Теми статей
Обрати теми

Використання житлового приміщення в підприємницькій діяльності

Редакція ВД
Стаття

Використання житлового приміщення в підприємницькій діяльності

 

Чи завжди при використанні житлового приміщення в підприємницькій діяльності потрібне його переведення до нежитлового фонду? На це запитання немає однозначної відповіді, все залежить від конкретних умов.

Сьогодні поговоримо про можливість використання квартири під склад або швацький цех, про пільги і тарифи на комунальні платежі при використанні житлового приміщення, а також про нюанси переведення житлового приміщення до нежитлового фонду, якщо це переведення необхідне.

Ганна КАЛИНОВСЬКА, консультант газети «Власне Діло»

 

Документи статті

ЖКУ — Житловий кодекс Української РСР від 30.06.83 р. № 5464-X.

ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

Закон № 686 — Закон України «Про відповідальність суб’єктів підприємницької діяльності за несвоєчасне внесення плати за спожиті комунальні послуги та утримання прибудинкових територій» від 20.05.99 р. № 686.

Порядок № 703 — Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 22.06.2011 р. № 703.

ДБН В.2.2-15-2005 — ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення», затверджені наказом Держбуду від 18.05.2005 р. № 80.

 

Як зазначалося вище, питання про те, переводити чи не переводити житлове приміщення в нежитлове, підприємець повинен вирішувати у кожному конкретному випадку. Наприклад, було б дивним переводити квартиру до нежитлового фонду за ситуації, якщо фізособа проживає і одночасно здійснює в ній підприємницьку діяльність, що не потребує конструктивних змін такої квартири, наприклад створює сайти, займається дизайном, пише комп’ютерні програми або статті, надає індивідуальні косметичні послуги тощо.

Очевидно, здійснюючи у квартирі господарську діяльність, слід ураховувати права та інтереси інших мешканців, тобто, як мінімум, не порушувати їх (частину 5 статті 319 і частину 2 статті 383 ЦКУ, ухвалу ВССУ з розгляду цивільних та кримінальних справ від 28.03.2012 р. у справі № 6-1011св12).

Зокрема, з цією метою ДБН В.2.2-15-2005 встановлені істотні обмеження на провадження в житлових будинках господарської діяльності — навіть у тих випадках, коли вона не потребує конструктивних змін приміщення: наприклад, розміщення адміністративних приміщень допускається лише на першому, другому та цокольному поверхах житлових будинків (крім того, приміщення суспільного призначення повинні, як мінімум, мати окремий вихід та евакуаційний вихід, ізольовані від житлової частини будівлі). Таким чином, навіть якщо діяльність не передбачає внесення конструктивних змін до житлового приміщення, приміщення має відповідати певним умовам, дотримання яких перевіряється, у тому числі при переведенні об’єкта до складу нежитлового фонду.

 

Квартира як склад або швейний цех: можна/не можна

Власник майна (у нашому випадку — житлового приміщення) має право використовувати його в підприємницькій діяльності (частина 1 статті 320 ЦКУ). При цьому згідно з частиною 1 статті 383 ЦКУ власник житлового будинку (квартири) повинен використовувати його для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб і не має права використовувати таке приміщення для промислового виробництва. Аналогічне за своєю суттю обмеження встановлене і статтею 6 ЖКУ, відповідно до якої надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру забороняється.

Як бачимо, у зазначених нормах ідеться про безумовну неможливість використання житлових приміщень лише в промисловому виробництві/промислових цілях. При цьому законодавство не містить визначення цих понять. Проте ні в кого не викличе сумнівів те, що господарська діяльність може мати як промисловий (наприклад, виробництво товарів), так і непромисловий характер (торгівля, виконання робіт, надання послуг, у тому числі з використанням житлових приміщень як торговельних, офісів або складів тощо). Причому питання віднесення діяльності до того чи іншого виду слід вирішувати у кожному конкретному випадку, з урахуванням усіх обставин. У зв’язку з цим, оскільки поняття госпдіяльності не тотожне поняттю промислового виробництва, можна дійти висновку, що у разі, якщо подібна діяльність не має промислової мети, то для її провадження може використовуватися і житлова квартира.

Враховуючи викладене вище, суди визнають можливість використання квартири під склад, як таку, що не суперечить чинному законодавству. Як приклад наведемо аргументацію з рішення Апеляційного суду Вінницької області від 24.11.2006 р.:

<…> Позивачі пояснили, і це знайшло підтвердження в судовому засіданні, що відповідач свою квартиру використовує як склад, зберігаючи в ній олію (в пляшках і бочках). Проте зберігання продуктів харчування, яким є олія, не є промисловим виробництвом. Оскільки ЦКУ, у тому числі і стаття 383 ЦКУ, не забороняє використання помешкання для надання послуг та виконання робіт, а забороняє його використання тільки для промислового виробництва, і фактично відповідач не використовував свою квартиру для промислового виробництва, тому вимоги позивачів про усунення перешкод у користуванні будинком шляхом заборони відповідачу використовувати свою частину будинку не за призначенням — під склад, є безпідставними і не ґрунтуються на вимогах діючого законодавства, а відповідно не підлягають до задоволення <…>

 

Далі. Наявність у квартирі швейного обладнання, з точки зору суду, не свідчить про використання квартири для промислового виробництва. Прикладом може бути рішення Печерського районного суду м. Києва від 31.10.2012 р. у справі № 2-1954/12, витяг з якого наведемо далі:

<…>

Позивач звернувся до суду з позовом, в якому просить зобов’язати відповідача використовувати за призначенням для проживання квартиру.

<…>

Вислухавши пояснення осіб, які беруть участь в справі, дослідивши письмові докази, суд доходить висновку, що в задоволенні позову слід відмовити з наступних підстав.

Відповідно до статей 379 і 382 ЦКУ житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них. Квартирою є ізольоване приміщення в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому приживання. Відповідно до статті 383 ЦКУ власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів його сім’ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.

Відповідно до акта від 05.10.2011 р., складеного фахівцями КП УЖГ «Печерськжитло», квартира використовується не за призначенням, а під швейну майстерню, в якій використовуються швейні машини фабричного призначення. Дозвільних документів про переведення квартири в нежитловий фонд та дозволу на проведення будь-якого виробництва комісії не надано.

Під час розгляду справи судом 10.10.2012 р. комісією, утвореною позивачем, було проведено огляд квартири, під час якого встановлено, що в квартирі знаходилось дві промислові прасувальні дошки та одна швейна машинка, частина кімнати зайнята під складування речей.

Таким чином, з наведеного акта від 10.10.2012 р. не вбачається та обставина, що квартира використовується відповідачем для промислового виробництва. Сам факт знаходження в квартирі прасувальних дошок та швейної машинки не свідчить про їх використання для промислового виробництва.

Інших доказів на підтвердження позовних вимог позивачем не надано, тому суд доходить висновку про недоведеність позивачем позовних вимог та відмовляє в задоволенні позову.

<…>

 

Переводити або не переводити до нежитлового фонду: комунальні платежі

Витрати загальносистемника. Без переведення житлового об’єкта до складу нежитлового фонду розраховувати на витрати за комунальні платежі не доводиться. У подібному випадку, тобто без переведення до нежитлового фонду, витрати вдасться відобразити лише за умови, що діяльність пов’язана з наданням житлових приміщень для проживання фізосіб.

Пільги й тарифи на комунальні платежі. Як приклад візьмемо підприємця, що вирішив використовувати квартиру у своїй господарській діяльності. При цьому на нього поширюються пільги на оплату житлової площі. У зв’язку з цим, якщо він використовуватиме свою квартиру, наприклад, як офіс, без переведення до нежитлового фонду, на нього, як і раніше, поширюватимуться відповідні пільги (тим більше що власником квартири в будь-якому разі вважатиметься така фізособа, без прив’язки до її підприємницького статусу). Це, з одного боку, суперечить логіці. А з другого боку, якщо підприємець не претендує на підприємницькі витрати у вигляді комунальних платежів, то це не суперечить чинному законодавству.

У той же час слід узяти до уваги й такий момент. Комунальні тарифи для нежитлових приміщень, що використовуються в господарській діяльності, визначаються за спеціальними правилами. Крім того, при порушенні суб’єктом господарювання зобов’язань зі сплати комунальних послуг щодо нежитлових об’єктів нерухомості до нього, здається, мала б застосовуватися спеціальна відповідальність, встановлена Законом № 686. Проте знову ж таки, поки приміщення не переведене до нежитлового фонду, дія Закону № 686 на підприємця не поширюється.

 

Післямова: а якщо все-таки потрібне переведення

Питання переведення житлового приміщення до нежитлового фонду ми вже детально розглядали на сторінках нашого видання (див. «ВД», 2012, № 6, с. 34). Тут лише стисло нагадаємо основні моменти та зміни.

У статті 8 ЖКУ йдеться про те, що переведення придатних для проживання житлових будинків та житлових приміщень у будинках державного і суспільного житлового фонду в нежитлові, як правило, не допускається. При цьому у виняткових випадках таке переведення може здійснюватися за рішенням виконкому обласної/міської (у містах республіканського підпорядкування) ради народних депутатів. До речі, в інформаційному листі ВГСУ від 07.06.2005 р. № 01-8/1051 щодо цієї норми наголошувалося: зазначені правила поширюються у тому числі і на житлові будинки/квартири приватної власності.

У більшості міст (інших адміністративних одиниць) затверджені свої локальні нормативні акти, які хоча й мають окремі особливості, але в цілому передбачають схожий порядок.

Перш за все, необхідно зібрати такі документи:

— нотаріально засвідчену копію документа, що підтверджує право власності на житло. Перелік таких документів наведено в пункті 27 Порядку № 703. При цьому нагадуємо: щодо нерухомості, право власності на яку виникло з 01.01.2013 р., таким документом може бути або відповідне свідоцтво, або витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — Держреєстр);

— копію технічного паспорта на житло, оформленого суб’єктом господарювання, що здійснює технічну інвентаризацію;

— довідку з ЖЕКу про те, що житловий будинок, квартира (або їх частини) є вільними фактично та юридично;

— копію договору на збір і вивезення будівельного сміття (у кожному регіоні своя форма договору);

— для власників житлових будинків — документ, що підтверджує право власності або право користування земельною ділянкою (такими можуть бути договір оренди, свідоцтво або витяг з Держреєстру, а для підтвердження права власності, що виникло до 01.01.2013 р., — держакт на землю);

— згоду співвласників домоволодіння (сусідів згори, знизу, що живуть на одній сходовій клітці) на розміщення об’єкта невиробничої сфери;

— згоду об’єднання співвласників багатоквартирного будинку у разі розміщення квартири в будинку, де таке об’єднання створене (див., наприклад, рішення Московського районного суду міста Харкова від 23.03.2012 р. у справі № 2-3894/11);

для фізосіб — копію паспорта, а для юросіб — нотаріально завірені копії установчих документів;

— технічний висновок проектної організації про можливість переведення житлових приміщень з метою використання їх під нежитлові з обґрунтуванням можливості розміщення об’єкта невиробничої сфери з обов’язковим облаштуванням окремого входу, не пов’язаного з під’їздом житлового будинку;

— передпроектні пропозиції про архітектурне вирішення об’єкта та благоустрою прилеглої території;

— інші документи у разі потреби.

Далі потрібно подати відповідну заяву до міськ/облвиконкому і дочекатися його рішення про переведення житлових приміщень та житлових будинків у нежитлові для розміщення в них об’єктів невиробничої сфери. Лише після цього можна отримати вихідні дані та технічні умови для проведення реконструкції об’єкта і власне проводити реконструкцію.


Висновки

1. Питання про те, переводити чи не переводити житлове приміщення в нежитлове, підприємець повинен вирішувати у кожному конкретному випадку. Якщо підприємець проживає у квартирі і там створює сайти, займається дизайном або пише комп’ютерні програми, то, вочевидь, немає сенсу витрачатися на її переведення до нежитлового фонду.

2. Власник житлового приміщення має право використовувати його в підприємницькій діяльності, якщо ця діяльність не має ознак промислового виробництва. Тому суди не вбачають порушень чинного законодавства, якщо квартира використовується як склад продтоварів або в ній є одна швейна машинка фабричного призначення.

3. Без переведення житлового об’єкта до складу нежитлового фонду загальносистемник не може розраховувати на витрати на комунальні платежі.

4. Переведення житлового приміщення до нежитлового фонду може здійснюватися за рішенням виконкому обласної/міської (у містах республіканського підпорядкування) ради народних депутатів.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі