але! Може статися й так, що ви розірвете договір із цими орендарями і вирішите, наприклад, продати приміщення, подарувати його, здати в оренду іншим орендарям чи провести з ним будь-які інші законні операції. І ось тут уже без свідоцтва жоден нотаріус не оформить таку операцію.

Тому свідоцтво отримати треба, причому бажано з цим не зволікати.

Що робити? Потрібно йти до ДАБК отримувати акт введення в експлуатацію або сертифікат. Із цим актом (або сертифікатом) ви маєте звернутися до БТІ, де за встановленою процедурою вам видадуть свідоцтво про право власності на нежиле приміщення, яке буде правовстановлюючим документом.

Якщо в ДАБК у вас виникнуть труднощі (хоча вони не повинні виникнути), рекомендуємо звертатися до суду і оформляти право власності на нежиле приміщення через суд.

Зверніть увагу! Позитивне рішення суду з вашого питання вже вважатиметься правовстановлюючим документом на ваше нежиле приміщення. Тобто вам уже не потрібно буде отримувати в БТІ свідоцтво про право власності.

Але! Після БТІ або суду (залежно від того, де вам швидше й простіше буде вирішити питання з правовстановлюючим документом) вам необхідно звернутися до БТІ для реєстрації права власності на ваше нежиле приміщення відповідно до Тимчасового положення.

І ще декілька слів про відповідальність. Про неї йшлося в нещодавньому листі ДАБІ від 30.01.2012 р. № 40-17-484:

Лист ДАБІ від 30.01.2012 р. № 40-17-484 (витяг)

<…>

Стосовно прийняття рішення щодо притягнення фізичних осіб до відповідальності за експлуатацію об'єктів будівництва, споруджених до набуття чинності Законом № 4220 ^{довідка 2}, не прийнятих в експлуатацію <…>.

<…>

Відповідальність фізичних осіб за експлуатацію об'єктів будівництва, споруджених до набуття чинності Законом № 4220 і не прийнятих в експлуатацію, не була встановлена.

Виходячи із конституційних принципів щодо дії актів у часі та керуючись Кодексом України про адміністративні правопорушення, рішення про притягнення до відповідальності фізичних осіб за правопорушення щодо експлуатації об'єктів, після закінчення будівництва не прийнятих в експлуатацію, застосовується до об'єктів, які споруджені та експлуатуються з моменту набуття чинності Законом № 4220, тобто з 19.01.2012.

<…>

Отже, якщо ви не ввели в експлуатацію об'єкт (тобто не звернулися до ДАБК за актом введення в експлуатацію) в період, коли законодавчо не було передбачено відповідальність
(до 19.01.2012 р.), до вас не мають бути застосовані штрафні санкції.

А всі, хто не введе в експлуатацію перепланований після 19.01.2012 р. об'єкт, ризикують бути оштрафованими відповідно до КУпАП та Закону № 208.

Отже, про процедуру та наслідки переведення жилих приміщень у нежитловий фонд для підприємницьких цілей з метою розміщення в них об'єктів невиробничої сфери ми вам розповіли. Хай це допоможе процвітанню вашого бізнесу!

Довідкова інформація (довідка)

¹ Див. форму сертифіката в додатку 4 до Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого постановою КМУ від 13.04.2011 р. № 461.

²Закон № 4220 діє з 19.01.2012 р.