Житлове будівництво: вибір джерел фінансування
Іван Чалий, консультант
У період стагнації ринку вести розмову про вибір механізмів інвестування житла може здатися недоречним.
Проте аналіз існуючих схем може стати в нагоді тим забудовникам, які наразі прагнуть долучитися до програм державної підтримки будівельного сектора.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Закон про інвестиційну діяльність
— Закон України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.91 р. № 1560-XII.Закон про фінансово-кредитні механізми
— Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 р. № 978-IV.
З моменту набрання чинності законодавчих обмежень щодо джерел фінансування житлового будівництва, які містяться в
ст. 4 Закону про інвестиційну діяльність, пройшло більше трьох років.Із п’яти джерел, визначених указаним Законом як дозволені,
реальними є фактично два: залучення коштів через розміщення цільових облігацій і залучення ресурсів фондів фінансування будівництва (далі — ФФБ)*.* Ресурси фондів операцій з нерухомістю (ФОН) використовуються забудовниками не дуже інтенсивно. За даними, оприлюдненими на сайті Держкомфінпослуг, на лютий 2009 року за допомогою активів ФОН у країні споруджується лише п’ять об’єктів.
За даними інвестиційних аналітиків, повідомленими у 2008 році, у столиці близько 40 % забудовників використовували схему залучення кошів через
цільові облігації, а 32 % забудовників віддали перевагу використанню активів ФФБ**.** www.imxoteb.com.
Настав час порівняти згадані схеми фінансування.
У
табл. 1 ми помістили найбільш характерні для схем переваги та недоліки, поділивши їх на певні категорії (юридичні, фінансові, регуляторні, маркетингові). Зрозуміло, що такий поділ є умовним. Адже будь-який з факторів кінець кінцем є фінансовим. Наприклад, юридичний недолік облігаційної схеми, що полягає у невизначеності питання прямої реєстрації прав власності на нерухомість відразу на власника облігації, де-факто є фінансовим. Оскільки, намагаючись оминути ризики, багато хто із забудовників змушений спочатку реєструвати право власності на приміщення на себе, а потім оформляти з власниками облігацій договори-купівлі продажу квартир. Це тягне додаткові витрати на правовий супровід відповідних угод.Крім того, ставитися до даних таблиці треба критично. Бо деякі з факторів можуть одночасно справляти на забудовника як негативний, так і позитивний вплив. Ця бізнес-діалектика може бути проілюстрована так: дисбаланс в обов’язках учасників ФФБ-схеми (перевантаження забудовника обов’язками щодо закінчення будівництва об’єкта за будь-яких умов) як негативний
юридичний чинник частково компенсується позитивним маркетинговим фактором (можливість надання довірителям інформації про значні законодавчі гарантії їхніх прав).Підкреслимо, що в
табл. 1 позитивність чи негативність факторів оцінюється з точки зору саме забудовника.Для тих забудовників, які вважають за економію не звертатися до послуг сторонніх фінансових посередників, а створити
власну фінансову компанію для управління коштами ФФБ чи ФОН***, ми звели до табл. 2 фінансові показники, дотримання котрих вимагає від управителів чинне законодавство. Можливо, це переконає деяких забудовників у тому, що послуги «чужих» управителів не такі вже і дорогі.*** Фонд операцій з нерухомістю.
Таблиця 1
Вибір забудовником джерел фінансування зведення об’єктів
| Емісія цільових облігацій | Залучення коштів фонду фінансування будівництва | ||
| перевага | недолік | перевага | недолік |
| Юридична: легітимність схеми | Юридичний: правова невизначеність у питанні прямої реєстрації прав власності на нерухомість відразу на власника облігації | Юридична: легітимність схеми | Юридичний: незбалансованість прав та обов’язків, що покладені на забудовника, який функціонує в системі ФФБ |
| Юридична: звичність цільових облігацій для фінансових установ (банки, інститути спільного інвестування) | Фінансовий: значні накладні витрати при емісії (реєстрація випуску, послуги рейтингування цінних паперів, аудит, держмито, юридичні послуги тощо) можуть складати близько 1 % суми емісії | Юридична: зрозумілість схеми для фінансових установ (банки, інститути спільного інвестування) | Маркетинговий: неможливість безпосередніх відносин з інвесторами |
| Юридична: можливість забудовника залишити об’єкт за собою і погасити зобов’язання перед інвесторами грошовими коштами. | Фінансовий: придбання професійних послуг при розміщенні цінних паперів (якщо емітент скористається відповідними послугами) | Маркетингова: можливість надання інвесторам інформації про значні законодавчі гарантії їхніх прав (контроль за діяльністю забудовника з боку управителя ФФБ, можливість дострокового розірвання договору тощо) | Маркетинговий: незвичність ФФБ-схеми для громадян |
| Маркетингова: безпосередній зв’язок зі споживачем-власником облігацій (відсутність посередника) | Фінансовий: можливість використання облігаційного випуску для фінансування лише одного об’єкта | Маркетингова: використання потенціалу управителя ФФБ для додаткового залучення інвесторів (реклама, експлуатація бренду тощо) | Фінансовий: необхідність утримання посередника — сплата винагороди управителю |
| Маркетингова: звичність цільових облігацій для громадян | Маркетинговий: незручність схеми для клієнтів — юридичних осіб, які купують облігації з виплатою премії (сума премії не входить до вартості квартири в податковому обліку покупця) | Фінансова: невисокі ризики фіскальної невизначеності | Фінансовий: можливість одностороннього розірвання договору інвестором та надання відповідного відшкодування |
| Фінансова: відсутність обов’язку дострокового викупу облігацій | Регуляторний: можливість втручання в діяльність та додаткового контролю з боку ДКЦПФР |
| Фінансовий: обов’язок індексувати суму боргу, що повертається інвестору, який розриває договір з ФФБ |
| Фінансова: невисокі ризики фіскальної невизначеності |
|
| Регуляторний: можливість втручання в діяльність та додаткового контролю з боку управителя ФФБ |
| Фінансова: значні можливості податкової оптимізації |
|
|
|
Таблиця 2
Фінансові показники та вимоги до управителів ФФБ та ФОН, що регулюються
Законом про фінансово-кредитні механізми та розпорядженнями Держфінпослуг| Назва показника | Алгоритм розрахунку | Значення | Хто розраховує | Джерело |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| Коефіцієнт абсолютної ліквідності | Відношення загальної суми грошових коштів, їх еквівалентів та поточних інвестицій управителя до його поточних зобов’язань | Має підтримуватися постійно на рівні не менше 0,1 (без урахування активів та зобов’язань ФФБ та ФОН) | Управителі ФОН та ФФБ | Ліцензійні умови здійснення діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об’єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, затверджені розпорядженням Держфінпослуг від 24.06.2004 р. № 1225 |
| Коефіцієнт забезпечення повернення грошових коштів установників управління майном | Відношення загальної суми сформованого управителем оперативного резерву до загальної суми зобов’язань перед установниками управління майном | Має підтримуватися постійно на рівні не менше 0,1(без урахування активів та зобов’язань ФФБ а ФОН). Розраховується на кожний останній день місяця | — // — | — // — |
| Коефіцієнт платоспроможності | Відношення загальної суми власного капіталу та суми резервного і страхового фондів ліцензіата до загальної суми активів ліцензіата та майна, що знаходиться в його управлінні та облікованого на окремому балансі, зважених за ступенем ризику | Має підтримуватися постійно на рівні не менше 0,08. Розраховується на кожний останній день місяця | — // — | — // — |
| Співвідношення суми залучених коштів від установників коштів до власного капіталу | Співвідношення суми залучених коштів від установників коштів до власного капіталу | Має підтримуватися в процесі діяльності на рівні не вище 50 | — // — | П. 3.10 Ліцензійних умов здійснення діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об’єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, затверджені розпорядженням Держфінпослуг від 24.06.2004 р. № 1225 |
| Резервний фонд |
| Постійно утримується у високоліквідних активах | — // — | — // — |
| Чистий прибуток для формування резервного фонду |
| 25 % від розміру статутного капіталу (формується протягом п’яти років) | — // — | — // — |
| Беззбиткова діяльність протягом останніх двох кварталів, що передують періоду подання заяви на отримання ліцензії |
| (крім новоутворених підприємств) | — // — | — // — |
| Коефіцієнт фінансового ризику | Співвідношення залучених коштів до власного капіталу управителя | Значення не може перевищувати 10 (на дату подання заяви на отримання дозволу на право прийняття на себе комерційних ризиків) | Управитель ФОН та управитель ФФБ виду Б | Положення про видачу небанківській фінансовій установі — управителю дозволу на право прийняття на себе комерційних ризиків при утворенні фонда фінансування будівництва виду Б та/або дозволу на право здійснення емісії сертифікатів фонду операцій з нерухомістю, затверджене розпорядженням Держфінпослуг від 29.07.2004 р № 1866 |
| Розмір власного капіталу |
| Не менш 5 млн грн. на дату подання заяви на внесення інформації в реєстр фінансових установ | Управителі ФФБ і ФОН | Положення про внесення інформації про фінансову компанію в Державний реєстр фінансових установ та встановлення вимог до облікової та реєстраційної систем фінансових компаній, затверджене розпорядженням Держфінпослуг від 05.12.2003 р. № 152. |
| Чисті активи ФОН |
| Розраховуються на кінець дня, що передує дню розміщення сертифікатів, але не рідше одного разу на квартал | Управитель ФОН | Ст. 37 Закону про фінансово-кредитні механізми |
| Загальний номінал емісії сертифікатів ФОН |
| Не вище 50-кратного розміру власного капіталу | — // — | Ст. 39 Закону про фінансово-кредитні механізми |
| Обсяг здійснюваного в рамках емісії випуску сертифікатів ФОН |
| Обсяг показника повинен відповідати сумі, еквівалентній не менше ніж 100 тис. євро за курсом Національного банку України на день прийняття рішення про емісію сертифікатів ФОН | — // — | Ст. 39 Закону про фінансово-кредитні механізми |
