Арендатор не освобождает помещение по окончании действия договора аренды: что делать

В избранном В избранное
Печать
Левичев Александр, заведующий сектором контроля учреждений и организаций, финансируемых из бюджета, Харьковской объединенной государственной финансовой инспекции
Бюджетная бухгалтерия Май, 2015/№ 17
Наше учреждение предоставляло в аренду помещение. Срок действия договора аренды истек. Продолжать отношения с арендатором мы не хотим, да и вообще предоставлять это помещение в аренду уже не входит в планы нашего учреждения. Однако существует проблема — арендатор не освобождает арендованное им помещение. Как нам действовать в этой ситуации?

К сожалению, даже если во время действия договора аренды отношения арендодателя и арендатора были дружественными, то при расторжении такого договора могут возникнуть проблемы. Именно с одной из таких проблем — с нежеланием арендатора освободить арендованное помещение — и столкнулся наш читатель. Давайте разберемся, как следует действовать в этом случае арендодателю.

Сначала напомним, что аренда в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII — это основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 759 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (далее — ГКУ) по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

Также отметим, что согласно п. 1 ст. 283 Хозяйственного кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV (далее — ХКУ) по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности.

Как следует из п. 7 ст. 180 ХКУ и п. 1 ст. 631 ГКУ, окончание срока действия договора, которым считается промежуток времени, в течение которого стороны имеют право осуществлять свои права и обязанности, обуславливает прекращение возможности осуществлять соответствующие права стороной договора.

Обязательство прекращается частично или в полном объеме на основаниях, установленных договором или законом (п. 1 ст. 598 ГКУ).

Также, как определено в п. 2 ст. 291 ХКУ, договор аренды прекращается в случае окончания срока, на который он был заключен.

На практике часто договор аренды считается продленным, когда ни арендатор, ни арендодатель не выдвигают требования о его расторжении.

Так, в частности, в ст. 764 ГКУ определено, что если наниматель продолжает пользоваться имуществом по окончании срока договора найма, то при отсутствии возражений наймодателя в течение одного месяца договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором. Исходя из этого, если арендодатель не желает продлевать договор аренды, то он должен в месячный срок с момента окончания договора аренды сообщить об этом арендатору.

Согласно п. 1 ст. 785 ГКУ в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно вернуть наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, оговоренном в договоре.

Если же несмотря на требования арендодателя арендатор не собирается выселяться из занятого им помещения, у арендодателя есть два пути:

— первый — принять какие-то меры самостоятельно, т. е. заставить арендатора освободить помещение;

— второй — обратиться в суд.

И здесь вроде бы первый способ намного проще для арендодателя, ведь судебный процесс может длиться долго, да еще и возможны расходы, связанные с судебным процессом, в том числе на уплату госпошлины.

Однако будет ли этот первый способ освобождения своего помещения законным и не придется ли затем арендодателю еще и отвечать за свои действия?

К сведению: на практике имеют место случаи, когда в договоре между сторонами указано, что если арендатор не освобождает помещение, арендодатель имеет право сам принять меры, чтобы въехать в занятое арендатором помещение, обеспечив мероприятия по сохранности имущества.

При этом вещи арендатора по описи вывозятся, например, на склад и возвращаются ему впоследствии целыми и невредимыми.

Но даже в таких случаях арендаторы иногда подают в суд на арендодателя, обвиняя его в самоуправстве и краже их имущества. И хотя судебный процесс такие арендаторы, как правило, проигрывают, это не спасает арендодателя от лишних затрат денег и времени.

Следовательно, в большинстве случаев ответ на вопрос: можно ли самому арендодателю освободить помещение, скорее всего, будет отрицательным.

Конечно, арендатор, который не хочет освобождать помещение, — это головная боль для арендодателя. Но в любом случае действия арендодателя не должны противоречить установленному порядку возврата помещения.

Если вскрыть двери помещения и освободить помещение от вещей арендатора самостоятельно, то все это может привести к встречному иску в суд со стороны арендатора. И тогда уже арендодатель будет выступать ответчиком в суде. А это вряд ли наилучшей вариант.

Поэтому все же в такой ситуации наиболее эффективный способ — обращение арендодателя в суд с иском об истребовании вещи из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 386 ГКУ.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 785 ГКУ если наниматель не выполняет обязанность относительно возврата вещи, наймодатель имеет право требовать от нанимателя уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки.

При этом должник считается просрочившим, если он не приступил к выполнению обязательства или не выполнил его в срок, установленный договором. Об этом сказано в п. 1 ст. 612 ГКУ.

Для того чтобы можно было взыскать с арендатора двойную арендную плату, сразу по окончании срока договора аренды необходимо указать конкретную дату возврата арендованного имущества.

Поэтому в договоре должна быть зафиксирована обязанность арендатора вернуть имущество сразу по окончании срока действия договора.

Если же договор не содержит сроков возврата имущества, то такие сроки следует указать в письме, в котором арендодатель оповещает арендатора о нежелании продлевать договор аренды.

После нарушения срока, указанного в договоре или письме, требование арендодателя относительно двойной уплаты арендной платы является законным.

Отметим, что в связи с этим в исках об истребовании имущества цена иска состоит из стоимости самого имущества, а также суммы двойной оплаты за пользование этим имуществом.

Следует отметить, что уплата арендной платы в двойном размере не является неустойкой, штрафом или пеней, а является отдельным видом имущественной ответственности.

Обратим внимание и на то, что в случае, если арендатор по окончании срока договора найма продолжает уплачивать арендную плату, своевременное предупреждение арендатора о нежелании продлевать договор аренды означает прекращение этого договора с момента окончания его срока. В таком случае средства, полученные арендодателем, не имеют статуса арендной платы и считаются полученными безосновательно.

Также советуем в исковом заявлении оговорить требование о возложении судебных расходов на ответчика, т. е. арендатора. Заметим, что арендодатель может обратиться в суд в течение трех лет со дня, когда он узнал о нарушении своего права. Об этом свидетельствует ст. 257 и п. 1 ст. 261 ГКУ.

Однако зачастую получение судебного решения еще не означает получение долга за арендную плату и помещение. Впереди еще процесс возврата имущества и процедура взыскания задолженности, к которой будут привлечены государственные исполнители. То есть, получив решение суда, выселением будет заниматься уже государственный исполнитель, а не арендодатель. Арендодатель же может только активно содействовать работе государственного исполнителя.

Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить