Ремонт у будівлі — пам’ятці архітектури: чи можливо?

Все залежить від того, хто є власником цього приміщення.

Якщо це приміщення на балансі бюджетної установі, на нього зареєстровані речові права власності (або право оперативного управління), то можна здійснювати всі роботи і послуги згідно із законодавством. Тобто у цьому разі бюджетна установа є балансоутримувачем.

Якщо бюджетна установа орендує приміщення, то це зовсім інша справа. Знову є вимоги законодавства, але вони обмежують орендаря та/або встановлюють вимоги до забезпечення певних заходів з його боку і власника цього приміщення.

Детально про можливість здійснення реконструкції будівлі орендарем і механізм оформлення цього заходу можна прочитати у журналі «Бюджетна бухгалтерія», 2018, № 30, с. 10.

Що стосується здійснення ремонтів, то зверніть увагу на таке.

Оренда — це договір, за яким орендар набуває права користування необоротним активом за плату протягом погодженого з орендодавцем строку (п. 4 розд. 1 НП(С)БО 126).

Мова йде про користування об’єктом (будівлею або спорудою). Будівлі та споруди складаються з конструктивних елементів і систем інженерного обладнання. Конструктивними елементами, у свою чергу, є прорізи (вікна й двері), внутрішня обробка тощо. Тобто не можна розглядати двері окремо від будинку (приміщення). І тому питання слід розглядати саме по відношенню в цілому по будинку (приміщенню).

Відповідно до вимог ст. 18¹ Закону про оренду поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

Таким чином, слід чітко дотримуватись умов укладеного договору оренди.

Окремо слід зазначити: якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право:

• відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

• вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Вибір, який ремонт або поліпшення майна слід здійснювати, залежить від мети і обставин, а саме: на що спрямовані ремонтні заходи, що проводяться, — на підтримання об’єкта оренди в робочому стані або на його поліпшення.

Поточний ремонт орендованого приміщення — прямий обов’язок орендаря, якщо сторони не передбачили в договорі інше (ч. 1 ст. 776 ЦКУ). Тому в загальному випадку орендар несе витрати на поточний ремонт за свій рахунок та без отримання компенсації.

Капітальний ремонт — це вже обов’язок орендодавця та проводиться за його рахунок. Знов-таки, якщо в договорі сторони не прописали іншого (ч. 2 ст. 776 ЦКУ).

Від ремонту слід відрізняти поліпшення майна (ст. 778 ЦКУ), тобто такі зміни в ньому, які поліпшують його характеристики і призводять до збільшення його вартості.

У певних випадках, передбачених законодавством або договором оренди, орендар має право здійснити ремонт орендованого майна, після чого вимагати в орендодавця відшкодування понесених витрат (ст. 776 ЦКУ).

Відповідно до Переліку № 150 такі види робіт, як заміна віконних рам, дверних полотен та підвіконних дощок з фарбуванням та встановленням нових приладів і склінням (п.п. 2.8.1) та заміна новими віконних та дверних коробок, рам та косяків з наличниками або перев’язування їх з додаванням нових матеріалів з повним їх забиванням (п.п. 2.8.2) відноситься до капітального ремонту.

Однією із таких робіт є заміна існуючих заповнень віконних, балконних та дверних блоків (п. 4 постанови № 406), яка є фактично вибірковим капітальним ремонтом. Вибірковий капітальний ремонт здійснюють у будівлях, які в цілому знаходяться в задовільному технічному стані, але окремі конструктивні елементи сильно зношені й потребують повної або часткової заміни.

Відповідно до Інструкції № 333 установку та придбання дверей (дверних полотен та коробок) слід проводити за КЕКВ 3132 «Капітальний ремонт інших об’єктів».

Поточний ремонт проводиться для того, щоб бюджетна установа мала можливість використовувати об’єкт за призначенням та отримувати при цьому колишні економічні вигоди.

Особливістю такого ремонту є задіяння мінімальних (порівняно з капремонтом) технічних засобів і фінансових витрат. Іншими словами, поточний ремонт — це планове виконання технічних операцій, спрямованих на відновлення приміщення, яке не має серйозних порушень.

При цьому, відповідно до п.п. 1.2.8.1 Переліку № 150 ремонт та заміна окремих віконних і дверних блоків відноситься до поточного ремонту.

Як бачите, чіткої межі між цими видами ремонту немає. Більш того, відповідальні особи нерідко видають одну форму ремонту за іншу. І все ж ряд принципових відмінностей знайти можна, якщо розглядати конкретні ситуації.

Наприклад, поточний ремонт — це переважно заходи по підтримці обладнання та конструкцій будівлі в справності. Капремонт може припускати повне оновлення або відновлення інженерних систем, заміну новими дверними коробками і так далі, у той час як поточний передбачає лише часткове і поверхневе відновлення.

Тому остаточне рішення щодо віднесення робіт до поточного чи капітального ремонту приймає керівник установи, що і визначено у відповідних нормах НП(С)БО 121 і Методрекомендаціях до нього.

Так, капітальний ремонт передбачає наявність проектно-кошторисної документації, а поточний ремонт можна проводити на підставі дефектних актів.

І ще.

Зверніть увагу на форми по передачі об’єкта обліку у ремонт. Типові форми, які повинні оформлюватися у залежності від операції з основними засобами, затверджені наказом № 818, а саме це:

• Акт передачі на ремонт, реконструкцію та модернізацію основних засобів;

• Акт приймання відремонтованих, реконструйованих та модернізованих основних засобів.