Теми статей
Обрати теми

Зміни в порядку використання земель з метою будівництва житла: причини та наслідки

Редакція ББ
Стаття

Зміни в порядку використання земель з метою будівництва житла: причини та наслідки

Дмитро Вовк, юрист

 

08.12.2010 р. набрав чинності Закон України «Про внесення змін до статті 4 Закону України «Про використання земель оборони» щодо будівництва житла для військовослужбовців та членів їхніх сімей», метою якого є спрощення будівництва житлових об'єктів на землях оборони.

Які причини прийняття зазначеного законодавчого акта і які наслідки він матиме для правового регулювання в будівельній сфері, ми розглянемо в цій статті.

 

ДОКУМЕНТИ СТАТТІ

ЗК

— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.

Закон № 2674

— Закон України «Про внесення змін до статті 4 Закону України «Про використання земель оборони» щодо будівництва житла для військовослужбовців та членів їхніх сімей» від 04.11.2010 р. № 2674-VI.

Закон про житловий фонд соціального призначення

— Закон України «Про житловий фонд соціального призначення» від 12.01.2006 р. № 3334-IV.

Закон про землі оборони

— Закон України «Про використання земель оборони» від 27.11.2003 р. № 1345-IV.

Закон № 800

— Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. № 800-VI.

ДБН В.2.2-15-2005

— Державні будівельні норми «Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення. ДБН В.2.2-15-2005», затверджені наказом Державного комітету України з будівництва та архітектури від 18.05.2005 р. № 80.

 

Закон про землі оборони

визначає правовий режим використання цього вигляду земель. Згідно зі ст. 1 цього Закону землями оборони визнаються землі, надані для розміщення та постійної діяльності військових частин, установ, військово-навчальних закладів, підприємств та організацій Збройних Сил України, інших військових формувань, створених відповідно до законів України (далі — військові частини). Військовим частинам для виконання покладених на них функцій та завдань земельні ділянки надаються в постійне користування відповідно до вимог ЗК. Землі оборони можуть перебувати в державній або комунальній власності (ч. 2 ст. 77 ЗК).

Законом № 2674

унесено зміни до ст. 4 Закону про землі оборони, присвяченої використанню цих земель для господарських цілей. Частина 2 ст. 4 Закону про землі оборони в її новій редакції передбачає, що землі оборони можуть використовуватися для будівництва об'єктів соціально-культурного призначення, житла для військовослужбовців та членів їхніх сімей, а також соціального і доступного житла без зміни їх цільового призначення.

Нагадаємо, що

ст. 4 Закону про землі оборони вже не вперше коригується законодавцем. Так, наприкінці 2008 року на хвилі боротьби з фінансовою кризою в будівельній галузі до цієї статті вже вносилися зміни, якими було дозволено будівництво на землях оборони об'єктів соціально-культурного призначення, соціального і доступного житла (п. 19 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 800). Тепер же проведення зазначеного вище будівництва може здійснюватися без зміни цільового призначення землі. Як зазначено в пояснювальній записці до проекту Закону № 2674, така новація має сприяти прискоренню забезпечення житлом військовослужбовців Збройних Сил України та інших військових формувань, а також членів їхніх сімей. Прийняття цього Закону, на думку законодавців, також створить можливість будівництва на землях оборони без зміни їх цільового призначення житла як для військовослужбовців та членів їхніх сімей, так і соціального і доступного житла.

Останній момент заслуговує на увагу з точки зору розуміння цілей унесених законодавцем змін. Незважаючи на назву

Закону № 2674, в якому наявна згадка лише про будівництво житла для військовослужбовців та членів їхніх сімей, основною ідеєю, мабуть, є (як і в попередній редакції ч. 2 ст. 4 Закону про землі оборони) саме будівництво доступного і соціального житла, що може передаватися у власність або користування будь-яким третім особам, а не лише військовослужбовцям.

Тут необхідно надати певні пояснення. Під

соціальним житлом згідно зі ст. 1 Закону про житловий фонд соціального призначення розуміється житло всіх форм власності (крім соціальних гуртожитків) з житлового фонду соціального призначення, що безоплатно передається громадянам України, які потребують соціального захисту, на підставі договору найму на певний строк. У Додатку Б до ДБН В.2.2-15-2005 соціальне житло за своїми параметрами визначається як житло з нормованими нижніми та верхніми межами площ квартир і житлових кімнат гуртожитків відповідно до чинних санітарних норм, які забезпечують мінімально допустимий рівень комфорту проживання.

Поняття доступного житла в законодавстві є більш розпливчастим.

Частина 3 ст. 4 Закону № 800 закладає такі параметри доступного житла, на оплату якого поширюється державна допомога (ця допомога надається громадянам, які потребують поліпшення житлових умов): 21 м2 на одну особу і додаткові 10,5 м2 на сім'ю. Однак саме ця ч. 3 встановлює, що решту житла оплачує громадянин, який уклав договір на будівництво (придбання) доступного житла, за власні кошти. Таким чином, розмір доступного житла може перевищувати згадані вище показники. Практично аналогічне розуміння викладено і у проекті Закону України «Про забезпечення громадян доступним житлом» № 4124, який на сьогодні прийнято за основу Верховною Радою України. У свою чергу, така «розпливчастість» дозволяє «підігнати» під будівництво доступного житла багато які проекти забудови (у тому числі шляхом поєднання в одному об'єкті як доступного, так і соціального, і комерційного житла) та відкриває значні простори для відповідної діяльності забудовників.

На підставі викладеного можна припустити, що зміни, унесені

Законом № 2674, найбільшою мірою вплинуть саме на спрощення процедури будівництва соціального і доступного житла на землях оборони (а ці землі часто розташовані в центральних районах міст та інших населених пунктів) та пов'язаних з таким будівництвом комерційних проектів і меншою мірою стосуватимуться будівництва житла для військовослужбовців та членів їхніх сімей. Правомірність цього висновку підтверджує і той факт, що законодавець не дозволив, наприклад, використовувати землі оборони як інструмент інвестування (наприклад, пайовий внесок) у житлове будівництво. При цьому судова практика виходить з того, що без такої норми будь-яка подібна участь Міноборони чи його структур у будівництві житлових об'єктів є незаконною, а відповідні договори — недійсними (див. наприклад, постанову ВСУ від 10.02.2010 р. у справі № 2-7/2489-2008, постанову Президії ВГСУ «Про результати вивчення стану організації роботи і судової практики розгляду справ, пов'язаних із земельними правовідносинами, у Господарському суді Автономної Республіки Крим» від 09.10.2009 р.).

У свою чергу, спрощення, пов'язане з будівництвом на землях оборони, полягає у відсутності необхідності змінювати цільове призначення землі при будівництві на цих землях житла для військовослужбовців та членів їхніх сімей, а також соціального і доступного житла. Раніше забудова на цих землях гальмувалася необхідністю згідно зі

ст. 20, 21 ЗК змінювати цільове призначення земельних ділянок. Спроба провести будівництво без зміни цільового призначення наражалася на чітку позицію судових органів, що визнавали відповідні договори недійсними (див. постанову ВСУ від 10.02.2010 р. у справі № 2-7/2489-2008). Тепер же ч. 2 ст. 4 Закону про землі оборони дозволяє забудову без зміни цільового призначення.

Не можна не зауважити, що така позиція законодавця викликає низку запитань.

По-перше, забудова на землях оборони без зміни цільового призначення ділянки логічно суперечить наведеному вище поняттю цих земель, оскільки будівництво житла, безумовно, не є видом розміщення та постійної діяльності військових частин. По-друге, ч. 3 ст. 77 ЗК установлює, що навколо земель оборони створюються захисні, охоронні та інші зони з особливими умовами використання. За відсутності зміни цільового призначення не зрозуміло, як та на якій підставі ліквідуватимуться ці зони в разі проведення будівництва на земельних ділянках, на яких ці зони розташовано. І по-третє, змінивши ч. 2 ст. 4 Закону про землі оборони, законодавець залишив чинними всі норми (наприклад, ст. 21 ЗК), що містять негативні наслідки для суб'єктів нецільового використання землі.

Утім,

зазначені моменти, мабуть, не зашкодять забудовникам розпочати здійснення проектів будівництва житла на землях оборони. Однак досягнення мети Закону № 26741, заявленої в пояснювальній записці до проекту цього Закону, уявляється досить проблематичним.

1 Прискорення вирішення проблеми забезпечення житловими приміщеннями військовослужбовців та членів їхніх сімей, а також громадян України, які потребують соціального захисту, та суттєве зниження рівня соціальної напруженості серед зазначеної категорії населення України.

Цікаво також, що на сьогодні у Верховній Раді України перебуває внесений 07.07.2010 р. проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо використання земель оборони» № 6644, яким пропонується дозволити будівництво на цих землях будь-якого житла, а не лише доступного і соціального.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі