На жаль, навіть якщо під час дії договору оренди відносини орендодавця і орендаря складались дружньо, то під час розірвання такого договору можуть виникнути проблеми. Саме з однією з таких проблем — з небажанням орендаря звільнити орендоване приміщення — і стикнувся наш дописувач. Давайте розберемось, як слід діяти в цьому випадку орендодавцеві.
Спочатку нагадаємо, що оренда відповідно до п. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII — це засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до п. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-IV (далі — ЦКУ) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Також відмітимо, що згідно з п. 1 ст. 283 Господарського кодексу України від 16.01.2003 р. № 436-IV (далі — ГКУ) за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Як випливає з п. 7 ст. 180 ГКУ та п. 1 ст. 631 ЦКУ закінчення строку дії договору, яким вважається проміжок часу, протягом якого сторони мають право здійснювати свої права та обов’язки, зумовлює припинення можливості здійснювати відповідні права стороною договору.
Зобов’язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, установлених договором або законом (п. 1 ст. 598 ЦКУ).
Також, як визначено у п. 2 ст. 291 ГКУ, договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.
На практиці, часто-густо, договір оренди вважається продовженим, коли ні орендар, ні орендодавець не висловлюють вимогу щодо його розірвання.
Так, зокрема, у ст. 764 ЦКУ визначено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Виходячи з цього, якщо орендодавець не бажає продовжувати договір оренди, то він має в місячний строк з моменту закінчення договору оренди повідомити про це орендаря.
Згідно з п. 1 ст. 785 ЦКУ у разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Якщо ж незважаючи на вимоги орендодавця, орендар не збирається виселятися із зайнятого ним приміщення, у орендодавця є два шляхи:
— перший — вжити якихось заходів самостійно, тобто змусити орендаря звільнити приміщення;
— другий — звернутися до суду.
І тут начебто перший спосіб набагато простіший для орендодавця, адже судовий процес може тривати довго, та ще й можливі витрати, пов’язані із судовим процесом, в тому числі на сплату держмита.
Однак чи буде цей перший спосіб звільнення свого приміщення законним і чи не доведеться потім орендодавцю ще й відповідати за свої дії?
До відома: на практиці мають місце випадки, коли в договорі між сторонами вказано, що якщо орендар не звільняє приміщення, орендодавець має право сам вжити заходів, щоб в’їхати до займаного орендарем приміщення, забезпечивши заходи щодо схоронності майна.
При цьому речі орендаря за описом вивозяться, наприклад, на склад і повертаються згодом йому цілими та неушкодженими.
Але навіть у таких випадках орендарі іноді подають до суду на орендодавця, звинувачуючи його в самоправності та крадіжці їх майна. І хоча судовий процес такі орендарі, як правило, програють, це не рятує орендодавця від зайвих грошових та часових витрат.
Отже, у більшості випадків відповідь на запитання, чи можна самому орендодавцю звільнити приміщення, скоріш за все, буде негативною.
Звичайно орендар, який не хоче звільняти приміщення, — це головний біль для орендодавця. Але в будь-якому випадку дії орендодавця не мають суперечити встановленому порядку повернення приміщення.
Якщо розкривати двері приміщення та звільняти приміщення від речей орендаря самостійно, то все це може призвести до зустрічного позову до суду з боку орендаря. І тоді вже орендодавець виступатиме відповідачем у суді. А це навряд чи найкращий варіант.
Тож все-таки у цій ситуації найбільш ефективний спосіб — звернення орендодавця до суду з позовом про витребування речі з чужого незаконного володіння відповідно до ст. 386 ЦКУ.
Крім того, згідно з п. 2 ст. 785 ЦКУ якщо наймач не виконує обов’язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
При цьому боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов’язання або не виконав його у строк, установлений договором. Про це сказано у п. 1 ст. 612 ЦКУ.
Для того щоб було можливо стягнути з орендаря подвійну орендну плату відразу після закінчення строку договору оренди, необхідно зазначити конкретну дату повернення орендованого майна.
Тож у договорі має бути зафіксовано обов’язок орендаря повернути майно відразу із закінченням строку дії договору.
Якщо ж договір не містить строків повернення майна, то такі строки слід зазначити в листі, в якому орендодавець оповіщає орендаря про небажання продовжувати договір оренди.
Після порушення строку, вказаного в договорі чи листі, вимога орендодавця щодо подвійної сплати орендної плати є законною.
Зазначимо, що у зв’язку з цим у позовах про витребування майна ціна позову складається з вартості самого майна, а також суми подвійної оплати за користування цим майном.
Слід відмітити, що сплата орендної плати у подвійному розмірі не є неустойкою, штрафом або пенею, а є окремим видом майнової відповідальності.
Звернемо увагу і на те, що у разі якщо орендар після закінчення строку договору найму продовжує сплачувати орендну плату, своєчасне попередження орендаря про небажання продовжувати договір оренди означає припинення цього договору з моменту закінчення його строку. У такому випадку кошти, отримані орендодавцем, не мають статусу орендної плати і вважаються отриманими безпідставно.
Також радимо у позовній заяві прописати вимогу про покладення судових витрат на відповідача, тобто орендаря.
Зауважимо, що орендодавець може звернутись до суду протягом трьох років з дня, коли він довідався про порушення свого права. Про це свідчить ст. 257 та п. 1 ст. 261 ЦКУ.
Однак найчастіше отримання судового рішення ще не означає отримання боргу за орендну плату та приміщення. Попереду ще процес повернення майна та процедура стягнення заборгованості, до якої будуть залучені державні виконавці. Тобто отримавши рішення суду, виселенням займатиметься вже державний виконавець, а не орендодавець. Орендодавець же може лише активно сприяти роботі державного виконавця.
