Дозвільна процедура в будівництві:
до чого готуватися?
Роман Кабальський, юрист
Останніми роками багато говорять про необхідність скорочення та значного спрощення дозвільних процедур, які вимушені проходити суб’єкти господарювання. Найчастіше в цьому аспекті згадують про необхідність кардинальних змін у процедурі отримання дозволів та погоджень для здійснення будівництва. Як зазначили автори Закону № 5091, це, власне, і є одним з його основних завдань. Однак не встигли передбачені зазначеним законодавчим актом нововведення набрати чинності, як сталися чергові зміни, пов’язані з прийняттям Закону № 8002. Чи стане в результаті будувати простіше? Пропонуємо знайти відповідь на це запитання разом.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦК
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.ГК
— Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV.Закон № 800
— Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. № 800-VI.Закон № 509
— Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» від 16.09.2008 р. № 509-VI.Закон № 1699
— Закон України «Про планування і забудову територій» від 20.04.2000 р. № 1699-III.Закон № 687
— Закон України «Про архітектурну діяльність» від 20.05.99 р. № 687-XIV.Порядок № 923
— Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затверджений постановою КМУ від 08.10.2008 р. № 923.
1 Закон № 509 набув чинності з 14.10.2008 р. — дня його офіційного опублікування, крім окремих пунктів, для яких установлено особливий порядок набуття чинності (через шість місяців та через рік з дня набуття чинності цим Законом, та з 01.01.2010 р.). Коментар до цього Закону див. у газеті «Будівельна бухгалтерія», 2008, другий рекламний номер, с. 5 — 6, с. 32 — 35.
2 Закон № 800 набув чинності з 14.01.2009 р. — дня його офіційного опублікування. Коментар до цього Закону див. у газеті «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 1, с. 35 — 38.
1. Будівництво за старими правилами
Спершу нагадаємо, які
дії мав учинити забудовник перед початком нового будівництва або реконструкції, реставрації, капітального ремонту, розширення та технічного переобладнання підприємств згідно з чинною раніше редакцією Закону № 1699 (як відомо, практика застосування законодавчих положень може вносити істотні корективи до передбаченого ними порядку), :1)
отримати від місцевих органів влади (держадміністрації або місцевої ради — залежно від того, у чиєму віданні перебуває земля, на якій планується будівництво) дозвіл на будівництво3. Для цього було необхідно:—
подати письмову заяву про надання дозволу на будівництво до виконавчого комітету місцевої ради або держадміністрації;— додати до заяви документ, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою. Якщо замовник (забудовник) не є власником або користувачем земельної ділянки, також подавалася нотаріально засвідчена згода власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки, а якщо ділянка перебувала в користуванні — нотаріально засвідчені згода власника і згода користувача земельної ділянки на його забудову. Перелік інших документів та матеріалів, необхідних для отримання дозволу на будівництво, а також порядок їх розгляду могли встановлюватися регіональними та місцевими правилами забудови;
— звернутися до спеціально уповноваженого органу з питань містобудування та архітектури
для підготовки ним комплексного висновку та проекту рішення про дозвіл на будівництво. Зазначені документи готуються протягом місяця з дня звернення зацікавленої особи. У випадках, передбачених регіональними або місцевими правилами забудови, комплексний висновок готувався з урахуванням висновків відповідних землевпорядних, природоохоронних, санітарних та інших органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Свої висновки зазначені органи мали надати протягом 2 тижнів з дня звернення до них спеціально уповноваженого органу з питань містобудування та архітектури;3
Необхідності в отриманні дозволу немає, якщо сільська, селищна або міська рада прийняла рішення про надання земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для розміщення об’єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством. Таке рішення згідно із Законом № 1699 є одночасно і дозволом на будівництво.2) якщо в результаті розгляду поданої заяви приймалося позитивне рішення, замовнику видавався дозвіл на будівництво. При цьому
Закон № 1699 вимагав, щоб з дня подання заяви про видачу дозволу на будівництво та до його видачі минуло не більше двох місяців.Дозвіл на будівництво
згідно із Законом № 1699 до 15.04.2009 р. був підставою для:— отримання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-вишукувальних робіт;
— розробки та затвердження проектної документації;
— отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Для цього, крім проектної документації, дозволу на будівництво, документів на земельну ділянку, до інспекції необхідно також подати документ про призначення відповідальних виконавців робіт та відомостей про здійснення авторського і технічного нагляду.
Видача та реєстрація дозволу на виконання будівельних робіт мали провадитися протягом
одного місяця з дня подання заяви.
2. Нова дозвільна процедура
Тепер розглянемо, що зміниться в дозвільній процедурі в будівництві після набуття чинності змінами, передбаченими
Законом № 800 (у переважній частині набули чинності 14.01.2009 р.) та Законом № 509 (набудуть чинності з 15.04.2009 р.).Насамперед звернемо увагу, що отримувати дозвіл на будівництво після 15.04.2009 р. не потрібно, але це не звільняє від обов’язку отримати містобудівні умови в місцевих органів влади. Поетапно це відбувається так.
Містобудівні умови
Етап перший
. Замовник звертається до держадміністрації або місцевої ради із заявою про намір забудови. Якщо забудова здійснюється в населеному пункті та є місцеві правила забудови, орган місцевого самоврядування визначає відповідність намірів забудови земельної ділянки місцевим правилам забудови населеного пункту, містобудівній документації.Якщо на
першому етапі первісно було установлено, що забудова здійснюється за межами населеного пункту або в населеному пункті, в якому місцеві правила забудови не затверджено, держадміністрація або місцева рада у двотижневий строк із дня реєстрації заяви надає замовнику згоду на розробку містобудівного обґрунтування розміщення об’єкта. Після цього такий суб’єкт господарювання проходить четвертий і п’ятий етапи.Етап другий
. Якщо зазначені в заяві наміри належать до переважних або допустимих видів забудови відповідної території, орган місцевого самоврядування протягом двотижневого строку надає заявнику містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, установлені місцевими правилами забудови населеного пункту. На цьому процедура отримання містобудівних умов для такого суб’єкта господарювання закінчується.Якщо ж наміри про забудову такими не визнано,
орган місцевого самоврядування надає заявнику висновок із вказівкою на невідповідність та рекомендації щодо можливої зміни намірів забудови земельної ділянки. Висновок має бути надано протягом 1 місяця з дня реєстрації заяви. Далі суб’єкту господарювання доведеться пройти ще декілька етапів.Етап третій
. Замовник може звернутися до держадміністрації або місцевої ради з додатковими пропозиціями та обґрунтуванням намірів. Протягом 5 днів із дня реєстрації пропозицій держадміністрація або місцева рада направляє пропозиції органу містобудування та архітектури, який у двотижневий строк за участі органів земресурсів, охорони культурної спадщини, природоохоронних органів та СЕС готує і подає до держадміністрації або місцевої ради свій висновок. При цьому негативний висновок тягне за собою відмову внести зміни до містобудівної документації, місцевих правил забудови. У разі отримання позитивного висновку суб’єкту господарювання надається згода на розробку містобудівного обґрунтування розміщення об’єкта, після чого можна переходити до четвертого етапу.Етап четвертий
. На цьому етапі здійснюється розробка містобудівного обґрунтування (не довше ніж 3 місяці) і його погодження з органами містобудування та архітектури, земресурсів, охорони культурної спадщини, природоохоронним та санітарно-епідеміологічним органами (1 місяць).Етап п’ятий
. Громадське обговорення містобудівного обґрунтування, після чого воно затверджується органом місцевого самоврядування або держадміністрацією.
Технічні умови
Містобудівні умови та обмеження є підставою для отримання інших вихідних даних для проектування об’єкта (об’єктів) забудови земельної ділянки та здійснення самого проектування.
Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки відрізняються від аналогічного документа, передбаченого редакцією
Закону № 1699 до 15.04.2009 р. Так, новий документ установлює низку містобудівних і архітектурних вимог до проектування та будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будівель і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об’єктів містобудування, установлені законодавством та затвердженою містобудівною документацією. Для проектування будівництва також необхідно отримати технічні умови щодо інженерного забезпечення об’єкта містобудування.Технічні умови надаються юридичними особами — власниками відповідних елементів інженерної інфраструктури або особами, які здійснюють експлуатацію таких елементів. Технічні умови має бути надано зазначеними суб’єктами у 15-денний строк із дня реєстрації відповідного клопотання замовника або уповноваженої ним особи. Звертаємо увагу:
за порушення строків видачі технічних умов установлено відповідальність у вигляді штрафу на посадових осіб від 20 до 100 нмдг4 (від 340 до 1700 грн.)5 (ч. 4 ст. 96 КпАП).4 Неоподатковуваний мінімум доходів громадян.
5 Це стало результатом того, що внаслідок набуття чинності Законом № 800 до ст. 96 КпАП було включено частину 4, що передбачає відповідальність за це порушення.
Відповідно до нововведень, які стосуються
ст. 7 Закону № 687, проектна документація на будівництво об’єктів, якщо її розроблено відповідно до наданих містобудівних умов та обмежень, не підлягає погодженню з органами виконавчої влади, місцевого самоврядування та органами охорони культурної спадщини, природоохоронними і санітарно-епідеміологічними органами. Погоджувати її необхідно тільки з підприємствами , установами та організаціями, що надали технічні умови щодо інженерного забезпечення об’єктів архітектури, і тільки в разі неможливості виконання цих умов при проектуванні об’єкта.Містобудівні умови та обмеження, отримані в описаному вище порядку, є підставою для отримання дозволу на підготовчі або відразу на будівельні роботи.
Дозвіл на підготовчі роботи
Це ще одне нововведення. Докладний порядок отримання дозволу на підготовчі роботи після 15.04.2009 р. з’явиться у
ст. 281 Закону про забудову.Дозвіл на підготовчі роботи — це документ, що засвідчує право на здійснення:
— підготовки земельної ділянки;
— облаштування огородження будівельного майданчика та знесення будівель і споруд;
— порушення елементів благоустрою в межах відведеної земельної ділянки під забудову;
— спорудження тимчасових виробничих та побутових споруд, необхідних для організації і обслуговування будівництва;
— підведення тимчасових інженерних мереж;
— облаштування під’їзних шляхів;
— складування будівельних матеріалів.
Звертаємо увагу:
дозвіл на підготовчі роботи не дає права на виконання будівельних робіт.Дозвіл на підготовчі роботи видається
Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами (далі — інспекції ДАБК). Замовник або уповноважена ним особа подає до відповідної інспекції ДАБК письмову заяву, до якої додає:— документ, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію;
— містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, отримані в установленому законом порядку;
— проект виконання підготовчих робіт, погоджений та затверджений відповідно до вимог державних будівельних норм;
— документ про призначення відповідальних виробників підготовчих робіт.
У цій частині введено істотне обмеження можливостей
іноземних юридичних осіб щодо проведення будівельної діяльності: з 14.01.2009 р. набрала чинності вимога, згідно з якою такі особи для отримання дозволу на будівельні роботи, крім документів, зазначених вище, повинні подати документ, що підтверджує факт залучення громадян та юридичних осіб України до виконання будівельно-монтажних робіт обсягом не менше ніж 90 відсотків їх загального обсягу, а також використання не менше ніж 50 відсотків вітчизняних виробів та матеріалів, зокрема будівельних конструкцій6.6 Залишається незрозумілим: в якому саме порядку повинні визначатися згадані обсяги та відсотки, зокрема, у вартісному чи натуральному виразі.
Прийняття рішення про видачу або про відмову у видачі, власне видача та реєстрація дозволу повинні відбуватися протягом
10 робочих днів із дня реєстрації заяви. При цьому замовнику та підряднику слід узяти до уваги, що починати виконання підготовчих робіт можна буде не раніше ніж через 7 календарних днів із дня отримання дозволу.Зауважимо також, що на сьогодні розроблено проект постанови Кабміну, яка ще більше конкретизує
порядок отримання дозволу на підготовчі роботи. Нею, зокрема, має бути затверджено форму такого дозволу.Не зникла з процедури, що передує будівництву, необхідність
отримання дозволу на будівельні роботи. Звернутися за його видачею можна як відразу після отримання на руки містобудівних умов і обмежень, так і вже після проведення підготовчих робіт.Новий порядок отримання дозволу на будівельні роботи після 15.04.2009 р. буде розкрито у
ст. 29 Закону № 1699. Крім того, передбачену цією статтею процедуру буде деталізовано Порядком, проект якого вже розроблено і має бути затверджено Кабміном7.7 Із текстом проектів Порядку про надання дозволу на підготовчі роботи та Порядку про надання дозволу на будівельні роботи можна ознайомитися на сайті Мінрегіонбуду (www.minregionbud.gov.ua).
Дозвіл на виконання будівельних робіт
Як і дозвіл на підготовчі роботи, цей дозвільний документ
видається інспекціями ДАБК на підставі письмової заяви замовника та підрядника, до якого додаються:1)
документи від замовника будівництва:— документ, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію;
— проектна документація на будівництво, погоджена та затверджена в порядку, визначеному законодавством;
— відомості про здійснення авторського та технічного нагляду;
— копія документа, що засвідчує право власності на будівлю або споруду, або письмової згоди його власника на проведення зазначених робіт (у разі реконструкції, реставрації, капітального ремонту об’єктів містобудування);
— фінансова звітність та копія ліцензії на провадження діяльності з надання фінансових послуг, посвідчена в установленому законом порядку (у разі прямого чи опосередкованого залучення фінансових активів від фізичних осіб);
2)
документи від підрядника будівництва:— копії установчих документів та свідоцтва про державну реєстрацію;
— копія ліцензії на виконання функцій генпідрядника будівництва об’єкта, посвідчена в установленому законом порядку;
— договір підряду (контракт) на будівництво об’єкта;
— документ про призначення відповідальних виконавців робіт;
— відомості про кваліфікацію та досвід фахівців, які братимуть участь у виконанні замовлення;
— пропозиції щодо залучення субпідрядників.
На розгляд заяви та надання дозволу (або прийняття рішення про відмову в його наданні) —
один місяць із дня реєстрації заяви.Дозвіл на виконання будівельних робіт надається на нормативний строк будівництва об’єкта або на строк дії договору (контракту) підряду на будівництво об’єкта. Строк його дії може бути продовжено за зверненням замовника, але
не більше ніж на рік.Перелік будівельних робіт, на виконання яких не потрібний дозвіл, форми дозволу, заяви на його отримання та відмови в наданні, порядок видачі та скасування (анулювання) дозволу на виконання будівельних робіт, як зазначено в
Законі № 509, буде затверджено Кабміном. Слід зазначити, що в проекті Порядку про надання дозволу на виконання будівельних робіт у числі тих, що не потребують дозволу, зазначено такі роботи:— поточний ремонт будівель та споруд без зміни призначення приміщень;
— капітальний ремонт та реконструкція повітряних лінійних електромереж;
— відновлення такої, що просіла, або облаштування нової бруківки навколо будівлі з метою охорони ґрунту під фундаментами від розмивання чи перезволоження;
— захист мереж від електрокорозії;
— відновлення або улаштування нових тротуарів;
— відновлення або улаштування нових прибудинкових проїзних доріг;
— улаштування дитячих майданчиків, майданчиків для відпочинку людей, озеленення прибудинкової території. Будівництво спортивних майданчиків у дворах, а також у межах мікрорайонів;
— улаштування декоративної огорожі висотою до 1 метра навколо майданчиків літніх кафе (літні майданчики для торгівлі й обслуговування населення без навісів);
— будівництво тимчасових будівель і споруд, відомості яких не потребує виконання робіт з улаштування фундаментів;
— проведення робіт, пов’язаних із ліквідацією аварій (обрушень) та відновленням функціонування об’єктів для забезпечення життєдіяльності населення при надзвичайних ситуаціях;
— встановлення рекламних щитів;
— інші види будівельних робіт за
погодженням і під наглядом Держархбудінспекції та інспекцій державного архітектурно-будівельного контролю в порядку, установленому Міністерством регіонального розвитку та будівництва України.Проекти
Порядків надання дозволів на виконання підготовчих або будівельних робіт передбачають випадки, коли такі дозволи доведеться отримувати в Держархбудінспекції. Це, зокрема, підготовчі або будівельні роботи щодо об’єктів, вартість будівництва яких перевищує 100 (сто) млн грн.Важлива інформація для тих, хто отримав дозвіл на будівництво об’єкта містобудування, вихідні дані (архітектурно-планувальне завдання та технічні умови щодо інженерного забезпечення) та дозвіл на виконання будівельних робіт до 15.04.2009 р.: такі дозволи продовжують діяти до 14.10.2010 р., а щодо об’єктів, будівництво яких почалося, — до завершення будівництва.
3. Прийняття в експлуатацію
завершених будівництвом об’єктів за новими правилами
Безумовним плюсом унесення змін до
Закону № 1699 у частині порядку прийняття в експлуатацію завершених будівництвом об’єктів є врегулювання цієї процедури саме на рівні Закону. У редакції, чинній до 14 жовтня 2008 року, Закон № 1699 обмежувався тільки вказівкою на те, що прийняття в експлуатацію здійснюється приймальними комісіями, а порядок прийняття визначається Кабміном.Закон № 509
, передбачаючи внесення змін до цієї статті Закону № 1699, поставився до цього питання набагато уважніше, запропонувавши схему прийняття в експлуатацію завершених будівництвом об’єктів (див. рис. 1).
Наведена вище схема прийняття об’єктів в експлуатацію повинна була розпочати свою дію з 14.10.2009 р., однак
Закон № 800 прискорив цей процес, передбачивши її введення вже з 14.01.2009 р. При цьому Законом № 800 було внесено незначні корективи, зокрема сертифікат відповідності змінив назву на Свідоцтво відповідності.Свідоцтво відповідності
, як раніше Акт про прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об’єкта, є підставою для укладення договорів про поставку на ці об’єкти необхідних для їх функціонування ресурсів — води, газу, тепла, електроенергії тощо, уключення даних про цей об’єкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності на цей об’єкт.Слід звернути увагу, що
Порядок № 923, який набрав чинності з 01.01.2009 р. і формально продовжує вважатися таким, що діє, передбачає дещо іншу процедуру прийняття в експлуатацію об’єкта будівництва, що і стало підставою для його оскарження в суді (відповідне оголошення опубліковано в журналі «Офіційний вісник України», 2009, № 12). Утім, це не бентежить Держархбудінспекцію, яка в листі від 15.01.2009 р. № 22/7-1851 сміливо зазначила: якщо державну приймальну комісію з прийняття в експлуатацію завершених будівництвом об’єктів створено до 01.01.2009 р., тобто до набуття чинності постановою КМУ від 08.10.2008 р. № 923, прийняття в експлуатацію таких об’єктів будівництва слід здійснювати відповідно до Порядку № 1243, після — згідно з Порядком № 923.1 Цей лист та коментар до нього див. у газеті «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 3, с. 7.
Для порівняння наведемо схему, за якою прийняття в експлуатацію
мало здійснюватися відповідно до Порядку № 923 і яку було змінено Законом № 800 (див. рис. 2).
Порядок № 923
передбачає для замовника обов’язок не пізніше ніж за три робочі дні до початку роботи приймальної комісії повідомити про це органи, представники яких входять до складу приймальної комісії. Залишалося незрозумілим, коли замовник усе-таки повинен виконати цей обов’язок: якщо одночасно з поданням заяви до інспекції ДАБК, то він ще не знає, чи буде його заяву задоволено; якщо відразу після формування приймальної комісії, то він не вкладається у зазначений вище строк. Вважаємо, усе ж передбачалося, що йдеться про повідомлення, яке необхідно зробити одночасно з поданням письмової заяви до інспекції ДАБК.Отже, спробуємо порівняти
Порядок № 1243, що діяв до 01.01.2009 р., Порядок № 923, який діє з 01.01.2009 р. та з 14.01.2009 р. не може застосовуватися в частині, що суперечить Закону № 1699, та порядок, який передбачено безпосередньо самим Законом № 1699 після внесення до нього змін Законом № 800.І порядок згідно із
Законом № 1699, і Порядок № 923 не передбачають попереднього прийняття об’єктів робочими комісіями, який відповідно до Порядку 1243 проводився до пред’явлення державним приймальним комісіям об’єктів виробничого значення з кількістю робочих місць понад 50 або вартістю понад 5 млн грн., а також об’єктів житлово-громадського призначення III, IV і V категорій складності.Однак, якщо відповідно до
Порядку № 923 деякі функції робочої комісії (яка створювалася держадміністрацією або місцевою радою) перейшли до приймальної комісії (яка створюється інспекцією ДАБК), то оновлені норми Закону № 1699 узагалі не передбачають створення комісії. Замість комісій готовність об’єкта до експлуатації перевірятимуть представники генпроектувальної та генпідрядної організацій, субпідрядників, замовників, страхових компаній (якщо об’єкт застраховано) — вони і підписують Акт готовності до експлуатації.До речі, назва цього документа теж зазнала змін: згідно з
Порядком № 1243 це був Акт про прийняття в експлуатацію, відповідно до Порядку № 923 та Закону № 1699 — Акт готовності об’єкта до експлуатації. Це дуже важливо для бухгалтерів. Адже термін «уведення в експлуатацію» має абсолютно зрозуміле навантаження в бухгалтерському розумінні. І до останніх змін багатьох головбухів бентежив той момент, що при підписанні акта прийняття в експлуатацію власне введення в експлуатацію так частенько і не відбувалося.Істотні зміни сталися в регулюванні останньої стадії прийняття об’єкта в експлуатацію:
— згідно з
Порядком № 1243 Акт про прийняття в експлуатацію підлягав затвердженню протягом 15 днів місцевою радою або держадміністрацією;—
Порядок № 923 передбачає, що інспекція ДАБК протягом двох робочих днів із дати підписання акта готовності видає замовнику Свідоцтво про відповідність побудованого об’єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил; цей момент і вважається прийняттям в експлуатацію;— згідно із
Законом № 1699 прийняття в експлуатацію завершуватиметься видачею сертифіката відповідності протягом 10 робочих днів із моменту реєстрації заяви, поданої замовником інспекції ДАБК.
Ми розглянули найістотніші зміни, що сталися в дозвільній процедурі в будівництві. Запитання, які виникатимуть у практиці їх застосування, стануть темами для нових публікацій.
