Власні автомобіль та гараж у госпдіяльності підприємця
Віталіна Мірошниченко, консультант
Підприємець використовує для здійснення господарської діяльності власні автомобіль та гараж. Гараж було встановлено без жодних дозвільних документів 18 років тому. Недавно від райради було отримано припис-попередження з вимогою надати дозвільні документи на гараж, інакше його погрожують знести. Як узаконити гараж?
Безумовно, проблема нагальна, тож спробуємо розібратися.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЗКУ
— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.КУпАП
— Кодекс України про адміністративні правопорушення від 07.12.1984 р. № 8073-X.ЦКУ
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.Закон про реєстрацію нерухомості
— Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.Закон про інвалідів
— Закон України «Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні» від 21.03.1991 р. № 875-XII.Тимчасовий порядок № 1035
— Тимчасовий порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом приватних житлових будинків садибного типу, дачних і садових будинків з господарськими спорудами та будовами, споруджених без дозволу на виконання будівельних робіт, затверджений постановою КМУ від 09.09.2009 р. № 1035.Порядок № 923
— Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затверджений постановою КМУ від 08.10.2008 р. № 923 (у редакції від 20.05.2009 р. № 534).Порядок № 1206
— Порядок внесення плати за видачу сертифіката відповідності державним будівельним нормам, стандартам і правилам, затверджений постановою КМУ від 21.10.2009 р. № 1206.Інструкція № 20/5
— Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджена наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 р. № 20/5.Тимчасове положення № 7/5
— Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 р. № 7/5 (у редакції від 28.01.2003 р. № 6/5).Рішення № 73/10
— рішення 43-ї сесії Харківської міської ради 5-го скликання «Про внесення змін до рішення 29-ї сесії Харківської міської ради 5-го скликання від 24.12.2008 р. № 364/28 «Про затвердження Положення про порядок передачі у власність та (або) надання в оренду громадянам земельних ділянок для обслуговування житлового будинку, господарських будов та споруд, обслуговування індивідуальних капітальних гаражів та ведення садівництва» від 29.04.2010 р. № 73/10.
Узаконити потрібно не лише гараж, а й землю під ним
Усі знають про те, що узаконити гараж сьогодні дуже важко. Причому одна з проблем полягає в тому, що в навколишньому хаосі мало хто взагалі уявляє, як це зробити. Тому спочатку прояснімо ситуацію.
Отже, якщо підприємець (або просто фізична особа — громадянин) колись давно, у період загальної «метушні» поставив гараж (звичайно, без будь-яких документів та дозволів), а тепер бажає його узаконити, то для цього йому необхідно вирішити два питання:
1) отримати документ на законне користування землею під гаражем
(це буде або договір оренди земельної ділянки, або акт держвласності на землю);2) зареєструвати право власності на гараж у БТІ
(необхідно лише в тому випадку, якщо гараж капітальний — цегляний та/або стоїть на фундаменті, тобто невіддільний від землі; для металевих гаражів це не потрібно).Крім того, слід звернути увагу на такий момент:
оформляти гараж підприємцю потрібно на себе як на громадянина — фізичну особу, оскільки саме фізична особа є суб’єктом права власності. При цьому вказувати підприємницький статус не обов’язково, але можна (а інколи навіть потрібно, наприклад у Києві та області). Проте навіть якщо автомобіль та гараж оформлено на громадянина (фізичну особу), він має повне право використовувати їх у госпдіяльності (ст. 320 ЦКУ).Тепер розбиратимемося детально.
Цегляний гараж (капітальний гараж)
Цегляний гараж є нерухомістю, оскільки його неможливо відокремити від землі, не знецінивши та не змінивши його призначення (
ст. 2 Закону про реєстрацію нерухомості). Отже, підприємець, який має такий гараж, повинен отримати право власності (або користування) на землю під ним та зареєструвати право власності на гараж у бюро технічної інвентаризації (БТІ). А для цього спочатку потрібно отримати в ДАБК сертифікат відповідності побудованого об’єкта будівельним нормам (п. 1.6 Положення № 7/5, п. 2 Порядку № 923).Отримання такого сертифіката пов’язане з певними особливостями.
Гараж побудовано на території приватного житлового будинку.
Отже, припускаємо, що приватний будинок стоїть законно, тобто право власності на землю приватного будинку у фізичної особи є. Однак, незважаючи на те що гараж стоїть на землі, яка належить фізичній особі, будувати його без дозволу від ДАБК на проведення будробіт усе одно було незаконно. Тому гараж є самобудом (ст. 376 ЦКУ), і це породжує серйозні проблеми:по-перше
, фізична особа не має права власності на такий об’єкт (неузаконений гараж) доти, доки його не узаконить (ст. 376 ЦКУ);по-друге
, фізична особа не може продати, подарувати або в інший спосіб передати іншим особам будинок, на території якого знаходяться самобуд (звичайно, це відбудеться лише в тому випадку, коли БТІ побачило такий об’єкт і внесло інформацію про самочинне будівництво до техпаспорта будинку і до Реєстру прав власності на нерухоме майно). У цьому випадку заборона на відчуження майна зумовлена тим, що нотаріус не має права засвідчувати договір відчуження нерухомого майна за наявності самобуду (п. 63 Інструкції № 20/5).Таким чином,
гараж необхідно узаконити . Процедура це вельми трудомістка, але сьогодні є надія на Тимчасовий порядок № 1035, який значно спрощує узаконення приватних будинків з господарськими спорудами, які було побудовано без дозволу на виконання будівельних робіт. Чому тільки надія, а не тверда впевненість?Справа в тому, що
Тимчасовий порядок № 1035 призначено для узаконення саме індивідуальних житлових будинків разом із госпбудовами, але не власне госпбудов окремо. Це означає, що простіше узаконити той гараж, який побудовано на території ще не узаконеного приватного будинку, ніж побудований на території приватного будинку, уже оформленого належним чином. Однак ця ситуація трапляється нечасто, тому зараз зупинимося на гаражах, побудованих на території узаконених приватних будинків . Виходячи з листа Мінрегіонбуду від 13.04.2010 р. № 22-19/1-2033, можна зробити висновок, що ДАБК начебто не заперечує проти застосування Тимчасового порядку № 1035 і до таких гаражів. Отже, якщо:1) гараж побудовано до 05.08.1992 р.
, то його можна узаконити навіть оминаючи ДАБК (тобто без сертифіката з ДАБК, про який ішлося вище). Підставою для оформлення права власності на такий гараж є:— висновок про технічний стан будівлі гаража, складений у БТІ;
— документ, що засвідчує право власності на земельну ділянку під гаражем, — державний акт про право власності на землю (або договір оренди такої земельної ділянки) —
п. 3 постанови № 1035;2) гараж побудовано в період з 05.08.1992 р. по 31.12.2007 р. (включно)
, то тут без сертифіката ДАБК не обійтися. Однак процедуру його отримання істотно спрощено:— спочатку потрібно звернутися до БТІ та внести гараж до техпаспорта будинку із зазначенням технічного стану гаража;
— потім звернутися до місцевої раду для отримання довідки про погодження прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію (довідка за формою
додатка 3 до Тимчасового порядку № 1035, видається на підставі рішення міськради). Для отримання такої довідки потрібно буде подати документ, що засвідчує право власності на земельну ділянку під гаражем (або договір оренди такої земельної ділянки);— і, нарешті, подати до ДАБК заяву на отримання сертифіката (за формою
додатка 2 до Тимчасового порядку № 1035), техпаспорт будинку (із зазначенням у ньому гаража) і довідку місцевої ради. Крім того, доведеться сплатити адмінштраф за самочинне будівництво в сумі 85 — 170 грн. (ст. 97 КУпАП). На підставі цих документів протягом 10 робочих днів видадуть сертифікат. Вартість сертифіката — 0,1 мінзарплати (Порядок № 1206).Зверніть увагу!
Скористатися Тимчасовим порядком № 1035 (зокрема, подати заяву до ДАБК на отримання сертифіката) можна лише до 31.12.2010 р. (якщо його не продовжать на триваліший строк).Якщо на якомусь із зазначених етапів не вдасться отримати необхідний документ (вам буде відмовлено), залишається діяти через суд (докладно про судову процедуру див. п. 3);
3) гараж побудовано 01.01.2008 р. та пізніше — у такому разі узаконити його можна через суд
. При цьому доведеться пройти такі етапи:— спочатку звернутися до БТІ за місцем знаходження будинку (і гаража) для проведення технічної інвентаризації об’єктів (це в тому випадку, якщо БТІ ще не виявила незаконно побудований гараж). При цьому гаражу буде присвоєно статус самобуду (з усіма наслідками, що звідси випливають, про які згадувалося вище);
— потім звернутися до органу Держпожежнагляду і СЕС для отримання висновку про відповідність об’єкта пожежним і санітарним нормам та правилам;
— потім звернутися до ДАБК для отримання висновку про відповідність об’єкта будівельним нормам та правилам. При цьому доведеться сплатити адмінштраф у розмірі 85 — 170 грн. (
ст. 97 КУпАП);— далі слід звернутися до БТІ із заявою про реєстрацію права власності на гараж. Велика імовірність того, що в БТІ відмовлять, оскільки немає всіх необхідних документів на самобуд. Після отримання відмови можна, ґрунтуючись на
ч. 5 ст. 376 ЦКУ, подавати до суду позов про визнання права власності на самочинне будівництво, оскільки воно не порушує права інших осіб та побудоване на власній землі фізичної особи;— отримавши позитивне рішення суду, можна звертатися до БТІ для реєстрації права власності на гараж. При цьому до заяви про реєстрацію права власності потрібно додати рішення суду (
п. 2.1 Тимчасового положення № 7/5, форму заяви наведено в додатку 3 до цього документа).Важливо знати наступне
:1) якщо гараж узаконять за правилами, передбаченими
Тимчасовим порядком № 1035, він однозначно не вважатиметься самобудом;2) якщо ж фізична особа отримає право власності на гараж через суд, не виключено, що в БТІ можуть виникнути проблеми. Гараж зареєструють, але вважатимуть, що він є самобудом, а отже, власник гаража все одно зобов’язаний:
— розробити проект, погодити і затвердити його в установленому порядку;
— отримати дозвіл ДАБК на проведення будівельних робіт;
— увести гараж в експлуатацію сертифікатом відповідності (
лист Мінрегіонбуду від 13.04.2010 р. № 22-19/1-2033).Однак ці вимоги БТІ зайві. Справа в тому, що якщо ми визнали право власності на об’єкт нерухомості (гараж) на підставі рішення суду, яке набрало в законної сили, то БТІ зобов’язане зареєструвати гараж.
А оскільки рішення суду, що набрало законної сили, є правовстановлюючим документом, гараж не вважається самобудом.
Гараж побудовано біля багатоповерхового будинку
. Ця ситуація ускладнюється тим, що у фізичної особи, яка поставила гараж, немає документів на землю під ним. Тому потрібно починати з оформлення земельної ділянки.У кожному регіоні України оформлення землі під гаражами відбувається за правилами, установленими місцевою радою. Наприклад,
у Харкові для того, щоб отримати у власність або в оренду землю під гаражем, необхідно:1) звернутися до БТІ за місцем знаходження гаража для проведення технічної інвентаризації об’єктів. Узяти довідку про належність гаража (при цьому гаражу буде присвоєно статус самобуду) і отримати техпаспорт на гараж;
2) написати заяву на ім’я міського голови з проханням виділити землю;
3) долучити до заяви і
подати до міськради такі документи:— довідку з БТІ про гараж;
— техпаспорт на індивідуальний капітальний гараж;
— обґрунтування необхідності надання земельної ділянки;
— позначення на відповідному графічному матеріалі бажаного місця — розміщення земельної ділянки з її орієнтовними розмірами та площею в масштабі 1:500, 1:2000, погоджене в управлінні містобудування та архітектури;
— копію паспорта громадянина України;
— копію довідки про присвоєння ІПН;
— довідку ДП «Центр державного земельного кадастру» про відсутність у фізичної особи права власності чи права користування земельною ділянкою, на якій розташовано гараж;
— довідку ДП «Центр державного земельного кадастру» про відсутність у фізичної особи раніше придбаного права на землю;
— нотаріально засвідчену копію відмови землекористувача від права користування землею (подається лише в тому випадку, якщо земельну ділянку вже комусь надано);
— постанову про притягнення до адмінвідповідальності за самочинне будівництво та квитанцію про сплату штрафу;
— документи, що підтверджують право власності на капітальний гараж, засвідчені нотаріально (
додаток до рішення № 73/10).А останніх документів, звичайно, немає, оскільки для їх оформлення необхідно звернутися до суду. У свою чергу,
суди, як правило, задовольняють позови про визнання права власності на самобуд лише після того, як фізична особа вже зверталася до місцевої ради з проханням відвести земельну ділянку під раніше побудований об’єкт (постанови ВГСУ від 15.01.2008 р. № 30/334, від 03.12.2008 р. № 53/20-08).Тому може виникнути
два варіанти розвитку подій:1)
міськрада видасть дозвіл на оформлення земельної ділянки (незважаючи на відсутність документа про право власності на гараж). Щоправда, при цьому, можливо, буде потрібно довести, що гараж дійсно належить конкретній фізичній особі (показання свідків про користування гаражем та його установлення, документи про купівлю будматеріалів, оплату будробіт тощо).У такому разі на підставі рішення, отриманого від міськради, потрібно укласти договір оренди чи оформити акт про власність на землю (і провести держреєстрацію такого документа). При цьому для оформлення права власності на гараж можна скористатися тими самими способами, що описані у підрозділі «Гараж побудовано на території приватного житлового будинку», аж до суду;
2)
міськрада відмовить у виділенні землі (такий результат імовірніший з огляду на те, що гараж знаходиться на території багатоповерхівки1. У цьому випадку особа, яка самочинно побудувала гараж, може оскаржити відмову в суді та просити суд визнати за нею право власності на гараж. При цьому в судовому позові слід спиратися на ч. 3 ст. 376 ЦКУ, але розраховувати на стовідсотковий успіх у цій справі складно.1 Отримати в користування землю біля багатоквартирного будинку можна лише за умови, що співвласники землі (усі мешканці будинку) або ЖЕК (якщо землю біля будинку передано ЖЕКу) не заперечують. Утім,
оскільки нормативними будівельними документами не передбачено розміщення гаражів у дворах багатоповерхових будинків, отримати такий дозвіл непросто. Мати гараж біля будинку за правом (цілком законно) можуть лише інваліди із захворюваннями опорно-рухового апарату, в яких є автомобіль з ручним керуванням (ст. 30 Закону про інвалідів).
Гараж знаходиться на території гаражно-будівельного кооперативу (ГБК).
Побудувати гараж на території ГБК, звичайно, набагато краще, ніж у будь-якому іншому місці. Проте навіть у цьому випадку повноцінним власником гаража фізична особа все одно не є. Чому? Справа в тому, що специфіка ГБК така, що кожен його член, вступаючи до ГБК, отримує право побудувати гараж і щомісяця сплачує членський внесок. Однак ні право власності на гараж, ні право власності на землю під ним не оформляється. Тому, якщо раптом знадобиться зносити гаражі, вартість гаража власнику ніхто не відшкодує.Щоб убезпечити себе від можливих неприємностей, краще гараж зареєструвати.
Почнемо з питання про землю:1) якщо ГБК отримав землю у власність або в оренду, досягти відведення окремої її ділянки під гараж не вийде, оскільки громадяни мають право на приватизацію землі тільки в тому випадку, якщо будують індивідуальні гаражі, а не гаражі в ГБК (
ст. 121 ЗКУ). А земля під гаражами в ГБК передається саме ГБК як юридичній особі та не може бути приватизована його членами (ст. 41 ЗКУ). Тож питання із землею в такому разі краще не чіпати;2)
якщо ГБК документи на землю не оформляв (трапляється й таке), фізична особа може звернутися до міськради із заявою про приватизацію (отримання у власність) земельної ділянки під гараж на підставі ст. 118 і 121 ЗКУ. Процедура приватизації така:— фізична особа подає до міськради заяву про виділення земельної ділянки для будівництва індивідуального гаража із зазначенням розміру ділянки (не більше 0,01 га —
ст. 121 ЗКУ);— до заяви додаються графічні матеріали, на яких зазначено місце розміщення земельної ділянки;
— протягом місяця міськрада приймає рішення про дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;
— укладається договір на розробку проекту відведення земельної ділянки зі спеціальною організацією (що має ліцензію);
— проект відведення подається для погодження до міськради, а саме до Комісії з розгляду питань, пов’язаних з погодженням документації із землеустрою. Якщо все пройде успішно, то протягом трьох тижнів Комісія надасть рішення про погодження проекту відведення землі (якщо знадобиться, буде проведено додаткову експертизу проекту);
— після прийняття рішення про погодження міськрада протягом двох тижнів має затвердити цей проект і прийняти рішення про передачу ділянки у власність фізичної особи;
— на підставі рішення міськради оформляється державний акт про право власності на землю, що підлягає держреєстрації.
З моменту держреєстрації акта земля стає власністю фізичної особи.
Кілька слів про
ст. 119 ЗКУ. У ній ідеться про можливість отримати право на землю, якщо вона відкрито і безперервно використовується фізичною особою протягом 15 років (без документів). Однак ця норма:по-перше
, визначає лише можливість отримати землю, але зовсім не зобов’язує орган місцевого самоврядування таку ділянку надати;по-друге
, не передбачає для особи, яка користувалася землею, жодних привілеїв порівняно з тими особами, які цю землю не використовували.Тому
на сьогодні ця норма вважається «мертвою», і скористатися нею неможливо.Отже, із землею розібралися. Тепер потрібно
оформити право власності на гараж. Оскільки гараж знаходиться в ГБК, оформити на нього право власності можна на тій підставі, що фізична особа повністю внесла пайові внески до ГБК. Для цього потрібно звернутися до органу держреєстрації прав і подати туди необхідні документи, орієнтовно такі (конкретний їх перелік поки що не встановлено — ст. 18 і п. 2 ст. 15 Закону про реєстрацію нерухомості):1) довідку ГБК про членство в кооперативі та повну виплату пайового внеску (на ній мають бути підпис голови ГБК та головного бухгалтера, а також печатка ГБК);
2) техпаспорт на гараж (оформляється в БТІ після інвентаризації гаража).
Отже, якщо свідоцтво про право власності на гараж на руках, уже можна розраховувати на компенсацію його вартості, якщо гараж вирішать знести (наприклад, виділивши землю ГБК під спорудження багатоповерхівки).
Трапляється протилежний варіант.
Є право власності на гараж і технічний паспорт БТІ, але не оформлено землевідведення. У такому разі необхідно з’ясувати, чи приватизував ГБК землю. Якщо так, то на себе фізична особа цю землю вже не оформить. Якщо ж ні, то можна звернутися до міськради і подати документи, описані в розділі «Гараж побудовано біля багатоповерхового будинку». Оскільки в цій ситуації документи на гараж є, до суду звертатися не доведеться. Міськрада, найімовірніше, виділить особі у власність (чи в оренду) земельну ділянку під гаражем.
Металевий гараж
Металевий гараж не є об’єктом нерухомості
, оскільки його можна відокремити від землі, практично не знецінивши та не змінивши його призначення. Отже, такий гараж, по-перше, не є самобудом, а по-друге, його не потрібно реєструвати як об’єкт нерухомості в БТІ. Утім, інколи і на такі гаражі вдається оформити право власності в тому самому порядку, що й на цегляний гараж (тобто як на нерухомість), але це скоріше виняток із правил.Отже, для того щоб
домогтися законного розміщення металевого гаража, потрібно вирішити тільки одне питання — оформити документ на землю під ним: це має бути або державний акт про право власності на землю, або договір оренди землі.Якщо когось цікавить гараж у дворі багатоповерхового будинку, то законно отримати «ділянку» землі для нього не вийде (крім тих випадків, коли гараж оформляють на інваліда). Щоправда, можна спробувати отримати тимчасовий дозвіл у ЖЕК на розміщення металевого гаража.
А взагалі, якщо діяти законно, то необхідно подати до міськради заяву з порханням виділити у власність землю для установлення гаража. Процедура приватизації стандартна (див. підрозділ «Гараж знаходиться на території гаражно-будівельного кооперативу (ГБК)»).
Однак не виключено, що виділена ділянка може бути дуже віддаленою від місця проживання фізичної особи, але тут уже нічого не вдієш. Як тільки міськрада прийме рішення про виділення у власність фізичній особі 0,01 га землі, потрібно буде оформити акт на таку ділянку землі та зареєструвати її. Після цього
на власній ділянці можна розмістити металевий гараж (нагадуємо: оскільки він не є об’єктом нерухомості, оформляти буддокументацію та реєструвати його в БТІ немає потреби). При цьому право власності на гараж підтверджуватимуть документи про його придбання (договір купівлі-продажу, монтажу, рахунки та квитанції про оплату вартості гаража і послуг з його установлення).
Висновки
Процедура узаконення гаража не тільки доволі складна, а й тривала.
Оформлення всіх необхідних документів та погоджень може тривати декількох місяців до декількох років.Найвигіднішим варіантом є розміщення гаража на території власного приватного будинку, на території ДБК або приватизація землі
для установлення індивідуального гаража (щоправда, дати землю можуть і на околиці міста).А от узаконити гараж у дворі багатоповерхівки (тим більше, якщо він не капітальний, а металевий) практично неможливо. Дозвіл на це дадуть лише інваліду із захворюванням опорно-рухового апарату, в якого є автомобіль з ручним керуванням.
