<…> В Министерстве юстиции рассмотрено ваше письмо <…> о предоставлении разъяснения по вопросам применения законодательства бюджетными учреждениями и сообщается.
О предоставлении разъяснения гражданского законодательства
Организационные отношения, связанные с передачей в аренду имущества государственных предприятий, учреждений и организаций, предприятий, основанных на имуществе, которое принадлежит Автономной Республике Крым или находится в коммунальной собственности, их структурных подразделений, и прочего отдельного индивидуально определенного имущества, находящегося в государственной и коммунальной собственности, а также имущественные отношения между арендодателями и арендаторами по хозяйственному использованию государственного имущества, имущества, которое принадлежит Автономной Республике Крым или находится в коммунальной собственности, определяет Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (далее — Закон).
В соответствии с частью первой статьи 2 Закона арендой является основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности.
Согласно содержанию статьи 10 Закона одним из существенных условий договора аренды является, в частности, восстановление арендованного имущества и условия его возврата.
Заключенный сторонами договор аренды в части существенных условий должен соответствовать типовому договору аренды соответствующего имущества. Типовые договоры аренды государственного имущества разрабатывает и утверждает Фонд государственного имущества Украины, типовые договоры аренды имущества, которое принадлежит Автономной Республике Крым или находится в коммунальной собственности, утверждают соответственно Верховная Рада Автономной Республики Крым и органы местного самоуправления.
Статьей 27 Закона определены, в частности, правовые последствия прекращения договора аренды, в соответствии с которой в случае расторжения договора аренды, окончания срока его действия и отказа от его продления или банкротства арендатора он обязан вернуть арендодателю объект аренды на условиях, указанных в договоре аренды.
За невыполнение обязательств по договору аренды, в том числе за изменение или расторжение договора в одностороннем порядке, стороны несут ответственность, установленную законодательными актами Украины и договором (статья 29 Закона).
Так, в частности, согласно пункту 9.3 Типового договора аренды индивидуально определенного (недвижимого или другого) имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденного приказом Фонда государственного имущества Украины от 23 августа 2000 года № 1774 (в редакции приказа Фонда государственного имущества Украины от 09 августа 2007 года № 1329), зарегистрированного в Министерстве юстиции Украины 21 декабря 2000 года под № 931/5152, возникающие по этому Договору или в связи с ним споры, не решенные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке.
Вместе с тем следует добавить, что по правилу статьи 23 Закона передача имущества в аренду не прекращает права собственности на это имущество.
При этом собственник имущества имеет право требовать устранения препятствий в осуществлении им права пользования и распоряжения своим имуществом (статья 391 Гражданского кодекса Украины).
<…>
Заместитель Министра — руководитель аппарата Г. Онищенко
Комментарий редакции
Срок действия договора аренды истек, а арендатор не забирает свое имущество — что делать: разъясняет Минюст
В комментируемом письме Минюст предоставил ответ на такой вопрос: «Срок действия договора аренды недвижимости, заключенного между бюджетным учреждением и арендатором, истек, но арендатор до сих пор не забрал свое имущество из помещения. Что бюджетному учреждению делать с этим имуществом?».
В первую очередь Минюст напомнил, что арендные отношения по государственному и коммунальному имуществу регламентированы Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII (далее — Закон № 2269).
Так, согласно п. 1 ст. 2 этого Закона арендой является основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности.
Основные условия аренды имущества, в том числе и условия его возврата арендодателю, определяются в договоре аренды.
Как указано в п. 1 ст. 27 Закона № 2269, в случае расторжения договора аренды, окончания срока его действия и отказа от его продления или банкротства арендатора он обязан вернуть арендодателю объект аренды на условиях, указанных в договоре аренды.
Минюст в комментируемом письме предлагает в сложившейся ситуации обращаться в суд, тем более, что в п. 9.3 Типового договора аренды индивидуально определенного (недвижимого или другого) имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденного приказом Фонда госимущества от 23.08.2000 г. № 1774, указано, что споры, возникающие по этому Договору или в связи с ним, не решенные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке.
Напомним, что в свое время на страницах нашего издания специалист Госфининспекции предоставил разъяснение «Арендатор не освобождает помещение после окончания действия договора аренды: что делать?» (см. «Бюджетная бухгалтерия», 2015, № 17 с. 21). Давайте вспомним его советы по этому поводу.
Так, согласно п. 1 ст. 283 Хозяйственного кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV (далее — ХКУ) по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности.
Как следует из п. 7 ст. 180 ХКУ и п. 1 ст. 631 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (далее — ГКУ), окончание срока действия договора, которым считается промежуток времени, в течение которого стороны вправе осуществлять свои права и обязанности, предопределяет прекращение возможности осуществлять соответствующие права стороной договора.
Обязательство прекращается частично либо в полном объеме на основаниях, установленных договором или законом ( п. 1 ст. 598 ГКУ).
Также, как указано в п. 2 ст. 291 ХКУ, договор аренды прекращается в случае окончания срока, на который он был заключен.
На практике часто договор аренды считается продленным, когда ни арендатор, ни арендодатель не выражают требование о его расторжении.
Так, в частности, в ст. 764 ГКУ определено: если наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора найма, то, при отсутствии возражений наймодателя в течение одного месяца, договор считается обновленным на срок, который был ранее установлен этим договором. Исходя из этого, если арендодатель не желает продлевать договор аренды, то он должен в месячный срок с момента окончания договора уведомить об этом арендатора.
Согласно п. 1 ст. 785 ГКУ в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно вернуть наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, либо в состоянии, которое было обусловлено в договоре.
Если же, не принимая во внимание требования арендодателя, арендатор не собирается забирать свои вещи из занятого им помещения, у арендодателя есть два пути:
— первый — принять некоторые меры самостоятельно, т. е. заставить арендатора освободить помещение;
— второй — обратиться в суд.
И здесь, вроде бы, первый способ намного проще для арендодателя, ведь судебный процесс может длиться долго, к тому же, придется осуществить расходы, связанные с судебным процессом, в том числе на уплату госпошлины.
Однако будет ли первый способ освобождения своего помещения законным и не придется ли потом арендодателю еще и отвечать за свои действия?
К сведению: на практике имеют место случаи, когда в договоре между сторонами указано, что если арендатор не освобождает помещение, арендодатель имеет право сам принять меры для въезда в занимаемое арендатором помещение, обеспечив меры по сохранности имущества. При этом вещи арендатора по описи вывозятся, например, на склад и впоследствии возвращаются арендатору целыми и невредимыми.
Но даже в таких случаях арендаторы иногда подают в суд на арендодателя, обвиняя его в самоуправстве и краже их имущества. И хотя судебный процесс такие арендаторы, как правило, проигрывают, это не спасает арендодателя от лишних денежных и временных трат.
Следовательно, в большинстве случаев ответ на вопрос, может ли арендодатель самостоятельно освободить помещение, скорее всего, будет отрицательным.
Понятно, что арендатор, который не забирает свои вещи из помещения, — это головная боль для арендодателя. Но в любом случае действия арендодателя не должны противоречить установленному порядку возврата помещения.
Если арендодатель решит освободить помещение от вещей арендатора самостоятельно, то это может привести к встречному иску в суд со стороны арендатора. И тогда уже арендодатель будет выступать в качестве ответчика в суде. А это вряд ли можно считать лучшим вариантом.
Поэтому все же в такой ситуации наиболее эффективный способ — обращение арендодателя в суд с иском.
Заметим, что арендодатель может обратиться в суд в течение трех лет со дня, когда он узнал о нарушении своего права. Об этом свидетельствует ст. 257 и п. 1 ст. 261 ГКУ.
Таким образом, в сложившейся ситуации, о которой идет речь в вопросе, наилучшим выходом является обращение в суд, что и подтвердил Минюст в комментируемом письме.
Татьяна СТАНКУС, заместитель главного редактора
