Виписка та звільнення об’єкта житлової нерухомості: практичні рекомендації
Сергій Кобзан, канд. техн. наук, директор агентства нерухомості ХІАН
Оксана Петренко, адвокат
Одна з проблем, з якою може зіткнутися покупець квартири, — це виписка громадян, які можуть бути як власниками житлового приміщення, так і колись поселеними та зареєстрованими за місцем проживання в цій квартирі. Питання зняття з реєстрації та виселення розглядаються у пропонованій статті.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦК
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.ЖК
— Житловий кодекс Української РСР від 30.06.1983 р. № 5464-X.Закон про нотаріат
— Закон України «Про нотаріат» від 02.09.1993 р. № 3425-XII.Закон про свободу проживання
— Закон України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» від 11.12.2003 р. № 1382-IV.
Значна частина квартир, що купуються на ринку нерухомості, придбавається саме на вторинному ринку. І це недаремно. Купівля вторинного житла, як правило, безпечніша за участь у тривалому і досить ризикованому процесі пайового будівництва. Якщо до цього додати, що сьогодні різниця цін на квадратні метри між давно обжитою домівкою та новобудовою не така велика, як раніше, то стає зрозуміло, чому знаходиться стільки бажаючих, заплативши трохи дорожче, без зволікання та зайвого клопоту стати повноправними власниками свого нового житла.
Водночас купівля вторинного житла має свою специфіку, знати яку необхідно кожному, хто замислив поліпшити свої житлові умови. Інакше ризик залишитися без квартири або витратити багато років на судові тяжби через некоректне оформлення документів, наявність вчасно не з'ясованих обтяжень чи з інших причин буде дуже великим.
Найкращий спосіб звести до мінімуму всі ризики, що виникають при купівлі вторинного житла, — це звернутися за професійною допомогою до агентства нерухомості.
Одна з проблем, з якою може зіткнутися покупець квартири, — це «виписка» громадян, які хоча й не є власниками житлового приміщення, але колись були поселені та зареєстровані за місцем проживання в цій квартирі. Будь-який покупець хоче придбати квартиру юридично чистою та фізично вільною. А прописані в ній громадяни можуть стати зайвою проблемою на шляху до купівлі квартири.
Припустимо, ви підібрали собі об'єкт нерухомості та хочете його купити. Знайте! Для вашої ж безпеки та виключення непотрібних проблем проводити зустріч для підписання попереднього договору (договору про намір) рекомендуємо в агентстві нерухомості або в нотаріуса. Ні в якому разі не рекомендується домовлятися і тим більше передавати гроші на квартирі, у машині чи підворітті. Існує безліч психологічних чинників, згідно з якими оформлення договору відбувається значно легше та швидше саме в агентстві нерухомості. При підписанні договору обов'язково мають бути присутні:
з боку продавця
— усі власники об’єкта нерухомості, вписані у свідоцтво про право власності на житло (правовстановлюючий документ), з документами, що засвідчують особу (паспорти і коди);з боку покупця
— покупець або його довірена особа з документом, що засвідчує особу, та сумою грошей, необхідною для внесення як аванс за об'єкт нерухомості, що купується.Майбутньому покупцю об’єкта нерухомості просто необхідно розібратися із зареєстрованими особами (скільки осіб зареєстровано, хто саме). Можливо, навіть затребувати довідку від паспортиста про те, хто прописаний на цій житлоплощі.
Також обов'язково необхідно з'ясувати, чи проживають у цьому об'єкті нерухомості в цей момент (можливо, навіть тимчасово) якісь особи, хоча вони не власники та не прописані.
Під час підготовки до підписання договору з продавцем та покупцем мають бути обговорені такі питання:
— ціна, за яку продається (купується) квартира;
— сума авансу;
— через який час відбудеться угода (буде оформлено договір купівлі-продажу);
— строк звільнення квартири;
— строк зняття з реєстрації всіх зареєстрованих в об'єкті нерухомості;
— хто оплачує оформлення в нотаріуса;
— хто проживає в об'єкті нерухомості.
Окремо слід застерегти питання про погашення заборгованостей за комунальними платежами. Настійно рекомендується, щоб ще до укладення договору завдатку агент дізнався про суму заборгованості за комунальними платежами, оскільки заборгованості може бути погашено:
— продавцем із суми завдатку перед угодою;
— продавцем після угоди;
— покупцем після угоди.
Це — найтиповіші випадки, можливі й інші варіанти. Таким чином, якщо договір підготовлено якісно, тобто обговорено всі питання, що безпосередньо вирішуються при підписанні попереднього договору (договору про намір) укласти договір купівлі-продажу, то це дозволяє оперативно, спокійно та кваліфіковано провести підписання самого договору і не мати надалі проблем ні з випискою, ні зі звільненням об’єкта нерухомості.
Проблеми та причини їх виникнення
Можуть виникнути проблеми якраз після придбання квартири на вторинному ринку. Покупець може зіткнутися із завданням «витурити» із займаної площі продавця. Причому необхідне звільнення не лише «фізичне» (вивіз свої речі та передав ключі), а і «юридичне» — щоб знявся з реєстрації за місцем проживання. Ідеальний варіант — вільна (і фізично, і юридично) квартира, але в реальному житті таке трапляється, м'яко кажучи, не завжди.
Причини, з яких у продажу з'являються квартири з «прописаними», очевидні — це бідність населення та відсутність розвиненого іпотечного кредитування. Вирішуючи житлову проблему, людина, як правило, не має грошей та можливості десь їх позичити. Усе, що в нього є, — квартира. Тому переважна більшість угод є «альтернативними»: продаємо старе житло і відразу ж купуємо на виручені гроші нове. До отримання цієї «нової» квартири продавцю «виписуватися» просто нема куди.
З точки зору покупця, у проблеми є рішення, що лежить на поверхні: розглядати лише «вільні» варіанти, без мешканців (фізично) та зареєстрованих. Однак цей варіант при найближчому розгляді виявляється зовсім не таким привабливим.
По-перше, цих квартир мало — 10 — 30 %, тобто ми самі різко звужуємо собі поле для вибору. До речі, насправді цих квартир ще менше: багато оголошень, в яких красується позначка «вільна», насправді зовсім не такі, а продавці намагаються факт «несвободи» приховати. По-друге, власники об'єктів без «прописаних» чудово розуміють привабливість свого товару. Отже, ціна тут виявиться вищою — відсотків на 10.Припустимо, ви покупець і знайшли квартиру. Господар відверто зізнається, що прописаний сам і — можливо — хтось із членів сім'ї. На запитання про причини подібного «неподобства» розповідає приблизно те, що викладено двома абзацами вище. Така людина — потенційний шахрай? Найімовірніше, ні. Переважна більшість продавців після угоди чесно залишають квартири. Отже, завдання слід сформулювати так: не втікати з жахом, виявивши «невільну» квартиру, а спробувати зрозуміти, чи дійсно є небезпечними громадяни, які там проживають і прописані.
Питання реєстрації та прописки: як має бути
Стаття 6 Закону про свободу проживання
містить механізм реєстрації місця проживання громадян України, іноземців та осіб без громадянства, які перебувають на території нашої країни на законних підставах. Протягом 10 днів після прибуття на нове місце проживання вони зобов'язані зареєструватися через уповноважений орган — територіальний підрозділ служби у справах громадянства, імміграції та реєстрації фізичних осіб. У разі віддаленості населеного пункту можлива тимчасова реєстрація через працівників житлово-комунальних органів або секретаря сільської (селищної) ради. Для цього необхідно подати:— письмову заяву (неповнолітні, а це відповідно до
ст. 32 ЦК фізичні особи віком 14 — 18 років, подають заяву особисто);— паспорт (свідоцтво про народження — особам до 16 років);
— квитанцію про сплату державного мита (85 коп.);
— два примірники талона зняття з реєстрації.
Іноземець чи особа без громадянства, крім цього, подає посвідку на постійне або тимчасове проживання. Якщо особа з поважної причини не може зробити цього самостійно, подати документи можна і за спеціальною нотаріально посвідченою довіреністю, надавши при цьому паспорт довірителя.
Слід зауважити, що забороняється вимагати для реєстрації за місцем проживання подання особою інших документів. У разі незаконної вимоги працівниками ЖЕКу не передбачених законом документів звертайтеся із заявою до міліції, оскільки такі дії кваліфікуються як зловживання посадовим становищем.
Якщо ви — військовозобов'язаний, то після подання всього необхідного пакета документів на зняття з реєстрації та перед тим, як вас знімуть з реєстрації, паспортист ввічливо попросить вас знятися з військового обліку. У випадку з реєстрацією спочатку необхідно стати на військовий облік, а після цього вас зареєструють.
Хоча перелік «законних» документів цим і обмежується, існують ще деякі «формальності».
Насамперед необхідно надати копію правовстановлюючого документа про придбання громадянином квартири (кімнати). Для військовозобов'язаних існує також вимога наявності військового квитка для взяття громадянина на військовий облік. Після подання заяви протягом
7 днів уповноважений територіальний орган повинен або зареєструвати громадянина, або в письмовій формі надати мотивовану відмову.Демократичному
Закону про свободу проживання дещо суперечить консервативний ЖК, прийнятий ще в «застійному» 1983 році. Зокрема, ст. 47 установлює норму житлової площі в 13,65 кв. метра на одну особу, а ст. 48 уточнює, що житлове приміщення надається громадянам у межах цієї норми. Згідно зі ст. 50 не допускається заселення однієї кімнати особами різної статі старше дев'яти років, крім подружжя, а також заселення квартири, побудованої для однієї сім'ї, двома та більше сім'ями.Процес зняття з реєстрації за місцем проживання дещо складніший, бо перелік причин для цього — значно більший. Згідно зі
ст. 7 Закону про свободу проживання підставою для зняття особи з реєстрації є подана нею заява, запит органу реєстрації за новим місцем проживання громадянина, остаточне рішення суду, свідоцтво про смерть.Окремо виділимо судове рішення з питання зняття з реєстрації. Воно може бути спричинене позбавленням права власності на житлове приміщення або права користування ним, визнанням громадянина безвісно відсутнім чи померлим. Якщо колишній власник та особи, зареєстровані разом з ним, не подали відповідних заяв, судове рішення про зняття їх з реєстрації можливе тільки через 6 місяців за умови їх непроживання в цьому житловому приміщенні. Для цього представник ЖЕКу має скласти спеціальний акт, підписаний свідками-сусідами.
Не все так просто і з громадянами, над якими встановлено опіку чи піклування (малолітніми, неповнолітніми, недієздатними та обмеженими в дієздатності). Для зняття їх з реєстрації потрібна попередня згода органу опіки та піклування. Для отримання такої згоди слід заручитися гарантією уповноваженого органу про реєстрацію таких осіб за новим місцем проживання. Малолітні обов'язково реєструються з одним з батьків (опікунів). Неповнолітні та обмежені в дієздатності подають заяви особисто з відома опікуна. Починаючи з 14 років, діти можуть бути зареєстровані в житловому приміщенні без батьків, якщо це приміщення перебуває в їх власності. На цьому питанні докладніше зупинимося далі.
Зняття з реєстрації можливе і за заявою особи, яка має для цього спеціально засвідчену довіреність, до якої також необхідно додати паспорт довірителя і його військовий квиток (якщо громадянин — військовозобов'язаний). Подається і копія документа, що містить причину зняття з реєстрації (правовстановлюючий документ про придбання житла, рішення суду, свідоцтво про смерть).
Закон тут також відводить 7 днів на позитивне або негативне рішення з цього питання. У зв'язку з цим комічним виглядає бажання деяких наших громадян знятися з реєстрації для економії коштів на оплату комунальних послуг.Крім реєстрації за місцем проживання, передбачено реєстрацію за місцезнаходженням особи (
ст. 8 Закону про свободу проживання).Якщо перша процедура є обов'язковою і за її відсутність передбачено адміністративне покарання (попередження або штраф у розмірі
від 17 до 51 грн.), то реєстрація за місцезнаходженням на строк до 6 місяців не вимагається. Виняток становлять громадяни, які мають невиконані майнові зобов'язання, призвані на військову службу та учасники судового процесу. Ці три категорії осіб зобов'язані зареєструватися навіть у разі тимчасового виїзду за межі територіально-адміністративної одиниці.Стаття 13 Закону про свободу проживання
визначає коло осіб, для яких обмежено вільний вибір місця проживання. Це особи:— які не досягли 16-річного віку;
— обмежені чи позбавлені свободи;
— які перебувають під адміністративним наглядом;
— які підлягають примусовій госпіталізації та лікуванню (інфекційні, психічні захворювання);
— іноземці та особи без громадянства, котрі не мають законних підстав для перебування на території України.
Передбачено також обмеження вільного вибору місця проживання в певних адміністративно-територіальних одиницях («прикордонних», «військових», «режимних»).
Як ми розуміємо, не держава, а ринок тепер визначає, де жити і працювати його громадянам. У людини з'явилася можливість володіти, користуватися та розпоряджатися не одним, а десятками об'єктів нерухомості. Відповідно і реєстрація фізичної особи за місцем проживання перетворилася на сполучну ланку між державою та громадянином щодо реалізації його прав та обов'язків. Хочеш отримувати безкоштовне медичне обслуговування в районній поліклініці, влаштувати дитину в найближчу школу, узяти участь у виборах, поставити на облік автомобіль, оформити кредит — пред'яви паспорт із позначкою про реєстрацію.
Ще одним плюсом реєстрації є можливість посвідчення договору придбання (відчуження) нерухомого майна не лише за місцезнаходженням цього об’єкта, а й за місцем проживання одного з учасників угоди. З 14.01.2006 р.
ст. 55 Закону про нотаріат дозволила посвідчення договорів щодо відчуження або застави житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки як за місцем розташування зазначеного майна, так і за місцезнаходженням однієї зі сторін угоди.Начебто все логічно і правильно, та ось тільки власне система реєстрації до болю нагадує систему радянської прописки: тиск структури МВС, «непробивні» паспортні столи, похмурі паспортистки в ЖЕКівських віконцях, пошарпані паперові картки і набридла довідка-форма № 3. А задушливі тісні приміщення, а принизливе багатогодинне стояння в чергах, а перевірки на відсутність боргів при видачі довідки, а відверте хамство неуків-чиновників — чи не сон усе це?! Навіть приймальні дні та години дісталися у спадок від колишніх часів. Закритість, відсталість, ганебність цієї системи зводять нанівець усю «європеїзацію», дають модні визначення старим предметам, просто змінюють вивіску, не змінюючи змісту. Сіра тінь радянської прописки незмивною плямою лежить на сьогоднішній реєстрації.
І однак з точки зору закону реєстрація дає людині право користування, тобто можливість проживати у квартирі. Вона має право жити у квартирі незалежно від того, чи є вона її власником. На практиці це означає ось що. Ви купили квартиру, а потім виявили когось, хто висловлює гаряче бажання в цій квартирі жити. Ви, зрозуміло, викликаєте міліцію для того, щоб викинути нахабу з вашої нерухомої власності. Але ця людина показує паспорт зі штампом про реєстрацію за цією адресою — і міліціонери, «узявши під козирок», від’їжджають. Більше того, якщо ви захочете «вирішити проблему» самостійно (простіше кажучи, підведете цього громадянина до вхідних дверей та проводити його стусаном нижче спини), розбиратися з міліцією доведеться вже вам...
Усе це, звичайно, робить «прописаних» украй незручними для нових власників.
Продаж відбувся
Теоретично після того, як власник продав квартиру, члени його сім'ї зобов'язані знятися з реєстрації та «очистити приміщення». Здавалося б, усе добре... Але є два істотні застереження.
По-перше, примусова виписка можлива тільки через суд — а це тривала справа. По-друге (що значно серйозніше), існують окремі категорії громадян, виписувати яких наші найгуманніші у світі суди відмовляються. До них належать неповнолітні громадяни, пенсіонери, громадяни недієздатні та обмежено дієздатні. Список можна продовжити. Наприклад, якщо квартира, що продається, стала власністю в результаті приватизації (а не купівлі, успадкування тощо), у ній можуть виявитися громадяни, які відмовилися від цієї приватизації. Відповідно до закону вони теж зберігають право користування, навіть якщо власник (або власники) вирішили квартиру продати.Проблемою для покупців можуть стати особи, які раніше були прописані у квартирі, але вибули з неї проти своєї волі: засуджені до позбавлення волі на тривалий строк, піддані примусовому лікуванню у психіатричних лікарнях або ЛТП. Їх права на користування квартирою зберігаються навіть у тому випадку, якщо в момент вчинення угоди купівлі-продажу вони у квартирі не були прописані.
Загалом, такі громадяни становлять значно більшу проблему, ніж власник, який продає квартиру. Останній підписує документи, в яких напевно буде передбачено пункт про зобов'язання виписатися протягом застереженого строку. Якщо людина порушить цей строк, її можна оштрафувати, звернутися до суду: зобов'язання існує. А «просто прописаний» формально не бере участі у продажу і за договором не відповідає.
Життя інколи підкидає історії, які не вигадає найвитонченіший розум. Реальна ситуація: продавалася квартира, оголошена вільною. Господар підтвердив це: сходив разом із покупцем до паспортного стола та взяв виписку з домової книги, яка підтверджувала, що зареєстрованих немає. Але потім дружина цього господаря почала влаштовуватися на нову роботу, але для цього їй знадобилася реєстрація. І вона умовила чоловіка прописати її — при тому, що угода з продажу вже була в розпалі. Цей випадок відносно безпечний: дружина не належить до категорії «привілейованих» користувачів, виписати її за рішенням суду можна без проблем. Більше того, дії продавця можуть кваліфікуватися як шахрайські: достатньо порівняти дати. Найімовірніше, або продавець сам це зрозуміє і, не доводячи до суду, вирішить питання зі зняттям зареєстрованих у квартирі людей з реєстраційного обліку, або це буде зроблено за рішенням суду.
Але, погодьтеся, проблема ж існує і насправді дуже просто перетворити квартиру з «вільної» на «невільну»!
Відповіді на практичні запитання
Перш за все чітко визначте, «хто в теремку живе?» (і жив раніше — не забудемо про «в'язнів»). Для цього
в паспортному столі необхідно поцікавитися про всіх тих, хто будь-коли проживав у цій квартирі. З приводу кожного розбираємося, куди він подівся. Особливу увагу приділяємо, звичайно, вже переліченим вище «козирним» категоріям.Далі.
Від усіх зареєстрованих осіб — невласників добре було б отримати письмове зобов'язання покинути квартиру в застережені строки. Тут існує один нюанс. Цивільне законодавство передбачає, що в договорі може бути зазначено зобов'язання сторін угоди, але ніколи — третіх осіб. Тому для самого продавця відповідний пункт передбачається спочатку в авансовій угоді, а потім — і в договорі купівлі-продажу. А ось «просто прописані», які в угоді участі не беруть, мають підписати окреме зобов'язання.І головне — гроші. Є й така практика: частина суми, що належить продавцю за договором купівлі-продажу, зазвичай не виплачується відразу — а лише після юридичного та фізичного звільнення. Можна також доповнити документи пунктами про те, що при відмові виїжджати або зриві строків продавця буде оштрафовано. Солідний штраф може стати хорошим стимулом для продавця виконувати свої зобов'язання і не вдаватися до ошукування.
У Харківському інвестиційному агентстві нерухомості розроблено договір, за яким гроші залишаються на зберіганні в агентстві нерухомості та лише після виписки і звільнення об’єкта нерухомості (тобто після виконання всіх умов договору купівлі-продажу) повертаються продавцю.
А якщо все це не спрацювало (або покупець забув про ці заходи безпеки), залишається одне — судитися...
В ідеальному варіанті питання з «прописаними» потрібно вирішувати до угоди.
Мається на увазі той випадок, коли зареєстровані у квартирі громадяни добровільно знімаються з обліку, тобто перш ніж відбудеться угода з купівлі-продажу, усі прописані в житловому приміщенні громадяни самостійно випишуться. Це — найкращий варіант для майбутнього продавця.
Зробити це можна таким чином:
1.
При реєстрації за новим місцем проживання (варіант виписки та прописки — «одночасно»). У цьому випадку органи реєстраційного обліку знімуть громадянина з обліку за колишнім місцем проживання. У паспорті громадянина стоятиме штамп про те, що його знято з обліку, і штамп про те, що його зареєстровано за новим місцем проживання.2.
Знятися з обліку або виписатися з квартири можна в паспортному столі за колишнім місцем проживання (це називається на ріелторському сленгу «виписка в повітря)». Громадянин подає заяву про зняття його з реєстраційного обліку, а потім, прибувши на нове місце проживання, відвідує паспортний стіл та прописується за новою адресою (і це може відбутися через доволі значний проміжок часу). Адже часом просто не існує місця, де громадянин може стати на облік. І попри все те слід нагадати про адміністративні штрафи за несвоєчасну реєстрацію, про які йшлося вище.Але найчастіше це відбувається паралельно. Саме в цьому випадку дуже важлива роль ріелтора, а точніше, його досвід, кваліфікація. Професіонал завжди завчасно бачить весь процес і може прорахувати ходи, причому з обох боків. Він шукатиме всі можливі шляхи, щоб унеможливити ризики та конфлікти між сторонами. Знаючи психологію поведінки кожної зі сторін та володіючи потрібними юридичними знаннями у сфері нерухомості, фахівець зверне увагу на всі необхідні нюанси, а також гарантує грамотне і своєчасне складання документів.
Також важливу роль відіграють репутація і статус ріелторської компанії: солідні агентства мають можливість провести перевірку юридичної чистоти угоди в повному обсязі. У таких компаніях, як правило, задіяно цілий штат юристів для проведення кожної угоди. Досвід, напрацьований роками, — це теж своєрідна гарантія того, що фахівець спочатку побачить усі підводні камені та зверне на них особливу увагу.
На підставі
ЦК істотною умовою договору купівлі-продажу житлового нерухомого майна є зазначення в договорі переліку осіб, які зберігають відповідно до закону право користування цим приміщенням після його придбання покупцем. Таким чином, уважне прочитання договору купівлі-продажу може допомогти виявити домагання на проживання у квартирі третіх осіб. Також на підставі цього пункту можна буде згодом оспорити в суді договір купівлі-продажу, якщо зареєстровані особи раптом виявляться після укладення угоди. А щоб за підсумками оспорювання покупцю в подібній ситуації було легше отримати назад свої гроші, рекомендуємо обов'язково наполягти на зазначенні в договорі купівлі-продажу реальної, а не заниженої суми угоди — тієї суми грошей, що реально передається покупцем продавцю.
Зняття з реєстрації неповнолітніх
Окремим питанням слід обговорити виписку неповнолітніх дітей. Це можна зробити лише на підставі рішення опікунської ради. Основні питання викладено у
гл. 6 «Опіка та піклування» ЦК.Необхідно знати й пам'ятати те, що батьки чи особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки та піклування:
— укладати договори, що підлягають нотаріальному посвідченню або спеціальній реєстрації;
— відмовлятися від належних дитині майнових прав;
— здійснювати розподіл, обмін, відчуження житла;
— зобов'язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов'язання.
Обоє з батьків
повинні подати до районного Органу опіки та піклування (Опікунської ради) заяву.Інколи трапляються проблеми з батьками, які начебто є, але... невідомо де. Якщо є свідоцтво про смерть батька або рішення суду про визнання батька померлим чи безвісно відсутнім або у свідоцтві про народження дитини батька не вписано, тоді заяву подає та підписує лише мати. А за відсутності документів, що однозначно підтверджують «неможливість» батька підписати заяву, матері необхідно цю обставину довести Опікунській раді. Наприклад, що батько не був причетний до виховання дитини, що інтереси і права неповнолітнього враховано та що його (неповнолітнього) майновий стан лише покращиться від продажу об’єкта, в якому є його власність. Прошу звернути увагу: Опікунська рада має прийняти спеціальне рішення про прийняття заяви тільки від матері. Рекомендуємо перевірити, де батько неповнолітнього і чи підписав він заяву. А може, дозвіл отримано в обхід правил? Ось вам і привід для початку судового розгляду про визнання договору купівлі-продажу недійсним. Причому вже після його підписання, тобто після отримання продавцем усієї суми.
