Держреєстрація прав на нерухомість:
порядок та підстави
Олена Уварова, консультант, канд. юрид. наук
З 1 січня 2013 року запрацював новий порядок держреєстрації прав на нерухоме майно. Це подія, що за своїми масштабами змусила багатьох заговорити про революцію у сфері оформлення прав на об’єкти нерухомості. Розглянемо, в якому порядку тепер має відбуватися процедура «майнової» держреєстрації, в яких ситуаціях вона є обов’язковою та якими документами потрібно підтверджувати свої права на об’єкт нерухомого майна.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
Закон № 5037 — Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно» від 04.07.2012 р. № 5037-VI.
Закон № 1952 — Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.
Закон про оренду землі — Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-ХIV.
Інструкція № 127 — Інструкція про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затверджена наказом Держбуду від 24.05.2001 р. № 127.
Порядок № 703 — Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 22.06.2011 р. № 703.
Порядок № 1141 — Порядок ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затверджений постановою КМУ від 26.10.2011 р. № 1141.
Методрекомендації № 2500 — Методичні рекомендації стосовно державної реєстрації права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, затверджені наказом Мін’юсту від 13.10.2010 р. № 2500/5.
Тимчасовий порядок № 671 — Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів, затверджений постановою КМУ від 26.05.2004 р. № 671.
Держреєстрація правочинів — у минулому
Перш за все слід нагадати про необхідність розмежування таких понять, як державна реєстрація договору і державна реєстрація прав. Так, ЦКУ тривалий час передбачав необхідність держреєстрації певних правочинів, об’єктом яких були об’єкти нерухомості. Нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, зокрема, підлягали:
— договір купівлі-продажу (або міни) земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири), іншого нерухомого майна (ст. 657, 716 ЦКУ);
— договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти (ст. 732 ЦКУ);
— договір довічного утримання (догляду) (ст. 745 ЦКУ);
— договір оренди нерухомості на строк три та більше роки (ст. 793 і 794 ЦКУ);
— договір оренди житла з викупом (ст. 811 ЦКУ);
— договір управління нерухомим майном (ст. 1031 ЦКУ);
— договір оренди чи суборенди земельної ділянки (ст. 14, 18, 20 Закону про оренду землі).
Державна реєстрація здійснювалася шляхом унесення нотаріусом відповідної інформації до Державного реєстру правочинів відповідно до Тимчасового порядку № 671.
З 01.01.2013 р. у законодавстві відбулися зміни, у результаті яких перелічені вище правочини вже не підлягають державній реєстрації.
У зв’язку з цим виникає запитання про те, як бути з «перехідними» договорами, тобто договорами, які було укладено до 01.01.13 р., а зміни до них, скажімо, сторони вносять сьогодні. Як відомо, за загальним правилом угода про зміну або розірвання договору має здійснюватися в тій самій формі, що й основний договір. Аналогічне правило поширюється і на ситуацію, якщо укладається угода про відступлення права вимоги або про переведення боргу. У цьому випадку ми мусимо керуватися тим законодавством, що діє на момент укладення угоди про зміну договору чи про його розірвання або про заміну однієї зі сторін у зобов’язанні. Отже, проходити державну реєстрацію зазначені операції вже не повинні.
Однак, крім державної реєстрації правочинів, законодавство передбачає таку процедуру, як держреєстрація прав. І от якраз цю сферу відносин і зачепили істотні зміни. Отже, що ж сталося?
Держреєстрація прав за спрощеною процедурою
Мін’юст називає зміни, що почали діяти з 01.01.2013 р., спрощенням державної реєстрації прав на нерухоме майно (земельні ділянки, житлові будинки, квартири, будівлі та споруди тощо), оскільки ця процедура провадиться за так званим принципом єдиного вікна. Усі реєстри — Реєстр прав власності на нерухоме майно, Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Державний реєстр іпотек і Державний реєстр обтяжень рухомого майна — припинили діяти. Їм на заміну прийшов єдиний Державний реєстр прав на нерухоме майно (далі — Держреєстр прав на нерухомість).
Державну реєстрацію тепер повинні здійснювати державні реєстратори прав на нерухоме майно та нотаріуси.
У спрощеному вигляді процедуру держреєстрації прав на об’єкти нерухомості, яка на сьогодні регламентується насамперед такими нормативними актами, як Закон № 1952, Порядок № 703 і Порядок № 1141, можна зобразити у вигляді трьох етапів:
— подання документів для державної реєстрації прав заявників та отримання картки прийняття заяви про держреєстрацію прав та їх обтяжень;
— проведення держреєстрації прав;
— отримання документів про держреєстрацію прав заявником.
Таблиця 1
Держреєстрація прав на нерухомість: процедурні нюанси
| 1. Реєструючий орган | |
| Держреєстратор прав на нерухомість | Нотаріус (державний або приватний) |
| 2. Повноваження щодо здійснення держреєстрації | |
| Здійснюють «первинну» реєстрацію прав на нерухоме майно (новозбудованих будинків, квартир у новобудовах або новосформованих земельних ділянок), а також усіх прав на нерухоме майно, що виникли до 01.01.13 р. Крім того, саме до держреєстратора слід звертатися у випадку: — унесення об’єкта нерухомості як внеску до статутного капіталу юридичної особи; — передачі об’єкта нерухомості фізичним або юридичним особам, які при ліквідації (реорганізації) юридичної особи отримали у власність у встановленому законодавством порядку нерухоме майно юридичної особи, яка ліквідується (реорганізується); — виходу зі складу засновників юридичної особи, якщо при цьому фізична або юридична особа отримує об’єкт нерухомості в рахунок своєї частки у статутному капіталі; — переведення об’єкта нерухомості із житлового фонду до нежитлового і навпаки тощо | Здійснюють «вторинну» держреєстрацію прав на нерухомість, тобто перехід права власності на нерухоме майно (зокрема, при посвідченні договорів купівлі-продажу, міни, дарування нерухомого майна та земельних ділянок, придбання права власності на успадковану нерухомість тощо), а також прав, пов’язаних з таким майном (оренда, застава тощо). Зареєструвати своє право на об’єкт нерухомості можна лише в того нотаріуса, який засвідчує правочин, пов’язаний з таким об’єктом |
| 3. Строки здійснення держреєстрації | |
| Не більше 14 робочих днів з моменту подання відповідної заяви. З 01.01.14 р. держреєстрація прав здійснюватиметься у строк не більше ніж 5 робочих днів від дня подання заяви | Одночасно з нотаріальним посвідченням правочину або вчиненням іншої нотаріальної дії (наприклад, при видачі свідоцтва про право на спадщину). Отже, відомості до Держреєстру прав на нерухомість нотаріус має вносити практично день у день |
| 4. Документ, що видається за результатами держреєстрації | |
| Свідоцтво про право власності на нерухоме майно | Виписка з Держреєстру прав на нерухомість |
| 5. Плата за держреєстрацію | |
| Плату встановлено у вигляді державного мита, розмір якого є однаковим на всій території України: — за проведення держреєстрації права власності на нерухоме майно державне мито справляється в розмірі 7 нмдг* (119 грн.); — за держреєстрацію інших речових прав на нерухоме майно та обтяжень прав на нерухомі речі — 3 нмдг (51 грн.). До витрат, пов’язаних із придбанням об’єкта нерухомості, відносяться не лише вартість самого об’єкта нерухомості, а й інші супутні витрати, у тому числі на нотаріальне посвідчення договору, оплату процедури держреєстрації тощо | |
| 6. Документи, які необхідно подати для держреєстрації права | |
| Див. табл. 2 (у ній зазначено основні операції, у результаті яких виникає необхідність держреєстрації прав на об’єкти нерухомості (наведений у табл. 2 перелік не є вичерпним). Таблицю 2 складено на підставі Методичних рекомендацій стосовно документів, необхідних для проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, схвалених колегією Державної реєстраційної служби України від 11.12.12 р. (протокол № 3) | |
| * Нмдг — неоподатковуваний мінімум доходів громадян. | |
Таблиця 2
Документи, необхідні при держреєстрації прав
на об’єкти нерухомості за основними операціями,
у результаті яких виникає така потреба
| Документи, що подаються для проведення держреєстрації | Основні права та обтяження, що підлягають державній реєстрації | ||||||||||
| право власності | об’єкт | інше | |||||||||
| що переходить за правочином | на об’єкт, що перебуває в заставі | на землю | незавершеного будівництва | самочинного будівництва | новозбудований | що є внеском до статутного капіталу | що передається в результаті виходу з госптовариства | переведення об’єкта із житлового до нежитлового фонду і навпаки | право оренди нерухомого майна строком на 3 роки та більше | іпотека | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 |
| Заява встановленої форми (визначеної наказом Мін’юсту від 17.04.12 р. № 595/5 «Про впорядкування відносин, пов’язаних з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень») | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + |
| Документ, що засвідчує особу заявника (пред’являється), копія надається | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + |
| Документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + |
| Документ про сплату державного мита (крім випадків, коли особу звільнено від сплати державного мита) | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + |
| Документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права власності на нерухоме майно* | + | + | + | - | - | - | + | + | + | - | - |
| Витяг із Державного земельного кадастру про земельну ділянку (у разі якщо в документі, що підтверджує виникнення, перехід або припинення права власності чи інших речових прав на нерухоме майно, відсутні відомості про кадастровий номер земельної ділянки) | - | - | + | + | + | + | - | - | - | - | - |
| Рішення суду | - | - | - | -/+ | + | - | - | - | - | - | - |
| Документ, що підтверджує право власності на об’єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці (у разі проведення державної реєстрації прав із видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно у зв’язку з придбанням права власності на реконструйований об’єкт нерухомого майна) | - | - | - | - | - | + | - | - | - | - | - |
| Документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення іпотеки на нерухоме майно | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | + |
| Документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси | - | - | - | - | - | + | - | - | - | - | - |
| Рішення відповідного органу юридичної особи (або рішення фізичної особи), яка передала об’єкт до статутного фонду, про участь у товаристві та про передачу об’єкта із зазначенням його назви, адреси та площі | - | - | - | - | - | - | + | - | - | - | - |
| Рішення відповідного органу, уповноваженого законом на прийняття рішення про переведення об’єкта нерухомого майна із житлового фонду до нежитлового або з нежитлового до житлового | - | - | - | - | - | - | - | - | + | - | - |
| Рішення уповноваженого на це установчими документами органу юридичної особи про передачу об’єкта нерухомого майна у власність фізичній або юридичній особі, яка вийшла зі складу засновників (учасників) юридичної особи | - | - | - | - | - | - | - | + | - | - | - |
| Акт приймання-передачі об’єкта нерухомого майна чи інший документ, що підтверджує факт передачі майна | - | - | - | - | - | - | + | + | - | - | - |
| Документ, який відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (декларація про готовність об’єкта до експлуатації, зареєстрована в установленому порядку Інспекцією (щодо об’єктів I — III категорій складності), та виданий на підставі акта готовності об’єкта до експлуатації сертифікат (щодо об’єктів IV і V категорій складності)) | - | - | - | - | + | + | - | - | - | - | - |
| Документ, який відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт | - | - | - | + | - | - | - | - | - | - | - |
| Технічний паспорт | - | - | - | + | + | + | + | + | + | - | - |
| Документ, що засвідчує речове право на земельну ділянку | - | - | - | + | + | + | - | - | - | - | - |
| Документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права оренди нерухомого майна | - | - | - | - | - | - | - | - | - | + | - |
| Документ, що підтверджує факт надання згоди іпотекодержателем чи органом державної податкової служби на відчуження чи інше визначення юридичної долі нерухомого майна, що перебуває в іпотеці або податковій заставі | - | + | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| У разі подання заяви уповноваженою особою така особа, крім документа, що засвідчує її особу, пред’являє оригінал та подає копію документа, що підтверджує її повноваження | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + |
| У разі подання заяви зацікавленою особою особисто така особа, крім документа, що засвідчує її особу, подає копію реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Державним реєстром фізичних осіб — платників податків (крім випадків, коли фізична особа через своїх релігійні чи інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України) | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + |
| * Здебільшого таким документом буде договір, за яким переходять права на об’єкт нерухомості або встановлюється обтяження на нього (наприклад, іпотека). Крім того, таким документом може бути свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом або консульською установою України, або його дублікат; свідоцтво про придбання майна з публічних торгів (аукціонів) та свідоцтво про придбання майна з публічних торгів (аукціонів), якщо публічні торги (аукціони) не відбулися, видані нотаріусом, або їх дублікати; рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління або господарського відання, прийняте власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном; рішення суду, що набрало законної сили, про право власності та інші речові права на нерухоме майно тощо. | |||||||||||
На сайті Державної реєстраційної служби (www.drsu.gov.ua/show/9839) розміщено спеціальний Довідник для користувачів реєстраційними послугами, в якому можна ознайомитися з адресами органів державної реєстрації прав, надаються роз’яснення, які права на нерухоме майно, їх обтяження підлягають держреєстрації, в які строки проводиться держреєстрація права, які документи необхідно подати для проведення держреєстрації тощо.
Це загальні правила. Зупинимося на деяких найпоширеніших у господарській практиці питаннях докладніше.
Об’єкти, права на які виникли до 01.01.13 р.
Що стосується прав на нерухоме майно, що виникли та зареєстровані в установленому порядку до 01.01.2013 р., то вони визнаються дійсними й після 01.01.2013 р. Раніше видані свідоцтва про право власності на квартиру, нежитлове приміщення, будівлю своєї юридичної сили не втратили, а тому здійснювати їх «перереєстрацію» в Держреєстрі прав на нерухомість або виконувати будь-які інші дії необхідності немає. В усякому разі, доки не виникне бажання здійснити будь-яку операцію з об’єктом нерухомості (продати, подарувати, передати в іпотеку, здати в оренду строком на три роки та більше тощо). У цьому випадку нотаріус, перш ніж засвідчити здійснюваний правочин, перевіряє інформацію у старих реєстрах та переносить її до Держреєстру прав на нерухомість.
Утім, нічого не заважає провести таку перереєстрацію з власної ініціативи. Для цього достатньо звернутися до органу державної реєстрації майнових прав, пред’явивши правовстановлюючі документи на відповідний об’єкт. Держмито в цьому випадку не справляється. Більше того, багато які фахівці радять так і зробити, щоб убезпечити себе. Річ у тім, що дані зі старих реєстрів мало бути перенесено до нового реєстру (Держреєстру прав на нерухомість) ще до початку його роботи. Однак це відбулося тільки частково. У результаті новий реєстр містить далеко не всю інформацію. А це, як відомо, може стати підставою для зловживань із боку шахраїв.
Інша ситуація складається, якщо права перейшли, однак у встановленому порядку оформлені не були. Наприклад, договір купівлі-продажу об’єкта нерухомості було нотаріально засвідчено та зареєстровано (нагадаємо, відповідно до чинного до 01.01.2013 р. законодавства з моменту держреєстрації договору виникало право власності), однак само право власності у БТІ1 зареєстровано не було. Державна реєстраційна служба звернула увагу на подібні ситуації, роз’яснивши, що завершити оформлення права власності можна й після 01.01.2013 р. (див. http://www.drsu.gov.ua/show/10403). Так, документами, на підставі яких може бути здійснено держреєстрацію відповідних прав у Держреєстрі прав на нерухомість, зокрема, можуть бути:
— договір купівлі-продажу нерухомості, що був нотаріально посвідчений та пройшов до 01.01.2013 р. держреєстрацію;
— видане до 01.01.2013 р. свідоцтво про право на спадщину;
— державний акт про право власності на земельну ділянку з відміткою про перехід права власності на земельну ділянку, зробленої нотаріусом, та цивільно-правовий договір або свідоцтво про право на спадщину.
1 БТІ — Бюро технічної інвентаризації.
Рухоме та нерухоме: критерії розмежування
У світлі змін, що відбулися, ще актуальнішим стає питання про те, якими критеріями слід керуватися при визначенні того, чи є об’єкт нерухомим майном і, отже, чи поширюється на нього новий порядок держреєстрації прав . Попри всю уявну простоту питання воно зовсім не просте, підтвердженням чого доволі часто виступає судова практика. Адже від того, який правовий режим ми надамо тому чи іншому об’єкту — рухомої речі або нерухомої, залежить не тільки порядок реєстрації прав на неї, а й низка інших, не менш значущих питань:
— статус нерухомої речі також має значення для встановлення строків, протягом яких може бути виявлено недоліки проданого товару, якщо гарантійні строки не було встановлено: для рухомих речей цей строк у загальному випадку становить два роки, для нерухомих — три;
— під час переходу права власності на нерухому річ переходять права й на земельну ділянку, на якій така річ знаходиться;
— стосовно нерухомості передбачено триваліші строки набувальної давності.
У цілому, як можна судити, до відносин, пов’язаних із нерухомістю, держава висуває суворіші вимоги порівняно з відносинами, що виникають у зв’язку з рухомими речами.
Як критерій, що дозволяє розмежувати рухомі та нерухомі речі, можна назвати дві характеристики, одночасна наявність яких дозволяє віднести об’єкт до нерухомого майна . Це: 1) розміщення об’єкта на земельній ділянці та нерозривний зв’язок з нею, тобто неможливість існування поза зв’язком із землею; 2) неможливість переміщення такого об’єкта без знецінення та зміни його призначення.
Хочемо звернути увагу, що такий підхід не є універсальним, оскільки він дозволяє вирішити проблему визначення речі як нерухомої лише частково. На додачу до цього підходу, який можна умовно назвати матеріальним, використовується юридичний підхід. Суть останнього — поширення режиму нерухомого майна на речі, які за своїми фактичними ознаками нерухомістю не є. Інакше кажучи, у певних випадках, у зв’язку з особливим значенням певного виду майна, законодавець може вдаватися до фікції та відносити деякі речі до нерухомості, щоб висувати до відносин, які виникають із приводу таких речей, ті самі вимоги, які висуваються і стосовно нерухомості. ЦКУ серед таких речей, які умовно можуть бути віднесені до нерухомих, хоча фактично такими не є, прямо називає повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти. Але такі об’єкти може бути віднесено до нерухомості виключно на підставі спеціального застереження, зробленого в нормативному акті. Якщо такого застереження немає, слід застосовувати названий вище критерій.
На практиці необхідність відповіді на запитання про «нерухомий статус» речі найгостріше постає при державній реєстрації права власності на річ. Раніше різне бачення суб’єктом господарювання та БТІ критеріїв для диференціації речей на рухомі та нерухомі досить часто призводило до відмови в реєстрації права власності на об’єкт нерухомості. Так, немає підстав відносити до нерухомості малі архітектурні форми, асфальтобетонне покриття, багатолітні насадження. Водночас до нерухомого майна, право власності на яке підлягає держреєстрації, слід віднести газопроводи, греблі, колодязі, свердловини (за певних технічних характеристик).
Оренда об’єктів нерухомості (крім землі)
Певні зміни щодо оформлення оренди нерухомості відбулися в законодавстві ще у 2010 році та викликали тоді суперечливі тлумачення. Так, з набуттям чинності 16.03.2010 р. Законом № 1952 у новій редакції було встановлено обов’язковий порядок реєстрації права на тимчасове використання нерухомості, у тому числі й на умовах оренди. Із суворого прочитання положень зазначеного Закону, що передбачає обов’язкову держреєстрацію прав на об’єкти нерухомого майна, випливало, що такий обов’язок виникає незалежно від того, на який строк укладено договір. Однак у ситуацію втрутився Мін’юст. Він у Методрекомендаціях № 2500 зауважив, що державній реєстрації підлягають лише ті права користування об’єктами нерухомості, що виникають на підставі договору оренди нерухомості, укладеного на строк не менше трьох років. Відповідно якщо договір укладається менше ніж на три роки, то ні сам договір, ні право оренди реєструвати не потрібно.
З 01.01.2013 р. правове регулювання зазначеного питання дещо змінилося.
По-перше , держреєстрації підлягає лише право користування. Сам договір не реєструється.
По-друге , уже не виникають спори з приводу того, чи впливає строк оренди на необхідність держреєстрації відповідного права. Стаття 794 ЦКУ чітко вказує, що право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору оренди будови чи іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менше трьох років, підлягає держреєстрації. Держреєстрацію здійснює нотаріус, який засвідчує сам договір оренди.
Слід зробити ще одне застереження: Мін’юст у тих самих Методрекомендаціях № 2500 висловлювався на користь такого: оскільки ЦКУ стосовно житла встановлює особливий режим регулювання пов’язаних із ним договірних відносин (правила оренди житла закріплено ст. 810 — 826 глави 59 ЦКУ), норми стосовно держреєстрації права користування об’єктом нерухомості не поширюються на правовідносини, що виникають із договорів найму (оренда) житла. Судячи з усього, у цій частині його позиція залишиться без змін.
Реєстрація прав на землю
У випадку із земельними ділянками, перш ніж оформити право власності на нову земельну ділянку в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, необхідно буде зареєструвати її як об’єкт у Державному земельному кадастрі. У свою чергу, реєстратор надсилає заяву до відділу реєстрації прав на нерухомість, який реєструє ділянку, оформляє свідоцтво про право власності та передає його кадастровому реєстратору. Реєстратор видає всі документи заявнику. Як бачимо, держакти на землю кануть у Лету.
БТІ тепер не потрібні?
Не зовсім так. Повністю з нашого життя вони не зникнуть. У БТІ тепер немає повноважень здійс-нювати держреєстрацію прав на об’єкти нерухомості, однак вони, як і раніше, виконуватимуть функцію технічної інвентаризації. Тому техпаспорт на новий або істотно перепланований об’єкт нерухомості, як і раніше, необхідно отримати в БТІ.
Так, згідно з п. 1.2 розд. 1 Інструкції № 127 технічна інвентаризація проводиться в таких випадках:
— перед прийняттям в експлуатацію завершених будівництвом об’єктів, у тому числі після проведення реконструкції та капітального ремонту;
— перед проведенням державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва;
— перед проведенням державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, що виник у результаті поділу, об’єднання об’єкта нерухомого майна або виділення частки з об’єкта нерухомості, крім випадків, коли в результаті такого поділу, об’єднання або виділення частки завершений будівництвом об’єкт приймався в експлуатацію.
В інших випадках технічна інвентаризація проводиться за бажанням замовника.
Не зареєстрували право: можливі наслідки
За задумом законодавця, державна реєстрація прав потрібна для того, щоб захистити їх перед третіми особами, оскільки тоді можна уникнути виникнення спірних ситуацій, наприклад, коли право-власник діє недобросовісно та надає аналогічне право ще одній особі, створюючи в такий спосіб спірну ситуацію. Розглянемо можливі наслідки відсутності такої реєстрації щодо права власності та права користування об’єктами рухомого і нерухомого майна.
Нереєстрація права власності на нерухомість означає, що такі права так і не виникли. Тому якщо ту чи іншу операцію з переходу права власності на об’єкт нерухомості було відображено в податковому обліку, хоча права на нерухомість державну реєстрацію не пройшли, то податківці, найімовірніше, наполягатимуть на відсутності права на відображення таких операцій у складі податкових витрат і податкового кредиту.
У зв’язку з цим слід звернути увагу на лист ВАдСУ від 28.12.2012 р. № 2614/12/13-12, в якому розглядалася близька за своїм правовим характером ситуація — невизнання податківцями права платника фіксованого сільськогосподарського податку (ФСП) на продукцію, вирощену на земельних ділянках, стосовно яких договори оренди не укладено чи укладено, але не зареєстровано в установленому порядку. У цьому листі ВАдСУ зробив два важливі висновки:
1) оскільки норми Податкового кодексу України (далі — ПКУ) мають пріоритет перед нормами інших галузей права в регулюванні податкових правовідносин, то недотримання норм земельного законодавства щодо реєстрації права оренди земельних ділянок не може бути перешкодою для кваліфікації сільгоспугідь як тих, що перебувають у користуванні товаровиробника, для цілей справляння ФСН або перебування на спецрежимі з ПДВ. Тому в разі недотримання платниками податків норм земельного законодавства щодо реєстрації договорів оренди земельних ділянок, якщо при цьому виконано вимоги законодавства податкового, у податкових органів відсутні підстави для застосування будь-яких санкцій до платників ФСП та осіб, які застосовують спецрежим з ПДВ;
2) податкові органи наділені повноваженнями контролювати додержання платниками податків норм податкового та окремих норм господарського законодавства у випадках, прямо передбачених законом. Функції контролю за додержанням норм земельного законодавства до повноважень органів державної податкової служби не належать. Відповідно порушення платниками норм іншого законо-давства, додержання якого не контролюється органами державної податкової служби, не може бути підставою для застосування відповідальності, передбаченої нормами ПКУ.
На нашу думку, можна розраховувати на аналогічний підхід судових органів і в ситуації з нереєстрацією прав на нерухомість. Однак відстоювати такий підхід доведеться в суді.
Нереєстрація оренди нерухомості. Чинне до 01.01.2013 р. законодавство жодних негативних наслідків нереєстрації права користування не передбачало. На тій підставі, що право користування не зареєстровано, не могло бути визнано недійсним договір оренди, за яким воно виникло. Річ у такому: якщо всі вимоги ЦКУ щодо укладення договору оренди нерухомості, а саме щодо його нотаріального посвідчення і держреєстрації (ще раз підкреслимо: до 01.01.13 р. було передбачено необхідність держреєстрації договорів оренди нерухомості строком на три роки та більше), було виконано, то підстав для визнання договору недійсним не виникало. Не ставила під сумнів відсутність держреєстрації права користування і податкові витрати орендаря, оскільки чинне до 01.01.2013 р. законодавство не пов’язувало момент виникнення права користування з моментом його реєстрації.
Починаючи з 01.01.2013 р. ситуація змінилася. Тепер від наявності держреєстрації дійсно залежить визнання або невизнання права користування на об’єкт нерухомості і, відповідно, витрат орендаря. На це вказує ч. 4 ст. 334 ЦКУ, згідно з якою права на нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Хоча і тут не обійшлося без дефектів законодавчої техніки: наведений припис поміщено у ст. 334 ЦКУ, що має назву «Момент отримання права власності за договором». А тому напевно виникне спір із приводу того, чи йдеться у ч. 4 цієї статті лише про право власності, чи про будь-яке право, у тому числі право оренди, на об’єкт нерухомості.
Утім, суб’єкти господарювання мало чим ризикують: звернувшись до нотаріуса за посвідченням договору оренди, вони автоматично отримають і держреєстрацію права користування на умовах оренди. Отже, і шляхи обходу зазначеної необхідності будуть тими самими: договір оренди може бути укладено на строк менше трьох років, що позбавить необхідності та нотаріального посвідчення договору, і держреєстрації права оренди, навіть якщо в подальшому цей строк продовжуватиметься. А от якщо договір було укладено на строк три роки чи більше, але нотаріально не засвідчено (а отже, і право оренди не пройшло держреєстрацію), то претензій з боку податкових органів навряд чи вдасться уникнути. Річ у тім, що відсутність нотаріального посвідчення можна спробувати виправити шляхом визнання договору дійсним у судовому порядку. Але визнати право оренди таким, що пройшло держреєстрацію, у судовому порядку не можна. Найімовірніше, для податкових цілей це стане підставою визнати витрати орендаря лише за той період, коли право оренди все-таки було зареєстровано.
Заява в електронній формі
Чи можна подати заяву про реєстрацію в електронній формі? Ні, такої можливості у пересічних фізичних та юридичних осіб немає. Таким повноваженням наділено тільки державних кадастрових реєстраторів та державних виконавців.
Зняття іпотеки
Із набуттям чинності передбаченими Законом № 5037 змінами в законодавстві з’явилася норма, що зобов’язує обтяжувача іпотеки провести держреєстрацію припинення іпотеки. Аналогічна вимога діє і стосовно інших обтяжень, установлених щодо об’єкта нерухомості. Відповідну заяву має бути подано протягом 5 робочих днів від дня закінчення строку іпотеки (іншого обтяження об’єкта нерухомості).
