Реконструкція приміщення під магазин: як правильно оформити і відобразити в обліку
Влада Карпова, консультант
Навіть у «кризову» пору деяким суб’єктам господарювання вдається розвивати свій бізнес і відкривати нові торговельні точки. Приводом для написання цієї статті стала така ситуація: небудівельне підприємство викупило приміщення на першому поверсі житлової будівлі з метою його переобладнання під магазин. У процесі реконструкції не планується зачіпати несучі стіни. Власник магазину вирішив провести роботи з реконструкції господарським способом, але в нього виникли сумніви з приводу легітимності цього варіанта. Отже, сьогодні поговоримо про дозвільну документацію у сфері реконструкції приміщень та розберемося з тим, чи можна проводити такі роботи господарським способом.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ГКУ
— Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV.ЦКУ
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.КУпАП
— Кодекс України про адміністративні правопорушення від 07.12.84 р. № 8073-X.ЖКУ
— Житловий кодекс УРСР від 30.06.83 р. № 5464-Х.Закон про відповідальність у сфері містобудування
— Закон України «Про відповідальність підприємств, їх об’єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування» від 14.10.94 р. № 208/94-ВР.Закон про ПДВ
— Закон України «Про податок на додану вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР.Закон про забудову
— Закон України «Про планування та забудову територій» від 20.04.2000 р. № 1699-III.Ліцензійні умови
— Ліцензійні умови провадження господарської діяльності в будівництві, пов’язаної зі створенням об’єктів архітектури, затверджені наказом Мінрегіонбуду від 27.01.2009 р. № 47.Правила № 76
— Правила утримання житлових будинків та прибудинкових територій, затверджені наказом Держжитлокомунгоспу від 17.05.2005 р. № 76.Перелік № 1104
— Перелік будівельних робіт, на виконання яких не вимагається дозволу, затверджений постановою КМУ від 30.09.2009 р. № 1104.Порядок № 1104
— Порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, затверджений постановою КМУ від 30.09.2009 р. № 1104.Порядок № 923
— Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затверджений постановою КМУ від 08.10.2008 р. № 923.Порядок № 489
— Порядок надання вихідних даних для проектування об’єктів містобудування, затверджений постановою КМУ від 20.05.2009 р. № 489.Положення № 189
— Положення про порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових будівель і житлових приміщень непридатними для проживання, затверджене постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 р. № 189.Положення № 244
— Положення про порядок накладення штрафів за правопорушення у сфері містобудування, затверджене постановою КМУ від 06.04.95 р. № 244.Положення № 7/5
— Тимчасове положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Мін’юсту від 07.02.2002 р. № 7/5.ДБН В.2.2-15-2005
— «Житлові будинки. Основні положення» ДБН В.2.2-15-2005, затверджені наказом Держкомбуду від 18.05.2005 р. № 80.П(С)БО 7
— Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 7 «Основні засоби», затверджене наказом МФУ від 27.04.2000 р. № 92.
Реконструкція під магазин — чи можна провести своїми силами?
Відповідь на запитання про можливість проведення реконструкції приміщення господарським способом слід шукати в дозвільній документації на будівництво. І для цього насамперед потрібно розібратися з термінологією. Мінрегіонбуд при роз’ясненні значення терміна «реконструкція» використав норми
ДБН А.2.2-3-2004 «Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва» и Правила № 761. У ДБН А.2.2-3-2004 реконструкція визначалася як: «Перебудова існуючих об’єктів виробничого та цивільного призначення, пов’язана з удосконаленням виробництва, підвищенням його техніко-економічного рівня та якості вироблюваної продукції, поліпшенням умов експлуатації та проживання, якості послуг, зміною основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність, функціональне призначення, геометричні розміри)».1 Див. «Інформаційний бюлетень Мінбуду України», 2006, № 7.
У
Правилах № 76 ці поняття трактуються детальніше:
Таблиця 1
Що включається до поняття «реконструкція»
| Поняття | Визначення |
| Реконструкція житлового будинку | Комплекс будівельних робіт, спрямованих на поліпшення експлуатаційних показників приміщень житлового будинку шляхом їх перепланування та переобладнання, надбудови, вбудови, прибудови з одночасним приведенням їх показників у відповідність до нормативно-технічних вимог
|
| Перепланування | Перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків |
| Переобладнання | Улаштування в окремих квартирах багатоквартирних будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів |
Як бачимо, термін «реконструкція» є узагальнюючим та охоплює комплекс будівельних робіт з перебудови, складовими частинами якого виступають перепланування та переобладнання житла. Причому в результаті проведення робіт з перебудови може змінитися функціональне призначення приміщення. З цього можна дійти висновку, що роботи з перебудови житлового приміщення під магазин, у процесі яких змінюється функціональне призначення приміщення, підпадають під поняття «реконструкція». І оскільки вони, як правило, включають такі складові, як перенесення перегородок, дверних прорізів, сантехнічних та газових приладів, то у процесі їх проведення здійснюється як перепланування, так і переобладнання приміщення.
Так докладно ми зупинилися на складі робіт тому, що деякі фахівці з цього питання висловлюють таку думку: проведення робіт з перебудови житлових приміщень під магазин не вимагає отримання дозволу на будівельні роботи. Підставу для цього нібито дає
п. 5 Переліку № 1104, відповідно до якого не вимагають отримання дозволу «…перепланування квартир у багатоквартирних житлових будинках та кімнат у гуртожитках, а також об’єктів громадського призначення із збереженням несучої конструкції, без перевищення допустимих навантажень на перекриття, стіни та фундаменти за умови дотримання існуючих архітектурно-планувальних вимог, державних будівельних норм, місцевих правил забудови».Тим часом нам такі твердження здаються надміру оптимістичними з декількох причин. По-перше, як ми вже з’ясували, роботи з перебудови приміщення під магазин уключають не лише перепланування, а й переобладнання. По-друге, у процесі такої реконструкції, як правило, змінюються архітектурно-планувальні вимоги, оскільки згідно з чинними нормативами в цьому випадку організовується окремий вхід із виділенням земельної ділянки, змінюються оформлення фасаду будівлі, ландшафт тощо. По-третє, з урахуванням того, що при реконструкції приміщення організовується окремий вхід, тут можуть зачіпатися несучі та огороджуючі конструкції.
Виходячи з цього ми вважаємо, що роботи з реконструкції приміщення під магазин не підпадають під виключні норми
п. 5 Переліку № 1104 та вимагають отримання дозволу на виконання будівельних робіт. А в цій нормі, мабуть, ідеться про переобладнання житла з метою поліпшення дизайну без зміни його функціонального призначення.Оскільки реконструкція провадиться на підставі дозволу, здійснити її без наявності будівельної ліцензії не вийде. Це випливає, зокрема, з переліку документів, потрібних для отримання дозволу, та підтверджується
Переліком робіт, для проведення яких потрібна будівельна ліцензія (додаток до Ліцензійних умов). Наприклад, у ньому наведено роботи з оздоблення фасадів (код 3.02.01), котрі, як правило, мають місце при переобладнанні приміщення під магазин з окремим входом.Тому власнику магазину, який не має будівельної ліцензії, доведеться для реконструкції житлового приміщення під магазин залучати ліцензованого підрядника.
Чим може загрожувати відсутність дозвільної документації на реконструкцію
Оскільки отримання дозвільної документації на реконструкцію потребує значних матеріальних і часових витрат, у деяких суб’єктів господарювання виникає спокуса «обійти» ці перешкоди і реконструювати приміщення без документів своїми силами. На недопустимість таких випадків звертали увагу й офіційні органи (див., наприклад,
п. 6 листа Держпідприємництва від 20.03.2002 р. № 2-222/1575).Не радимо так діяти і ми. Адже перед відкриттям магазину доведеться отримувати дозвіл на розміщення об’єкта торгівлі, що видається Управлінням з питань підприємництва, інвестицій та споживчого ринку міської виконавчої ради. І як зазначають фахівці цього органу2, видача такого дозволу здійснюється на підставі технічного паспорта на приміщення, в якому вказується цільове призначення приміщення. БТІ вносить відповідні зміни до техпаспорта на підставі правовстановлюючих документів, що видаються юридичним особам на реконструйовані об’єкти нерухомого майна за наявності акта на право власності на землю або рішення про відведення земельної ділянки для цієї мети і за наявності акта комісії про прийняття об’єкта і введення його в експлуатацію (
абзац «а» п. 6.1 Положення № 7/5). А згідно з п. 20 Порядку № 923 підставою для оформлення права власності на об’єкт є сертифікат відповідності. Таким чином, без сертифіката відповідності неможливо буде отримати дозвіл на розміщення об’єкта торгівлі і відповідно розпочати торгівлю.2 Див. публікацію «Чи можна торгувати з офісу» // «Власне Діло», 2007, № 3.
Через відсутність сертифіката відповідності не вийде здійснити і будь-які угоди з такою нерухомістю. Не може бути також укладено договори на поставку необхідних для функціонування об’єкта ресурсів — води, газу, тепла, електроенергії тощо (
п. 20 Порядку № 923). Та й експлуатувати не прийнятий в установленому порядку об’єкт заборонено (ст. 301 Закону про забудову, п. 19 Порядку № 923).Крім того, згідно з
ч. 1 ст. 376 ЦКУ та п. 19 Порядку № 1104 виконання будівельних робіт на об’єктах без дозволу на виконання робіт або без належним чином затвердженого проекту вважається самочинним будівництвом. За це порушення ст. 96 КУпАП передбачено відповідальність у вигляді накладення штрафу на громадян від 10 до 50 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 170 до 850 грн.), на посадових осіб — у розмірі від 50 до 100 нмдг (від 850 до 1700 грн.). А згідно зі ст. 150 КУпАП самочинне переобладнання та перепланування житлових будинків і приміщень, використання їх не за цільовим призначенням тягнуть за собою застосування відповідальності у вигляді попередження або накладення штрафу на громадян у розмірі від 1 до 3 нмдг (від 17 до 51 грн.), на посадових осіб — у розмірі від 3 до 7 нмдг (від 51 до 119 грн.).Але серйознішу відповідальність за ці порушення може бути застосовано згідно із
Законом про відповідальність у сфері містобудування, відповідно до ст. 1 якого, зокрема, накладаються штрафи за:— проведення будівельних робіт без дозволу на їх виконання або без затвердженої проектної документації — штраф у розмірі 50 % вартості цих робіт;
— проведення підготовчих робіт без дозволу на виконання підготовчих робіт або без дозволу на виконання будівельних робіт, або без відповідної затвердженої проектної документації — штраф у розмірі 50 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (850 грн.);
— експлуатацію чи використання будівель і споруд після проведення реконструкції без прийняття їх державними приймальними (технічними) комісіями — штраф у розмірі 10 % вартості виконаних робіт;
— здійснення окремих видів господарської діяльності в будівництві, що підлягають ліцензуванню, без отримання ліцензії — штраф у розмірі плати за видачу ліцензії.
Штрафи за ці порушення накладаються відповідно до
Положення № 244 Держархінспекцією, а повідомити про незаконну реконструкцію можуть будь-які особи, у тому числі й невдоволені сусіди.На окрему увагу заслуговують санкції за проведення реконструкції господарським способом без ліцензії. Хоча
Держпідприємництва в листі від 22.10.2009 р. № 12907 зауважив: «У разі виконання будівельних робіт господарським способом відсутні необхідні умови для отримання ліцензії, оскільки:1
) будівельні роботи не реалізуються, а виконуються для себе;2) відсутнє юридичне підґрунтя для формування договірної ціни, а отже, будівельні роботи не мають цінової вартості
».Ці висновки фахівцями в будівельній діяльності було сприйнято скептично. І оскільки штрафи за безліцензійну діяльність накладаються фахівцями Держархінспекції, а вони із цього приводу своєї думки поки що не висловили, особливо розраховувати на зазначений вище ліберальний
лист до появи відповідних роз’яснень від цього органу, мабуть, небезпечно3.3 Зауважимо, що на сьогодні Држархінспекція підтвердила тільки можливість здійснення без ліцензії технагляду «для власних потреб» (див. лист від 16.01.2009 р. № 22/7-195).
Загалом, порушення встановленого порядку може загрожувати дуже серйозними санкціями, тому краще його дотримуватися.
Які документи потрібно отримати на проведення реконструкції приміщення
Етап 1. Переведення житла до нежитлового фонду. Згідно зі ст. 4 ЖКУ нежитлові приміщення в житлових будівлях, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, не входять до житлового фонду. За рішенням відповідних органів житлові приміщення може бути переведено до нежитлових (ст. 8 ЖКУ). Офіційні органи неодноразово підкреслювали, що для використання житлових приміщень для господарських потреб, зокрема, під магазин чи офіс, їх слід перевести до нежитлового фонду (див. листи Міністерства з питань ЖКГ України від 12.05.2008 р. № 8/7-336, Держкомітету з питань ЖКГ України від 20.04.2004 р. № 4/6-721, Держкомбуду від 12.02.2002 р. № 5/3-114, від 05.01.2001 р. № 5/2-6, ДПАУ від 18.05.2005 р. № 9562/7/15-1117, Держпідприємництва від 29.07.2004 р. № 5162, від 08.06.2004 р. № 3841, від 06.04.2004 р. № 22004, інформаційний лист ВГСУ від 07.06.2005 р. № 01-8/1051, роз’яснення Мінбуду від 01.04.2006 р. «Як відкрити магазин у житловому будинку»).
4 Щоправда, у пізніших листах Держпідприємництва від 31.07.2007 р. № 5620 і від 15.09.2006 р. № 6700 було зазначено, що особи мають право використовувати житлові приміщення для підприємницької діяльності. Однак наявна в цих листах фраза про проживання осіб у таких приміщеннях підводить до висновку, що випадки, які в них розглядаються, не належать до випадків використання приміщення під магазин.
Порядок переведення житлових будинків та приміщень до нежитлового фонду регламентується
Положенням № 189, однак через те, що цей документ був прийнятий ще за радянських часів та не враховує сучасні реалії, органи місцевого самоврядування, як правило, приймають місцеві положення, що встановлюють таку процедуру. І хоча Держпідприємництва ще у 2000 році зауважив, що законодавчими актами не передбачено повноваження органів місцевого самоврядування на прийняття таких нормативно-правових актів (див. лист від 06.12.2000 р. № 2-212/4992), на практиці питання переведення житла до нежитлового фонду вирішуються саме на підставі місцевих положень. Наприклад, у м. Києві ці питання регламентуються двома нормативними документами: Порядком переведення житлових будинків та житлових приміщень до нежитлових у м. Києві, затвердженим розпорядженням Київської міської держадміністрації від 01.10.2002 р. № 1825, та Порядком підготовки дозволів на проектування та реконструкцію, реставрацію та капітальний ремонт об’єктів (частини споруди, будівлі), перепланування квартир та інших вбудовано-прибудованих приміщень, оформлення фасадів та переведення житлового будинку (житлового приміщення) до нежитлового фонду в м. Києві, затвердженим наказом Головуправління містобудування Київської міськадміністрації від 16.03.2009 р. № 95.Згідно з
п. 2.50 ДБН В.2.2-15-2005 магазини роздрібної торгівлі може бути розміщено на першому, другому та цокольному поверхах житлових будинків. Однак не допускається розміщення в житлових будинках «спеціалізованих магазинів будівельних, мастильних та інших товарів, експлуатація яких може призвести до забруднення території і повітря житлової забудови, магазинів з продажу вибухопожежонебезпечних речовин і матеріалів, спеціалізованих рибних та овочевих магазинів». Для отримання дозволу на переведення житлового приміщення до нежитлового фонду з одночасною реконструкцією першого поверху та облаштуванням окремих власних входів до нежитлових приміщень слід подати досить значний за обсягом пакет документів, серед яких особливу увагу потрібно приділити документу, що підтверджує згоду власника житлового будинку (ОСББ, ЖБК тощо) на подальше його використання.Справа в тому, що факт відсутності згоди осіб, які проживають у багатоквартирному будинку, на реконструкцію приміщення може призвести до судових розглядів навіть за наявності дозволу на реконструкцію приміщення, виданого уповноваженими органами
(див., наприклад, із цього питання постанову ВАСУ від 01.06.2006 р.). Якщо в багатоквартирному будинку створено ОСББ, то згода на реконструкцію надається в порядку, передбаченому його статутом. А от у ситуації, коли такого об’єднання немає, нормативні акти окремо не застерігають порядок отримання згоди мешканців на реконструкцію, що призводить до розбіжностей навіть у судових інстанціях. Так, у деяких випадках суди, ґрунтуючись на рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 р. № 4-рп/2004, приписували отримувати згоду всіх власників квартир на реконструкцію приміщення. На цей момент звернув увагу і Мінбуд у роз’ясненні від 01.04.2006 р.Тим часом існують і протилежні рішення, в яких зазначалося, що
рішення КСУ від 02.03.2004 р. № 4-рп/2004 стосується тільки допоміжних приміщень, і на реконструкцію квартир у будинках, де немає ОСББ, отримувати згоду мешканців не потрібно. Таку ж позицію зайняв і Держпідприємництва (див. листи від 11.05.2002 р. № 1-211/2564, від 06.03.2002 р. № 2-222/1301). Однак у листах від 14.11.2002 р. № 2-222/6073 і від 29.08.2002 р. № 2-222/4697 Держпідприємництва вже уточнив, що згода не потрібна лише в тому випадку, коли її отримання не передбачене місцевими правилами забудови, що якраз і має місце на практиці. Отже, для уникнення непорозумінь краще заручитися згодою всіх власників квартир на переведення житлового приміщення до нежитлового фонду.За результатами розгляду наданих документів уповноважені органи місцевого самоврядування приймають рішення про видачу дозволу на переведення житлового приміщення до нежитлового фонду з одночасною реконструкцією першого поверху та облаштуванням окремих власних входів до нежитлових приміщень. Тим часом траплялися випадки, коли органи місцевого самоврядування відмовляли заявникам у такому переведенні і суди підтверджували обґрунтованість відмови
(див. постанови ВГСУ від 17.03.2005 р. у справі № 41/244, від 17.03.2005 р. у справі № 41/242). Під час прийняття таких рішень суди керувалися тим, що згідно зі ст. 8 ЖКУ переведення житлових будинків та житлових приміщень у будинках громадського та державного фонду до нежитлового фонду здійснюється у виняткових випадках, а стосовно будинків, що належать ЖБК, це взагалі не допускається. Тому видача зазначеного дозволу є правом, а не обов’язком відповідних органів. Отже, слід бути готовим до відмови на переведення від органів від місцевого управління, і тоді правди доведеться шукати в судових інстанціях, хоча і там позитивний результат не гарантований.Етап 2.
Оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку під магазин. Згідно зі ст. 29 Закону про забудову для отримання дозволу на виконання будівельних робіт замовник будівництва має, зокрема, надати документ, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, або договір суперфіція. На це звернула увагу і Держархінспекція в листі від 10.06.2009 р. № 22/4-3324.Тут слід ураховувати, що згідно з
п. 2.53 ДБН В.2.2-15-2005 приміщення громадського призначення повинні мати окремі входи та евакуаційні входи, бути ізольовані від житлової частини будинку. Тому необхідно оформити з власником земельної ділянки відповідний договір. Причому, як зауважив Держкомзем у листі від 14.05.2009 р. № 5475/22/12-09: «…правовстановлюючий документ може бути видано на всю земельну ділянку під багатоквартирним будинком, включаючи вбудовані приміщення, що переведені у нежитловий фонд». А далі в листі було зроблено висновок, що переоформлення правовстановлюючих документів на ці земельні ділянки провадиться після відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та закріплення їх довгостроковими межовими знаками встановленого зразка за затвердженою відповідною технічною документацією. У зв’язку з цим цілком можливо, що при оформленні частини земельної ділянки на власника приміщення доведеться складати техдокументацію.За відсутності правовстановлюючих документів на ділянку під входом до приміщення вона вважатиметься самочинно зайнятою власником приміщення. І тоді неможливо буде отримати дозвіл на проведення робіт з реконструкції приміщення, вихідні дані для складання проекту реконструкції, та і в цілому оформити правовстановлюючі документи на переобладнане приміщення.
Етап 3. Розробка проекту реконструкції приміщення
. Для розробки проекту реконструкції приміщення слід отримати вихідні дані. Ця процедура регламентується ст. 27 Закону про забудову, Порядком № 489 та місцевими положеннями. Зокрема, у м. Києві діє Порядок надання архітектурно-планувальних вимог до проектування частини об’єкта архітектури для реконструкції окремих частин будівлі, будови (у разі зміни функціонального призначення житлового приміщення на нежитлове або навпаки, зміни техніко-економічних показників), у тому числі для реконструкції горищ з облаштуванням мансард (без зміни конфігурації покрівлі), технічного поверху, реконструкції цокольного поверху, підвалу (з облаштуванням окремого входу з вулиці), реставрації, ремонту, пристосування частини об’єкта архітектури — пам’ятки культурної спадщини, місцевого призначення, затверджений розпорядженням Київської міськадміністрації від 04.09.2009 р. № 1000.На підставі вихідних даних розробляється проектна документація на проведення реконструкції спеціалізованими організаціями, що мають ліцензію
. Згідно зі ст. 7 Закону про архітектуру в разі неможливості виконання техумов щодо інженерного забезпечення об’єкта реконструкції проектна документація погоджується з підприємствами, установами та організаціями, що їх надали.Розроблений проект також погоджується з місцевим органом містобудування та архітектури і передається на державну експертизу (
ст. 8 Закону про інвестиції).Перелік об’єктів, для затвердження проектів будівництва яких комплексний висновок державної експертизи не є обов’язковим, наведено в
наказі Мінрегіонбуду від 08.04.2009 № 145. У п. 4 р. 2 цього документа зазначено саме той перелік робіт з перепланування приміщень, що і в п. 5 Переліку № 1104 (про що йшлося). Крім того, у п. 3 Переліку № 1104 серед проектів, які не потребують проведення комплексної експертизи, наводяться такі роботи: «Улаштування в існуючих житлових будинках, адміністративно-побутових будівлях підприємств та громадських будівлях вбудованих та вбудовано-прибудованих приміщень громадського призначення площею до 200 м2, що відповідають місцевим правилам забудови, без зміни конструктивної схеми будинку, без втручання в несучі конструкції, збільшення навантажень на його фундаменти, стіни, каркас, перекриття та встановлення приладів відокремленого обліку енергоносіїв, гарячої та холодної води».Як правило, роботи з реконструкції приміщення під магазин не вписуються в ці обмеження, і відповідний проект має пройти комплексну експертизу. Непрямо цей висновок підтверджується і
листом Держархінспекції від 10.06.2009 р. № 22/4-3324. Тим часом, якщо замовник вирішить «обійти» комплексну експертизу, то певною підмогою в цьому йому може стати лист Мінрегіонбуду від 09.07.2009 р. № 9/11-1001, в якому зазначалося: «Належність конкретного об’єкта до Переліку встановлюється безпосередньо учасниками будівництва без підтвердження будь-якою довідкою. Розбіжності з питань застосування Переліку учасниками будівництва розглядаються Мінрегіонбудом у десятиденний термін».За наявності позитивного рішення уповноважених органів проект затверджується замовником, і на його підставі розробляється робоча документація на проведення реконструкції.
Етап 4. Отримання дозволу на виконання будівельних робіт
. Процедура отримання дозволу на виконання будівельних робіт з реконструкції приміщень регламентується Порядком № 1104. Причому Мінрегіонбуд у листі від 16.12.2009 р. № 12/19-2-15/14-5480 зауважив, що з 01.01.2010 р. прийняття документів щодо видачі дозволів на виконання будівельних робіт провадитиметься виключно через дозвільні центри.Етап 5. Проведення робіт з реконструкції
. Загальні умови укладення та виконання договору підряду в капітальному будівництві, у тому числі й на проведення робіт з реконструкції будівель і споруд, затверджено постановою КМУ від 01.08.2005 р. № 668. Примірний договір підряду в капітальному будівництві затверджено наказом Мінбуду від 27.10.2005 р. № 3. Ці документи мають статус примірних договорів відповідно до ст. 179 ЦКУ, а їх умови за взаємною згодою сторін може бути змінено чи доповнено. За бажанням сторони можуть також унести зміни до первісно укладеного контракту шляхом укладання додаткових угод (лист Держбуду від 04.09.2003 р. № 7/5-826).На прийняті роботи складаються Акт за формою № КБ-2в і Довідка про вартість виконаних підрядних робіт (типова форма № КБ-3), затверджені
наказом Мінрегіонбуду від 04.12.2009 р. № 554.Етап 6. Прийняття в експлуатацію реконструйованого об’єкта
. За результатами прийняття об’єкта в експлуатацію складається Акт готовності об’єкта до експлуатації, підписаний генпроектною та генпідрядною організаціями, субпідрядними організаціями, замовником, страховою компанією (якщо об’єкт застраховано), а також архітектором, який розробляв проект (див. додаток 3 до Порядку № 923). І тут необхідно зауважити, що Порядком № 923 передбачається погодження цього акта протягом 10 робочих днів виконкомом або держадміністрацією та органами, до повноважень яких відповідно до закону належить участь у прийнятті закінчених будівництвом об’єктів. Тим часом новою редакцією ст. 301 Закону про забудову (діє з 15.10.2009 р.) не передбачається проведення погодження акта, тому такі вимоги з посиланням на ст. 301 Закону про забудову можна оспорювати.Прийняття об’єкта в експлуатацію здійснюється на підставі сертифіката відповідності, що видається Держархінспекцією, яка видала дозвіл на проведення будівельних робіт (
ст. 301 Закону про забудову, Порядок № 923).Для отримання сертифіката замовник чи уповноважена ним особа подає письмову заяву, до якої додаються:
— проектна документація, затверджена в установленому порядку;
— акт готовності об’єкта до експлуатації.
Після отримання документів Держархінспекція проводить підсумкову перевірку відповідності реконструйованого об’єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм та правил і готовності його до експлуатації, що здійснюється на об’єкті будівництва і не може тривати понад чотири робочі дні. Видача сертифіката здійснюється протягом 10 днів з дня реєстрації заяви, що і є датою прийняття об’єкта в експлуатацію.
На підставі сертифіката відповідності оформляються правовстановлюючі документи на нежитлове приміщення, зокрема, Свідоцтво про право власності на об’єкти нежитлового фонду. Наприклад, у м. Києві ця процедура регламентується
Положенням про порядок оформлення права власності на об’єкти нерухомого майна в м. Києві, затвердженим розпорядженням Київської міськадміністрації від 27.10.2009 р. № 1227.Зауважимо також, що в
абзаці «а» п. 6.1 Положення № 7/5 наведено застарілу норму про те, що правовстановлюючі документи видаються юридичним особам за наявності акта комісії про прийняття об’єкта і введення його в експлуатацію, тоді як сьогодні таким документом є сертифікат відповідності.
Роботи з реконструкції приміщення під магазин — порядок відображення в обліку
Податковий облік. Оскільки власник первісно придбавав житлове приміщення, яке представники податкових органів зараховують до невиробничих фондів (див., зокрема,
листи ДПАУ від 18.05.2005 р. № 9562/7/15-1117, ДПА в м. Києві від 10.04.2006 р. № 250/10/31-106), то до проведення робіт з реконструкції витрати на його придбання в податковому обліку не відображалися. Ми вважаємо, що на суму всіх витрат, пов’язаних з реконструкцією приміщення, слід збільшити вартість такого об’єкта, а після прийняття його в експлуатацію здійснити переведення невиробничого фонду до об’єктів основних фондів групи 1. Відповідно з дати введення в експлуатацію такі витрати амортизуватимуться у складі окремого об’єкта основних фондів групи 1 за ставкою 2 % на квартал. Аналогічно приписується діяти і в листі КВРУ з питань фінансів і банківської діяльності від 03.02.2005 р. № 06-10/10-85.Суму ПДВ, що стосується витрат на придбання та реконструкцію об’єкта, на нашу думку, можна включити до податкового кредиту. Підстави для цього дає
п.п. 7.4.1 Закону про ПДВ, оскільки об’єкт основних фондів використовується в господарській діяльності платника, що обкладається ПДВ.Бухгалтерський облік.
У бухгалтерському обліку залежно від того, чи було приміщення введено в експлуатацію до реконструкції, витрати на його придбання могли відображатися або на рахунку 103, або на рахунку 151.Оскільки проведення реконструкції приміщення під магазин, як правило, спричинює збільшення майбутніх економічних вигод, первісно очікуваних від використання такого об’єкта, витрати, пов’язані з реконструкцією приміщення, згідно з
п. 14 П(С)БО 7 капіталізуються на рахунку 151 і після введення об’єкта в експлуатацію списуються на рахунок 10.Проілюструємо викладене вище на прикладі.
Підприємство придбало у фізичної особи житлове приміщення вартістю 600 тис. грн. без ПДВ, в якому після реконструкції було відкрито магазин. У процесі проведення робіт з реконструкції було понесено витрати на:
— оформлення дозвільної документації — 12 тис. грн. з ПДВ;
— сплату пайового внеску на розвиток інфраструктури — 1 тис. грн.;
— розробку проектної документації — 60 тис. грн. з ПДВ;
— оплату робіт з реконструкції — 96 тис. грн. з ПДВ.
До моменту проведення реконструкції приміщення в балансі відображалося на рахунку 151.
Таблиця 2
Облік витрат на реконструкцію житлового приміщення під магазин
| Зміст господарської операції | Кореспондуючі рахунки | Сума, тис. грн. | Балансова вартість ОФ групи 1* | |
| дебет | кредит | |||
| 1. Оплачено оформлення дозвільної документації | 371 | 311 | 12 | — |
| 2. Відображено податковий кредит з ПДВ | 641/ПДВ | 644 | 2 | — |
| 3. Оформлено дозвільну документацію | 151 | 685 | 10 | 10** |
| 4. Відображено податковий кредит з ПДВ | 644 | 685 | 2 | — |
| 5. Здійснено взаємозалік заборгованостей | 685 | 371 | 12 | — |
| 6. Сплачено пайовий внесок на розвиток інфраструктури | 151 | 311 | 1 | 1 |
| 7. Оплачено розробку проектної документації | 371 | 311 | 60 | — |
| 8. Відображено податковий кредит з ПДВ | 641/ПДВ | 644 | 10 | — |
| 9. Отримано проектну документацію | 151 | 631 | 50 | 50** |
| 10. Відображено податковий кредит з ПДВ | 644 | 631 | 10 | — |
| 11. Здійснено взаємозалік заборгованостей | 631 | 371 | 60 | — |
| 12. Прийнято від підрядника роботи з реконструкції | 151 | 631 | 80 | 80 |
| 13. Відображено податковий кредит з ПДВ | 641/ПДВ | 631 | 16 | — |
| 14. Оплачено підряднику роботи з реконструкції | 631 | 311 | 96 | — |
| 15. Уведено об’єкт в експлуатацію | 103 | 151 | 741 | — |
| * Балансова вартість об’єкта основних фондів збільшується для цілей нарахування амортизації в періоді введення об’єкта в експлуатацію. ** Оскільки ці органи, як правило, не є платниками податку на прибуток, вважаємо, що безпечніше за аналогією з валовими витратами збільшувати балансову вартість основних фондів на вартість таких послуг у момент їх отримання. | ||||
Як бачимо, переведення житлового приміщення до нежитлового з реконструкцією під магазин — справа досить кропітка, і перш ніж здійснити такі дії, потрібно ретельно зважити всі «за» і «проти».
