Темы статей
Выбрать темы

«Договор дороже денег», или Изменение арендной платы в связи с новой независимой оценкой

Кучерова Оксана, юрист
Мобильный оператор выиграл конкурс на право аренды в 2016 году и за свой счет сделал независимую оценку вышки, которая находится на балансе сельсовета. На этом основании была рассчитана арендная плата за пользование вышкой и заключен договор ее аренды. В 2018 году сельсовет решил заключить еще один договор аренды на эту вышку, для чего была проведена новая независимая оценка. По ее результатам стоимость вышки и площадки возросла. Как теперь арендаторы должны платить за пользование вышкой: каждый по своему договору аренды или сельсовет должен пересчитать арендную плату обоим арендаторам по новой независимой оценке?

Сдача в аренду имущества бюджетных учреждений — это довольно распространенная практика в современных реалиях.

Аренда представляет собой временное платное пользование определенным имуществом, которое необходимо арендатору для своей предпринимательской или иной деятельности. При этом арендные правоотношения — это договорные правоотношения. На этом и будем строить свои дальнейшие рассуждения.

Условия предоставления аренды в рассматриваемом случае регламентирует Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII (далее — Закон № 2269).

Между тем заключение договора аренды является достаточно трудоемкой процедурой, в которой приходится учитывать множество нюансов. Здесь же мы остановимся на вопросах, связанных именно с оценкой объекта аренды.

Если субъект предпринимательской деятельности, предприятие либо организация намерены арендовать объект недвижимости государственной либо коммунальной формы собственности, то в данном случае в соответствии с законодательством оценка объекта аренды является обязательной. Это требование прямо предусмотрено ч. 2 ст. 11 Закона № 2269.

Порядок ее проведения регламентирован постановлением КМУ «Об утверждении Методики оценки объектов аренды, Порядка выкупа арендатором оборотных материальных средств и Порядка предоставления в кредит арендатору средств и ценных бумаг» от 10.08.95 г. № 629 (далее — постановление № 629, Методика оценки).

Зачем же нужна эта оценка? Ответ прост: для определения стоимости объектов аренды для отражения ее в договоре аренды и для использования при расчете арендной платы.

Оценка обязательно проводится перед заключением договора аренды и перед продолжением (возобновлением) договора аренды в случае, если на момент продления действия такого договора последняя оценка объекта аренды была проведена более трех лет назад.

Согласно п. 19 Методики оценки в случае аренды недвижимого и другого отдельного индивидуально определенного имущества осуществляется его независимая оценка. В свою очередь, Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 г. № 2658-III (далее — Закон № 2658) установлены 2 группы субъектов оценочной деятельности, а именно:

— субъекты хозяйствования — зарегистрированные в установленном законодательством порядке физические лица — субъекты предпринимательской деятельности, а также юридические лица независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, осуществляющие хозяйственную деятельность, в составе которых работает хотя бы один оценщик, и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности соответствии с вышеуказанным Законом;

— органы государственной власти и органы местного самоуправления, которые получили полномочия на осуществление оценочной деятельности в процессе выполнения функций по управлению и распоряжению государственным имуществом и (или) имуществом, находящимся в коммунальной собственности, и в составе которых работают оценщики.

В нашей ситуации постановление № 629 предусматривает необходимость проведения именно независимой оценки. А согласно Закону № 2658 независимой оценкой имущества считается оценка имущества, проведенная субъектом хозяйствования.

Такие услуги по проведению независимой оценки объекта аренды оплачивает арендатор.

Итак, арендную плату рассчитали, договор заключили, что же дальше? Возможно ли в дальнейшем изменить размер этой арендной платы? Установлена ли такая возможность и от чего она зависит?

Законом № 2269 не предусмотрено, что размер арендной платы является раз и навсегда установленной неизменной величиной. Напротив, он может быть изменен по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон, если по независимым от них причинам существенно изменилось состояние объекта аренды, а также в иных случаях, установленных законодательством (ст. 21).

Вернемся же к нашей ситуации. В 2016 году была проведена независимая оценка этого имущества, на основании чего была рассчитана арендная плата. Можно ли ее изменить? В принципе, можно, но для этого необходимо волеизъявление двух сторон или же требование одной из них, но в случае, строго предусмотренном ст. 21 Закона № 2269.

То есть, если через время была проведена независимая оценка и исходя из нее размер арендной платы должен быть больше, нежели ранее установленный, арендодатель может обратиться к арендатору для согласования соответствующих изменений. То есть в данной ситуации размер арендной платы можно поменять по соглашению сторон.

А что делать, если арендатор не соглашается платить больше? Является ли в таком случае новая оценка обязательной для него?

По общему правилу, условия, согласованные сторонами в договоре, — это всегда условия, относительно которых достигнуто соглашение по взаимной договоренности сторон, и которые нашли свое отражение в виде их закрепления сторонами в договоре. Такие условия сохраняют свою силу в течение всего срока действия договора, если только не будут изменены по взаимному согласию сторон (одной стороной — в случаях, предусмотренных самим договором, или действующим законодательством) или же не станут противоречащими действующему законодательству.

Хозяйственным судом Харьковской области еще в 2008 году была рассмотрена похожая ситуация (постановление от 20.11.2008 г. по делу № 33/43-08). Так, истец (он же арендодатель) хотел увеличить арендную плату, основываясь на изменении рыночной стоимости арендуемого помещения. Для этого он провел независимую оценку, которая подтвердила увеличение стоимости объекта аренды.

В свою очередь, ответчик (он же арендатор) посчитал, что состояние объекта аренды не изменилось, а пересмотр арендной платы в связи с новой независимой оценкой законодательством не предусмотрен. Напротив, согласно ст. 11 Закона № 2269 оценка объекта аренды предшествует заключению договора, а в других случаях ее проведение не является обязательным.

Суд поддержал позицию арендатора и пришел к выводу о том, что предложенные арендодателем изменения являются безосновательными, поскольку законодательными актами Украины не предусмотрена необходимость изменения арендной платы в случае увеличения стоимости объекта аренды. Аналогичная норма установлена ч. 2 ст. 284 Хозяйственного кодекса Украины и ст. 10 Закона № 2269.

Описанная читателем ситуация несколько иная. Однако все вышеизложенное к ней так же применимо.

Так, напомним, что выше мы пришли к выводу о том, что договор аренды — это прежде всего договор. Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (далее — ГКУ) одним из принципов гражданского законодательства признает свободу договора, которую трактует как свободу в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости. Это значит, что стороны, придерживаясь законодательства, могут сами устанавливать условия своего договора.

Поэтому, по нашему мнению, основанному на нормах действующего законодательства, если в 2016 году стороны договорились установить арендную плату в определенном размере, то заключение еще одного договора аренды на тот же объект в 2018 году, но уже с другим контрагентом и с новым размером арендной платы, не должно отразиться на первом договоре, кроме случаев, когда это предусмотрено в самом договоре. Как говорится: «Договор дороже денег».

Обратим внимание на еще один нюанс. В указанной читателем ситуации речь идет не о договоре субаренды, когда арендатор передает часть арендованной недвижимости (имущества) в аренду третьему лицу или группе лиц. Читатель сообщил о заключении двух разных договоров аренды одного объекта. Можно ли так? Можно, но в таких договорах должны быть четко прописаны условия о предмете договора и о правилах его использования.

В таком случае пользуемся общими положениями о договоре аренды, а именно ст. 759 ГКУ, где указано, что по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. При этом ограничений по количеству лиц как арендаторов по договору аренды законодательными нормами не предусмотрено.

Кроме этого, Госпредпринимательство Украины в письме от 13.05.2013 г. № 3967 указывало, что нет оснований для запрета арендовать одно помещение в разное время суток двумя различными физическими лицами — предпринимателями и/или юридическими лицами.

Таким образом, стороны вправе заключить на выбор: как два договора аренды, которыми каждому арендатору будет предоставлена в пользование отдельная часть объекта, так и один договор аренды, в котором со стороны арендатора будут два лица.

При этом следует помнить, что договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора. Одним из существенных условий договора аренды является условие о предмете (объекте) аренды. Поэтому в таком договоре должна быть указана информация, позволяющая четко установить имущество, которое подлежит аренде. То есть в этой ситуации в договоре аренды должна быть индивидуализирована та часть объекта, которую передают в аренду каждому арендатору, и/или установлен порядок пользования таким имуществом.

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше