Теми статей
Обрати теми

Оренда землі комунальної та державної власності: відповіді на актуальні запитання

Хмелевська Оксана, консультант газети «Власне Діло»
У тих підприємців, які у своїй діяльності вдаються до оренди земельних ділянок комунальної та держвласності, виникають запитання щодо оформлення договору, розміру орендної плати тощо. Отримати відповіді на деякі з них ви зможете в цій статті.

Як сплачувати орендну плату та звітувати щодо нової земельної ділянки

Нагадаємо, що базовим податковим (звітним) періодом для орендної плати за землю держвласності є календарний рік (з 1 січня по 31 грудня) (пункт 285.1 ПКУ). Але земельна звітність є особливою, її подають не за підсумками року у наступному звітному періоді, а на початку року із сумами, які сплачуватимуться протягом року (не пізніше 20 лютого).

До декларації вносять суму орендної плати та поділяють її на рівні щомісячні суми, що підлягають сплаті. Замість звітної (річної) декларації платник має право подавати щомісяця нову звітну декларацію. Строк її подання — протягом 20 календарних днів місяця, наступного за звітним.

За новоукладеними договорами оренди підприємець подає декларацію протягом 20 календарних днів місяця, наступного за звітним, тобто того, в якому укладений договір (пункт 286.4 ПКУ). На нашу думку, це може бути як одна річна декларація (на майбутні місяці), так і декларація за один місяць, за умови, що надалі щомісяця подаватимуться нові звітні декларації.

Декларацію подають до органу ДФСУ за місцезнаходженням земельної ділянки. Однак, якщо підприємець орендує декілька ділянок в різних селах, містах тощо (коди органів місцевого самоврядування за місцезнаходженням земельної ділянки за КОАТУУ різні), то він повинен подати окремі декларації до податкового органу кожної адміністративно-територіальної одиниці.

Якщо ж його ділянки розташовані в одній адміністративно-територіальній одиниці, то він подає одну декларацію із загальною річною сумою.

Сплачувати орендну плату (суму податкового зобов’язання, обчислену за місяць) необхідно щомісяця протягом 30 календарних днів, наступних за останнім днем звітного місяця. Це стосується і податкового зобов’язання, визначеного в новій звітній (щомісячній) декларації.

Як відомо, наказом № 865 була затверджена нова форма декларації з плати за землю. Цей наказ набув чинності 28.02.2014 р. У підприємців, які протягом 2014 року взяли в оренду ділянку державної або комунальної власності, могло виникнути запитання: за якою формою потрібно звітувати?

З огляду на те, що базовим податковим (звітним) періодом для плати за землю є календарний рік, нова форма декларації з плати за землю використовуватиметься для складання звітності починаючи з 01.01.2015 р. Така консультація надана фахівцями в розділі 112.05 «ЗІР» ДФСУ.

Таким чином, у 2014 році слід застосовувати «стару» декларацію з плати за землю, затверджену наказом № 1015, а з 01.01.2015 р. звітувати за новою формою.

Орендна плата стала менше мінімально допустимої: що робити орендарю

Величину орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності встановлюють у договорі оренди. Орендар просто вносить суму орендної плати, нічого не розраховуючи (пункт 288.4 ПКУ).

Але для річної суми платежу з орендної плати передбачені мінімальне та максимальне обмеження, які повинні враховуватися при укладенні договору. З максимальним обмеженням, як правило, запитань не виникає. А ось з мінімалкою не все так просто.

Наприклад, до 01.04.2014 р., її розмір був прив’язаний до розміру земельного податку для різних видів земель. З цієї дати набули чинності зміни до ПКУ, і орендна плата за рік не може бути менше 3 % нормативної грошової оцінки землі (підпункт 288.5.1 ПКУ).

Вийшло, що у деяких землекористувачів розмір орендної плати в договорі став менше мінімального, який прописано в ПКУ. Що ж робити в цьому випадку? Продовжувати сплачувати в тій сумі, яка зазначена в договорі, чи в діючому мінімальному розмірі?

Якщо керуватися пунктом 288.4 ПКУ, то доти, поки суму орендної плати не буде переглянуто в договорі, орендар сам її не змінює. Однак податківці цю норму ігнорують. Вони наполягають на тому, що платники орендної плати повинні сплачувати її в розмірі не нижче мінімального, навіть якщо орендодавець «забув» внести зміни до договору. На поступки вони, на жаль, у цьому питанні не йдуть, але з ними можна посперечатися в суді. Шанси виграти судовий розгляд є цілком реальними. Адже за платників податків заступався Верховний Суд України (далі — ВСУ) в постанові від 11 червня 2013 року у справі № 21-166а13.

Спір, який розглядав ВСУ, полягав у такому. Орендар (позивач) у повному обсязі сплачував орендну плату за землю в розмірі, установленому договором оренди. Однак під час перевірки контролюючий орган (відповідач) донарахував податкові зобов’язання та застосував штрафні санкції начебто за недоплату. Причина — сплачена сума за договором була менше розміру мінімальної орендної плати. Позивач такі дії податківців визнав протиправними та звернувся за захистом своїх порушених прав до суду.

Аргумент у перевіряючих один: пріоритет у будь-якому разі слід надавати законодавчим нормам, що встановлюють мінімальний розмір орендної плати.

ВСУ, у свою чергу, зазначив, що договір оренди землі є цивільно-правовим, отже, йому властиві такі ознаки, як свобода договору, обов’язковість його виконання сторонами тощо. При цьому суб’єкт владних повноважень, який не є учасником договору, не може здійснювати владні управлінські функції шляхом втручання у взаємовідносини сторін договору. Водночас такий суб’єкт має право контролювати повноту виконання договору та відповідність його умов чинному законодавству.

Що стосується безпосередньо орендної плати за землю, то ВСУ спеціально підкреслив недопустимість її донарахування податківцями в разі будь-яких законодавчих змін. Вони є лише підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом унесення відповідних коректив до договору оренди землі його учасниками та не призводять до автоматичного збільшення договірної величини орендної плати.

Інакше кажучи, ВСУ погодився з тим, що на правовідносини з оренди землі, у тому числі й земельних ділянок державної та комунальної власності, насамперед слід поширювати дію цивільного законодавства в цілому. Статус орендної плати як загальнодержавного податку лише дозволяє податковим органам контролювати його своєчасну сплату. При цьому стежити за своєчасним приведенням договірної суми орендної плати до її мінімального розміру, установленого законодавством, податківцям не забороняється. Однак це повинно відбуватися за загальною процедурою, що регулює внесення змін до умов цивільно-правового договору.

Законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду орендної плати, установленої умовами договору. Само собою зрозуміло, перегляд має відбуватися шляхом унесення необхідних змін до договору оренди землі в установленому порядку.

Як відомо, в такому разі останнє слово за ВСУ, правова позиція якого має бути основою всієї подальшої судової практики. Про це недвозначно йдеться в частині 1 статті 2442 КАСУ.

Висновок: орендарі можуть сміливо звертатися до судових інстанцій і захищати свої права.

Чи сплачувати орендну плату, якщо ділянка розташована в зоні АТО

Ви пам’ятаєте, що орендна плата за користування земельними ділянками, які перебувають в державній або комунальній власності, вважається загальнодержавним податком — платою за землю (підпункт 14.1.147 ПКУ). Так-от, від цього обов’язкового платежу звільняються суб’єкти господарювання, які провадять діяльність у зоні АТО, згідно зі статтею 6 спеціального Закону № 1669. Зрозуміло, що не назавжди, а лише на період проведення АТО.

Оскільки це звільнення має тимчасовий характер, ви не побачите жодних пов’язаних із цим змін у ПКУ. Проте нехай відсутність таких змін вас не бентежить: Закон № 1669 має пріоритетну силу порівняно з іншими законами та нормативно-правовими актами (пункт 3 статті 11 Закону № 1669). Хоча податківці хочуть дочекатися змін у ПКУ (підрозділ 112.04 «ЗІР»).

А що ж робити підприємцям-переселенцям? Відповідь на це запитання можна знайти в преамбулі Закону № 1669. У ній зазначено, що цей Закон визначає тимчасові заходи для забезпечення підтримки суб’єктів господарювання, які провадять діяльність на території проведення АТО, і осіб, які проживають у зоні АТО або переселилися з неї під час її проведення. Сподіваємося, переселенцям не доведеться перераховувати орендну плату.

Перехід права оренди на земельну ділянку під придбаним приміщенням

Почнемо з юридичного аспекту. Так, частинами 1 і 2 статті 120 ЗКУ і частиною 1 статті 377 ЦКУ передбачено, що до особи, до якої перейшло право власності на об’єкт нерухомості, розташований на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку на тих самих умовах і в тому самому обсязі, які були у попереднього землекористувача.

При цьому договором, що передбачає придбання права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється «старий» договір оренди (з колишнім власником) (абзац третій статті 7 Закону про оренду землі).

Однак це не означає, що при придбанні нерухомості, розташованої на орендованій земельній ділянці, до підприємця автоматично переходить і право оренди на неї. Річ у тім, що відповідно до частини 1 статті 124 ЗКУ передача в оренду земельних ділянок, що перебувають в державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Тому з урахуванням цієї норми можна стверджувати, що без укладення договору оренди з органом місцевого самоврядування отримати земельну ділянку в оренду не вдасться, а отже, сподіватися на автоматичну передачу земельної ділянки в користування орендарю не варто.

З цим погоджуються, зокрема, Держкомзем у листі від 30.04.2010 р. № 8877/17/6-10, ВГСУ в підпунктах 2.10 — 2.12 постанови від 17.05.2011 р. № 6 і постанові від 16.04.2013 р. у справі № 27н/5014/2279/2012, ВСУ в постанові від 19.06.2012 р. у справі № 36/368-9/63. У цих документах зазначено, що реєстрація права власності на будівлю або споруду не тягне за собою автоматичного переходу права користування земельною ділянкою під ними.

Отже, операції, що приводять до переходу права власності на об’єкт нерухомості, є підставою для переходу права на землю, але при цьому оформлення такого права здійснюється в установленому законом порядку.

Таким чином, для того щоб отримати в користування земельну ділянку, підприємцю слід звернутися із заявою до орендодавця (до органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади залежно від того, хто є власником земельної ділянки — місцева громада чи держава) про отримання в оренду земельної ділянки без зміни її цільового призначення. При цьому попередній власник нерухомості (попередній орендар земельної ділянки) повинен звернутися до органу місцевого самоврядування із заявою про припинення договору оренди земельної ділянки на підставі підпунктів «а», «е» частини 1 статті 141 ЗКУ.

Потім орендодавець повинен прийняти рішення про надання в оренду такої земельної ділянки або вказати обґрунтовану причину відмови. У разі отримання позитивного рішення потенційний орендар укладає договір оренди з органом місцевого самоврядування (або органом виконавчої влади).

При укладенні такого договору підприємець повинен зареєструвати речові права на користування землею.

Крім того, до моменту розірвання договору оренди земельної ділянки попереднім орендарем він повинен сплачувати орендну плату. Після укладення договору оренди новий орендар має сплачувати орендну плату за зазначену земельну ділянку та подавати до відповідного органу ДФСУ за місцезнаходженням земельної ділянки звітність.

А що робити, якщо підприємець придбаває не окреме приміщення, а лише його частину, наприклад, офіс у діловому центрі тощо? У цьому випадку укласти з кожним із співвласників будівлі окремий договір оренди не можна, оскільки частина (частка) земельної ділянки не може бути об’єктом оренди землі.

Зауважимо, що в земельному відомстві також розуміють цей нюанс (лист Держкомзему від 26.05.2010 р. № 10046/17/4-10, листи Держземагентства від 03.04.2013 р. № 5601/17/11-13 і від 17.04.2014 р. № 28-28-0.17-4386/2-14).

Більше того, у цих листах запропоновано цілком законний спосіб укладення договору оренди. І зводиться він до того, що на земельну ділянку може бути укладений договір оренди землі, в якому орендарями виступатимуть декілька осіб.

У цьому випадку йдеться про так звану множинність осіб у зобов’язанні, передбачену частиною 2 статті 510 ЦКУ. Така множинність осіб не збільшує кількість сторін у зобов’язанні: їх, як і раніше, залишається дві — кредитор і боржник (стосовно договору оренди землі — це орендодавець з одного боку і орендарі — з іншого).

Кожний з боржників повинен виконати зобов’язання в рівній частці, якщо інше не встановлене договором або актами цивільного законодавства(стаття 540 ЦКУ). Однак оскільки кожний з орендарів земельної ділянки під будівлею і довкола неї в загальному випадку володіє різними частинами такого об’єкта нерухомості, то й нарахування орендної плати за землю має здійснюватися пропорційно тій частині площі будівлі, яка перебуває у власності кожного із співвласників.

Документи консультації

ПКУ Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.

ЗКУ — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.

ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

КАСУ — Кодекс адміністративного судочинства України від 06.07.2005 р. № 2747-IV.

Закон № 1669 — Закон України «Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції» від 02.09.2014 р. № 1669-VII.

Закон про оренду землі — Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV.

Наказ № 865 — наказ ДПАУ «Про затвердження форми Податкової декларації з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності)» від 30.12.2013 р. № 865.

Наказ № 1015 — наказ ДПАУ «Про затвердження форми Податкової декларації з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності)» від 24.12.2010 р. № 1015 (втратив чинність).

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі