Ремонт в здании — памятнике архитектуры: возможен ли?

Все зависит от того, кто является собственником этого помещения.

Если это помещение на балансе бюджетного учреждения, на него зарегистрированы вещные права собственности (или право оперативного управления), то можно осуществлять все работы и услуги согласно законодательству. То есть в этом случае бюджетное учреждение является балансодержателем.

Если бюджетное учреждение арендует помещение, то это совсем другое дело. Опять есть требования законодательства, но они ограничивают арендатора и/или устанавливают требования к обеспечению определенных мероприятий с его стороны и собственника этого помещения.

Подробно о возможности осуществления реконструкции здания арендатором и механизме оформления этого мероприятия можно прочесть в журнале «Бюджетная бухгалтерия», 2018, № 30, с. 10.

Что касается осуществления ремонтов, то обратите внимание на следующее.

Аренда — это договор, по которому арендатор приобретает право пользования необоротным активом за плату в течение согласованного с арендодателем срока (п. 4 разд. 1 НП(С)БУ 126).

Речь идет о пользовании объектом (зданием или сооружением). Здания и сооружения состоят из конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Конструктивными элементами, в свою очередь, являются проемы (окна и двери), внутренняя обработка и т. п. То есть нельзя рассматривать двери отдельно от дома (помещения). И поэтому вопрос следует рассматривать именно по отношению к целому дому (помещению).

В соответствии с требованиями ст. 18¹ Закона об аренде текущий ремонт имущества, переданного в аренду, проводится арендатором за его счет, если иное не установлено договором.

Капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, проводится арендодателем или другим балансодержателем этого имущества за его счет, если иное не установлено договором.

Таким образом, следует четко придерживаться условий заключенного договора аренды.

Отдельно следует отметить: если арендодатель или другой балансодержатель имущества, переданного в аренду, не осуществил капитальный ремонт имущества и это препятствует его использованию в соответствии с назначением и условиями договора, арендатор имеет право:

• отремонтировать имущество, засчитав стоимость ремонта в счет арендной платы, или требовать возмещения стоимости ремонта;

• требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Выбор, какой ремонт или улучшение имущества следует осуществлять, зависит от цели и обстоятельств, а именно: на что направлены проводимые ремонтные мероприятия — на поддержание объекта аренды в рабочем состоянии или на его улучшение.

Текущий ремонт арендованного помещения — прямая обязанность арендатора, если стороны не предусмотрели в договоре иное (ч. 1 ст. 776 ГКУ). Поэтому в общем случае арендатор несет расходы на текущий ремонт за свой счет и без получения компенсации.

Капитальный ремонт — это уже обязанность арендодателя и проводится за его счет. Опять-таки, если в договоре стороны не прописали иное (ч. 2 ст. 776 ГКУ).

От ремонта следует отличать улучшение имущества (ст. 778 ГКУ), то есть такие изменения в нем, которые улучшают его характеристики и приводят к увеличению его стоимости.

В определенных случаях, предусмотренных законодательством или договором аренды, арендатор имеет право осуществить ремонт арендованного имущества, после чего требовать у арендодателя возмещения понесенных расходов (ст. 776 ГКУ).

В соответствии с Перечнем № 150 такие виды работ, как замена оконных рам, дверных полотен и подоконных досок с покраской и установкой новых приспособлений и застеклением (п.п. 2.8.1) и замена новыми оконных и дверных коробок, рам и косяков с наличниками или перевязка их с добавлением новых материалов с полной их забивкой (п.п. 2.8.2) относятся к капитальному ремонту.

Одной из таких работ является замена существующих заполнений оконных, балконных и дверных блоков (п. 4 постановления № 406), которая является фактически выборочным капитальным ремонтом. Выборочный капитальный ремонт осуществляют в зданиях, которые в целом находятся в удовлетворительном техническом состоянии, но отдельные конструктивные элементы сильно изношены и требуют полной или частичной замены.

В соответствии с Инструкцией № 333 установку и приобретение дверей (дверных полотен и коробок) следует проводить по КЭКР 3132 «Капитальный ремонт других объектов».

Текущий ремонт проводится для того, чтобы бюджетное учреждение имело возможность использовать объект по назначению и извлекать при этом бывшие экономические выгоды.

Особенностью такого ремонта является задействование минимальных (по сравнению с капремонтом) технических средств и финансовых расходов. Другими словами, текущий ремонт — это плановое выполнение технических операций, направленных на восстановление помещения, которое не имеет серьезных нарушений.

При этом в соответствии с п.п. 1.2.8.1 Перечня № 150 ремонт и замена отдельных оконных и дверных блоков относятся к текущему ремонту.

Как видите, четкой границы между этими видами ремонта нет. Более того, ответственные лица нередко выдают одну форму ремонта за другую. И все же ряд принципиальных отличий найти можно, если рассматривать конкретные ситуации.

Например, текущий ремонт — это преимущественно мероприятия по поддержанию оборудования и конструкций здания в исправности. Капремонт может допускать полное обновление или восстановление инженерных систем, замену новыми дверными коробками и т. д., в то время как текущий предусматривает лишь частичное и поверхностное восстановление.

Поэтому окончательное решение по отнесению работ к текущему или капитальному ремонту принимает руководитель учреждения, что и определено в соответствующих нормах НП(С)БУ 121 и Методрекомендациях к нему.

Так, капитальный ремонт предусматривает наличие проектно-сметной документации, а текущий ремонт можно проводить на основании дефектных актов.

И еще.

Обратите внимание на формы по передаче объекта учета в ремонт. Типовые формы, которые должны оформляться в зависимости от операции с основными средствами, утверждены приказом № 818, а именно это:

• Акт передачи на ремонт, реконструкцию и модернизацию основных средств;

• Акт приемки отремонтированных, реконструированных и модернизированных основных средств.