Купівля-продаж нерухомості: ПДФО та ПФ
Лілія Ушакова, економіст-аналітик ВБ «Фактор»
Вікторія Петрушина, заступник головного редактора
У цій статті розглянемо, як з 1 січня 2011 року обкладаються податком на доходи фізичних осіб та збором до Пенсійного фонду операції з відчуження нерухомого майна.
Ця тема актуальна як для суб’єктів господарювання, так і для громадян — фізичних осіб.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦК
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.ПКУ
— Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.ЗКУ
— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.Закон № 889
— Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. № 889-IV.Закон про пенсійний збір
— Закон України «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування» від 26.06.1997 р. № 400/97-ВР.Закон про оцінку земель
— Закон України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 р. № 1378-IV.Постанова № 1740
— постанова КМУ «Про затвердження Порядку сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій» від 03.11.1998 р. № 1740.Методика оцінки земділянок
— Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою КМУ від 11.10.2002 р. № 1531.Порядок оцінки земділянок
— Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджений наказом Держкомзему від 09.01.2003 р. № 2.
Загальні положення
Правове регулювання операцій з купівлі-продажу та обміну об'єктів нерухомого майна здійснюється відповідно до норм
ЦК.Згідно зі
ст. 655 ЦК за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність іншій стороні (покупцю), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК).Звертаємо увагу:
договір купівлі-продажу об'єктів нерухомості (у тому числі земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку чи квартири) укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 ЦК).Договір купівлі-продажу нерухомого майна вважається укладеним з моменту державної реєстрації (
ч. 3 ст. 640 ЦК).Тепер потрібно визначитися з тим, що для цілей оподаткування слід розуміти під нерухомим майном.
Об'єкти нерухомого майна
Згідно зі
ст. 181 ЦК до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.У
ПКУ, на відміну від Закону № 889, що втратив чинність з 01.01.2011 р., визначено лише поняття «житлова нерухомість». Так, відповідно до п.п. 14.1.129 ПКУ об'єкти житлової нерухомості — це будівлі, віднесені згідно із законодавством до житлового фонду, дачні та садові будинки. Об'єкти житлової нерухомості поділяються на такі типи:а)
житловий будинок — будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, та призначена для постійного в ній проживання. Житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості;б)
житловий будинок садибного типу — житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, що складається з житлових і допоміжних (нежитлових) приміщень;в)
прибудова до житлового будинку — частина будинку, розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін, яка має з основною частиною будинку одну (або більше) загальну капітальну стіну;г)
квартира — ізольоване приміщення в житловому будинку, призначене та придатне для постійного в ньому проживання;ґ)
котедж — одно-, півтораповерховий будинок невеликої житлової площі для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділянкою;д)
кімнати в багатосімейних (комунальних) квартирах — ізольовані помешкання в квартирі, в якій проживають двоє чи більше квартиронаймачів;е)
садовий будинок — будинок для літнього (сезонного) використання, який у питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків;є)
дачний будинок — житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку.
ПДФО при продажу нерухомості
Згідно з
п.п. 164.2.4 ПКУ до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема, частина доходів від операцій з нерухомим майном, розмір якої визначається відповідно до положень ст. 172 ПКУ, що встановлює порядок оподаткування операцій з продажу об'єктів нерухомості.Відповідно до
п. 172.1 ПКУ не обкладається ПДФО дохід, отриманий платником податку від продажу нерухомості, при одночасному виконанні таких трьох умов:1) об'єктом продажу є: житловий будинок, квартира або їх частини, кімната, садовий (дачний) будинок (уключаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельна ділянка, площа якої не перевищує норму безоплатної передачі, визначену
ст. 121 ЗКУ1 залежно від її призначення;2) продаж (обмін) здійснюється
не частіше одного разу протягом звітного податкового року;3) об'єкт продажу (обміну)
перебував у власності платника податку більше трьох років.1 Пунктом 1 ст. 121 ЗКУ встановлено норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам із земель державної або комунальної власності в таких розмірах: для ведення особистого селянського господарства — не більше 2,0 га; для ведення садівництва — не більше 0,12 га; для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) в селах — не більше 0,25 га, у селищах — не більше 0,15 га, у містах — не більше 0,10 га; для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 га; для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 га.
При цьому дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з нею, для
цілей оподаткування окремо не визначається.Що стосується кількості продажів об'єкта нерухомого майна у звітному податковому році, то вона перевіряється нотаріусами, які посвідчують договір купівлі-продажу, за даними Державного реєстру правочинів. Пошук здійснюється за реєстраційним номером облікової картки платника податку (колишнім ідентифікаційним номером) продавця в Державному реєстрі фізичних осіб — платників податків та інших обов'язкових платежів, а за його відсутності — за прізвищем, іменем та по батькові продавця.
При невиконанні хоча б однієї з перелічених вище умов (наприклад, при продажу об'єкта житлової нерухомості, що перебував у власності один рік, або при продажу об'єктів нежитлової нерухомості, об'єктів незавершеного будівництва) дохід, отриманий фізичною особою — платником податку від операцій з продажу об'єктів нерухомості,
уключається до його оподатковуваного доходу.Зверніть увагу!
Для цілей обкладення ПДФО під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об'єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування (п. 172.8 ПКУ). Продаж резидентами та нерезидентами успадкованого (отриманого в подарунок) об'єкта нерухомості підлягає оподаткуванню відповідно до зазначених вище принципів.
База обкладення ПДФО.
Сума доходу, отриманого платником податків від продажу об’єкта нерухомості, визначається відповідно до п. 172.3 ПКУ, а саме виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче за оцінну вартість такого об’єкта. Оцінна вартість нерухомого майна визначається бюро технічної інвентаризації (БТІ) та вказується у виписках з реєстру прав власності на нерухоме майно (довідках-характеристиках), що видаються платникам податків. Як раніше роз'яснювала ДПАУ в листі від 09.07.2009 р. № 14312/7/17-0717, БТІ у довідках має зазначати не залишкову вартість нерухомості, а наближену до ринкової вартість, що склалася на момент продажу в цьому регіоні. Хоча на практиці БТІ проставляють у своїх довідках інвентаризаційну вартість, зовсім не наближену до ринкової, тому що дані за ринковими цінами БТІ не збирає та не аналізує.Грошова оцінка земельної ділянки провадиться відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів (
п.п. 14.1.125 ПКУ). Порядок її проведення визначається Законом про оцінку земель, Методикою оцінки земділянок та Порядком оцінки земділянок.
Ставки оподаткування
Дохід (його частина)
, отриманий платником ПДФО від продажу об’єкта нерухомості (у тому числі об'єктів незавершеного будівництва), що підлягає включенню до бази оподаткування, оподатковується за ставкою:—
5 % бази оподаткування — якщо дохід було отримано фізичною особою — резидентом;—
15 (17) % бази оподаткування — якщо дохід отримано фізичною особою — нерезидентом.
Податкові агенти
Якщо
стороною договору купівлі-продажу об’єкта нерухомого майна є юридична особа або фізична особа — підприємець, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання і сплати (перерахування) до бюджету ПДФО (п. 172.7 ПКУ). Хто є податковим агентом, якщо однією зі сторін договору є юридична особа або підприємець, а другою — фізична особа, ми розглядали в газеті «Будівельна бухгалтерія», 2011, № 8, с. 26. Наша відповідь була такою. Не важливо, якою стороною договору — що продає або що купує — буде юридична особа (підприємець), але податковим агентом буде саме вона.Інформація щодо нарахування і сплати (перерахування) до бюджету ПДФО відображається податковими агентами в Податковому розрахунку за формою № 1ДФ з ознакою доходу «104». Розрахунок подається протягом 40 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного кварталу.
При укладенні договору купівлі-продажу
між фізичними особами функції податкового агента частково виконує нотаріус, який посвідчує такий договір за наявності оцінної вартості такого нерухомого майна і документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору. У цьому випадку сума ПДФО визначається та самостійно сплачується через банківські установи:— особою, яка продає нерухомість, — до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу;
— особою, у власності якої перебуває об'єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно.
При цьому нотаріус зобов'язаний щокварталу подавати до органу ДПС за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такі договори, уключаючи інформацію про їх вартість та суму сплаченого ПДФО.
Фізична особа, у свою чергу, зобов'язана відобразити дохід, отриманий від такого відчуження, у річній податковій декларації. У разі якщо фізична особа — сторона договору купівлі-продажу самостійно сплатила ПДФО, але з будь-яких причин такий договір не було посвідчено нотаріусом, то така фізична особа — продавець нерухомості має право на повернення надміру сплаченої суми ПДФО. Для цього їй необхідно вказати суму надміру сплаченого ПДФО в річній податковій декларації. Разом з декларацією необхідно подати підтверджуючі документи про фактичну сплату податку.
Пенсійний збір
Процитуємо
п. 9 ст. 1 Закону про пенсійний збір :
Закон про пенсійний збір
Платниками збору на обов'язкове державне пенсійне страхування (далі — пенсійний збір. —
Прим. ред.) є підприємства, установи та організації незалежно від форм власності та фізичні особи, які придбавають нерухоме майно, за винятком державних підприємств, установ і організацій, що придбавають нерухоме майно за рахунок бюджетних коштів, установ та організацій іноземних держав, що користуються імунітетами і привілеями згідно із законами та міжнародними договорами України, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, а також громадян, які придбавають житло і перебувають у черзі на одержання житла або придбавають житло вперше.
Отже, платниками пенсійного збору є і юридичні особи, і підприємці, і громадяни, які купують нерухомість. Виняток становлять бюджетники, певні іноземні організації (див. цитату).
Об'єктом обкладення пенсійним збором
є вартість нерухомого майна, зазначена в договорі купівлі-продажу.Розмір пенсійного збору
становить 1 % від об’єкта оподаткування.Згідно з
п. 153 постанови № 1740 нотаріальне посвідчення або реєстрація на біржі договорів купівлі-продажу нерухомого майна здійснюється за наявності документального підтвердження сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомого майна.Забули сплатити збір...
А якщо юридична особа купила нерухомість у фізичної особи і нотаріус не перевірив наявність платіжного документа про сплату пенсійного збору? Збір сплачено не було. Хто може виявити факт несплати збору та які штрафні санкції за це загрожують такій юридичній особі?Відразу зауважимо, що ця ситуація, яка трапилася з нашим читачем, є дуже дивною. Нотаріус просто не повинен був реєструвати договір купівлі-продажу без платіжного доручення юридичної особи про сплату пенсійного збору.
Але! Працівники Пенсійного фонду при перевірці можуть виявити це абсолютно випадково.Раніше
(до 01.01.2011 р.) у Звіті про суми нарахованої заробітної плати (грошового забезпечення, доходу) застрахованих осіб та суми нарахованих внесків на загальнообов'язкове державне пенсійне страхування до органів Пенсійного фонду України було передбачено рядок: «Операції за додатковими ставками у звітному періоді здійснювалися/не здійснювалися», де потрібно було підкреслити необхідне. Із цього рядка й можна було дізнатися про факт купівлі нерухомості юридичною особою і відповідно про необхідність сплати пенсійного збору.Сьогодні
(після 01.01.2011 р.) у Звіті про суми нарахованої заробітної плати (доходу, грошового забезпечення, допомоги, компенсації) застрахованих осіб та суми нарахованого єдиного внеску на загальнообов'язкове державне соціальне страхування до органів Пенсійного фонду України такий рядок не передбачено. Тому факт купівлі об’єкта нерухомості та несплати збору перевіряючі можуть установити випадково, перегортаючи банківські виписки.Щоправда, штрафи за несплату пенсійного збору при купівлі нерухомості не передбачені сьогодні та не передбачалися раніше жодним нормативним документом. В усних консультаціях працівники Пенсійного фонду зазначають: якщо такий факт буде встановлено ними при перевірці, вони просто зобов'яжуть підприємство сплатити цей збір без штрафів.
Тепер усі нюанси щодо сплати ПДФО та збору до Пенсійного фонду вам відомі. А якщо життя вимагатиме шукати відповіді на інші запитання, пов'язані з купівлею-продажем нерухомості, пишіть нам, і ми допоможемо вам оперативно знайти рішення ваших проблем.
Заставне майно та ПДВ
У
листі від 17.03.2011 р. № 7402/7/16-1517-15 головне податкове відомство роз’яснило, що після набуття чинності Податковим кодексом порядок обкладення ПДВ та порядок ведення податкового обліку за операціями, пов'язаними з передачею майна в заставу та з поверненням такого майна із застави, не змінився.Операції з передачі майна в заставу та повернення такого майна із застави його власнику після закінчення дії відповідного договору, як і раніше, не вважаються об'єктом обкладення ПДВ, не відображаються в декларації з ПДВ та не враховуються в загальному обсязі оподатковуваних операцій при розподілі вхідного ПДВ у разі здійснення оподатковуваної та неоподатковуваної діяльності.
