<…> У Міністерстві юстиції розглянуто ваш лист <…> стосовно надання роз’яснення з питань застосування законодавства бюджетними установами та повідомляється.
Щодо надання роз ‘яснення цивільного законодавства
Організаційні відносини, пов’язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, а також майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, визначає Закон України «Про оренду державного та комунального майна» (далі — Закон).
Відповідно до частини першої статті 2 Закону орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до змісту статті 10 Закону однією з істотних умов договору оренди є, зокрема, відновлення орендованого майна та умови його повернення.
Укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.
Статтею 27 Закону визначено, зокрема, правові наслідки припинення договору оренди, відповідно до якої у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.
За невиконання зобов’язань за договором оренди, в тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, сторони несуть відповідальність, встановлену законодавчими актами України та договором (стаття 29 Закону).
Так, зокрема, відповідно до пункту 9.3 Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 23 серпня 2000 року № 1774 (у редакції наказу Фонду державного майна України від 09 серпня 2007 року № 1329), зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 21 грудня 2000 року за № 931/5152, спори, які виникають за цим Договором або у зв’язку з ним, не вирішені шляхом переговорів, вирішуються у судовому порядку.
Разом з тим слід додати, що за правилом статті 23 Закону передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно.
При цьому власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 Цивільного кодексу України).
<…>
Заступник Міністра — керівник апарату Г. Онищенко
Коментар редакції
Термін дії договору оренди минув, а орендар не забирає своє майно — що робити: роз’яснює Мін’юст
У листі, що коментується, Мін’юст надав відповідь на таке запитання: «Термін дії договору оренди нерухомості, укладеного між бюджетною установою та орендарем, минув, але орендар досі не забрав своє майно з приміщення. Що бюджетній установі робити з цим майном?»
Насамперед Мін’юст нагадав, що орендні відносини щодо державного та комунального майна регламентовані Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII (далі — Закон № 2269).
Так, згідно з п. 1 ст. 2 цього Закону орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Основні умови оренди майна, в тому числі і умови його повернення орендодавцеві, визначаються у договорі оренди.
Як зазначено у п. 1 ст. 27 Закону № 2269, у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.
Мін’юст у листі, що коментується, пропонує у ситуації, що склалася, звертатися до суду, тим паче що у п. 9.3 Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду держмайна від 23.08.2000 р. № 1774, вказано, що спори, які виникають за цим Договором або у зв’язку з ним, не вирішені шляхом переговорів, вирішуються в судовому порядку.
Нагадаємо, що свого часу на сторінках нашого видання фахівець Держфінінспекції надав роз’яснення «Орендар не звільняє приміщення після закінчення дії договору оренди: що робити?» (див. «Бюджетна бухгалтерія», 2015, № 17, с. 21). Давайте пригадаємо його поради з цього приводу.
Так, згідно з п. 1 ст. 283 Господарського кодексу України від 16.01.2003 р. № 436-IV (далі — ГКУ) за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Як випливає з п. 7 ст. 180 ГКУ та п. 1 ст. 631 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-IV (далі — ЦКУ), закінчення строку дії договору, яким вважається проміжок часу, протягом якого сторони мають право здійснювати свої права та обов’язки, зумовлює припинення можливості здійснювати відповідні права стороною договору.
Зобов’язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, установлених договором або законом ( п. 1 ст. 598 ЦКУ).
Також, як зазначено у п. 2 ст. 291 ГКУ, договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.
На практиці часто-густо договір оренди вважається продовженим, коли ані орендар, ані орендодавець не висловлюють вимогу щодо його розірвання.
Так, зокрема, у ст. 764 ЦКУ визначено: якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений цим договором. Виходячи з цього, якщо орендодавець не бажає продовжувати договір оренди, то він має в місячний строк з моменту закінчення договору повідомити про це орендаря.
Згідно з п. 1 ст. 785 ЦКУ у разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Якщо ж, незважаючи на вимоги орендодавця, орендар не збирається забирати свої речі із зайнятого ним приміщення, в орендодавця є два шляхи:
— перший — вжити певних заходів самостійно, тобто змусити орендаря звільнити приміщення;
— другий — звернутися до суду.
І тут начебто перший спосіб набагато простіший для орендодавця, адже судовий процес може тривати довго, та ще й доведеться здійснити витрати, пов’язані із судовим процесом, в тому числі на сплату держмита.
Однак чи буде перший спосіб звільнення свого приміщення законним і чи не доведеться потім орендодавцю ще й відповідати за свої дії?
До відома: на практиці мають місце випадки, коли в договорі між сторонами вказано, що якщо орендар не звільняє приміщення, орендодавець має право сам вжити заходів, щоб в’їхати до займаного орендарем приміщення, забезпечивши заходи щодо схоронності майна. При цьому речі орендаря за описом вивозяться, наприклад, на склад і згодом повертаються орендарю цілими та неушкодженими.
Але навіть у таких випадках орендарі іноді подають до суду на орендодавця, обвинувачуючи його в самоправності та крадіжці їх майна. І хоча судовий процес такі орендарі, як правило, програють, це не рятує орендодавця від зайвих грошових та часових витрат.
Отже, у більшості випадків відповідь на запитання, чи може орендодавець самостійно звільнити приміщення, скоріш за все, буде негативною.
Зрозуміло, що орендар, який не забирає свої речі із приміщення, — це головний біль для орендодавця. Але в будь якому випадку дії орендодавця не мають суперечити встановленому порядку повернення приміщення.
Якщо орендодавець вирішить звільнити приміщення від речей орендаря самостійно, то це може призвести до зустрічного позову до суду з боку орендаря. І тоді вже орендодавець виступатиме відповідачем у суді. А це навряд чи найкращий варіант.
Тому все ж таки у цій ситуації найбільш ефективний спосіб — звернення орендодавця до суду з позовом.
Зауважимо, що орендодавець може звернутись до суду протягом трьох років з дня, коли він довідався про порушення свого права. Про це свідчать ст. 257 та п. 1 ст. 261 ЦКУ.
Отже у ситуації, що склалася у запитанні, найкращим виходом є звернення до суду, що і підтвердив Мін’юст у листі, який коментується.
Тетяна СТАНКУС, заступник головного редактора
