Здача в оренду майна бюджетних установ — це досить поширена практика в сучасних реаліях.
Оренда є тимчасовим платним користуванням певним майном, яке потрібне орендареві для своєї підприємницької або іншої діяльності. При цьому орендні правовідносини — це договірні правовідносини. На цьому й будуватимемо свої подальші міркування.
Умови надання оренди в цьому випадку регламентує Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII (далі — Закон № 2269).
Проте укладення договору оренди є досить трудомісткою процедурою, в якій слід ураховувати безліч нюансів. Тут же ми зупинимося на питаннях, пов’язаних саме з оцінкою об’єкта оренди.
Якщо суб’єкт підприємницької діяльності, підприємство або організація мають намір орендувати об’єкт нерухомості державної або комунальної форми власності, то в цьому випадку відповідно до законодавства оцінка об’єкта оренди є обов’язковою. Ця вимога прямо передбачена ч. 2 ст. 11 Закону № 2269.
Порядок її проведення регламентований постановою КМУ «Про затвердження Методики оцінки об’єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів» від 10.08.95 р. № 629 (далі — постанова № 629, Методика оцінки).
Навіщо ж потрібна ця оцінка? Відповідь проста: для визначення вартості об’єктів оренди для відображення її в договорі оренди і для використання при розрахунку орендної плати.
Оцінка обов’язково проводиться перед укладенням договору оренди і перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, якщо на момент продовження дії такого договору остання оцінка об’єкта оренди була проведена більше трьох років тому.
Згідно з п. 19 Методики оцінки у разі оренди нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна здійснюється його незалежна оцінка. У свою чергу, Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 р. № 2658-III (далі – Закон № 2658) встановлено 2 групи суб’єктів оціночної діяльності, а саме:
— суб’єкти господарювання — зареєстровані у встановленому законодавством порядку фізичні особи — суб’єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, і які отримали сертифікат суб’єкта оціночної діяльності відповідно до вищезгаданого Закону;
— органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності в процесі виконання функцій з управління та розпорядження державним майном та (або) майном, що перебуває в комунальній власності, і у складі яких працюють оцінювачі.
У нашій ситуації постанова № 629 передбачає необхідність проведення саме незалежної оцінки. А згідно із Законом № 2658 незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, проведена суб’єктом господарювання.
Такі послуги з проведення незалежної оцінки об’єкта оренди оплачує орендар.
Отже, орендну плату розрахували, договір уклали, що ж далі? Чи можливо надалі змінити розмір цієї орендної плати? Чи встановлена така можливість і від чого вона залежить?
Законом № 2269 не передбачено, що розмір орендної плати є раз і назавжди встановленою незмінною величиною. Навпаки, він може бути змінений за погодженням сторін, а також на вимогу однієї із сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об’єкта оренди, а також в інших випадках, установлених законодавством (ст. 21).
Повернемося ж до нашої ситуації. У 2016 році була проведена незалежна оцінка цього майна, на підставі чого була розрахована орендна плата. Чи можна її змінити? У принципі, можна, але для цього потрібне волевиявлення двох сторін або ж вимога однієї з них, але у випадку, чітко передбаченому ст. 21 Закону № 2269.
Тобто якщо згодом була проведена незалежна оцінка і виходячи з неї розмір орендної плати має бути більший, ніж раніше встановлений, орендодавець може звернутися до орендаря для узгодження відповідних змін. Тобто в цій ситуації розмір орендної плати можна змінити за погодженням сторін.
А що робити, якщо орендар не погоджується платити більше? Чи є нова оцінка в такому разі обов’язковою для нього?
За загальним правилом, умови, погоджені сторонами в договорі, — це завжди умови, щодо яких досягнута згода за взаємною домовленістю сторін, і які знайшли своє відображення у вигляді їх закріплення сторонами в договорі. Такі умови зберігають свою силу протягом усього строку дії договору, якщо тільки не будуть змінені за взаємною згодою сторін (однією стороною — у випадках, передбачених самим договором, або чинним законодавством) або ж не стануть такими, що суперечать чинному законодавству.
Господарським судом Харківської області ще у 2008 році була розглянута схожа ситуація (постанова від 20.11.2008 р. у справі № 33/43-08). Так, позивач (він же орендодавець) хотів збільшити орендну плату, ґрунтуючись на зміні ринкової вартості орендованого приміщення. Для цього він провів незалежну оцінку, яка підтвердила збільшення вартості об’єкта оренди.
У свою чергу, відповідач (він же орендар) вважав, що стан об’єкта оренди не змінився, а перегляд орендної плати у зв’язку з новою незалежною оцінкою законодавством не передбачений. Навпаки, згідно зі ст. 11 Закону № 2269 оцінка об’єкта оренди передує укладенню договору, а в інших випадках її проведення не є обов’язковим.
Суд підтримав позицію орендаря і дійшов висновку про те, що запропоновані орендодавцем зміни є безпідставними, оскільки законодавством України не передбачена необхідність зміни орендної плати у разі збільшення вартості об’єкта оренди. Аналогічна норма встановлена ч. 2 ст. 284 Господарського кодексу України і ст. 10 Закону № 2269.
Наведена читачем ситуація дещо інша. Проте все вищевикладене до неї так само застосовується.
Так, нагадаємо, що вище ми дійшли висновку про те, що договір оренди — це передусім договір. Цивільний кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV (далі — ЦКУ) одним з принципів цивільного законодавства визнає свободу договору, яку трактує як свободу в укладенні договору, виборі контрагента і визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Це означає, що сторони, дотримуючись законодавства, можуть самі встановлювати умови свого договору.
Тому, на нашу думку, засновану на нормах чинного законодавства, якщо у 2016 році сторони домовилися встановити орендну плату в певному розмірі, то укладення ще одного договору оренди на той же об’єкт у 2018 році, але вже з іншим контрагентом і з новим розміром орендної плати, не повинно відобразитися на першому договорі, крім випадків, коли це передбачено в самому договорі. Як мовиться: «Договір дорожчий за гроші».
Звернемо увагу на ще один нюанс. У зазначеній читачем ситуації йдеться не про договір суборенди, коли орендар передає частину орендованої нерухомості (майна) в оренду третій особі або групі осіб. Читач повідомив про укладення двох різних договорів оренди одного об’єкта. Чи можна так? Можна, але в таких договорах повинно бути чітко прописано умови про предмет договору і про правила його використання.
У такому разі користуємося загальними положеннями про договір оренди, а саме ст. 759 ЦКУ, де зазначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно в користування за плату на певний строк. При цьому обмежень щодо кількості осіб як орендарів за договором оренди законодавчими нормами не передбачено.
Крім цього, Держпідприємництво України в листі від 13.05.2013 р. № 3967 зазначало, що немає підстав для заборони орендувати одне приміщення в різний час доби двома різними фізичними особами — підприємцями та/або юридичними особами.
Таким чином, сторони мають право укласти на вибір: як два договори оренди, якими кожному орендареві буде надана в користування окрема частина об’єкта, так і один договір оренди, в якому з боку орендаря будуть дві особи.
При цьому слід пам’ятати, що договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди за усіма істотними умовами договору. Однією з істотних умов договору оренди є умова про предмет (об’єкт) оренди. Тому в такому договорі має бути зазначена інформація, що дозволяє чітко встановити майно, яке підлягає оренді. Тобто в цій ситуації в договорі оренди має бути індивідуалізована та частина об’єкта, яку передають в оренду кожному орендареві та/або встановлений порядок користування таким майном.
